养老健康城项目可行性研究报告.doc

第一章总论 1. 1项目背景 1.1.1项目名称 亚浩健康城 1.1.2建设单位概况 #亚浩文化传播有限公司是为了促进中国老龄事业健康发展，在中国老龄事业发展基金会管理委员会的支持下于2015年成立的有限责任公司，注册资本 万元，地址位于#县苏桥镇官王社区107国道西侧。该公司秉承“关爱社会，构建和谐”的运营发展理念，致力于以中国科学养老养生为龙头的老年产业投资、管理；老年产业信息咨询、服务；房地产开发、销售；物业管理；日用品销售等业务。公司以“让更多人享受美好生活、美化城市”为使命，本着对社会、消费者负责的态度，坚持“诚信为本，用户至上，质量第一，安全永恒，高效低耗”的经营宗旨，立志为消费者创造最舒适的家园。目前，#亚浩文化传播有限公司拟通过对亚浩健康城的开发与建设来践行其“以老年人为本，全心全意为老年人服务”的宗旨；并通过此项目开发来呼吁社会共同尊重、关心和帮助老年人，达到为健康的老年人锦上添花，为困难的老年人雪中送炭的目的。 1. 1. 3项目编制依据 (1)中华人民共和目国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； (2)中华人民共和国老年人权益保障法； (3)中国老龄事业的发展白皮书； (4)中共中央国务院关于加强老龄工作的决定(中发2 000l 3号)； (5)中国老龄事业发展“十二五”规划； (6)社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)： (7)国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)； (8)河南省老年人保护条例； (9)河南省老龄事业发展“十二五”规划；(10)河南省社会养老服务体系建设规划(20112015年)； (11)河南省委办公厅、省政府关于进一步加强老年人优侍工作的意见(豫办 2008 5号)； (12)河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见(豫政办2006105号)；（13）河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见；（14）中共#市委、#市人民政府关于加强老龄工作的决定； (15)关于加快#市养老服务业发展的意见； (16)项目单位提供的其他技术资料及有关基础数据。 1. 1. 4项目提出的理由与过程随着我国社会经济的快速发展和人口老龄化进程的加快，养老已成为突出的社会问题。目前，我国的养老主要是以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充的养老模式。但在当前养老机构短缺，社会服务不到位的情况下，居家养老仍是绝大多数老年人首选的养老方式。近年来，民间不断有将老年人住宅社区纳入城市总体规划和保障房建设的建议，并提出了“老年人住宅社区”的概念。老年届住社区既有别于普通社区，又有别于养老院，是在社区感受家的氛围，在家里享受养老院的服务和待遇，从而最大程度地满足老年人的心理和生活上的需求。同时，发展老年居住社区，引导鼓励社会多元投入，实现个人、社会、政府共同承担养老问题，也是推动社会力量参与养老事业的有效途径。 本项目正是基于这一观点，从项目区人口的实际情况与市场需求而提出建设的。为了更科学地对项目进行决策，#亚浩文化传播有限公司委托#有限公司对本项目建设的背景和必要性、项目选址与建设条件、建设方案、节能节水措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、建设工期与项目管理、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等进行的论证。#亚浩文化传播有限公司拟通过亚浩健康城的实施为企业的可持续发展奠定基础；为#县乃至#市的文明城市建设增辉；为扬中华民族尊老、敬老、养老的优良传统添彩。 1. 2项目概况 1. 2. 1拟建地点 本项目位于河南省#县苏桥镇官王社区107国道西侧，项目区交通十分便利，总占地面积200000平方米(约合300亩)。 1. 2. 2建设规模与目标本次开发建设的亚浩健康城总建筑面积 平方米，其中地上建筑面积 平方米、地下建筑面积 平方米。地上建筑包括自住型的高层养老公寓 平方米、小高层养老公寓 平方米、 7层养老公寓 平方米、5层养老公寓 平方米、 4层养老公寓 平方米和叠加养老公寓 平方米以及看护型的养老公寓 平方米、 彭祖养生会所 平方米、高端生命体检中心与康复医院 平方米 、社区商业 平方米和配套公建设施 平方米。地下建筑包括地下人防 平方米和地下储藏室 平方米。项目的容积率为 ；建筑物占地面积 平方米，建筑密度 ；室外硬化及铺装面积 平方米；室外绿地面积 平方米，绿地率 。 #亚浩文化传播有限公司拟通过本项目的开发与建设，深度挖掘#本地养生文化，打造中原最高档次的养老地产项目，从而全面推进项目区科学养老事业的社会化进程。 123项目管理与实施进度 #亚浩文化传播有限公司具体负责本项目的建设事宜，并具体负责该项目的组织、协调、管理工作。根据建设单位的意见，该项目计划建设工期为36个月。124项目总投资与资金筹措本项目总投资 万元。项目所需资金由建设单位自筹 万元、申请金融机构贷款 万元解决。 125项目效益情况 (1)经济效益 项目建成后，年平均收入可达 万元；年平均净利润达到 万元；项目投资回收期为 年；净现值(ic=8)为 万元，财务内部收益率为 。这些指标反映本项目的建设在财务上是可行的，企业可获得较大的经济效益。 (2)社会效益 当前，国家制定了“以居家养老为主”的养老政策，全国将有90以上的老人在家养老。但现阶段，居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求，因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。这也意味着寻求适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式具有重大的迫切性和现实意义。从这个意义上讲，本项目的建设也不失为#县乃至#市探索养老模式的先行军。另外，项目建设还可有效提升项目区的社会化购买力，如医疗、护理、培训、餐饮、住宿、旅游、零售、物业管理等行业。这也直接解决了部分人员的就业；解决了大部分家庭的后顾之忧；提高了本地区社会的认识度。同时，从城镇建设角度看，项目建设可成为城镇服务业、地产业发展以及市容风貌和综合竞争力的代表，成为城镇的重要窗口和名片。所以说，亚浩建康城的建设对当地经济和社会都具有积极的影响。1. 2. 6 主要技术经济指标主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1项目总用地面积m2200000合300亩1.1建筑物基底占地m21.2室外绿化m21.3道路及硬化m22总建筑面积m22.1自住型养老公寓m22.1.1高层公寓m22.1.2小高层公寓m22.1.37层洋房公寓m22.1.45层洋房公禹m22.1.54层洋房公寓m22.1.6叠加公寓m22.2看护型养老公寓m22.3彭祖养生会所m22.4高瑞生命体检中心与康复医院m22.5社区商业m22.6配套公共设施建筑m22.7地下建设m22.7.1地下人防m22.7.2地下储藏室万元3总投资万元4财务净现值（ic=8%）年5项目投资回收期%6财务内部收益率7偿债备付率/8利息备付率/1. 3问题与建议 由于养老社区内要兴建医疗、文化娱乐等配套设施，需要大量土地；加之需要好的空气质量，因此远郊区县就成为了目前国内大型养老地产项目的唯一选择地。但又由于这些养老社区远离中心市区大型综合医院，很可能造成医疗资源的短缺。即使养老社区内兴建了大型医院，但老人们的医疗支出能否回补医院的投入，高水平医生、护士的来源等一系列问题都将成为一个突出的问题。因此，这就要求建设单位优先完善合理的制度设置，并在运营阶段注意各项配套服务的质量。 另外，养老社区的家政服务也非常重要。这其中，优秀家政护理人员的培养、引进则成为项目成败的重要一环。如果不能及时解决这个问题，养老社区也将留不住老人们。 目前，在房地产市场低迷的情况下，养老地产这种新兴的房地产开发模式能否成功，还要看其综合配套能力和软件服务水平，因此，建设单位要有长期投入的心理准备。总之，相比于传统地产项目，养老地产投资大、回收周期慢的特点决定投资方不仅要具有较强的经济实力，同时必须获得政府相关的支持，比如在土地政策、税收或金融方面的支持。第二章 项目建设的背景和必要性 2. 1项目建设背景 211项目区概况 (1)#县概况 #县位于河南省中部，黄河南岸，隶属于#市辖7乡5镇382个行政村，人口64.8万，面积866平方公里。#县北距郑州机场70公里，西距京广铁路、京港澳高速公路20公里，311国道、325省道、237省道和许亳高速横穿东西，219省道、兰南高速纵贯南北，处于全省“米”字型高速公路网核心区、郑(州)许(昌) 漯 (河)食品工业带中心区、中原城市群经济隆起带，区位优势明显。 #历史悠久，人杰地灵，民风淳朴，文化底蕴丰厚。远古时期就有许由部落在此繁衍生息，周武王分封天下，称为“鄢国”，东汉“郡县制”设“#县”，是郑伯克段于鄢、晋楚#之战、唐雎不辱使命、李白访道安陵(古#)、曹操屯田等著名历史事件的发生地。#县旅游资源丰富，文物古迹遍布，境内主要文物古迹有乾明寺塔、尹宙碑、曹操议事台、曹彰墓、许由隐耕处、许由墓、醉翁亭碑、兴国寺塔、甘罗古柏等。 #还有悠久的长寿历史文化，最具影响的为“彭祖探乡”。据说是因彭祖仙逝之前将养生术传给了当地人，从而使彭祖的长生之术得以发扬光大。