某居民安置小区可行性研究报告.doc

目 录第一章 总论31、项目概况32、可行性研究报告编制单位33、承办单位概况44、试验区概况45、可行性研究依据56、可行性研究内容6第二章 项目建设背景、必要性及可能性71、项目建设的背景72、项目建设的必要性93、项目建设的可能性10第三章 项目选址121、上层次规划的内容122、对上层次规划的解读133、试验区村庄布点规划方案134、项目选址21第四章 需求分析221、人口需求分析222、户型需求分析223、相关因素分析23第五章 基地现状及条件241、项目地址242、基地现状243、场外条件25第六章 建设方案261、规划设想及设计指导思想262、总体方案263、公用工程294、消防、环保与节能305、拆迁安置方案、土地流转方案、政策和措施保障31第七章 项目进度安排34第八章 投资估算与资金筹措361、估算依据362、一期投资估算363、二期投资估算394、三期投资估算41第九章 经济、社会与环境效益评价441、经济效益评价442、社会效益评价463、环境效益评价47第十章 结论与建议481、结论482、建议48第一章 总论1、项目概况1.1项目名称XXXXXX新农村居民点建设可行性研究1.2项目地点XXXXXX行政村内1.3项目承办单位1.4项目建设内容及规模项目总占地面积232759，总建筑面积292400，其中：住宅建筑面积224266（安置户数2220户）；商业用房建筑面积25671；幼儿园建筑面积1495；小学建筑面积4340；社区服务及社区医疗建筑面积881；青少年、老年活动中心建筑面积1070；农贸市场建筑面积2468；储藏室建筑面积32209。该项目全部为多层住宅，户型以中小户型为主，90100的户型占总户数的70%以上。1.5项目实施进度建议该项目分三期实施，建设经营期为5年，自2011年1月至2015年12月建设完工。1.6项目总投资及资金来源项目总投资36376万元，项目所需资金分三条渠道筹集：一是承办单位自筹资金3130万元；二是政府投资7400万；三是申请银行贷款25846万元。2、可行性研究报告编制单位3、承办单位概况4、试验区概况4.1 试验区概况近年来，XXXXXX市把发展循环经济作为资源型城市转型的根本出路，积极探索，先行先试，取得了积极成效。目前，XXXXXX市作为全国首批循环经济试点市，在发展工业循环经济的同时，作出建设XXXXXX农业循环经济试验区的决策。XXXXXX农业循环经济试验区成立于2006年6月，是XXXXXX市国家级循环经济试点市建设的重点内容之一，是XXXXXX市发展现代农业、发展循环经济和建设社会主义新农村的战略措施之一，经国家发改委批准实施。试验区位于XXXXXX县大城山西北坡，距XXXXXX市区仅8公里，距芜铜公路仅500米，距沿江高速顺安出口仅6公里，交通区位优越，是XXXXXX市东部城区的重要组成部分。试验区涉及顺安镇城山、高岭、沈桥、荣光、东垅和天门镇考涧共6个行政村以及顺安镇城山林场和国有叶山林场城山工区，总用地面积28.26平方公里。境内兼有山丘、平原和水面，发展现代农业优势明显。2006年9月，XXXXXX市委托中国农科院农业资源与区划研究所专家所做的XXXXXX农业循环经济试验区规划（2006-2015）在北京顺利通过农业部、科技部等部委的专家评审。规划以市场为导向，依据XXXXXX区域农业生产和资源比较优势，提出将特色优势农产品生产及加工以及农产品物流、生态观光旅游等作为XXXXXX发展循环农业优先发展的产业，并提出试验区的主要建设内容为六大功能区：农产品物流加工区、农业高新技术产业区、森林生态保护和休闲度假区、现代生态农业生产区、生态高效养殖区和农民新村生活区。XXXXXX农业循环经济试验区于2007年开始建设，被列为安徽省第二批循环经济试点单位。规划目标是力争通过5至10年的建设，把试验区建设成为具有现代生态农业特色的农业循环经济示范区和皖中南最大的农产品加工物流区。4.2 试验区建设现状XXXXXX农业循环经济试验区建设实行企业化经营管理、市场化运作，组建了试验区投资开发公司，组织实施试验区农业(科技)项目及相关产业项目、基础设施建设、旅游资源开发、房地产开发和招商引资(融资)。试验区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济理论为指导，采用现代园区的建设理念和市场经济的运行机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。截止2010年底，试验区共完成各类项目建设投资8亿元。其中，完成路网建设65KM，排灌沟渠90.8KM；完成农业综合开发及土地整理项目5500亩，其中新增耕地面积410亩，并全部实现流转集约经营；先后引进项目19个，完成项目建设投入4.8亿元。