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#南瓜主体都市休闲观光园建设项目 可行性研究报告 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 1 第一章 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 南瓜主题都市休闲观光园 1.1.2 项目承办单位及法定代表人项目承办单位及法定代表人 项目承办单位：#东昇农业技术开发有限公司 法定代表人：# 1.1.3 拟建地点拟建地点 1. #市通州区于家务回族乡。 2. 占地面积：336 亩 3. 四至范围：通房路以南，西马坊以北，中轴路以西，六支 渠以东地段。 1.1.4 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1、农业部农业和农村发展“十一五”规划 ； 2、#市“十一五”时期农业和农村经济发展规划 ； 3、#市关于发展都市型现代农业的政策意见 ； 4、通州区 “十一五”规划 ； 5、承办单位提供的有关本项目的地方政策、定额、标准、气 象水文、地质数据等基础资料和文件。 1.2 可行性研究结论 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 2 1.2.1 市场预测和项目规模市场预测和项目规模 本项目将以#观光农业产业发展的市场需求为导向，以解决 观光农业中出现的突出问题为着力点，聚集首都科技单位在南瓜等 瓜类蔬菜品种资源上的雄厚储备，以及在观光农业设计、栽培与设 施方面的技术优势，通过企业的市场化运作，建设一个特点鲜明、 市场定位明确，产品延伸性长、附加值高，聚休闲、餐饮、娱乐、 文化、科普为一体的南瓜主题观光农业园。 1.2.2 主要建设内容 计划占地 500 亩（核心园 200 亩）的大型都市瓜菜观光采摘示 范园区。项目主要包括： (1) 核心智能温室 9676.8 平方米； (2) 展示及接待中心 11941 平方米； (3) 道路 4500 平方米； (4) 绿化工程 9000 平方米。 1.2.3 主要建设条件主要建设条件 项目建设地点位于#城市发展重点区域通州新城南部，区位 优越，交通便利。项目区土地储备充足，可以保证项目的土地需求。 开发实施的主体东昇农业技术开发有限公司具有加强的综合实力 （资金、管理、技术储备） ，是项目成功的重要保障。 1.2.4 项目工程技术方案项目工程技术方案 公司的科技人员与中国农科院、#农科院等科研院所建立了 紧密的技术合作关系，完全可以保证科技的先进性和项目实施的可 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 3 行性。 1.2.5 环境保护环境保护 工程在建设期间不会引起明显环境问题。在生产过程中严格按 照生产规范进行，不会对环境造成任何污染。 1.2.6 市场营销及组织管理方案市场营销及组织管理方案 公司制定了完备的营销策略。为了实施该项目，公司专门成立 了项目部，由董事长直接领导，负责项目的前期筹备工作和园区的 建设，以及设备的选型、安装、调试和市场销售体系的建立。 1.2.7 项目建设进度项目建设进度 项目的建设期为一年，项目实施时间为 2007 年 8 月2008 年 7 月，2008 年 8 月开始试运行。 1.2.8 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 项目总投资 3914.48 万元，其中固定资产投资 3707.43 万元， 流动资金 133.25 万元，建设期利息 73.80 万元。 资金来源：申请银行流动资金贷款 2000 万元；企业自筹: 1914.48 万元。 1.3 主要技术经济指标表 项 目指标 年均销售收入3025.45 万元 年均成本费用1262.30 万元 年均利润总额1599.78 万元 年均所得税399.94 万元 年均税后利润1199.83 万元 销售利润率39.98 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 4 投资利润率32.69 财务内部收益率（税后） 34.38% 财务净现值（税后） 5774.92 投资回收期（税后）4.80 年 1.4 存在问题及建议 1.4.1 存在问题存在问题 目前该公司在农业观光园的建设经营开发方面经验尚不足，同 时在带动区域农业产业发展的能力上也有待加强，在对农民增收的 辐射带动能力也亟待提高。 1.4.2 建议建议 项目的实施应在政府财政资金的引导下，以市场为导向，以企 业为实施主体，多元参与，依托技术依托单位的技术力量，利用观 光园区原有的土地和设施，广泛吸收加工企业、旅游公司以及艺术 团体或民间艺人参与园区建设与运营，充分利用各方的优势，实现 优势互补，确保科研成果的高效集成与市场的良性运营。给农民提 供就业机会，带动农民致富。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 5 第二章 项目背景和发展概况 2.1 项目提出的背景 2.1.12.1.1 国家或行业发展规划国家或行业发展规划 随着我国改革开放的不断深入、社会主义市场经济的不断发展 以及很快的加入了 WTO，农业发展面临着新的机遇和新的挑战，我 国的农业结构和布局将发生很大的变化。