星恒国仕汇住宅小区建设项目可行性研究报告.doc

星恒星恒国仕汇国仕汇商住小区商住小区建设项建设项 目目 可行性研究报告可行性研究报告 （代项目建议书）（代项目建议书） 委托单位：湖南委托单位：湖南#投资置业有限公司投资置业有限公司 编制单位：长沙编制单位：长沙#招标代理有限公司招标代理有限公司 资格证书号：工咨乙资格证书号：工咨乙# 1 编制日期：二编制日期：二一三年三月一三年三月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论4 4 一、项目概况一、项目概况4 4 二、建设单位基本情况二、建设单位基本情况5 5 三、研究依据及范围三、研究依据及范围6 6 四、研究原则四、研究原则8 8 五、主要经济技术指标五、主要经济技术指标8 8 六、项目进展状况六、项目进展状况9 9 第二章第二章 项目建设的背景及意义项目建设的背景及意义1111 一、项目建设的背景一、项目建设的背景1111 二、项目建设的可行性二、项目建设的可行性2323 三、项目建设的意义三、项目建设的意义2323 第三章第三章 #房地产市场分析房地产市场分析2525 一、一、#房地产业发展概况房地产业发展概况2525 二、二、#房地产现状分析房地产现状分析2525 三、三、#商业地产现状分析商业地产现状分析3131 四、四、#房地产市场发展趋势分析房地产市场发展趋势分析3434 五、五、#商业地产市场发展趋势分析商业地产市场发展趋势分析3636 第四章第四章 #县房地产购买力分析县房地产购买力分析3838 一、一、#人口及居住现状分析人口及居住现状分析3838 二、二、#市民消费力分析市民消费力分析3838 三、三、#市民购买力与购买习惯分析市民购买力与购买习惯分析4040 四、商品房的消费方式四、商品房的消费方式4343 五、目标客户群分析五、目标客户群分析4444 第五章第五章 市场定位及市场定位及 SWOTSWOT 分析分析4747 一、楼盘购买对象及购买心理分析一、楼盘购买对象及购买心理分析4747 二、市场定位二、市场定位4848 三、三、SWOTSWOT 分析分析 4848 第六章第六章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件5151 1 一、选址原则一、选址原则5151 二、项目选址方案二、项目选址方案5151 三、区位条件三、区位条件5151 四、自然条件四、自然条件5252 五、基础设施条件五、基础设施条件5353 六、施工条件六、施工条件5454 第七章第七章 项目建设规模与建设方案项目建设规模与建设方案5555 一、项目建设规模一、项目建设规模5555 二、规划理念二、规划理念5555 三、规划方案三、规划方案5656 四、建筑工程四、建筑工程5858 五、结构工程五、结构工程6060 六、给水、排水工程六、给水、排水工程6262 七、电气工程七、电气工程6464 第八章第八章 节能评价节能评价6767 一、节约能源的战略意义一、节约能源的战略意义6767 二、用能标准和节能规范二、用能标准和节能规范6767 三、项目所在地能源供应条件三、项目所在地能源供应条件6868 四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况6969 五、节能措施五、节能措施7171 第九章第九章 环境影响评价环境影响评价7676 一、项目周边生态环境现状一、项目周边生态环境现状7676 二、编制依据二、编制依据7676 三、环境影响分析三、环境影响分析7777 四、环境保护措施四、环境保护措施7979 第十章第十章 劳动安全与消防劳动安全与消防8787 一、劳动安全一、劳动安全8787 二、消防二、消防8787 第十一章第十一章 项目的组织管理和工程招投标方案项目的组织管理和工程招投标方案8989 2 一、项目的组织管理一、项目的组织管理8989 二、工程招投标方案二、工程招投标方案9090 第十二章第十二章 实施进度计划实施进度计划9292 一、建设工期一、建设工期9292 二、项目实施进度计划二、项目实施进度计划9292 第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9393 一、投资估算一、投资估算9393 二、资金筹措及还贷来源二、资金筹措及还贷来源9494 第十四章第十四章 财务评价财务评价9999 一、经济效益测算与评价的依据及说明一、经济效益测算与评价的依据及说明9999 二、基础财务数据与说明二、基础财务数据与说明9999 三、销售收入预测三、销售收入预测9999 四、项目的损益四、项目的损益9999 五、项目财务效益分析五、项目财务效益分析100100 第十五章第十五章 社会评价社会评价107107 一、项目对社会的影响分析一、项目对社会的影响分析 107107 二、项目与社会的互适性分析二、项目与社会的互适性分析 108108 三、项目对公平的影响三、项目对公平的影响 108108 四、结论四、结论 108108 第十六章第十六章 风险分析风险分析110110 一、项目风险识别一、项目风险识别110110 二、风险评估二、风险评估110110 三、降低风险的主要措施三、降低风险的主要措施111111 第十七章第十七章 研究结论与建议研究结论与建议113113 一、结论一、结论113113 二、建议二、建议113113 3 第一章 总 论 一、项目概况一、项目概况 1 1、项目名称、项目名称 星恒国仕汇商住小区建设项目 2 2、建设单位、建设单位 湖南星恒投资置业有限公司 3 3、建设地点、建设地点 项目位于#新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，距县行政中心仅 1.7KM，距县一中仅 3 分钟车程，交通相对便捷。