后人为纪念这位彭祖高人，将其住过的店称为彭祖店(现为#彭店乡)，将其登高远望的山岗称为探家庄(现为探庄村)，并将其葬于探庄北，后人在其冢前建有彭祖庙和彭祖墓以祭祀，为明清时代#八大景观之一，今仍遗存彭祖雕像。目前，为深入挖掘福寿资源，构建和谐家园，促进经济社会又好又快发展，#县正着手申报认定“中国长寿之乡”。 另外，#境内的地下水资源丰富，位于第四系全新流塘河冲积层中，为潜水或潜水与第一隔水层以下的中层水的混合水，富含锶、偏硅酸等人体必需的多种矿物质，是全国仅有的3家“国家地理标志保护产品”之一。同时，#60万亩花木规模优势造就了良好的生态环境，有“平原林海”、“天然氧吧”之称，是“国家级生态示范区”，大气质量达到国家二级标准以上，花木主产区空气中负氧离子含量每立方厘米1.61.9万个，超过世界卫生组织规定的“清新空气”标准1 0倍以上。近年来，#高度重视孝道文化的传承和发扬，坚持在全县中小学校进行孝道文化教育，开展评选“校园小孝星”活动、“感恩行动”，使孩子们从小深受孝道文化的熏陶，在孩子们心中从小播下孝敬父母、尊老爱老的种子，进而培养他们热爱家乡、热爱祖国、热爱人民的高尚品德；积极倡导尊老、敬老、助老的传统美德，在全县上下营造了浓厚的孝道文化氛围。 如今，#县委、县政府以建设幸福城乡为统揽，以提高全民健康水平为目标，牢固树立“健康也是生产力”的新理念，培育健康文化，普及健康知识，倡导良好的健康行为和生活方式，不断提高全民健康素质和生活品质，着力以民生改善赢得发展动力和活力。全民健身活动得到广泛普及，体育设施和健身人群遍布城乡。同时，#从上到下建立了为老年人服务的组织，制定了多项惠老政策，推动了全社会敬老爱老风尚的发扬光大。对全县百岁老人足额发放长寿补贴金，每人每月100元；从 2012 年开始对 90 周岁以上老年人发放高龄补贴，每人每月 30 元。全县 12 个乡镇都建有敬老院，五保老人在敬老院颐养天年；县城建有高标准的老年服务中心，满足了老年人多样化的养老需求，使老人们能够“健康养老、幸福养老”。2011年，全县生产总值完成 189.9 亿元，同比增长12.3；财政一般预算收入完成 4.2 亿元，同比增长40.1；农民人均纯收入达到 8724 元，城镇居民人均可支配收入达到 16257 元，分别高出河南省平均水平2120元、327元。如今，“健康#、幸福人民”正在成为#全县上下的共识和追求，全县建立了覆盖城乡的基本养老保障体系和基本医疗保障体系，城乡居民社会养老保险、医疗保险和新农合的覆盖面均达到98以上。完善了农村五保供养体系，使集中供养率稳定达到6 0以上。积极的努力使#成为了“全省农村卫生工作先进县”、“全省计划生育优质服务县”、“省级基本农田整治项目示范县”、“全国农村劳动力转移就业示范县”。也使素有“花都”、“花县”之美称的#成为了“全国花卉生产示范基地”、“全国重点花卉市场”、“中国花木之乡”、“中国蜡梅文化之乡”、“国家农业科技园区核心区”、“全国优秀农业标准化生产示范区”、“中国花木之都核心区”，并被誉为“中国花木第一县”。 (2)#县名优花木产业园区概况 2007 年8 月15 日，“中共#县委、#县人民政府关于建设#县名优花木生产科技园区的意见和中共#县委、#县人民政府关于成立县名优花木生产科技园区建设指挥部的通知正式下发。至此，一个包括县城以西、陈化店镇以东、 311国道以北的区域，涉及柏梁镇、陈化店镇、安陵镇、马坊乡4个乡镇 42 个行政村，面积 80 平方公里，耕地面积10 万亩的名优花木产业园区的规划蓝图呈现出来。园区成立伊始就按照“以花木改善生态、以生态承载旅游、以旅游激活三产、实现一三产业有机融合”的思路，把花木生产、生态旅游、新农村建设三篇文章一起做。如今，#县名优花木产业园区内繁花似锦，已成为树的海洋；这个占地10万亩的园区已成为#县花卉产业的龙头，建成了全国最大的花木生产销售集散地和国家4A级风景区，成为优势突出的生态园、创业园和新农村建设的先行区。 2. 1. 2项目区养老服务业现状 在2006年2月国务院转发的10个部委关于加快发展养老服务业的意见中，养老服务业被作为一个专门用语被明确提出来。它是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人基本生活需求的服务行业。众所周知，解决好老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦；有效促进老年群体与其他群体和谐相处，也是构建社会主义和谐社会的重要内容；更是社会文明进步的重要标志。在关于加快发展养老服务业的意见中，国务院提出发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系；并鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。2011年 3 月，温家宝在政府工作报告中又明确指出，“十二五”期间要保证我国每千名老年人拥有各类养老床位数30张，务必保证亿万老年人将享受到更加完善的养老服务。