#的农业也将在这个大 的背景的变化中进入一个新的发展阶段，这个阶段不仅仅要完成为 城市提供农副产品的任务，同时还面临着更加多样性的要求：# 的农业要率先实现现代化，要提供优质的农副产品，要不断增加农 民的经济收入，要为市民生存创造优美协调的生态环境。#市作 为我国的政治中心和文化中心，经济发展必须与环境保护相协调， 走可持续发展的道路。在首都城市建设总体规划中，#市科 学地吸纳了国内外大城市建设的有益经验，提出要发展具有#特 色的现代化都市型农业。 上世纪 90 年代，我国农业观光、旅游、采摘在大中城市迅速 兴起，休闲观光农业旅游项目主要分布在#、上海和广州等大城 市的近郊，出现了一批引进国际先进现代农业设施的休闲观光农业 园，如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、#的锦绣大地农业观 光园、苏州的大地园、无锡的大浮休闲观光农业园和珠海农业科技 基地，其中广东珠海的“农科奇观”示范基地建设以蔬菜为主题的 休闲观光农业园，独具特色，成为珠海十大旅游观光景观，每年吸 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 6 引成千上万的游客。发达国家在经济发展时期所带动的休闲观光农 业快速发展的实践也有力地证明了这一点。 近几年来，#休闲观光农业在市政府“221”行动计划的推 动下已取得了丰富的阶段性成果，开始成为农业的主导产业。各区 县大力发展节日经济、假日经济，吸引城镇居民争相涌入郊区，享 受新鲜空气、洁净水质和田园风光，拓展了农产品功能，提高了农 业的利润空间。 据不完全统计，目前#有大约 400 多个农业科技型的休闲观 光园，其中大型的 135 个，由农户自发开展的季节性观光采摘的小 型“菜园”超过 10000 个。市级休闲观光园占 7%，区级占 90%；从 市级观光园投资经营主体构成来看，股份制的企业占 73%，民营个 体占 33%。 在今后一段时间内#仍处于休闲观光农业的快速发展时期， 尤其随着国内城市居民假日经济的兴起与高收入群体的大幅增长， 可以预测对休闲观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。 总体来看，#主题观光园的发展已经迈出了基础坚实的脚步， 但面临的困难和竞争也是显而易见的，上海、广州等国内一些大城 市都已经将农业观光园、文化创意产业作为未来发展的重要着力点。 2.1.22.1.2 项目发起人和发起缘由项目发起人和发起缘由 2.1.2.1 项目发起人概况 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 7 #东昇农业技术开发有限公司位于#市通州区于家务乡聚 富苑民族工业区，是集种子销售、种苗培育、种植、加工、冷藏配 送、商业连锁经营为一体的综合性外向型民营企业。公司成立于 2002 年 10 月，下属 2 个分公司，在全国 8 个省有 12 个经济实体和 联营公司，现有职工 510 人，其中大专以上学历的技术和管理人员 125 人，季节工人 3000 余人，配送车辆 20 多部，资产总额达 5226 万元，其中固定资产 2100 万元，年销售额 1.5 亿元人民币，其中 出口额为 980 多万美金。公司立足于发展绿色、安全、健康的农业 产业，作为以色列泽文种子公司中国区总代理，在#建立先进的 种苗培育基地，并以此为中心，在纬度、海拔高度不同的地区内开 拓种子、种苗销售网络，建设大型的蔬菜生产、加工、流通基地， 实行错季生产。主要种子种苗产品有南瓜、西红柿、黄瓜、辣椒、 西兰花、紫菜头、芽苗菜等十几个蔬菜产品，均已获得“#市食 用农产品安全认证” ，现已进入有机食品辅助期。公司在朝阳区孙 河乡有 1500 吨冷库一座，办公和生活用房 2000 平方米，种植示范 基地 3000 亩。在通州区于家务乡有 4000 吨冷库和 4600 平方米厂 房，120000 平方米现代化育苗大棚，2000 亩种植示范基地，主要 针对大宗货物海运出港和外地走货。在丰台区新发地建有 20000 吨 冷库一座，经营用房 300 平方米主要是二级品的销售和采购。 公司的发展方向是以#为中心，在方圆 200 公里半径范围内， 建一个大型的蔬菜水果生产加工流通基地，种植高品质的产品，出 口国际市场，从而带动#周边地区的农业种植业的发展，解决大 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 8 量农业人口的就业问题。公司采取“企业基地农户的生产”模 式，以中国农科院、#蔬菜研究所为后盾，以一批农业院校毕业 的专业人员为技术骨干，根据不同地区的气候差异，因地制宜的研 发种植技术。至今，合作基地已达 20 万余亩，使农民每亩增加 2000 元3000 元的效益，带动农业种植人口 10000 多户。利用市 场需求为农户引进新品种，安排生产计划，专家负责技术指导。既 让农户放心，又保证产品质量。公司的加工流通环节每年能吸纳本 地区劳动力 1000 多人。 近年来，公司在广州灵山、昆明呈贡、内蒙集宁、海南文昌、 江苏徐州、广西田阳等建立了绿色生产基地，作为以色列泽文种子 公司的代理，公司引进了优良的品种及栽培技术，形成了规模化的 生产。 公司在发展农业产业化经营中，在#市各区、县建有标准化 种植基地近 30000 亩，在广东建有有机蔬菜种植示范基地 3000 亩， 在云南、广西、内蒙等十余个省、市、地区建立了 20 余万亩无公 害蔬菜生产基地。