用地东临县公安局新址，南接二 环西路。 4 图图 1-11-1 项目所在地示意图项目所在地示意图 4 4、建设内容及建设规模、建设内容及建设规模 项目拟建多层建筑 1 栋、高层 5 栋，同时建设给排水、通信、电力、消防、燃气 管道、绿化景观、广场铺装、道路硬化、地上停车位、设备安装等基础配套设施。 项目规划总用地面积 31798.90（47.70 亩），净用地面积 26083.50（39.12 亩）；规划总建筑面积 76725.68（含地下室面积），其中：住宅建筑面积 53158.28； 商业建筑面积 9395.85；物业配套设施建设面积 336.36；地下室面积 13806.38；架空层面积 1765.63。 5 5、投资规模、投资规模 项目计划总投资约 25699.17 万元，其中土地费用约 5008.50 万元，工程费用 约 16861.71 万元，工程建设其它费用约 1437.98 万元，预备费用约 914.98 万元， 建设期贷款利息约 1476.00 万元。 项目建设资金来源为银行贷款 10000.00 万元（贷款期三年） ，其余由建设单 位自筹。 6 6、开发定位、开发定位 项目开发定位为中高档商住楼盘，将本项目打造成新城行政板块的品质典范 样板商住区。 7 7、项目实施进度计划、项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划总工期 24 个月，2013 年 4 月初 开始实施，2015 年 3 月底全部竣工并投入使用。 二、建设单位基本情况二、建设单位基本情况 单位名称：湖南星恒投资置业有限公司 公司类型：有限责任公司 公司地址：长沙市天心区 BOBO 天下城财富中心 13008 房 法人代表：喻秀珍 5 注册资本：人民币伍仟万元整 实收资本：人民币伍仟万元整 经营范围：房地产开发、经营；房地产项目投资及管理；园林工程、建筑工 程、绿化工程项目的投资；建筑装饰材料（不含硅酮胶） 、五金交电、机电产品、 金属材料及法律法规允许的矿产品的销售。 公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢开创经营理念， 创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品 质为生存根本，始终坚持用户至上，用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动 客户。 三、研究依据及范围三、研究依据及范围 1 1、研究依据、研究依据 中华人民共和国城市规划法 ； 中华人民共和国环境保护法 ； 中华人民共和国土地管理法 ； 中华人民共和国国土管理法实施条例 ； 湖南省实施办法 ； 湖南省土地利用总体规划条例 ； 国务院关于促进节约集约用地的通知 （国发20083 号） ； 湖南省人民政府关于推进节约集约利用土地的通知 （湘政发200712 号） ； 关于公布湖南省征地补偿标准的通知 （湘政发200943 号） ； 长沙市总体城镇体系规划（2010-2020） ； 城市用地分类与规划建设用地标准 ； 长沙市控制性详细规划成果标准 ； 长沙国民经济和社会发展“十二五”计划纲要 ； 6 #县城总体规划 （2009-2030 修编） ； #国民经济和社会发展“十二五”规划 ； 工业与民用建筑可行性研究深度要求； 2009 年 7 月国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 建设部建标2000205 号房地产开发项目经济评价方法 ； 现代咨询方法与实务 ； 国家发改委投资项目可行性研究指南 ； #县城镇规划、水文、地质、地震、气象、市政设施等有关资料； 国家及行政主管部门现行有关设计规范、规程和规定； 项目单位提供的于本项目有关的资料、数据； 现场查勘收集的其他相关资料； 其他有关专业设计规范。 2 2、研究范围、研究范围 根据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，本报告通过对 星恒国仕汇商住小区建设项目进行全面深入的调查、分析、预测，论证了该项 目技术、经济、方案、环境的可行性与合理性，从而提出该项目是否值得投资和 如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。包括： 1、对项目建设背景、可行性、房地产市场发展情况、消费者购买力等的研究； 2、对项目市场定位和 SWOT 的分析； 3、对项目选址和建设条件的分析； 4、对项目建设规模、总体规划、规划布局、工程建设方案等的研究； 5、对项目消防、卫生、安全、节能、环境影响等方面的分析； 7 6、对项目的组织管理与工程招投标方案进行分析； 7、对项目实施进度的确定； 8、对项目投资规模及社会经济进行综合评价； 9、对项目的风险识别、规避风险等研究； 10、提出项目的可行性研究工作结论。 