2007年底，试验区被省发改委列入安徽省第二批循环经济试点园区，今年被授予首批全省循环经济示范园区。为全面、快速、有序推进试验区开发建设，今年，XXXXXX农业循环经济试验区管委会组织进行了农产品物流加工区控制性详细规划、城山新农村建设规划和居民安置点可行性研究的规划编制工作，旨在按照可持续发展要求统筹规划和建设，尤其要将新农村建设、村庄综合整治、社会化服务体系和基础设施建设等纳入园区规划和建设，从而在使农业循环经济试验区建设形成规模效应、示范带动效应的同时，更好地发挥经济和社会综合效应，为XXXXXX农业产业化建设和农业综合发展奠定更为坚实的基础。5、可行性研究依据5.1中华人民共和国城乡规划法5.2国家现行其他法律、法规及政策规定5.3国家现行相关技术设计规范与标准5.4国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求5.5XXXXXX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5.6XXXXXX县国民经济和社会发展“十一五”规划5.7XXXXXX农业循环经济试验区规划（2006-2015）5.8村镇规划标准（GB50188-2007）5.9安徽省村庄布点规划技术要点5.10关于开展土地整治推进新农村建设的实施意见（铜发20107号）5.11委托单位提供的基础资料6、可行性研究内容6.1项目建设的背景、必要性及可能性6.2需求分析6.3项目选址、建设条件及建设方案6.4项目计划及进度安排6.5投资估算与资金筹措6.6 经济、社会与环境效益评价6.7结论及建议第二章 项目建设背景、必要性及可能性1、项目建设的背景1.1 建设社会主义新农村的国家战略背景自2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过十一五规划纲要建议，提出了要建设社会主义新农村，将新农村建设上升至国家战略高度。2006年中央一号文件中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见再次提出要按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，将社会主义新农村建设纳入各级政府的工作范畴，在资金、政策等方面提供支持，扎实推进社会主义新农村建设。2010年中央一号文件（中共中央国务院关于“加大统筹城乡发展力度 进一步夯实农业农村发展基础”的若干意见）中提出把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力，按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，毫不松懈地抓好农业农村工作，继续为改革发展稳定大局作出新的贡献。 “建设社会主义新农村”，是一个积极呼应时代发展的战略转变，是统领“十一五”发展全局的新理念。建设社会主义新农村是提高农业综合生产能力、建设现代农业的保障；是增加农民收入、繁荣农村经济的根本途径；是发展农村社会事业、构建和谐社会的主要内容；是统筹城乡发展、缩小城乡差距的根本出路，是解决中国“三农”问题、全面建设小康社会的重大战略举措。1.2 XXXXXX市建设社会主义新农村的政策背景国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出坚持“多予少取放活”方针，以增加农民收入为核心，从实际出发，科学规划，分类指导，尊重农民意愿，加强典型示范，充分发挥农民的主体作用，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，积极推进新农村建设。安徽省省委、省政府为认真贯彻中央一号文件，结合本省的实际情况，提出要全面贯彻党的十七大和胡锦涛总书记视察安徽重要讲话精神，深入贯彻落实科学发展观，深刻认识安徽作为农业大省面临的新形势新任务，增强做好“三农”工作的紧迫感，粮食安全的警钟要始终长鸣，巩固农业基础的弦要始终绷紧，解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重的要求要始终坚持。要进一步解放思想，创新“三农”工作思路，按照形成城乡经济社会发展一体化新格局的要求，加大统筹城乡发展力度，加快建立以工促农、以城带乡长效机制，认真落实支农惠农各项政策，努力实现农业稳定发展、农民持续增收、农村全面进步。要大力弘扬敢为人先、一往无前的“大包干”精神，把改革创新的主线贯穿于“三农”工作之中，积极探索具有安徽特色的农业现代化道路，突出加强农业基础建设，扎实推进社会主义新农村建设，努力实现由农业大省向农业强省的跨越，为推动安徽省科学发展、加快崛起进程作出新的更大贡献。