均获得相关认证。 2.1.2.1 发起理由 1、落实#都市型现代农业发展计划 自 2004 年至 2007 年，国家连续四年均以农业及农村发展为主 题发布了中央一号文件，凸显了现代农业建设的重要性，而在 2007 年国务院关于积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设 的若干意见中明确提出发展现代农业是社会主义新农村建设的首 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 9 要任务。 2006 年 11 月，#市农业局下发了关于加快发展都市型现 代农业的指导意见 ，其中都市型现代农业的建设重点中提出大力 发展观光休闲农业。并要求各区(县)要按照城乡互动、产业融合的 要求，结合本地资源和功能定位，大力开发郊区农业的生活服务功 能。近郊区要凭借贴近城区、交通便利、经济实力强和科技资源雄 厚的优势，重点发展集景观、科技和休闲为主的园区农业。远郊区 (县)要积极鼓励发展融教育、体验、观光和生产于一体的旅游观光 农业。要充分利用山区自然风光、自然景观和民风民俗优势，大力 发展集农业生产、自然风光、历史文化、休闲旅游于一体的休闲观 光农业。 2、发展#都市型观光农业 #的观光休闲农业发展虽然在全国处于前列，但也出现了一 些急需改变的状况和需要应对的问题。首先，#市观光休闲农业 开发欠缺完整体系，相关企业数量增长很快，但企业投资规模差异 也很大，缺乏科学的规划；其次，观光休闲农业有明显的季节性特 征，给旅游资源的有效配置带来了困难，一方面旅游旺季时期超负 荷接待和资源大量闲置同时存在，另一方面，旅游淡季时期资源利 用普遍不足；第三，#观光休闲农业基础设施还有待完善，许多 的基础产品和服务还供不应求，尤其是游客参与度高的项目还大大 欠缺；第四，观光休闲农业产品和服务缺少针对不同细分市场的专 门产品和服务，使得一些细分市场的消费潜力还没有发挥出来。而 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 10 本项目将开发以农业休闲为主题的南瓜主题都市观光园，最终形成 富有原生态特征具备观光、科普、休闲生产、科研等功能为一体的 都市农业综合示范园区，必将成为#都市农业建设一大亮点工程。 3、企业业务拓展的需要 南瓜主题公园的在#乃至全国都是首创，将大大提高#观 光农业的水平，对国内主题公园的发展也具有引导作用。从旅游业 角度，主题公园是提供旅游体验的旅游产品。对主题公园所在城市 来说，主题公园是推动城市旅游业发展的重要因素之一，同时为所 在城市提供大量的就业机会。 公司一直致力于促进#市都市农业的发展，并准备以项目为 平台，充分发挥技术依托单位的科研优势和企业的市场开拓优势， 使项目能建设成#市发展现代农业的样板。 2.2 项目发展概况 2.2.12.2.1 区位优势明显区位优势明显 #南瓜主题都市休闲观光园的选址位于#市通州区于家务 回族乡，交通便利，从市区乘车一小时内，自驾车为半小时左右即 可到达。 2.2.22.2.2 政府鼓励和支持政府鼓励和支持 #南瓜主题都市休闲观光园的建设将在经济、社会、环境等 方面造福于京城，是#市生态建设和都市型现代农业的有机组成 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 11 部分，得到了#市相关政府部门提供的协调、服务和扶持。 2.2.32.2.3 技术依托单位技术依托单位 项目的主要技术依托单位#农林科学院在南瓜新品种选育及 市场化开发方面形成了自己的特色和优势，与国外公司及科研单位 有长期的良好合作关系，现已拥有自主研发的杂交新品种近 40 个， 另外还有基本成形的品系 120 多个，南瓜新品种的研发能力强，能 保证南瓜主题公园未来发展的需求。 2.3 项目建设必要性分析 2.3.1#2.3.1#市实施发展休闲观光农业战略的需要市实施发展休闲观光农业战略的需要 都市型休闲观光农业的建立，是既能满足当代人的需求而又能 涵养环境，保护人类生存条件的永续利用农业，具有广阔的发展前 景和生命力。都市休闲观光农业符合现代农业发展的前进方向，是 优质高效农业的最理想选择。休闲观光农业不论经济、社会、环境 效益都远超出常规农业，其经济效益高出常规农业的数倍，其社会、 环境效益则无可比拟，社会影响深远。因此，发展都市型休闲观光 农业是与国际化农业接轨的迫切需要，又是农业和农村可持续发展 的必然选择。 发展休闲观光农业成为一个推动我国农业产业结构调整行之有 效的举措，园区建设的目的旨在落实#市加快发展都市型现代农 业的精神，把南瓜主题都市休闲观光园的规划建设，作为#市实 施发展休闲观光农业战略、 “把第一产业向二三产业转移和融合形 成新的产业形态”的示范工程。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 12 2.3.22.3.2 促进发挥农业多功能的需要促进发挥农业多功能的需要 “#南瓜主题都市休闲观光园”可视为以农业产业资源为依 托的农旅结合的、以农为主、强农兴旅的新业态的典型代表。它的 建设和发展是生产力发展的必然结果，是随着人类社会的发展和进 步，人们生活水平不断提高，人们收入和闲暇时间不断增加，为满 足对休闲项目需求不断增加的需求而应运而生的。