四、研究原则四、研究原则 1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、 规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用； 2、重视优化规划设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低 工程投资额； 3、 “三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符 合国家及地方的“三废”排放标准。 4、节能与降耗并重。 五、主要经济技术指标五、主要经济技术指标 1 1、建设用地情况、建设用地情况 本项目规划总用地红线面积约 47.70 亩（31798.90） ，以摘牌方式取得。 2 2、主要技术经济指标、主要技术经济指标 根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表 1-1： 表 1-1 星恒国仕汇商住小区建设项目主要技术经济指标表 序号序号项目名称项目名称单位单位数据数据备注备注 1规划总用地面积31798.90约 47.70 亩 2规划净用地面积26083.50约 39.12 亩 2.1建筑物占地面积m24652.53 2.2绿化面积9228.34 2.3道路面积7812.36 2.4地上停车位2743.50 2.5广场1646.77 8 3总建筑面积76725.68 3.1住宅53158.28不计容积率面积 217.48 3.2商业9395.85不计容积率面积 124.01 3.3物管用房336.36 3.4消防控制室28.81 3.5地下室13806.38未计入容积率 4计容积率总建筑面积62577.81 5架空层1765.63未计入容积率与总建筑面积 6商业骑楼412.95未计入容积率与总建筑面积 7建筑密度%17.84 8绿地率%35.38 9容积率2.399 10机动车停车位个461 10.1地上车位个78 无障碍车位 4 个、出租车位 4 个 10.2地下车位个383无障碍车位 5 个 11非机动车停车位个1275 11.1地上车位个278 11.2地下车位个997 12总居住户数户482每户 3.2 人 13总居住人数人1543 14建设工期月242013.4-2015.3 15总投资万元25699.17 15.1工程费用万元16861.71 15.2工程建设其他费用万元1437.98 15.3预备费用万元914.98 15.4建设期贷款利息万元1476.00 15.5土地费用万元5008.50 16经济评价指标 16.1所得税前内部收益率%38.9189 16.2所得税后内部收益率%30.9938 16.3所得税前经济净现值万元5994.5634 16.4所得税后经济净现值万元4003.2198 16.5所得税前动态投资回收期年2.2845 16.6所得税前动态投资回收期年2.3549 9 17结论经济合理，技术可行，项目效果好 六、项目进展状况六、项目进展状况 2013 年 3 月，受湖南星恒投资置业有限公司的委托，由我公司承担星恒国 仕汇商住小区建设项目的可行性研究工作。我公司在签订合同后，成立了专门的 研究小组，立即开展工作，首先在地形图上进行了方案研究，并组织人员开展一 系列的社会、经济、市场调查及工程勘察工作，对区域地形、地质、水文、环境 进行了全面的调查，比较详尽地收集了有关资料，对规划思路、建设规模和技术 标准进行了反复论证，在充分掌握定性、定量资料的基础上，于 2013 年 3 月完成 了本报告的编制工作。 10 第二章 项目建设的背景及意义 一、项目建设的背景一、项目建设的背景 #，位于长沙与益阳的交界处，处于大河西先导区的核心区位，是长沙西 拓发展的重要阵地，也是房地产市场发展最活跃的区域之一。 伴随着“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的相关落实，#正以突 飞猛进的势头迅速崛起，经济的腾飞给#的房地产带来前所未有的发展机遇， 在目前的房地产调控的宏观环境之下，随着市场的健康与理性，#的房地产市 场必然将迎来美好的明天。 1 1、#县概况县概况 #在长沙的区位在长沙的区位 #行政隶属长沙，是长沙新区的重要组团，#作为省会和国家级两型社 会综合配套改革试验区规划范围，在吸纳外来投资、争取国家省市支持等方面具 有其他地级市和县（市）无可比拟的优势。 #是长沙的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的第一 驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，这使 #成为重要人流、物流、信息流中心，投资#可以拥有巨大的市场。 #是长沙新区发展空间最广阔的区域。#面积 2906k，县城规划面积 50k，纳入长沙新城区规划面积 420k；辖 33 个镇、乡，1 个国家级经济开发 区和 1 个省级经济开发区；全县总人口为 137.10 万人，县城城市建成面积 11 32.8k，常住人口 29.8 万。 