与此同时，在建设社会主义新农村的大战略背景下，XXXXXX市市委、市政府在XXXXXX市经济与社会十一五发展规划中指出建设社会主义新农村，加快城乡一体化是XXXXXX市现代化进程中的重大任务。建立以工促农、以城带乡的长效机制，进一步加大对农业和农村投入的力度，扩大公共财政覆盖农村的范围，强化政府对农村的公共服务。充分利用XXXXXX市城市化、工业化水平较高的优势，坚持“总体规划、分步实施、政府引导、示范带动、农民自愿、全面推进”的原则，以农民增收为核心，以繁荣农村经济、改善农村环境、提高农村文明程度为重点，实施乡（镇）村规划和村容村貌整治、建设“美好家园”行动，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，努力把XXXXXX市建成全省城乡统筹发展的示范区。1.3 皖江城市带承接产业转移示范区与东部城区的区域发展背景随着国家中部崛起战略的提出与泛长三角区域协调发展的深化，皖江城市带抓住发展机遇，主动承接长三角的产业转移，优化区域产业分工，促进皖江地区的农业、工业、服务业的升级与现代化。皖江城市带承接产业转移示范区规划中指出，引进农业先进技术、管理经验和龙头企业，加强农技推广体系建设，推进农业规模化、机械化、集约化、标准化生产和产业化经营，打造面向长三角的农产品生产、加工和供应基地。在农业现代化的同时，促进示范区内社会主义新农村的建设，提高农民收入和改善农民生活条件。随着XXXXXX市农业循环经济试验区、省级金桥工业园区、新桥高科技现代农业示范园与东部城区的跨越式发展和沿江高速公路的通车，促进XXXXXX市东部城区城镇建设与社会主义新农村建设的快速推进。2、项目建设的必要性2.1 项目建设符合产业政策及发展规划城山社会主义新农村居民点项目根据XXXXXX市、XXXXXX县社会经济十一五发展规划的要求，积极推进农村村庄向社区转变，合并小型村，缩减自然村，整治“空心村”，加快中心村建设步伐。项目在农业循环经济试验区的总体框架内，逐步取消乡镇建设规划范围内农民宅基地分配制度，统一规划，分区推进。不断深化文明村镇创建活动，以改水、改厕、改线和垃圾集中处理为重点，整治农村环境，美化净化村容镇貌。2.2项目建设是农业循环经济试验区进一步发展的迫切需求自2006年6月成立以来，XXXXXX农业循环经济试验区始终坚持以保护和改善农业生态和农村居住环境为重点,通过实施农业生态工程和建立农村绿色生态家园,实现农村经济、生态和社会效益的统一。同时，试验区按照园区总体建设思路和“一年起步、二年突破、三年见效”的总体目标，各项工作扎实推进，而新农村建设项目作为试验区建设的重要内容之一，得到国家、省、市等各级政府和有关部门的大力支持。在试验区发展的过程中，仍存在现有村庄建设用地分散、土地整治难的问题，制约了园区的进一步发展。试验区内现有村庄分布分散，每户占用的宅基地大，土地不能集约利用，土地利用效率低；同时，试验区内地形复杂，村庄、水田、旱地、山丘交错，土地分散，不便于农业现代化、规模化运作，需要大规模治理。因此，建设城山新农村安置点，缩减现有的自然村，将节省的村庄用地统一规划、统一整治、集约利用土地，提高土地利用效率，是园区社会经济进一步发展和农业现代化的迫切需求。2.3项目建设是提高农民生活环境的内在要求乡风文明、村容整洁、生活环境优美是建设社会主义新农村的重要目标。由于试验区内村庄长期的无序建设和基础设施的滞后，导致现状村庄存在分布散乱、道路不通畅、生活污水横流、村容村貌差等现象。对现有村庄进行迁并、整治，已成为为村民提供良好居住条件和生活环境的内在要求。2.4项目建设提供先导示范作用XXXXXX农业循环经济试验区作为安徽省第二批循环经济试点园区和安徽省首批循环经济示范园区，肩负着为全市、全省、甚至全国提供先导示范作用的重要使命。因此，根据国家政策，在园区内建设社会主义新农村安置点项目，不断探索新农村建设的发展模式、运行机制等问题，必将在全省、全国社会主义新农村建设领域起到良好的先导示范作用。3、项目建设的可能性3.1全面的政策、资金和项目支持农业循环经济试验区自成立之日，就得到了XXXXXX市、县及顺安镇等各级政府的大力支持。在各级政府历年的政府工作报告和重大项目建设安排上，均将农业循环经济试验区的发展与建设摆在一个重要而突出的位置，在政策、资金和项目安排上给予了全面的支持；力争将农业循环经济试验区发展好，建设好，成为XXXXXX市发展循环经济的重要增长点和示范窗口。3.2优越的建设条件3.2.1 交通条件农业循环经济试验区距芜铜公路仅500米，距沿江高速顺安出口仅6公里，距XXXXXX市区仅8公里，区位交通条件非常优越。3.2.2 公共服务设施条件农业循环经济试验区紧邻东部城区顺安片区，行政服务、文化、教育、医疗、商业等外部公共服务设施完善。区内公共服务设施也在不断增加与完善。3.2.3 市政设施条件农业循环经济试验区从顺安镇区接有自来水管网，区内大部分区域已普及自来水。