而统计资料显示：截至去年底，中国每千名老年人拥有养老机构床位仅为19.7张，不仅低于发达国家的平均水平，也低于一些发展中国家的水平。这一巨大的市场需求缺口必将带来养老服务业巨大的开发机遇。 在关于加快#市养老服务业发展的意见中，#市政府提出要着力于养老服务体系的建设，原因在于#市人口老龄化的发展趋势已越来越严峻。目前，全市458.4万的总人口中6 0岁以上老年人口为62.9万人，占全市总人口的13.7，其中，仅市区60岁以上的老年人就达5.8万人，占市区人口总数的14.7。全市空巢老人达20.8万人，城乡空巢家庭接近50。如今，人口老龄化已给#市带来了较大的社会影响：一是老龄化加速，养老服务难以适应需求； 二是单口之家赡养压力过大，对子女的工作和身心带来严重影响； 三是城镇化加速推进与人口老龄化工作相对滞后的矛盾日益凸显。近期，#市民政局在对市区 7 家老年公寓进行调查走访时发现，#市养老服务机构存在的问题不容乐观：一是部分养老服务机构管理和服务水平低。由于资金投入不足，民办养老服务机构大多设施简陋，缺乏医疗和老人康复训练设施，厨房、餐厅卫生不达标，管理人员、服务人员的素质需进一步提高。二是少数养老服务机构管理制度不健全，巡查制度缺失，消防设施不规范，消防通道不畅通，生、熟炊具混用，电路老化，存在老人房间点蚊香、吸烟和其他使用明火现象。三是行业缺乏规范，监管不严。目前，#市有一部分养老服务机构没有办理审批手续。这些养老服务机构无证经营，游离于民政部门的监管之外，损害了老年人的合法权益。当前#市共有养老服务床位15312个，根据计划，“十二五”期间，#市预计新增养老床位7500个，新增民办养老机构75个，新增城市社区居家养老服务中心54个，新增农村居家养老服务中心80个。但是，这些规划对于庞大的老龄人口来说也只是杯水车薪，人人所向往的与自然和谐共融、清心宁静的居家式养老生活仍十分遥远。 中原花都 - 太阳城的开发与建设正是基于人们对优质养老生活的需求与渴望而提出建设的，项目的实施可以说是正逢其时。 2. 2项目建设的必要性 2. 2. 1项目建设对项目区养老服务业的发展具有促进作用“十二五”规划提出要积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社会功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。当前，中国老龄化速度之快前所未有，其在政治、经济、文化和社会等诸多层面带来的冲击空前强烈。而与此同时，我国在应对人口老龄化问题上还存在着制度准备不足、老龄保障和服务发展滞后等薄弱环节。大力建设老年产业，将老龄问题看成是关系国计民生和国家长治久安的重大问题，将有利于促进全社会在养老、医疗、福利、社区服务等应对措施上的完善。而近年来提出的养老地产是住地产、商业地产和服务三者的有机结合，养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，它的标准很高、功能和设施更全，可以根据老人的需要从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。即在中西结合的现代养生养老科学理论指导下，以健康服务为核心价值，构成一个融居家、休闲、娱乐、社交、商务、医疗为一体的高品质多元养生养老活动平台，营造全新的健康生活方式。而高贵优雅休闲、具备养生养老品质的住宅环境，优美的园林景观、丰富的文化内涵，同时也兼顾有娱乐、休闲、疗养健身的功能，体现出“健康维护生命加油站”的新居住理念。中原花都 太阳城建设项目的提出是一次大胆的尝试，其建设对当地养老服务行业的发展必将起到积极的促进作用。 222项目建设是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求 目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3以上的速度快速增长。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16；2020年达到2.43亿，约占总人口的1 8。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的宴施，以及经济社会的转型，家庭规模趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。因此，加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的1 9。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。所以说，本项目建设是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路；是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。 