12 图图 2-12-1 #县所处区位图县所处区位图 人文条件人文条件 先后出土了四羊方尊等 2000 余件商周青铜国宝，被誉为“南中国青铜文化中 心” 。 从三国蜀相蒋琬、大理学家张拭，到中共创始人之一何叔衡、前国家主席 刘少奇、人民司法奠基人谢觉哉，到原中国科学院院长周光召，#人才辈出。 #教育发达，高考升学人数常年居湖南省前列；每年培养技术型人才 3 万多人， 享有“中国技工之乡”美誉。 自然资源条件自然资源条件 #属亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，历史上从未有过重大自然灾 害，得“安宁之乡”而取名。物产丰富，是闻名全国的粮食大县、生猪大县、茶 叶之乡，粮食和生猪产量长期居全国十强县之列。矿产资源丰富，重点开发利用 的有煤、锰、硅、石灰石、花岗岩、温泉等 20 多种，是著名的“温泉之乡” 、 “煤 炭之乡”和“建材之乡” 。境内有沩、乌、楚、靳四大水系和多座大中型水库，水 源充足，水质优良。 旅游资源条件旅游资源条件 #是中国首批 17 个旅游强县之一。在#县城内，有以刘少奇故居花明楼 国家首批 4A 景区为主线的“红色之旅”的线路，与韶山毛泽东故居紧邻相串；有 密印禅寺和千佛洞的佛教禅宗五家七宗之首“沩仰宗”的宗教文化旅游；有沩山 景区漂流、灰汤温泉国际旅游度假区自然山水游；#民俗风情游等。 交通条件交通条件 公路运输现状：以国、省道为主脉，县、乡道为支脉，319 国道横贯东西， S206、S208、S209、S311 四条省道贯穿县境，构成#四通八达的交通网络。区 位优越，市场潜力巨大。以#县城为圆心，2 小时车程可以辐射湖南、湖北、江 西三省 11 市 5000 多万人口。投资#，可以以较低的运输成本和便捷发达的交 13 通占领中部地区商品市场，尤其是湖南、湖北、江西等省份市场。 表表 2-12-1 #公路交通路网公路交通路网 公路名称公路名称距距#县城距离县城距离起点和终点起点和终点 G319 0 公里厦门-成都 沪渝高速（长张高速) 0 公里上海-重庆（长沙-张家界） 京珠高速 45 公里北京-广州-珠海（深圳） 上瑞高速 40 公里（距县域 4 公里）上海-瑞丽（云南） 107 国道 40 公里北京-深圳 铁路运输现状：铁路运输十分发达，有石长铁路、洛湛铁路在#穿境而 过，客货运输可达全国各地。#县城距长沙京广铁路客、货站车程分别为 45 公 里、40 公里；至株洲连接湘黔铁路、浙赣铁路为 70 公里。 空运：长沙黄花机场距#60 公里，驱车 50 分钟到达。 长沙霞凝港距#35 公里，是内河主枢纽港口之一，全年可通 1000 吨货轮。 货物可经上海中转至世界各港口。标准集装箱（20 尺）至上海时间约为 3 天，费 用为 1200-1400 元左右。 社会经济条件社会经济条件 #享有“湖南经济四小龙”之美誉，县域经济综合实力居湖南省前三强。 #县作为长沙市的卫星城，近几年来总体水平一直呈良好的上升态势，经济总 量迈上新台阶。 2012 年全国县域经济基本竞争力百强县市排名中，#县晋升全国县域经济 百强县市第 61 位。 表表 2-22-2 “十二五十二五”时期主要指标定位时期主要指标定位 类类 别别 指标指标 “十二五十二五” 规划目标规划目标 20092009 年完年完 成成 20102010 年年 完完 成成 20152015 年年 预预 期期 年均增长年均增长 （% %） 14 CDP(亿元)270367.649085015 人均 GDP（元）293253629661150 财政总收入（亿元）14.926518.3825.58528 地方财政收入（亿元）10.378414.472719.25324 固定资产投资（亿元） 700（累计） 258.6534285120 社会消费品零售总额（亿元）9899.1311728820 外贸总出口（亿美元）0.40.40.388100 存款余额16015920070030 经 济 发 展 贷款余额1209711850035 三次产业结构 15：55：3 0 14.4:59.6 ：26 12.6:65 .8:21.6 5:63:32 高新技术产业增加值占 GDP 比重 （%） 2014.2215020 旅游产业占全县 GDP 比重（%）888.31535 工业总产值400561800260026 结 构 调 整 规模工业443.2650220029 全县总人口（万人）134136.6137.11390.45 城镇登记失业率（%）53.9744 城乡基本医疗保险覆盖率95%98%0.6 城镇居民人均可支配收入（元）1465016672188403320312 农村居民人均纯收入（元）6350821695302000016 民 生 改 善 城乡养老保险覆盖率70%100%6 城镇化率（%）4242.3744.565 县城建成区面积（k）3260 县城人口（万人）3150 人均公共绿地面积（）68.61010 绿地覆盖率（%）30293240 人均道路面积（）12 城 镇 建 设 人均居住面积（）3540 万元 GDP 能耗（吨标煤）1.11671.09450.8624 主要污染物排放总量减少（%）-7.8%10%达到国家约束指标 工业固体废物综合利用率（%）-85%87%95%（省厅指标值） 城市生活污水处理率（%）6575%57.6%100%（省厅指标值） 城市生活垃圾无害化处理率（%）7598.7%98.8%100%（省厅指标值） 资 源 环 境 森林覆盖率（%）5147.3248.05510.6 研发经费占 GDP 比重（%）1.51.82.02.5 专利授权量增长（%）5080.5808080 科 技 创 新 科技进步对经济增长的贡献率（%）5055606510 小结：小结：#县拥有绝佳的地理地位、浓郁的文化底蕴、富饶的自然资源、众 多的旅游景点和优越的交通网络，这些有利的客观因素为#的快速发展提供了 必要的客观条件，吸引越来越多的人落户和投资#，也在一定程度上促进了 #房地产业的飞速成长。 