建设以南瓜为主 题的特色主题创意观光园将具有一定的产业发展示范与指导意义， 它的生产功能、生态功能、旅游功能、创收功能、教育功能、辐射 功能、文化传承功能、艺术创意功能等基本功能对于#市的农业、 新农村建设，对于城乡共同发展都有极其重要的意义。 2.3.32.3.3 农业产业聚集效应的需要农业产业聚集效应的需要 南瓜主题园具有知识密集型的创意经济产业特征，虽然以南瓜 主题休闲观光园为表现形式，但是其产品的生产并不是该园区的主 要利润点，对以南瓜为主题概念开发为核心，发展南瓜产品的标准 化基地种植、以及与南瓜产业相关的衍生商品的生产销售和产业延 伸开发由此所形成的产业互动才是重点。所以，如何有效打造南瓜 产业链条，以南瓜主题园为平台产生“南瓜产业集聚效应” ，无疑 将关系到这一产业在#甚至是中国的前景。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 13 第三章 市场分析与建设规模 3.1 市场调查 京郊观光农业从八十年代后期开始起步，自昌平县十三陵旅游 区出现首家观光采摘果园以来，各郊区县对发展观光农业都表现出 较高的发展热情，开发和形成了一些观光农业项目和景点，也取得 了一定的经济效益。2005年，#都市型农业发展取得一定成果。 全年农业观光园达到512个，观光旅游收入4.1亿元，接待人数为 770万人次，取得了良好的社会效益、经济效益和生态效益，观光 农业的发展，为农村经济带来了新的活力，极大地促进了京郊农村 产业结构的调整与优化，直接拉动了农民的增收致富，推动了农村 城市化进程，推进了首都生态环境产业的建设。 3.2 市场预测 在今后一段时间内，#仍处于观光农业的快速发展时期，可 以预测对观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。首先，就# 市民来说， “京郊游”已逐渐成为时尚。据#市旅游局调查统计， #市民常住人口中，有 99.09%的人希望到京郊旅游。其次，# 现有常住人口 1500 万人，每年接待的国内游客达 7000 多万人次， 海外游客 300 多万人次，#市民在京旅游 4000 多万人次。每年 1 亿多人次的在京旅游量是南瓜主题公园巨大的潜在消费人群。另 外，#作为国际大都市，市民与旅游者的消费层次高，对观光农 业园区的需求广且要求其规模大、水平高、对特用瓜菜的需求量将 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 14 呈现出旺盛的需求，其需求前景广阔。 3.2.1 产品目标市场分析产品目标市场分析 3.2.1.1 以儿童为核心的家庭 从市场心理与现代人类组织结构特征角度，儿童的需求将构成 出行与否以及出行方向的决定性因素，而单独的儿童（非学校组织 的）又不具备独立的旅游能力，因此，在儿童需求的驱动下，一方 面父母的旅游愿望将被唤醒，另一方面，由于中国人对农业文明特 有的情节，长辈也乐意让儿童深切的重新体验农业文明。典型的 “21”出游（父母小孩，爷爷奶奶儿童）将构成本项目的主 要市场。 3.2.1.2 青年白领客源 与农业文明有巨大时代距离的青年白领将构成项目的另一个重 要市场。与现实生活有巨大时代距离的农业休闲项目的独特魅力将 发挥重要驱动作用。青年白领市场在项目需求方面有非常清晰的特 征，适合团队参与的游乐型项目与完全自我化的观赏项目将是他们 的优先选择，开放空间与私密空间同时具备将为他们带来较高的满 意度。另外，青年白领市场有非常重要的延伸影响力，这直接导致 了下一个市场对项目的认可。 3.2.1.3 企业年会、有组织机构将在节假日发展为主力客源 青年白领的需求将在很大程度上决定企业有组织出游的目的地 选择。中国企业的奖励旅游制度还相当不完善，但企业年会旅游却 市场庞大。年会旅游时间特征很清晰，在需求方面有别于个人或小 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 15 团队市场，会议场所大型餐饮中心大型娱乐空间至关重要。有 组织机构（如协会、社团、俱乐部）大多也会选择在节假日安排集 体出游，作为提高机构凝聚力，安慰鼓励团队成员的重要措施。这 部分市场的出游目的地选择较为多元，但本项目轻松自然的环境同 样能为决定他们选择的主要因素之一。 3.2.23.2.2 产品市场竞争力分析产品市场竞争力分析 3.2.2.1 主要竞争对手 本项目的主要竞争对手为京郊的各类农业观光园区。近些年， 随着首都经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对 于观光休闲的消费需求日趋强烈。面对这一新的市场需求，郊区不 断整合农业资源，发挥区域优势，开发农业新功能，一批深受城市 消费者欢迎的以观光、采摘、民俗为主要内容的农业园相继建成。 据统计，到 2004 年底，#郊区各类农业观光园超过 2000 个，从 事民俗旅游和观光农业的农民近 10 万人，观光农业收入突破 30 亿 元。目前，#大型的农业观光园区达到 135 个，由农户自发开展 的季节性观光采摘的小型“菜园”超过 10000 个。在今后一段时间 内#仍处于观光农业的快速发展时期，尤其随着国内城市居民假 日经济的兴起与高收入群体的大幅增长，可以预测对观光农业的需 求也将保持一个旺盛的态势。 