试验区东侧紧邻新桥变电所，南侧紧邻朱村变电所，区内架设有500KV、220KV、110KV、35KV、10KV高压线多条，电力供应充足。规划中试验区从顺安镇沿顺牌路接入一条2.3公里的天然气主管道，能够为试验区未来的建设、发展提供充足的天然气。3.3强烈的村民意愿由于试验区内村庄建设混乱、滞后，已不能满足村民日益提高的物质生活和文化生活要求；因此区内村民十分期望对园区进行改造，更新，不断提高村民的生活居住环境，不断扩大对村民的文化服务范围，不断完善对村民的医疗、教育服务设施。第三章 项目选址1、上层次规划的内容2006年9月，XXXXXX市委托中国农科院农业资源与区划研究所专家所做的XXXXXX农业循环经济试验区规划（2006-2015）（以下简称总规）在北京顺利通过农业部、科技部等部委的专家评审。规划以市场为导向，依据XXXXXX区域农业生产和资源比较优势，提出将特色优势农产品生产及加工以及农产品物流、生态观光旅游等作为XXXXXX发展循环农业优先发展的产业，并对试验区内主要建设内容做了详细的研究、规划和布局，为试验区的建设、发展提供了科学地指导和依据。总体布局图3.1 功能分区规划图根据试验区产业现状、自然资源条件和农业循环经济发展要求，将试验区总体规划为现代生态农业生产区、生态高效养殖区、农产品物流加工区、农业高新技术产业区、农民新村生活区、森林生态保护和休闲度假区六个功能区。如图3.1所示：(1)现代生态农业生产区 (2)生态高效养殖区 (3)农产品加工物流区 (4)农业高新技术产业区 (5)森林生态保护与休闲度假区 (6)农民新村生活区 根据新农村村庄建设要求和顺安、天门两镇村庄建设规划，将试验区6个行政村、87个自然村庄及分散农户进行合并建设11个中心村和9个居民点，按照人口自然增长率6，人均建设用地指标100平方米计算，2015年，试验区总人口将达到10633人，新农村建设用地规划总面积110公顷，包括新村住宅用地及公共绿化、各种设施建设。2、对上层次规划的解读总规在进行新农村建设规划时，人均建设用地指标为100平方米，该人均建设用地指标的选取是以低层住宅即农村独立式住宅为规划前提的，因此新农村建设总规划用地面积达110公顷。该指标的选取：(1)不利于土地资源的集约利用。(2)不利于土地资源发挥更大的效益。(3)不利于配套公共服务设施的集中建设。(4)作为东部城区的重要部分，不利于城镇化进程的快速推进。因此，此次可行性研究报告对试验区内的新农村建设提出新的布局方案。3、试验区村庄布点规划方案3.1现状概况3.1.1居民点现状XXXXXX农业循环经济试验区总面积28.26平方公里，共涉及顺安、天门两镇的图3.2 试验区居民点分布现状图东垅、荣光、沈桥的部分村庄，高岭、城山、考涧的全部村庄，共6个行政村，96个自然村，3320户农户，10820人。详见表3.1：表3.1 试验区现状村庄分布一览表序号行政村名 称户数（户）人口（人）自然村名称自然庄数（个）国土面积（ha）村庄建设用地面积（ha）1东垅村3481034小旭、周冲、观沟336.474.782荣光村189579官塘、仓房、燕窝、官塘新区486.848.143沈桥村267960河桥、江上、江胜、泉水、夏冲、新河、新建、山庙、灯山、贺山、沈桥11335.9535.024高岭村9703345格垅、八卦、铁路、五亭、庙湖、垄头、黄岭、新农、姚山、瓦房、军湖、团结、军田、板桥、何冲、峨山、桃园、大岭、小岭、石板、庵门、董祠、新法、泉冲、志和、巷冲、桂塘、王冲、联盟、泉塘30801.9549.985城山村8402558城冲、马山、水口、竹园、仓满、合心、中心、忠义、楼屋、旧塘、四化、童墩、焦埠、张湾、新村、红旗、葛亭、七灯、胜利、竹元、东冲、水源、松元、合义、三合、同义、梗塘、朱塘、团结、葛河、上马31799.6152.686考涧村6722219朱冲、草棚、老曹、夏冲、前曹、后曹、跃进、扬冲、塔王、塔胡、竹棵、葛山、梁垅、刘桥、李墩、圣塘、河东17765.1837.16合计332010820962826.00187.763.1.2公共服务设施现状试验区内现状公共服务设施包括小学4所，村级卫生室5所，计生服务站1所，敬老院1所，老年活动中心1处。详见表3.2：表3.2 现状公共服务设施一览表序号行政村名 称村委会小学卫生室计生站敬老院老年活动中心所在自然村名称所在自然村名称所在自然村名称所在自然村名称所在自然村名称所在自然村名称1东垅村观湖观湖小学观湖观湖卫生所2荣光村官塘官塘卫生所官塘新区顺安镇计生办3沈桥村新建沈桥村委会沈桥顺安镇二小新建沈桥卫生所沈桥沈桥敬老院沈桥沈桥老年活动中心4高岭村军田沈桥村委会新法高潮小学5城山村四化沈桥村委会童墩城山卫生所6考涧村老曹沈桥村委会塔王同心小学塔王塔王卫生所合计4451113.1.3基础设施现状基础设施主要包括道路设施，给水设施，排水设施，电力、电讯设施，燃气设施等内容。