2 2、#县宏观经济分析县宏观经济分析 近年#经济进入高速增长期，经济实力的提升、城市基础设施的完善为房 15 地产市场创造了良好的发展环境。 居民可支配收入大幅度增长大大提升了#消费者的房地产消费能力和价格 承接力。 #人均消费水平伴随人均收入的日益增长而迅速提高，使得#成为一个 消费型城市，#人具有了很强的消费意识，住房消费意识也已大大提升。 县城城市规划和“北拓南联”战略的提出，加上县城的三环路贯通以后，城 市扩容的步伐进一步加快，每年都要吸收数千人成为城镇居民，这些利好及长沙 市规划方面的“大河西”策略都会为该县城注入强心剂，必将刺激#的相关产 业的发展，首当其充，房地产业会受益最大。 大河西先导区战略的提出，使得长沙与#的联系更加紧密，#也将借助 这一平台谋取更多的发展，这将给#的腾飞带来了前所未有的机遇。 （1 1） 、#城市经济发展水平城市经济发展水平 2007 年，全县生产总值（GDP）突破 200 亿元，达到 207.23 亿元，比上年增 长 15.3%。其中第一产业增加值 37.46 亿元，增长 6.8%；第二产业增加值 112.51 亿元，增长 18.3%，第三产业增加值 57.26 亿元，增长 15.5%。按常住人口计算， 全县人均生产总值 16675 元，比上年增长 22.18%。 2008 年，全县生产总值（GDP）282.41 亿元，比上年增长 16.0%。其中第一产 业增加值 50.31 亿元，增长 7.8%；第二产业增加值 161.83 亿元，增长 19.6%；第 三产业增加值 70.27 亿元，增长 14.0%。按常住人口计算，全县人均生产总值 22659 元，比上年增长 15.6%。 2009 年，主要发展指标全面超额完成，提前一年完成“十一五”规划各项指 标，实现区域生产总值 310 亿元，超过计划目标 10 亿元，比上年增长 15.8%；工 业总产值 550 亿元，超过计划目标 20 亿元，比上年增长 26%；全社会固定资产投 资 258 亿元，超过计划目标 10 亿元，比上年增长 33.2%； 2010 年实现县域生产总值（GDP）489.58 亿元，比上年增长 16.5%。其中，第 16 一产业增加值 61.54 亿元，增长 6.1%；第二产业增加值 321.99 亿元，增长 22.6%；第三产业增加值 106.05 亿元，增长 7.8%。县域经济基本竞争力不断加强， 跃居全国第 73 位，中部第 6 位，分别比上年提高 11 和 1 个位次，朝着“挺进五 十强”的目标迈出了铿锵步伐。 2011 年全年实现地区生产总值（GDP）637.95 亿元，比上年增长 15.8%。其中 第一产业实现增加值 75.26 亿元，增长 5.2%；第二产业实现增加值 434.39 亿元， 增长 20.1%；第三产业实现增加值 128.3 亿元，增长 9.0%。县域基本竞争力前移 5 位，位居全国百强第 68 位，县域发展进一步呈现加快、争先之势。 2012 年#地区 GDP 达到 850 亿以上，财政收入突破 90 亿。 小结：小结：虽然#县各项经济指标与长沙市其他发达县城，例如长沙县、浏阳 市还有一定差距，但近年来经济进入高速发展轨道，实力明显增强，与其差距越 来越小，经济已经处于一个较为领先地位，城市基础建设日趋完善；为房地产的 发展奠定了良好的环境基础。 3 3、居民生活状况、居民生活状况 （1）#城市人口状况 截至目前，#全县总人口 137.09 万人，常住人口 125.15 万人，其中，城 镇人口 51.17 万人，乡村人口 84.21 万人。人口性别比为 105.5:100。 （2）#城市居民可支配收入（元） 2007 年，全县城镇居民人均可支配收入 12187 元，比上年增长 14.2%，扣除 价格因素，实际增长 7.8%。农村居民人均纯收入 5735 元，增长 16.1%，扣除价格 因素，实际增长 9.6%。农村居民人均可支配收入 5479 元，增长 14.7%。全县城镇 居民人均消费性支出 10037 元，比上年增长 13.8%。家庭设备用品及服务、衣着和 食品支出分别增长 27.7%、24.6%和 16.5%。农村居民人均生活消费支出 4944 元， 比上年增加 660 元，增长 15.4%。其中，食品和衣着支出分别增长 16.5%和 23.7%。在第六届全国县域经济基本竞争力评价中，#县列全国第 114 位，同时 17 首次进入了“中部十强” 。新型城市化稳步推进，全县城镇化率提高 4.02 个百分 点，达到 35.32%。 2008 年，全县城镇居民人均可支配收入 14879 元，比上年增长 16.2%，扣除 价格因素，实际增长 10.6%。农村居民人均纯收入 6919 元，增长 20.6%，扣除价 格因素，实际增长 15.0 %。