3.2.2.2 产品市场竞争力优势、劣势 1、项目具有独到的特点与唯一性 吸引都市人群前往观光农业园旅游的最大驱动力在于工业文明 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 16 与农业文明的巨大差异。本项目依托农业文明展开的旅游活动，主 要包括三个方面的基本吸引力： 农业生产：建立在优美的田园风光或是现代气质突出的农业设 施基础上，无论是原生态的生产还是高科技的生产，均与现代人的 日常生活环境有巨大的鸿沟，吸引力正是建立在鸿沟的两端。原生 态与高科技均有巨大的可衍生体验空间与多元化的体验手段。 农业文化：农业文化吸引人的因素更多的聚集在人类生活方面， 民俗文化（传统的） 、农业风俗（传统的） 、农业器具（传统与现代 的） 、劳作技能（传统与现代的）均包含了丰富的人文情怀，更能 引起游人深入的感悟。 借代式体验：借代式体验是因旅游而生的一种旅游体验方式， 农业中的可借代因素成为了旅游活动展开的道具或背景，活动可能 是完全现代化的。 这三种基本吸引力都包含了一些共同的因素，包括田园、自然、 农作物-生态、健康、情趣，而这些因素也正是农业旅游区区别 于其他都市旅游形式的重要内涵。 此外，本项目推广的优质观赏兼食用瓜类蔬菜形状多种多样、 颜色丰富多彩，既可用来装饰园林长廊也可种植于瓜果采摘园区， 保健功能突出，其产业链长、附加值高，栽培技术相对容易掌握， 易形成产业化规模，可带动京郊农民种植与制作观赏性产品，提高 农民的收入，同时也带动园区农民的就业。种植观赏采摘蔬菜符合 当前京郊乃至全国的消费市场和种植市场的需求，项目具有很强的 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 17 竞争力。 2、项目具有很强的区位优势 本项目位于#市东南部的通州区，京杭大运河的北端，长安 街东延长线上，面积 912.34 平方公里。通州拥有 2000 多年的历史， 自古就是京东交通要道，漕运、仓储重地。古时万国朝拜，四方贡 献，商贾行旅，水陆进京必经通州，通州有着“九重肘腋之上流， 六国咽喉之雄镇”的美誉。 通州区位和交通优势明显，紧邻#中央商务区（CBD），距 国贸中心 13 公里，天安门 20 公里，距首都国际机场 16 公里，天 津塘沽新港 100 公里，处于环渤海经济圈的中心地带。通州还具有 现代化的交通体系，#六环路和京沈、京哈、京津塘高速公路 “一环三路”穿境而过，京通快速路和八通轻轨把通州和#市区 连成一体，京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。 作为#市规划建设规模最大、区位优势最明显、基础设施条 件最好的新城区，通州正在以前所未有的速度全面发展，开创现代 化建设新局面。目前，#市政府确定了“两轴两带多中心” 的城市空间发展新格局，通州区位于#长安街沿线发展中轴线和 东部产业发展带上，被确定为#重点建设的新城区和京东新型产 业基地。通州将利用五年左右的时间打造#新城区的基本框架， 用十年左右的时间，把通州区建设成为#新城区。围绕着这个目 标，通州将加快发展步伐，建设以一城为中心、五镇相拱卫、双走 廊相辉映的产业支撑强劲、经济特色突出、生态环境良好、运河文 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 18 化特色彰显、公共和生活配套设施完善、社会事业全面发展的现代 化新通州。 3、其它优势 本项目的承建方#东昇农业技术开发有限公司隶属于# 东升方圆农业种植开发有限公司，而“东升方圆”的经营者还经营 着#方圆平安商品开发有限公司、#东升农业技术开发有限公 司、广东东升农场有限公司等与农业种植、加工、销售有关的企业， 有着经验丰富的管理经验，这些都将成为本项目今后在市场竞争中 的有利优势，为本项目创造良好的市场机遇。 3.3 建设规模 本项目地块基本为东西向约 1000 米，南北向约 210 米的长方 形用地。地块东区为南瓜主题观光园，以南瓜主题公园高标准、智 能化温室为主体，地块西区为南瓜主题展示及接待中心。 3.4 产品方案 南瓜，原产于南美洲，后传入我国，它含有淀粉、蛋白质、胡 萝卜素、维生素 B、维生素 C 和钙、磷等成分，营养丰富，为农村 人经常食用的瓜菜，并日益受到城市人的重视。南瓜，不仅有较高 的食用价值，而且有着不可忽视的食疗作用，能润肺益气，化痰排 浓，驱虫解毒，治咳止喘，疗肺痈与便秘，并有利尿、美容等作用。 此外，南瓜等葫芦科瓜类蔬菜植株与果实都极具观赏价值，并可以 做各种造型以及描绘雕刻等，果实保存期长，产品的延伸性长，有 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 19 利于提高产品的附加值。南瓜中有一种被称为“观赏南瓜”的特殊 类群，它们是以观赏目的为主的一类南瓜。此类南瓜大多果型较小， 果形奇特，色彩艳丽，非常适合赏玩，也叫微型观赏南瓜、玩具南 瓜或玩偶南瓜，还有人称其为“迷你型”南瓜。在西方国家的“万 圣节”中，大型观赏南瓜几乎扮演着不可或缺的主角，各个家庭、 商店均摆放刻着“鬼脸”的各种造型的南瓜，以增添节日的艺术气 氛。 核心智能温室以南瓜为主题，设置了观赏南瓜廊架、异型南瓜 栽培、水生南瓜、巨型南瓜栽培、南瓜苑等极富观赏性及趣味性的 各类南瓜赏玩活动区域，周边设置各类子公园如丝瓜类、西瓜、南 瓜、苦瓜、彩椒、番茄、甜瓜、蛇瓜、茄子等子公园。主要种植的 南瓜品种有：玉女、复色果、金童、彩色桔瓜、裸仁南瓜、巨型南 瓜、金碟瓜等。