详见表3.3:表3.3 现状基础设施一览表序号行政村名 称道路设施给水设施排水设施电力设施电讯设施燃气设施主要道路路面质量饮用水给水设施雨水设施污水设施变电所电力线邮政所电信所广播电视电话普及率宽带普及率天然气液化石油气1东垅村顺凤路水泥主要井水，部分自来水有供水管网有220、35KV高压线50%8%东九路石子2荣光村顺凤路水泥自来水普及率80%有统一的供水管网有110、35KV高压线100%100%顺牌路水泥老顺牌路水泥3沈桥村顺牌路水泥自来水普及率100%有供水管网有35KV高压线100%100%4高岭村顺凤路水泥自来水普及率100%有供水管网新桥变电所有500、220、110、35KV高压线100%70%顺牌路水泥沿江高速5城山村顺牌路水泥自来水普及率50%有统一的供水管网有35KV高压线100%100%环村公路水泥沿江高速及连接线6考涧村顺牌路水泥自来水普及率35%有供水管网有500、220、110、35KV高压线50%5%沿江高速结论顺牌路贯穿园区荣光、高岭较好缺乏城山、沈桥较好荣光、城山、沈桥较好以液化气为主3.1.4环卫设施现状环卫设施主要包括环卫站、垃圾转运站、垃圾箱、公厕等内容，现状村庄内环卫设施几乎空白。3.2现状存在问题3.2.1村落布局及人口分布分散。从表3.1中看到，在涉及到的6个行政村中，共分布有96个大小不一的自然村，村落布局及人口分布较为分散。而分散的布局结构，一是不利于农业生产和生态环境建设；二是加大了基础设施建设的难度和投资强度，不利于村民居住环境整体改善；三是增大了儿童入学受教育的困难，同时加重了家庭教育投资，进一步增加了村民开支；四是不利于集中统一管理和精神文明建设。3.2.2房舍建筑参差不齐，公共设施建设滞后。由于历史及经济的原因，试验区内村民房舍结构、建筑面积和新旧程度等参差不齐，有些房屋属于危房之列。不少村落的饮水、排水、生活固体垃圾处理和消防设施等仍处于原始状况，特别是位于山区深处的村落，交通、通讯极不方便。而公共设施建设得滞后，进一步加大了城乡间的差距，也影响了XXXXXX市加快城乡一体化进程和顺安综合性新城区的发展。3.2.3村庄建设用地面积较大，土地资源浪费较为严重。试验区内的6个行政村，96个自然村，10820人，现状村庄建设总用地面积187.76公顷，人均占地173.53平方米，远远高于国家规定的农村人均占地150平方米的上限指标，不仅造成土地资源的浪费，同时也影响了土地资源发挥更大的效益。3.3村庄布点规划方案3.3.1指导思想深入贯彻、落实科学发展观，形成城乡经济、社会发展一体化格局，在尊重农民意愿的基础上，由政府进行引导，加大合并力度，合理布点，加快新农村建设进程；坚持从实际出发，加快基础设施和公共服务设施建设，改善居民生产生活环境，促进经济、社会全面进步。3.3.2规划原则1.政府引导和尊重民意相结合的原则2.有利发展生产、方便生活的原则3.实事求是、因地制宜、量力而行的原则4.节约、集约用地的原则5.以人为本、可持续发展的原则3.3.3规划类型村庄布点规划类型可概括为：城镇社区型、异地新建型、旧村整治型、改造扩建型和特色保护型五种。1.城镇社区型是指地处城镇建设用地范围内的村庄，必须进行整体拆迁，并按照城镇总体规划的要求新建城镇社区；住宅建设、产业布局、公共服务设施和基础设施配套等都应符合城镇总体规划的各项要求。2.异地新建型旧村庄处于环境恶劣，或建设条件差，或地处重点项目建设用地区，或地处地质、自然灾害严重区以及自然保护区和生态敏感区核心区域的村庄，需要逐步搬迁、异地新建。3.旧村整治型主要指村级经济水平较低、环境一般、配套设施缺乏，近期难以撤并的村庄。此类村庄的建设规划重点，是有步骤地改造和拆除老房、危旧房，注意保护原有村庄的空间布局，优化村庄布局、改善人居环境、提高村庄基本的生产和生活条件。4.改造扩建型改造扩建型村庄主要是指具有较好经济基础和对外交通条件，已有一定的建设规模和基础配套设施，可以实施更新改造，周边用地能够满足改建扩建需求的村庄。此类村庄的建设规划，主要是在原有规模的基础上进行扩建，并合理撤并周边较小的居民点。5.特色保护型主要指具有独特人文景观（古村落、古建筑、古民居）和自然景观等需要特殊保护的村庄。此类村庄的建设规划，主要是在保护村庄原有基本格局、布局形态、建筑风貌的前提下，对现有建筑进行评价，确定保护、整饬、拆除的建筑，改善村庄的人居环境。结论：通过对试验区居民点现状的分析及以上村庄布点规划类型的解读，确定本次试验区范围内的村庄布点规划类型为城镇社区型。3.3.4规划思路1.加大集聚力度：引导人口向居民安置点集聚。2.选择人口规模较大、基础设施和公服设施基础较好的村庄。3.选择交通便捷、区位条件较为优越的地段。4.有以下情况的村庄必须撤并或搬迁：受洪涝、地质等自然灾害威胁严重、不宜居住的；处于重点工程建设区（重要交通干线、大型基础设施等）内的；其他法律规定的限建区。