农村居民人均可支配收入 6594 元，增长 20.3%。全县 城镇居民人均消费性支出 11529 元，比上年增长 14.9%。农村居民人均生活消费支 出 4560 元，比上年增加 560 元，增长 14.0%。2008 年，#县跻身“全国百强县” ，名列第 97 位。新型城市化稳步推进，全县城镇化率提高 4.84 个百分点，达到 40.16%。 2009 年，全县城镇居民人均可支配收入 16665 元，比上年增长 12%；农民人 均纯收入 8095 元，比上年增长 17%。2009 年，全县积极应对世界金融危机，全面 加快经济社会发展，县域经济基本竞争力上升 13 位，达到全国第 84 位，居中部 第 7 位。新型城市化稳步推进，全县城镇化率提高 2.25 个百分点，达到 42.41%。 2010 年，全县城镇居民人均可支配收入 18690 元，同比增长 12.1%。其中人 均工资性收入增长 10.8%，人均财产性收入增长 25.9%。人均消费性支出 14797 元， 增长 13.4%。城镇居民恩格尔系数为 32.6%，比上年下降 1.4 个百分点。平均每百 户家庭拥有家用汽车 12 辆，家用电脑 56 台，移动电话 204 台。全县农村居民人 均可支配收入 9227 元，比上年增长 18%；农民人均纯收入 9713 元，增长 18.2%。 其中人均工资性收入增长 14.2%，人均家庭经营收入增长 22.4%。农村居民恩格尔 系数为 41.4%。全年农民人均生活消费支出 6408 元，增长 13.6%，其中食品消费 支出增长 16.3%，衣着消费支出增长 10.6%，交通和通讯费用支出增长 12.4%，文 化教育娱乐消费支出增长 19.5%。平均每百户家庭拥有家用汽车 7 辆，家用电脑 15 台、其中接入互联网 8 台，移动电话 152 台。农民人均住房面积 66.1 平方米， 比上年增加 0.2 平方米。 2011 年全年城镇居民人均可支配收入 21093 元，同比增长 12.9%。人均消费 18 性支出 16643 元，增长 11.1%，其中食品、居住、交通通信费用支出分别增长 20.4%、26.8%、39.7%。平均每百户家庭拥有家用汽车 26 辆、家用电脑 72 台、移 动电话 242 台，分别比上年增长 14 辆、16 台、38 台。全年农村居民人均可支配 收入 11003 元，比上年增长 19.2%；农民人均纯收入 11539 元，增长 18.8%。其中 人均工资性收入增长 22.8%，人均家庭经营收入增长 15.8%。全年农民人均生活消 费支出 8054 元，增长 25.7%。平均每百户家庭拥有家用汽车 9 辆，家用电脑 16 台、 其中接入互联网 9 台，分别比上年增加 2 辆、1 台、1 台。 分析：分析：居民收入增长较快，居民消费结构继续升级。 （3）#居民消费情况（元） 2007 年，全县社会消费品零售总额 68.90 亿元，比上年增长 16.0%，扣除物 价因素，实际增长 11.0%。分地域看，县城消费品零售额 29.99 亿元，增长 17.8%，占消费品零售总额的 43.5%；县以下零售额 38.91 亿元，增长 14.6%，占 消费品零售总额的 56.5%。分行业看，批发零售贸易业零售额 62.18 亿元，增长 15.9%；餐饮业 6.21 亿元，增长 17.2%；其他行业 0.51 亿元，增长 15.2%。 2008 年，全县社会消费品零售总额 84.58 亿元，比上年增长 22.8%。分地域 看，县城消费品零售额 37.46 亿元，增长 23.1%，占消费品零售总额的 44.3%；县 以下零售额 47.12 亿元，增长 22.5%，占消费品零售总额的 55.7%。分行业看，批 发零售贸易业零售额 76.36 亿元，增长 22.8%；住宿和餐饮业 7.64 亿元，增长 22.9%；其他行业 0.58 亿元，增长 14.4%。 2009 年，全社会消费品零售总额 99 亿元，比上年增长 17.1%。分地域看，县 城消费品零售额 44.73 亿元，增长 19.4%，占消费品零售总额的 45.2%；县以下零 售额 54.28 亿元，增长 15.2 %，占消费品零售总额的 54.8%。分行业看，批发零 售贸易业零售额 88.73 亿元，增长 16.2%；住宿和餐饮业 9.62 亿元，增长 26%； 其他行业 0.66 亿元，增长 14.6%。 2010 年，全年实现社会消费品零售总额 116.38 亿元，比上年增长 17%。按经 19 营地统计，城镇消费品零售额 76.04 亿元，增长 18.1%；乡村消费品零售额 40.34 亿元，增长 15%。按消费形态统计，商品零售额 100.36 亿元，增长 16.4%；住宿 餐饮收入 16.02 亿元，增长 21.3%。 2011 年，全年实现社会消费品零售总额 133.86 亿元，比上年增长 15.5%。按 经营地统计，城镇消费品零售额 87.3 亿元，增长 15.2%；乡村消费品零售额 46.56 亿元，增长 16.2%。按消费形态统计，商品零售额 116.45 亿元，增长 16.0%；住宿餐饮收入 17.41 亿元，增长 7.1%。 图图 2-22-2 2006-20112006-2011 年社会消费品零售总额及其增长速度年社会消费品零售总额及其增长速度 小结：小结：#县的年人均可支配收入水平处于全国主要的县市城市的中上水平， 有力的支撑了#居民的购买力水平。