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 20 第四章 建设条件与厂址选择 4.1 建设地区的选择 4.1.14.1.1 地点与地理位置地点与地理位置 项目区位于#市通州区于家务回族乡，该乡位于通州区南部， 东邻永乐店镇，西、南与大兴区采育镇接壤，紧临京津塘高速公路 采育出口，距通州新城 19 公里，是通州区唯一的少数民族乡， #市五个少数民族乡之一。项目区北侧为凤港河，西侧临张采路， 东侧临张凤路，场地西侧的凤港河水量充沛，两岸原生杨树林繁茂， 河道水质清澈，具有强烈的原生态美感，为观光园区提供了一条天 然的生态景观廊道，是南瓜园区建设的重要优势条件。 4.1.24.1.2 地形、地貌条件地形、地貌条件 通州区地处永定河、潮白河洪冲积平原，地势平坦，总体为西 北高，东南低，北部有些坡岗地，南部有少量盐碱低洼地，平均海 拔约 20 米。 4.1.34.1.3 气候条件气候条件 通州区处于暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干旱多风， 夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。光热资源比较丰富， 多年平均气温为 11.4，1 月平均气温-5.0，7 月平均气温 25.7，无霜期多年平均为 180 天，日照年平均 2712.6 小时。平 均年降水量 570.5 毫米，其中 6 至 9 月为汛期，占全年降雨量的 85%左 右，而非汛期降雨量极少，故常常出现春旱秋涝。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 21 4.1.44.1.4 土壤条件土壤条件 根据第二次土壤普查的资料，通州区的土壤主要包括 3 个土类， 即褐土、潮土和风沙土。其中潮土广泛分布于各个乡镇，但随微地 形变化而有所不同，高起处为脱潮土，其它大部分为砂质和壤质潮 土，在地势低平、排水不畅的地区出现盐潮土，主要分布在东南部 的永乐店和漷县；褐土主要为潮褐土和菜园潮褐土，主要分布在通 州卫星城所在的永顺和梨园；风沙土在宋庄、西集有零星分布。 4.1.54.1.5 水质条件水质条件 通州区地处#市的下游，河流分为北运河、潮白河两大水系， 均属海河流域。一级河道有温榆河-北运河（通州北关挡河闸上为 温榆河，闸下为北运河） 、潮白河两条；二级河道有通惠河、小中 河、凉水河、港沟河、凤河、凤港减河、运潮减河 7 条，年均径流 总量 1.18 亿立方米。全区有排灌沟渠主、干、支共计 180 条，均 与河道相通，全长约 745 公里。通州区可利用水资源为地表水和地 下水，其中以地下水为主。通州区可利用地表水除降雨外还有拦河 闸蓄水及城市生活废水和工业污水。据通州区水资源评价资料，地 表水可利用总量平均为 10360 万立方米。通州区地下水资源比较丰 富，通州区多年平均降雨入渗补给量为 14452 万立方米，地表水入 渗补给量为 2780 万立方米，农业灌溉水入渗补给量为 3610 万立方 米。年可开采量达 2.0 亿立方米。 4.2 厂址选择 4.2.14.2.1 交通运输条件交通运输条件 通州区位于#市东南部， 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 22 京杭大运河的北端，长安街东延长线上，面积 912.34 平方公里。 通州拥有 2000 多年的历史，自古就是京东交通要道，漕运、仓储 重地。古时万国朝拜，四方贡献，商贾行旅，水陆进京必经通州， 通州有着“九重肘腋之上流，六国咽喉之雄镇”的美誉。 通州区位和交通优势明显，紧邻#中央商务区（CBD），距 国贸中心 13 公里，天安门 20 公里，距首都国际机场 16 公里，天 津塘沽新港 100 公里，处于环渤海经济圈的中心地带。通州还具有 现代化的交通体系，#六环路和京沈、京哈、京津塘高速公路 “一环三路”穿境而过，京通快速路和八通轻轨把通州和#市区 连成一体，京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。 4.2.24.2.2 防洪、防潮、排涝设施条件防洪、防潮、排涝设施条件 本项目场区内地势平坦，本次新建建筑物竖向设计本着尽量减 少土方工程量、节约基建投资的原则，场地标高及排水坡度尽量结 合原地形进行平整。场地污水、雨水分流，最后排入区内管网内。 4.2.34.2.3 征地、拆迁条件征地、拆迁条件 根据#市农村工作委员会、#市科学技术委员会、# 市农业局“南瓜主题都市休闲观光园的建设”投资运营主体征集 公告 ，经专家审评、征集单位认定，#东昇农业技术开发有限 公司的应征方案符合项目征集目标和条件，可以在通州区于家务回 族乡启动实施“南瓜主题都市休闲观光园的建设”项目。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 23 第五章 技术方案 5.1 技术方案 在建设南瓜主题公园中，将研发集成出 8 大技术或工艺： 1、 瓜类（南瓜树、西瓜树、甜瓜树、黄瓜树）的树式观赏栽 培工艺 2、移动式喷雾栽培工艺 3、观赏瓜果艺术长廊与篱壁栽培工艺 4、攀缘式墙面无土栽培工艺 5、精品瓜果蔬菜袋培和混合嫁接栽培技术 6、巨型南瓜栽培和瓜面帖字、画技术 7、盆钵式或箱体式单株瓜果无土栽培技术 5.2 设备方案 核心智能温室主要设有内保温遮荫系统、顶部开窗系统、外遮 阳系统、水帘风机系统、补温系统、配电系统、控制系统等设备。 