5.考虑诸多因素，村庄迁并在试验区内部进行。3.3.5村庄布点规划1.村庄迁并分析（参照附图4）根据上述规划思路，将试验区96个自然村迁并为4个城镇社区，迁并详细情况如表3.4：表3.4 试验区村庄迁并一览表序号行政村名 称现状自然村名称居民安置点 名 称安置居民户数人口1东垅村小旭、周冲、观沟东垅社区34810342荣光村官塘、仓房、燕窝、官塘新区官塘社区1895793沈桥村夏冲、泉水、河桥、江上、江胜官塘社区127477新河、新建、山庙、灯山、贺山、沈桥城山社区1746084高岭村铁路、军湖、团结、军田、板桥、何冲、石板、庵门、董祠、新法、泉冲、王冲、联盟、泉塘官塘社区4561457庙湖、格垅、八卦、五亭、垄头、姚山、瓦房、黄岭、桃园、峨山、新农、竹光庙湖社区3381152桂塘、大岭、小岭、巷冲、志和城山社区1767365城山村竹园、仓满、合心、中心、忠义、楼屋、旧塘、四化、童墩、焦埠、张湾、新村、红旗、葛亭、七灯、胜利、竹元、东冲、水源、松元、合义、三合、同义、梗塘、朱塘、团结、葛河、上马、水口、城冲、马山城山社区84025586考涧村塔王、塔胡、竹棵、葛山、梁垅、刘桥、李墩、圣塘、河东、老曹、前曹、后曹、跃进、夏冲、杨冲、草棚、朱冲城山社区67222192.村庄布点规划图3.3 居民点迁并示意图规划各社区的人口及分布详情如表3.5：表3.5 试验区村庄布点规划一览表序号居民安置点 名 称安置居民建设地址优势建设条件户数（户）人口（人）自然村1东垅社区3481034周冲位于农产品物流加工区内，容纳外来人口和安置人口；紧邻顺凤路，距芜铜公路仅500米，交通条件优越。2官塘社区7722513官塘位于农产品物流加工区内，容纳安置人口和外来人口；保留的官塘新村居住条件良好。3庙湖社区3381152庙湖位于农产品物流加工区内，容纳安置人口；紧邻市六中，教育设施条件较好。4城山社区18626121四化位于农业高新技术产业区内,容纳安置人口和外来人口；紧邻顺牌路与主干4路，交通优势明显；临近城山村委会、镇二小、区管委会、公共服务设施条件优越；电力、供水、天然气供应充足，市政设施较好。合计3320108204、项目选址综上所述，项目选址位于城山行政村三合、四化村民组，安置人口约6200人。第四章 需求分析1、人口需求分析根据试验区村庄布点规划方案数据显示，城山新农村居民点需安置周边搬迁居民共1862户，6121人。考虑到人口自然增长和项目位于农业高新技术产业区所带来的人口机械增长两大因素，项目在用地规模的选择上应适度超前，以适应人口增长的弹性需求。2、户型需求分析2.1面积需求分析根据调查数据和现状家庭结构分析，居民需求面积在7080之间的占5%左右，8090之间的占10%左右， 90100之间的占70%左右，100110之间的占10%左右，110以上的占5%左右。由此可知，在90100之间的户型最为广大居民所青睐。2.2楼型需求分析在居民对期望楼型的选择上，选择多层的占88%，其次是低层为9%，小高层和高层仅为3%。因为试验区经济发展速度虽然正在逐步加快，但目前经济尚不发达，人均收入不高，人们受传统居住习惯的影响仍然较大；其次是小高层和高层的居住成本高，相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，承担物业管理费也较为合理；所以对多层较为偏爱。2.3户型平面偏好对户型性质来说，选择传统平层的居多，占67，错层、复式占33，说明人们比较接受传统的平层设计，同时，新的复式户型也得到很多人垂青。同时，由于试验区农业耕作、生产的特点，居民对地下室的需求较为强烈，以供农具、粮食和杂物储藏之用。2.4功能分区需求在居民期望的卧室数量中，选择三室的最多，占总量的68，选择二室的占27，选择四室的仅占5；对卧室的面积需求中，都希望保证主卧的舒适度，即希望主卧面积在15以上。居民对厅的要求也比较集中，选择一厅的占15，选择两厅的占85；在厅的面积选择中，人们对厅的面积要求差异不大，除选择小户型者外，80多的消费者希望客厅的面积在15以上。从居民对卫生间的需求调查看，选择三室的居民中62选择一卫，选择四室的居民中87选择两卫。对阳台面积的需求，同卫生间的选择相似，选择三室的居民中58选择一个南向阳台， 42选择两个南向阳台。2.5配套设施要求通过调查分析，居民对住房的要求，除建筑质量和户型平面外，配套设施也颇受关注。在对社区内配套设施的要求上，大部分人希望社区内有小学、幼儿园，占份额的93；有绿地、运动器械占47，路灯、座椅占47。这充分说明居民对社区的关注、期望和需求，已不仅仅是满足基本的居住需求，还主要集中在建筑质量、户型平面及配套设施上。3、相关因素分析 3.1年龄与户型在居民调查中还发现，不同年龄段对卧室、厅、卫生间、阳台的要求也不同，30岁以下中二室一厅一卫户型最受欢迎，3545岁中三室两厅两卫户型最受欢迎。