在收入增加的同时，消费支出也大大提高， 表明#是在向消费型、享受型城市转变，人们愿意花钱去改善生活，这为房地 产市场的快速发展提供了强大的消费力支持。 4 4、#城市发展规划要点解析城市发展规划要点解析 （1）城市建设发展目标 东接长沙东接长沙 西靠益阳西靠益阳 纵向发展向横向发展转变纵向发展向横向发展转变 20 根据最新#城区总体规划的修订意见，至 2030 年，县城将得到进一步发展， 撤县设市，建一个用地规模 78 平方公里，拥有人口 60 万的中等城市。 #的城市发展方向，必然是东接长沙、西接益阳，已划入 3+5 城市圈， 2014 年城市城际铁路连通，北面工业适度发展，东面为衔接长沙，现以工业为主， 适度配以相关配套和娱乐设施。整体城市以工业为主。 #城市发展趋势 （2）城市发展的战略规划 1.“工业新城+居住组团+主次两商圈”的城市格局 东接长沙东接长沙西靠益阳西靠益阳 县城区域县城区域 21 工业新城： #向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产 业带，带动#产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来#经济的高增长点， 也将为#房地产业带来足够的需求。 居住组团： 二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中 心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要 求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。 主次两商圈： 老城区将继续充当#商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，# 商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。 【机遇机遇】 城市的大规模扩张为房地产发展提供了巨大的潜力空间。 #由小型县城向中等城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城 市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金的涌入。 大河西先导区#经济开发区，催化城市化水平的提升，更催生大量房地产 消费需求，给房地产业的发展带来广阔的前景。 5 5、房地产市场环境、房地产市场环境 发展概况：房地产市场发展迅速，行业高位增长，产品品质显著提升，产业 发展步伐加快； 土地供应：土地供应不断加大，近年来商品房用地和工业用地不断增加。 开发情况：投资的持续高速增长，施工面积不断增长迅速，表明社会资本对 #房地产市场前景看好， 销售情况：与市场大势类似，2009 年出现井喷，2010 年销售有所缓解，2010 年销售价格增长有所放缓；在新政调控下，2012 年度#县房地产市场依然保持 22 增长态势，市场销售平稳理性，房价温和上升，开工投入热情同比高涨，尽管没 有延续 2009 年火爆局面，期间也有观望、博弈、拉锯态势的波及，但总体上没有 出现一丶二线城市的量价齐跌局面，而是自我理性调整。 政策情况：2010 年陆续出台的调控政策对市场有一定冲击，投机需求被压制， 刚性客户有一定观望情绪。 6 6、市场购房需求分析、市场购房需求分析 收入情况：#全县的真实房价收入比约为 4.47 倍； 面积需求：大部分居民选择 110 平米以上中大户型； 产品选择：多选择电梯房； 购房区域：选择中心板块和县政府板块为主。 7 7、项目周边房价分析、项目周边房价分析 表表 2-32-3 项目周边楼盘销售价格一览表项目周边楼盘销售价格一览表 序号序号楼盘楼盘销售价格销售价格备注备注 1兆基君城3700-5000 元/m2 2蓝庭国际均价 3800 元/m2 3翰林华府均价 3600 元/m2 4绿地中央花园均价 4500 元/m2 二、项目建设的可行性二、项目建设的可行性 1 1、项目用地可行性、项目用地可行性 本项目规划总用地面积 47.70 亩，项目建设单位已通过摘牌方式取得建设用 地，项目用地有保障。 2 2、项目地质可行性、项目地质可行性 本项目用地区域为典型的丘陵缓坡地形，地势起伏不大，区域大多为未建设 区域，沿线无明显不良工程地质，适宜商铺住宅建设。 3 3、建设条件可行性、建设条件可行性 23 项目建设所需建筑材料在长沙地区均可采购，货源充足，能满足项目需求。 区域交通比较发达，项目周边有二环西路、花明北路、#大道、金洲大道等， 交通运输条件便利。 6 6、经济可行性、经济可行性 本项目预计销售收入约 41252.59 万元，利润总额约 11690.53 万元，净利润 约 8767.90 万元；所得税前内部收益率：38.9189%，所得税后内部收益率： 30.9938%；所得税前净现值：5994.5634 万元，所得税后净现值:4003.2198 万元； 所得税前回收期：2.2845 年；所得税后回收期：2.3549 年；各项经济指标较好， 经济效益可观。 7 7、政策可行性、政策可行性 本项目符合国家和湖南省政府的房地产产业政策，符合#县城总体规划和 土地利用总体规划，有利于带动#县经济快速发展。 