223项目建设是扩大消费和促进就业的有效途径 众所周知，庞大的老年人群体对照料和护理的需求有利于养老服务消费市场的形成；养老社区向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长2030年。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。所以说，项目建设是项目区扩大消费和促进就业的有效途径。 总之，老年居住社区是一个新生事物，养老这件事做好了可以为#的文明城市建设增辉，为弘扬中华民族尊老、敬老、养老的优良传统添彩；还可以创造就业岗位，推动当地的经济社会发展；更能为#乃至#市应对人口老龄化积累宝贵的经验。因此，中原花都太阳城项目的建设是必要的，也是可行的。第三章 市场分析 3.1市场需求分析 我国1999年已成为老年型国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之。20世纪80年代以来，60岁以上老年人口平均每年以3的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5的速度递增。本世纪中叶，6 0岁以上的老年人口将达到4.8亿左右，约占亚洲老年人口总数的40，占世界老年人口总数的25。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，都是世界人口发展史上前所未有的。 过去的一年，我们的国家成为了全球第二大的经济体，各行各业也面临着千载难逢的历史机遇。同时，在经济、政治、社会、自然等方面也面临了更多的不确定性，房地产行业更是如此。如今的房地产行业正在经历由住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面的转变，养老地产正是房地产行业重塑自身价值的代表性尝试。 当前，中国正在经历人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的严重冲击，对于养老、医疗、照料、服务、精神慰籍需求也越来越突出，据预计，中国的老龄人口中大约有6%-8%的人需要到养老机构养老，现有的老龄人口为1.85亿，也就是说需要1100万一1400万张床位，现在全国养老机构的床位加在一起也只有350万张，这个市场的缺口是极其巨大的，这意味着目前尚处于起步阶段的社会养老服务体系建设亟需加速。 养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者有机的结合体，也可称为房地产混合式开发模式。它接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，它可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。首先，养老地产的消费群具有专一性；它主要是针对老年人提供的住宅产品。其次，养老地产的产品设计具有特殊性；主要表现在住宅楼、医疗看护、交通路线、配套设施等均符合老年人的生理特点。最后，养老地产具有社区活动的广泛性：主要表现在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老年人的心理需要。 过去，我目的养老设施主要是民政机构社会福利的一部分，以三无老人的社会救济为主；近年来逐步走向了社会化，但仍然以非营利社会福利为主体。而随着老年人消费程度的提高和养老观念的转变，中国的养老产业目前面临的问题不仅是解决夫能老人的问题，更要解决的是健康活力老人的晚年生活问题。另外，养老问题本质上讲虽然是一个公共的福利问题，但仅仅依靠政府的力量是远远不够的，如何调动整个社会的力量投身养老产业，才是更快更有效的解决养老问题的力量来源。更重要的，不可抑制的市场需求也说明养老地产开发是相当有前景的，主要原因如下： (1)老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。 (2)老年消费者收入提高，消费能力增强。 随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会出现，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人的收入构成中。根据中国老龄科学研究中心的一项调查显示：2010年，仅退休金一项，我国老年人就达8383亿元，在城市老年人中有42.8的人群有储蓄存款，预计到2020年，我国退休金将达28145亿元，到2030年将达73219亿元。