5.2.1 顶开窗系统顶开窗系统 温室配有齿轮齿条式电动开窗通风机构，实现顶部的开启，加 强温室内外空气形成对流，达到除湿降温的效果。系统包括控制箱 及电机、传动部分、行程限位开关等组件。 5.2.2 内遮荫系统内遮荫系统 系统包括控制箱、驱动电机及联轴器，使整套系统运行平稳可 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 24 靠，驱动杆采用专用铝合金型材，横向布置拉动幕布，确保幕布在 运行中平展美观，幕布选用编织内用幕，节能效果良好，采用瑞典 LS 托幕线。 5.2.3 外遮阳系统外遮阳系统 本系统包括控制箱及电机、传动部分、行程限位开关、幕线、 端梁及幕布等。控制箱及电机装配有幕展开与合拢两套接触器件， 传动设备由减速电机连接件组成，通过减速电机与之连接的传动轴 输出动力，电机配备行程限位装置，自动停止，限位准确，温室顶 部安装一组外遮阳骨架。支架部分强度可靠、外形美观，载荷承受 能力强，使用寿命长，采用百吉公司遮阳网。 5.2.4 水帘水帘风机降温系统风机降温系统 由湿帘箱、循环水系统、轴流式风机和控制系统四部分组成。 保证有大的湿表面与流过的空气接触，以便空气和水有充分的时间 接触，使空气达到近似饱和，与湿帘相配合的高效风机，足够保证 温室内外空气的流动，将室内高温高湿气体排出，并补充足够的新 鲜空气。 5.2.5 补温系统补温系统 补温系统采用热水加热方式进行，热水加温系统由热水锅炉 （甲方提供） 、供热管（甲方提供）和散热设备三个基本部分组成， 其工作过程是用锅炉将水加热，然后由水泵加压， 热水通过供热 管道供给温室内的散热器，通过散热器散热，提高温室内部的温度。 散热器热镀锌圆翼散热器。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 25 5.3 工程方案 本项目主要建成核心智能温室 9676.8 平方米，以及总建筑面 积为 17880 平方米的接待中心七栋建筑物。 核心智能温室核心智能温室：温室采用 12 米跨三屋脊结构，跨度 12 米，17 跨；开间 4 米，12 开间。温室南北排列，东西向轴线长度 204 米， 南北向轴线长度 48 米。温室主体骨架为轻钢结构，采用国产优质 热镀锌钢管及钢板，顶部及四周采用 8厚拜耳聚碳酸脂（PC）双 层中空板覆盖。 展示及接待中心展示及接待中心：由一栋 6 层的主展示及接待中心和四分接待 中心组成，五栋建筑围合而成一个中央广场。主展示及接待中心位 于主干道一侧，临近主要的人流、车流出入口，成为南瓜园标志性 的建筑，总建筑面积为 11941 平方米。 5.4 总体布置 5.4.1 项目构成项目构成 本项目用地主要分为两个区域，东区为南瓜主题公园，西区为 南瓜主题展示及接待中心，两区各自独立又可以通过中间广场绿化 联系起来。并分别设置独立的人流、车流出入口。 东区的南瓜主题公园以智能温室为核心统领各类子公园及各功 能用房，子公园有机的分布在公园的各处，而各类功能用房点缀其 中。 公园主入口设在园区北侧中部，并通过主通道直接通向核心智 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 26 能温室。西区的南瓜主题展示及接待中心以 6 层高的南瓜主题展示 及接待中心为引导，在中央广场两侧分别设置小型接待中心。培训 及展示中心设置独立的出入口，人流车流的主出入口直接通向南瓜 主题接待中心，并通过道路与西区联系起来。 5.4.2 总体布置图总体布置图 见附件南瓜主题公园总体设计图 。 5.5 公用辅助工程 5.5.1 排水系统排水系统 本项目场区内地势平坦，本次新建建筑物竖向设计本着尽量 减少土方工程量、节约基建投资的原则，场地标高及排水坡度尽量 结合原地形进行平整。场地污水、雨水分流，最后排入开发区的区 内管网内。 5.5.2 道路及绿化系统道路及绿化系统 东区南瓜主题公园充分利用公园的自然形态结合南瓜的主题创 造出生态、自然的新形式的农业生态观光园的绿化景观。以核心智 能温室为中心，通过自公园大门而来的主通道渲染南瓜主题大道， 而各子公园通过水景、棚架、绿地、树林、观景亭、南瓜主题小品 等设施营造生态公园氛围。 西区南瓜主题展示及接待中心则通过南瓜的形态来呼应南瓜主 题，成组的接待中心通过中央景观广场这一主要景观节点有序分布， 而产品展示中心南侧为自然形态的南瓜景区，产品展示中心与研发 中心之间为横贯东西的大绿洲，并以此联系接待中心及东区的公园， 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 27 通过东到西的大绿洲以及两条与大绿洲相贯穿的南北走向的中央景 观广场或南瓜主题大道形成了一个 H 形绿化骨架，打造出由内到外、 均匀分布、相互交融、又彼此呼应的绿化体系。在大绿带中布置了 二个主要的景观节点：中央景观广场及南瓜主题大道，形成了动、 静、动这样一个有张有弛、有舒有缓的空间序列。而在东区各子公 园、西区各展厅或研发用房的小环境景观设计中又统一形成了一个 从宏观到微观、从大到小的一个既均衡又具渗透性的绿化结构体系。 5.5.3 采暖采暖 建筑内采暖通风根据建筑设计防火规范 、 人民防空地下室 设计规范 、 人民防空工程设计防火规范的要求确定防火分区， 并按防火分区合理设置通风和排烟合用系统。 