3.2家庭结构与户型从调查数据来看，三室二厅的住房是不同家庭结构都比较喜欢的户型，其中老人多喜欢卧室全部在南向阳面，年轻人则希望可以有一间北向卧室，较多喜欢南向客厅。综上分析，多层、面积在90100之间、三室二厅一卫户型，是最为广泛接受和青睐的社区定位。因此，我们应在这些调查的基础上，对项目合理设计，以满足居民需求，提升项目品质和形象。第五章 基地现状及条件1、项目地址城山新农村居民点建设地址位于沿江高速公路下线以北、顺牌路以东、城山村部道路以南、合义村民组以西，总规划用地面积232759平方米（约合350亩）。该项目基地区位条件优越，交通便利，地势平坦，周边生活服务设施相对完善，规划用地性质为农民新村生活区。该项目的建设符合XXXXXX农业循环经济试验区总体规划。2、基地现状2.1居民分布现状基地内现住居民主要为三合、四化村民组村民，共53户，144人。同时村庄分布也较为集中，主要位于基地西南部，村庄总建设用地1.83公顷。2.2土地利用现状城山新农村居民点现状总规划用地面积23.28公顷，其中，主要用地类型包括村庄建设用地、农林用地和水域三大类，详见表4.1和附图6。表5.1 土地利用现状一览表序号用地名称用地面积（ha）所占比例（%）1村庄建设用地居住用地1.161.837.87公共设施用地0.12工业用地0.26道路用地0.292农林用地18.2678.443水域3.1913.69合计23.28100.002.3现状用地特点2.3.1从表5.1可以看出，基地内村庄建设用地面积（包括居住用地、公共设施用地、工业用地和道路用地，其中公共设施用地即城山村委会规划予以保留，道路用地不计入拆迁面积）为1.42公顷，仅占总规划用地面积的6.50%，因此，基地内拆迁量小，易于项目的规划、建设和操作实施。2.3.2由于基地南侧为沿江高速连接线，根据国家规范要求，距离高速公路规划红线两侧应划定不小于50米的绿化隔离带，则在满足该规范要求的情况下，基地净规划用地面积为20.86公顷。2.3.3从基地用地规模来看，净规划用地面积为20.86公顷，参照城市居住区规划设计规范，取人均居住区用地控制指标27/人，则基地内能容纳人口7726人，约为2414户。3、场外条件3.1气候条件试验区属亚热带季风气候带，年均降雨量1360毫米，年蒸发量为1157毫米，年平均气温16.2，年最高气温40.3，年最低气温-11.9，10的活动积温4800以上，无霜期220230天。试验区水资源丰富。区域内有城山、草棚、金冲等水库4座，年蓄水量约为106万立方米。有山塘319个，总蓄水量约为337万立方米。且顺安河常年不断流，区内地下水资源也极为丰富，完全可以满足试验区生产和生活需要。3.2交通运输条件试验区位于XXXXXX市域的地理中心，距XXXXXX市区仅8公里，距省道芜铜公路仅500米，距沿江高速顺安出口仅6公里，同时，顺牌路作为试验区主要公路贯穿南北，对外交通公路顺凤路贯穿东西，交通运输条件便利。3.3建筑材料来源XXXXXX、芜湖均有大型建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。因此项目建设所需材料有保障。3.4环保条件该项目地址周围无重工业企业，环境状况良好。项目主要污染源为安置点建成后的生活垃圾和生活污水。生活垃圾处理采用集站式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。生活污水可通过设置完善的污水系统，先排入污水管道，再排入污水处理设施，经处理达标后就近排入周边河流。第六章 建设方案1、规划设想及设计指导思想1.1规划设想充分挖掘和利用基地周边地理、自然环境等资源优势，建设一个布局合理、环境优美、特色鲜明、设计先进的现代化农村生活社区，展示新时代、新科技、新农业形势下的农村新气象，力求成为XXXXXX市新农村建设的先导示范社区。1.2设计指导思想把握住宅建筑的设计要求，考虑社会、经济和环境效益三丰收，用简洁、流畅的形式，明快的色彩，营造丰富的建筑效果，做到形式与内容的统一，既体现其鲜明的特色，又与周围环境相融合。2、总体方案图6.1 城山新农村居民点总平面布置图总体布局呈两轴三组团的功能结构。即：生活服务轴：依托顺牌路的交通便利，布置有农贸市场、超市、社区活动中心、幼儿园及商业等设施，并保留原有的城山村委会，为村民提供完善、便利的生活服务设施。绿化景观轴：从安置点步行主入口至公共绿地的绿化景观轴，为村民提供优美的绿化休闲环境。三组团：即被生活服务轴与绿化景观轴自然划分的三个居住组团。