老年收入水平的提高也为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 伴随以“健康养生养老+地产”等为代表的复合价值地产走向前台，在都市奋斗、奔波的普通市民置业观也开始发生转变，具体表现在从物业投资到人生投资的观念转变，对房屋的居住功能也已上升为更加理性、务实的“养生体验”功能。一部分有消费能力的中高端置业客户，现阶段已基本上由“居者有其屋”转向了“居者优其屋”，他们对居住环境、包括自然环境、生活环境、专业配套以及人性化、管家式的养生服务，都提出了新的要求。 (3)国内养老住宅开发供应量不足。 2010年居住在福利性质养老机构的人数不足高龄人口总数的0.54，而营利性的养老地产同样供应不足，国内开发的养老地产少之又少，且真正做成功的更是风毛麟角。 房地产开发市场在经历了由卖地段卖概念卖配套等五花八门的过程之后，有了一个质的突变：复合地产形成。复合地产是在某一特定人性化的概念主题下，整合各种概念、理念，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，以房屋为载体，整合多种产业(如商业、旅游业、酒店业、疗养、休闲娱乐、文化、艺术、创意、生态、体育、教育、农业、科技等)，创造出休闲的、健康的、人文的新生活方式，提高生活品质，为业主创造价值，也为城市创造价值。我国大城市居民，尤其是“都市中坚(或成功人士)”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。这说明人们在物质生活已经提升到较高水平之后，必须更多地考虑生活的质量和身心的健康。 (4)政策的支持，“适居养老”概念的提出。 “十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”。相对普通商品房开发的服务标准，中原花都太阳城健康养生养老园区服务有着明显的提升，一方面体现在高效的常规物业管理上，另一方面体现在对入住居民的专业化健康养生养老服务上。比如，增加了保健、培训、体检、理疗、诊疗、护理、绿色食品特供、送餐等全方位养生服务。 (5)市场不成熟，商业模式仍需探索，创新可赢得先机。 养老地产开发项目可针对不同消费人群设计较为丰富的住宅物业形态。即：养老地产要配套完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统；要有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施；具有复合精神和价值的老年人服务功能，满足自我价值的实现；针对养老客户的无障碍设计；养生与养老的结合。 基于以上优势与机会，无疑进行养老地产的开发建设具有广阔的市场前景。这也是为什么近两年国内各大地产商涉足养老地产的主要原因。据报道，万科、首创、保利、华润等地产公司已专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿保险公司也纷纷启动养老地产项目。中原花都老年产业投资管理有限公司作为本土唯一一家从事养老地产开发的专业公司在此时提出中原花都太阳城的建设有着广阔的市场前景。 3.2项目产品优势分析为保障老年住宅适合老年人的需求，我国分别于1 999年颁布了老年人建筑设计规范，2 002年颁布了城市居住区规划设计规范，这些都对老年住宅做出了一些原则性规定。同时，在养老产业的发展规划方面，国家又提出了以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充，构建符合中国国情的“9073”养老格局(即90通过家庭照顾实现养老，7通过社区照顾养老，3入住养老机构集中养老)的指导思想。另外，国家还加快了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。此外，目前我国正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究，以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题；对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及行业服务标准也在征求意见。虽然总的来看，目前我国有关养老地产开发的政策、法律法规和制度还不健全。但传达出的政策信息是，政府正致力于我国养老产业的稳妥发展，相关扶持政策将随着工作进度的加快逐步推出。 根据市场调查，目前开发建设的养老住宅可分为以下几种类型： 第一类，活跃老人住宅。这类住宅要求入住者至少有一位是55岁以上，他们对老人的吸引力是自己不用维护房子，有完善的配套设施。 第二类，自理型老年住宅。一般是服务62岁以上的老人，他们的日常生活完全可以自理，这种住宅提供的配套服务包括打扫屋子、提供饮食和相应的服务设施。 第三类，半自理老年住宅，也叫协助型老年住宅。提供更高一级提供个人需求护理，包括帮助穿衣、提醒吃药和在需要的时候喂饭等，提供24小时护理，包括很多配套设施，包括图书室和绘画室等等。 