厂房、办公楼、宿舍等建筑设置集中供暖系统，以满足冬季室 内温度要求。采暖系统在非采暖期要求采取湿保护措施。 5.5.4 消防设计消防设计 在规划中考虑消防车在各类功能用房一侧设置消防车道及部分 隐形消防车道，消防车可到达每栋建筑。消防车道均保证 4m 宽度， 尽头式消防车道设有不小于 15m15m 的回车场。 5.5.5 道路交通组织及停车方式道路交通组织及停车方式 在规划设计中考虑在东区南瓜主题公园用地南侧与北侧，分别 布置一个机动车出入口，人流的主入口设在用地的北侧，同时在北 侧设置了大型室外机动车停车场，以供自驾游的客户使用。南瓜主 题公园内各子公园与核心智能温室及各类功能用房通过形态自然曲 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 28 折的园区路联系贯通。西区南瓜主题展示及接待中心同样在用地南 侧设置一个机动车出入口，而在北侧设置三个机动车出入口及三个 人流出入口。各种规模的接待中心以中央景观广场为核心有序布置 并设置环路与产品展示及研发中心相联系。西区各类用房均考虑分 区地面停车。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 29 第六章 环境保护与劳动安全 6.1 建设地区的环境现状 项目位于#市通州区于家务回族乡，项目地域内基本为无污 染工业及民用建筑，无严重工业污染源。区域内采用集中供热，污 水由污水管网排出，环境状况良好。 6.2 项目主要污染源和污染物 本项目对环境的影响主要分为施工期间的影响和运营生产的影 响。 1、施工期间 对环境的主要影响为施工机械产生的噪声、扬尘以及建筑废料 等固体废弃物。 2、运营生产 根据项目的生产工艺和生产管理，其对环境的影响较小，生产 无有害废水和有毒废气排出。产生的主要废物为管理及生产人员的 生活垃圾。 6.3 项目拟采用的环境保护标准 1、 大气环境质量标准 （GB3095-82） 2、 地面水环境质量标准 （GB3838-82） 3、 城市区域环境噪声标准 （GB3096-82） 4、 工业企业噪声质量标准 （GB12348-90） 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 30 5、 污水综合排放标准 （GB8798-88） 6.4 治理环境的方案 6.4.16.4.1 固体废物固体废物 生产垃圾，对其进行分类收集、分类处置，对可回收利用的物 品进行统一回收，对在工艺中可以回收利用的要给予充分利用，减 少各类垃圾的产生，使垃圾资源化、减量化。 对于生活垃圾需要进行分类管理，由环卫部门统一收集清运至 垃圾处理厂统一销纳，做到安全处置。 6.4.26.4.2 噪声噪声 对于施工噪声，首先要避免高噪声设备同事作业，并将高噪声 设备作业时间安排在白天，避免夜间施工。在设备选型上，尽量采 用低噪声设备。闲置不用的机械应立即关闭，运输车辆通过噪声敏 感点或进入施工现场时应减速，减少鸣笛。 运行生产时产生的噪声，对产生气流噪声的设备，可安装减震 装置；车间的建筑维护结构以封闭为主，尽可能减少开窗和其他无 设防的洞口，同时采取车间外及厂界的绿化，利用建筑物和树木阻 隔声音传播。 6.4.36.4.3 大气污染大气污染 施工扬尘，虽然施工扬尘造成的污染影响是短期的，但仍需要 对其进行环保措施，降低污染。减缓扬尘的有效措施是在施工现场 和厂界加设围挡，应将易产生扬尘的材料堆放在工棚内，将地面做 硬化处理或洒水减少扬尘污染。 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 31 6.4.46.4.4 废水处理废水处理 施工场地污水不应随意排放，生活污水经市政管道排放，冲车 水、混凝土养护水应经简单处理后循环使用或排放。 生产过程中产生的废水应根据有关标准和规定，除去有害物质 后排入污水处理厂。 6.5 环境影响评价 #东昇农业种植开发有限公司 “南瓜主题都市休闲观光园 的建设” 项目选址附近无污染源，工程在建设期间不会引起明显 环境问题。在生产过程中严格按照生产规范进行，不会对环境造成 任何污染。项目实施后加工环节产生的废水和噪声等均控制在国家 标准范围内。总之，该项目符合通州区总体规划布局和环境功能区 划要求，污染物产生量少，是持续发展生态环境的好项目，它能实 现经济、社会和环境协调发展，不会对环境带来负面影响。 6.6 劳动保护与安全卫生 6.6.16.6.1 劳动保护劳动保护 本项目根据国家有关规范和法规，对于每个生产流程和环节， 根据作业性质和繁杂程度，都有较严明的劳动定额，根据不同工程 和定额安排男女职工的工作，不产生超时、加班加点、过强和过重 的体力劳动。 6.6.16.6.1 防护措施防护措施 1、锅炉设备、制冷设备设置了超载自动停机装置，报警装置 南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告南瓜主题都市农业休闲观光园可行性研究报告 32 和安全泄压装置，确保操作人员的安全。 2、各项电气设备、传动部分均设置防护罩，接地装置和避雷 装置，以防意外事故发生。 3、项目生产、管理人员配备工作服和劳保用品，冷藏库工作 人员配备防寒工作服和防冻用品。 4、对产生热量、异味较大的车间等场所设置机械通风装置， 进行定时通风换气，改善工人的劳动环境。 5、设置相应