表6.1 主要技术经济指标分期内容面积（）备注一期其中总用地面积76490（约115亩）一期启动区总建筑面积109000住宅7600046层多层住宅，可安置828户公共服务设施商业15804具体业态表现为：便利店、餐饮服务、娱乐休闲、专业店、专卖店、宾馆、信用社等幼儿园14956班幼儿园社区服务、医疗中心881社区综合服务中心老年活动中心1070农贸市场2468蔬菜、瓜果、副食市场储藏室11282半地下室式储藏室二期其中总用地面积70093（约105亩）二期总建筑面积86470住宅7069646层多层住宅，可安置472户公共服务设施商业8167具体业态：便利店、专业店储藏室7607半地下室式储藏室三期其中总用地面积86176（约130亩）三期总建筑面积96930住宅7757046层多层住宅，可安置920户公共服务设施商业1700具体业态：超市、便利店、餐饮服务、娱乐休闲、银行、邮局等小学4340六年制，12班小学储藏室13320半地下室式储藏室该项目全部为46层的多层住宅，户型以中小户型为主，90100的户型占总户数的70%以上。2.1建筑风格及建筑形式建议该项目建筑风格及建筑形式遵循的总原则为推陈出新，引进新的设计理念，使产品有别于其他现存楼盘，有新意、有趣味，才可增强市场竞争力。因此建议，该项目的建筑风格应与自然景观相协调，以现代风格为主调，借鉴江浙一带的风格，加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号（如：外飘窗、整体外窗框、落地阳台等）和建筑色彩，使整个社区呈现出建筑与自然的对话，人与建筑的切合，自然与人的融合，三方面的完美统一，和谐共生。2.2 建筑形式2.2.1外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积。2.2.2屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑元素形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得明快、流畅，在强调建筑与自然对话的同时，更多的创造经济效益；2.2.3燃气调压站、配电室等附属设施应考虑到与建筑的统一性，使其也可成为社区的景观元素。2.2.4因本社区的住户群主要为当地居民，建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅灰暖色调，不同组团可添加不同色系的附属色，可在土黄、天蓝、赭石等比较中性的色调中选择，各组团可在统一中求变化，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮中而不妖艳；2.2.5外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；2.2.6屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩把各组团区分开来，使建筑色彩更加丰富；2.2.7建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主，部分建筑构件建议购买成品构件，抓住一种风格，把味道做足。2.3建筑细部建议2.3.1建筑设计充分考虑建筑尺度的把握，尤其建筑构件设计要恰到好处；2.3.2充分考虑空调位设计，尽量能与建筑相结合，预留空调接线口，并塞入可调整粗细的塑料卡，便于使用，避免有空调位不用，乱钉乱挂，破坏建筑外立面的现象出现。2.3.3楼宇单元入口处，结合雨棚，尽量做得稳重而不失灵气，可考虑安装可视对讲机等；2.4户型功能建议2.4.1所有户型在设计时建议参考建设部小康住宅十大标准的要求；2.4.2满足六种性能：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济性和艺术性；2.4.3满足七种分离：生理分离、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开、洁污分开；2.4.4满足八个健康性因素：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、保温性好、隔音防湿、双水系统；2.4.5客厅面宽控制在3.6-4.2米，主卧面宽控制在3.3-3.9米，设计两个卫生间时，客卫要做到干湿分离，厨房面积不得低于5平米，可考虑设计两个阳台，南阳台可采用落地玻璃，加大采光面积。2.4.6充分从人性化角度考虑户内的细节处理，如：窗台下预留散热片位置、靠景观的单元可预留生活小阳台等；2.4.7所有客厅的设计可根据紧邻景观区的位置确定其南北朝向；2.4.8控制楼体进深，不宜超过11米；3、公用工程3.1供电规划3.1.1强电部分该项目由顺安镇供电公司供电。3.1.2弱电部分1.楼中敷设有线电视电路。2.楼中敷设电话线路，住宅房间设有接线口。3.2给水规划3.2.1生活给水：生活用水量估算：居住区用水量标准取200升/