第四类，介护型老年住宅。是为需要持续和24小时护理的老人准备，他们一人一间房或者合住。 第五类，患老年痴呆症老年住宅。要求在24小时内提供持续照料，同时鼓励老人自理生活。 第六类，持续照料退体社区。把以上五类住宅集中在一个社区里面，让老人随着年龄的增长在一个社区里就可以转换社区的类型。 本次开发建设的中原花都太阳城采用的是第六类养老住宅类型，它不仅包含了各类生活体验中心、医疗保障服务体系、休闲度假配套、高档的生活配套、层次多元的人居产品形式，还更多地整合了以休闲、文化、生活、养生于一体的人居服务。作为养老地产建设项目，中原花都-太阳城的人性化、管家式服务，像管家一样无微不至地对客户进行关怀。以客户需求为主导，根据客户不同的身体状况、精神状态、性格喜好等实际需要，提供送餐、 洗澡、 家政、 生活照料、身体护理、悉心陪伴等各种单项服务；根据客户的不同需求适时调整、组合服务方式和内容。其养生膳食从科学营养的饮食配方为客户制定健康食谱，以食养法实现延年益寿，具体从确保提供绿色蔬菜面米与客户身体状态、 天时气候、地理方域等相关联，提供有效健康养生养老之。硬件方面则多层楼宇专门配备专用电梯，可平放担架，方便医疗和日常生活起居。个别精装修户型还为活动不便的业主做了特殊的安排，像卫生间、 厨房的设施，充分考虑到使用者的特点，开关、门把手的安装位置，都做了适当调整。社区的环保建材、养生植物更给业主贴心关怀。再有，现代化的信息网络系统在项目区也配备齐全。主要包括社区自动控制系统、通讯自动化系统、安保自动化系统、消防自动化系统等。社区紧急呼叫集成系统，可使应急中心及时发现并与报警者妥当跟踪跟进沟通，出现意外急救中心得以及时反应。最后，和谐的养生社区氛围更是营造到位，同时，中原花都。太阳城项目对土地也有着较高的要求天然生态、 优质地貌、充沛资源等，是集天和地利、 品质人居服务于一体的复合型养老社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。根据以上表述，拟定出项目的swOT分析如下表优势（S）劣势（W）1、国家在政策方向上的支持。2、地方政府会大力扶持。3、开发企业拥有雄厚的资金。1、部分政策的缺失与空白使项目开发较少享受具体的优惠。2、行业运行模式尚不成熟。3、有效消费观念缺乏，市场需要引导。机会（0）威胁（T）1、行业处于发展初期，有机会成为区域内的行业领跑者。2、有机会成为当地政府扶持的试点示范项目。3、有机会成为行业标准的制定者。1、开发建设单位的行业经验不足。2、开发建设单位缺乏高端的专业人才。 3. 3项目经营模式根据#亚浩文化传播有限公司的经营思路和开发产品规模，本次采取“销售+持有经营”的方式进行中原花都太阳城的后续经营。建设单位原则上持有包括看护型养老年公寓、高端生命体检中心与康复医院、彭祖养生会所和社区商业等在内的社区公共配套设施。而将高层、小高层和多层的自住型养老公寓视市场情况尽量对个人销售，以期尽快回笼资金。同时，开发商还在后续服务上充分根据项目区老年人在日常护理、持别护理、精神抚慰、临终关怀等各阶段的需求，利用配套建设的高端生命体检中心和康复医院遵循“预防为主”的理念，为入住老人进行“早诊断、早发现、早治疗”服务，为每位老人制定健康计划，并引进国内顶级的体检设备及技术团队，根据25种人体基因进行早期肿瘤筛查并提前治疗，对老人健康情况实行终身档案追踪。并将现代康复与中医推拿、药疗、水疗、体育疗法、气功医疗等传统治疗相结合；为老年人解除各种身体、心理与生活上的障碍。第四章 项目选址与建设条件 4 .1项目选址 老年人居住区环境是保证老年人生活质量的首要条件，老年人居住区应位于交通方便、基础设施完善、临近医疗设施、地势平坦、自然环境较好、阳光充足、远离噪声和污染源的地段。应着重考虑以下几个方面： （1）必须避开严重大气污染、水污染和有地震灾害隐患的地区： （2）远离噪声源和高噪声区； （3）避免交通干线邻近穿越，以使居民免受严重的交通、噪声干扰和工农业有害排放物的污染与侵害。 4 .2建设条件 4. 2. 1气象 #县属暖温带大陆季风型气候，春暖、夏热、秋爽、冬寒，四季分明。各主要气候数据如下： 年平均气温 14.6 极端最高气温 42.9 极端最低气温 -17.4最热月平均气温 27.5最冷月平均气温 一0.63C： 年平均日照时数 2170.2小时 年平均无霜期 216天 年平均降雨量 735.2mm 主导风向 秋冬 东北风 2米秒 春夏 东南风 2.8米秒 4. 2. 2地层结构及岩土性质特征 #县所处大地构造位置为秦岭东西复杂构造体系的北亚带与新华夏系北沉降带的联合部位，相当于槽台学派的中朝准地台二级构造单元西断块与华北拗陷的邻接部位。地表为新生界覆盖，无基岩出露。 4. 2. 3水文地质 平原地下水的赋存条件全部为松散沉积物孔隙水。水位埋深一般68米，局部大于8米，一般单井出水量在2-40吨小时。 #县的水质均属重碳酸盐型矿化淡水，矿化度多在0.5一l克升，符合项目用水水质标准。 4. 2. 4抗震烈度根据建筑抗震设计规范(GB50011-2010),该区域为六度地震烈度区，项目区地层在六度地震烈度下皆不发生液化。总之，该场地地势平坦、开阔，地层分布较均匀，为可进行建设的一般场地，适宜本项目的建设。 4. 2. 5其他配套条件 项目区地处#县名优花木产业园区内，距离#县城约5.2公里，西距京广铁路，京港澳高速公路20公里，北距郑州国际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速也在项目区经过；与邙州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程1小时左右，已形成了一个覆盖4000万人口的区域经济圈。 本项目区属平原地带，整体地势平坦，自然地形海拔在6063米之间，局部有较少洼地，选址北部依靠汶河，也为打造养老社区提供了较好的亲水和养生条件。同时，项目区内现状植被非常丰富，种植有大量花木。沿汶河两岸有成排杨树。另外，项目区内的各类城市基础配套设施完善，工程所需的建设材料也均可在#县建筑材料市场上买到，项目实施的基础设施条件良好，利于项目的建设。第五章 建设方案 5.1建设规模 中原花都太阳城建设项目总建筑面积共计212379.7平方米，其中地上建筑面积182379.7平方米、地下建筑面积30000平方米。地上建筑中包括自住型的高层养老公寓33071.05平方米、 小高层养老公寓37261.5平方米、 7层养老公寓27034.7平方米、 5层养老公寓14160.65平方米、 4层养老公寓6178.9平方米和叠加养老公寓17050平方米以及看护型的养老公寓11971.1平方米、 彭祖养生会所6758.1平方米、 高端生命体检中心与康复医院16171.7平方米、社区商业11500平方米和配套公建设施1222平方米。地下建筑中包括地下人防9100平方米和地下储藏室20900平方米。项目的容积率为1.05；建筑物占地面积30974.67平方米，建筑密度17.8：室外硬化及铺装面积77784.7平方米；室外绿地面积65255.63平方米，绿地率37.5。 5.2建设原则 （1）可持续发展原则：注重生态环境维护，根据地形及环境条件来进行规划设计，充分利用现有资源进行合理的分配和空间布局，处理好施工建设与现有资源保护的关系，促进经济与环境的可持续发展。 （2）生态优先和尊重自然的原则：加强对规划区现有花木、河道的利用，维护和强化整体园林格局的连续性，充分利用规划区现有河流，通过引水打造错落有致的水系景观。 （3）市场导向原则：在充分分析市场的基础上，开发符合市场需求和发展的产品，保证市场竞争力，并获得最大的经济效益和社会效益。 （4）以人为本原则：以老人需求为出发点，统一实行特色化服务，针对老人的生理和心理特征提供完善的设施和服务，让老人充分享受晚年的幸福生活。 5.3建设方案 5. 3. 1平面设计（1）本项目建筑设计的核心理念是人文主义关怀，通过为老年人规划设计完善健康的生活空间和生活方式，努力实现积极老龄化，使老年人原有的生活习惯和人际交往空间得以延续和保留，最大限度地让老年人能按照自己的意愿去生活，使他们的晚年过的丰富、充实和积极，避免产生被边缘化的感觉，维护人生的尊严和对生命的尊重，构建晚年美好和理想的精神乐土，实现物质养老和精神养老的完美结合。依据社会养老需求和发展战略控制规模，结合城市用地情况和规划布局，力求做到运营高效、管理方便、经济合理和节约用地。 结合选址现状，根据老年居住社区的功能特点，拟将项目区规划为“一心、一轴、两带、四区”的空间布局结构： 一园一不老泉邻里中心花园； 一轴一一项目区主景观轴，即彭祖雕塑至不老泉景观轴线，一中一西、一古一今； 两带一一滨临汶河的湿地公园休闲绿带，社区内景观水带； 四区一一不老泉公共服务区(主要包括社区内各类公共服务设施)和五州养生村、九州养生村、中州养生村(三个养生村主要包括社区内各类自住型养老公寓)。 （2）本项目交通设计遵循安全性，通畅性，便捷性原则，让老年人能在家和公共配套区的养生公寓，生命体检中心等地自由方便的通行，具体遵循的原则为： 人车分流：提高规划区的安全性，打造纯步行空间，提升社区品质。 便捷顺畅：车辆可以方便快捷地停车入户。生态优先：以地下停车为主，减少地面停车占用绿地空间。本项目交通结构贯彻人性化的设计思想，从交通、消防等多个方面精心考虑，主要道路系统与建筑密切配合，明晰了然，将各分区通达顺畅地紧密联系在一起，在人流交汇处均设有较大面积的活动空间，体现了良好的疏通性和引导性，次要道路系统不拘一格，形式多样化，并沿其设置别有情趣的坐凳、雕塑和小品。在规划区南部临花海大道设一个主入口，两个次入口为对外交通出入口。内部道路系统分为小区主干道、小区次干道和组团路。根据本规划区将来要承担的功能，停车场的设计分为公共停车场和住宅业主停车场，在规划区内都配有公共停