综上所述，本项目的建设是可行的。 三、项目建设的意义三、项目建设的意义 随着#县城市的扩张，县城东扩西改和北拓南联政策的实施，近几年来， #县各项社会经济事业蓬勃发展。21 世纪以来，房地产业已成为国民经济的支 柱产业，本项目的建设，将加快推进#县城总体规划和#行政中心组团总体 规划的实施，扩大内需，加速该区域商、住、旅、游的综合开发，形成#新城 区的城市中心和城市功能聚集区，推动和支持国民经济持续、健康、快速的发展。 本项目实施后，能直接为社会带来 5200 万元以上的税收收入，随着项目的开 发建设，将带动区域内酒店、餐饮、商业会所等产业的发展，能更好的促进城市 聚集功能的发挥。 24 第三章 #房地产市场分析 一、一、#房地产业发展概况房地产业发展概况 1989-2012，#房地产业，经历了从无到有，从起步到繁荣，人均居住面积 从改革开放前的不足 6 平米提高到 2012 年的 41 平方米。这是#“挺进五十强、 崛起中西部” 、百姓共享“山水新城、宜居#”和谐发展的一个缩影。 1、房地产业高位增长 25 伴随“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的事实，全县房地产业风起 云涌。2004 年到 2012 年底，全县房地产开发完成投资额 146.38 亿元，投资额逐 步增加，开发建设商品住房 882.29 万平方米，销售入库税收近 17 亿元，年均拉 动 GDP 六个百分点以上，成为县域经济发展的强支柱、财政收入的主渠道，成为 最有活力的产业之一。 2、房产品质显著提升 近五年来，全县房地产市场产品结构逐步提升，由多层向小高层、中低档向 中高档转变，一大批精品楼盘成为市场主力；催生了一批本地知名品牌和一批房 地产领军人物。随着碧桂园、上海绿地等一批中国知名企业和优秀外地开发商抢 滩#，带动#开发企业向更大的层次迈进，把#楼市品质推向一个全新的 高度。 3、产业发展步伐平稳 当前，#房地产市场已经形成了融城板块、行政板块、南城板块、旧城板 块和东城板块 5 大板块。在新政调控下，2012 年度#县房地产市场依然保持增 长态势，市场销售平稳理性，房价温和上升，开工投入热情同比高涨，尽管没有 延续 2009 年火爆局面，期间也有观望、博弈、拉锯态势的波及，但总体上没有出 现一丶二线城市的量价齐跌局面，而是自我理性调整。#房地产发展趋势 房地产业未来五年仍然是县域经济的支撑点（县住房保障局局长王碧泉） 。 二、二、#房地产现状分析房地产现状分析 1 1、房地产企业数量及项目数量、房地产企业数量及项目数量 2011 年房产企业数量为 114 家，2012 年为 119 家，入市房地产企业 76 家； 目前开工建设项目 76 处；（含跨年度续建 39 处、续建新开工 22 处、新开工 项目 15 处） 2 2、开工规模、开工规模目前在建的房子数量目前在建的房子数量 2012 年已开工规模达 342.21 万，其中跨年剩余量 133.14 万，续建新开 26 工 130.84 万，新开工 78.23 万。 类型在建（万）新开工（万）实现投入（亿元） 跨年度续建133.1418.03 续建新开工130.8410.41 新启动项目78.237.37 合计133.14209.0735.81 开工规模中已批准预售面积 158.2 万，短期内，还可有 184.01 万可进入 市场进行销售。 2012 年新启动项目 15 个，新开工面积 78.23 万平米，同比降低 29.36%，完 成投入 7.37 亿元。 同期新开工项目对比 年度年度数量数量新开工面积（万新开工面积（万） 与上年同期比（与上年同期比（% %） 投资额投资额 （亿元）（亿元） 201020102121128.6128.6/ /12.612.6 201120111919110.77110.77-1%-1%12.112.1 20122012151578.2378.23-29.36-29.367.377.37 受 2011 年及 2012 年上半年房地产宏观大势影响，#房地产企业进入市场 节奏放缓，新开工项目不多，开工面积降低，投入资金大幅减少。 3 3、待建项目情况、待建项目情况 待建项目 17 个，总用地规模 2984.48 亩，已落实用地 1329.41 亩，总建筑规 模 564.01 万，计划投入开发资金 143.25 亿元。 4 4、商品房新批预售许可情况、商品房新批预售许可情况 全年新批商品房预售许可项目 31 处，批准预售面积 132.8 万。 5 5、历年预售面积、历年预售面积 时间2007 年2008 年2009 年2010 年2012 年2012 年 预售面积 （万） 71611150881.75146.74151.36132.8 栋数147346286457427451 套数467580856135111681299611436 历年预售统计面积：699.34 万 合计 历年预售栋数：2114 栋 27 历年预售套数：54495 套 6 6、房地产项目数量及分布、房地产项目数量及分布 目前全县房地产市场共有续建、新建、意向项目 85 个，根据板块划分为行政 板块项目 31 个，金洲板块项目 16 个，沿江板块 7 个，其他板块（包含旧城区、 南城、东城）31 个。 板块项目表 板块类型 数量 （个） 用地规模 （亩）