物业服务协议书修改稿.doc

北京天安国汇大厦物业管理服务协议北京吉盛伟邦物业管理有限公司物业管理服务协议物业公司：北京吉盛伟邦物业管理有限公司 （以下简称甲方）租 户： （以下简称乙方）本物业名称：北京天安国汇大厦乙方所（租赁）合同编号： 乙方所租赁房屋基本情况：类 型： 公寓、裙房。坐落位置： 天安国汇大厦 楼 室。建筑面积： 平方米，使用面积 平方米本物业管理服务费按建筑面积每月每平方米： 7.93 元（公寓）、 60 元（裙房为使用面积）。物业管理费用共计 元。根据有关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，在乙方签订房屋租赁合同时，就乙方甲方为甲方乙方提供物业服务的有关事宜如下协议：第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和业户手册并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度和业户手册的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.物业将每六个月向乙方公布物业管理服务费用的收支帐目；9.提前将房屋装修的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立遵守二次装修守则；10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12.自本协议终止时起5日内，与大厦管委会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经大厦管委会确认。 二、乙方的权利义务1.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本物业的物业管理制度和业户手册；3.依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；4.装饰装修房屋时，遵守二次装修守则；5.乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业户手册中明文规定的内容，造成的损失、损害承担民事责任； 9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、 采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第二条一章 物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理服务共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共楼梯间、走廊通道、楼宇机房等。二、房屋共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和维护管理服务（1）楼房及公寓内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行房屋及其设备小修服务标准；（2）保证护栏、围墙、小品、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）负责公寓大厦智能化设施的日常运行维护；（5）定期清洗外墙。三、环境卫生服务1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；3.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾箱、桶及垃圾进行管理；4.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；5.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行定期擦拭、清扫、消杀；6.在雨、雪天气应及时对公寓内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、保安服务1.服务内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）相对封闭：做到公寓大厦主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（3）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（4）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及公寓的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；（5）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；2.责任发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。五、交通秩序与车辆停放维护服务1.内容（1）有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）对机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）保证车场车辆停放有序，且24小时设专人看管；（4）对于停放车辆的业主、租户，应签订停车场管理协议，明确双方的权利与义务。2.责任（1）负责对停车场的管理工作；（2）负责车辆的指挥疏导工作；（3）负责协助公安部门处理车场交通事故。六、房屋租户装修管理服务具体内容详见：二次装修守则。第三条二章 物业管理服务质量一、房屋外观1.定期对楼宇外观进行检查，检查墙砖是否有脱落、开裂、污渍等现象，一经发现及时维修清理；2.未经有关部门批准不得在楼宇外墙或构筑物上私开门窗或随意悬挂张贴各种物品，如有发现物业方应迅速、及时予以制止、清除。二、设备运行1.制定电梯、变频供水、供电设施、公用电线等设备运行管理制度，严格按规范进行管理；2.定期检查，及时维修，保证各种设备的安全运行，达到公共设施养护标准。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1.严格执行房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度，落实公寓公共设施的维修养护细则；2.定期对房屋和公共设施、设备进行检查，发现问题立即抢修，对易损部件检查应及时记录备案，重点维护保养。四、环境卫生1.达到北京市爱卫会、防疫站检查标准;2.达到北京市物业管理服务标准。五、绿化公寓规划红线范围内的绿地均按市园林局规定的二级养护标准养护。六、交通秩序与车辆停放1.车辆应停放有序；2.园区道路实施人车分流管理。七、保安1.24小时有专人值守，进行日常巡视；2.涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。八、消防1.有健全的消防管理制度，建立消防责任制；2.定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；3.消防设施标志明显，定期对消防设施进行检查和维护。九、房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修1、小修（1）小修是指及时修复房屋在使用过程中其结构部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护。维护性小修，应在接到报修之日起，三日之内处理完毕或在约定日期内进行修复；（2）房屋及设备小修和电梯、供水供电设施的管理应达到房屋及其设备小修服务标准。2、急修（1）电梯关人、冲顶、蹲底、突然停车、停电、停水、排水管线堵塞、跑水、漏电故障接报后及时到达现场，查明原因及时解决；（2）做好各项设备设施的维修记录。第四条三章 物业服务期限、管理服务费用物业管理服务费，不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。一、物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。二、本物业管理服务费按使用面积60元/月/平米收取。一三、乙方交纳费用时间：每月1日前 到物业财务部按月缴纳物业管理服务费，遇节假日提前缴纳，支票现金、均可。二、因乙方原因空置房屋按非空置房收费标准执行。三、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。四四、乙方空置或出租物业时，使用人必须按时缴纳物业管理费、能源费和其他必缴费用。五、乙方转租物业时须交清转租之前的各项物业管理服务费用。六、物业管理服务费用标准按国家最新有关规定适时进行调整。七、交纳费用时间：每日AM8:30-PM17：00（物业财务部）；如有不便请与物业约定时间可上门服务收缴。服务电话： 59711206八、其他有偿服务费用，详见附件。第五条 其他有偿服务费用一、车位及其使用管理服务费用1.机动车参照北京市同档次取费标准，经北京市发展和改革委员会备案后执行。2.非机动车执行北京市有关规定的收费标准。3.能源参照北京市同档次取费标准，经北京市发展和改革委员会备案后执行。具体收费表见附件。第四章 权利与义务一、甲方的权利义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和业户手册并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度和业户手册的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.物业将每六个月向乙方公布物业管理服务费用的收支账目；9.提前将房屋装修的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立遵守二次装修守则；10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12.甲方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：（1）由于乙方或物业使用人自身的责任导致甲方的服务无法达到合同约定的；（2）因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知乙方或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（3）非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。二、乙方的权利义务1.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本物业的物业管理制度和业户手册；3.依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；4.装饰装修房屋时，遵守二次装修守则；5.乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7. 乙方转租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人，并自转租合同签订之日起15日内，将转租情况告知甲方，并与甲方结清相关费用。8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业户手册中明文规定的内容，造成的损失、损害承担民事责任； 9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、 采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第五章 其他一、保险甲方已为本公寓公共设备设施及公共区域办理了公共责任险，但此保险范围不包括您单元区域内的财产，因此物业建议您务必向政府认可的保险公司购买足够的室内财产及人身保险。乙方请勿做出或不容许发生任何违反物业管理公司为公共地方购买的保险或令保费增加的任何行为，如因乙方原因而令保费增加时，所增加的部分由该乙方负责。二、未经政府有关部门和大厦管委会批准请勿在公寓内（其房屋户门之外）张贴或展示广告、海报、通告、标牌等任何物品。三、为维护乙方的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施，造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。三、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。双方按有关法律规定处理。第六条 物业公共维修金的使用一、根据北京市房屋和土地管理局有关规定，本物业建立共用部位共用设施设备台帐，在此设备保修期满后，为大修、中修、更新、改造之所用。二、公共维修金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门或大厦管理委员会审核后划拨施用。三、公共维修金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门或大厦管理委员会审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。第七条 保险一、物业管理公司已为本公寓公共设备设施及公共区域办理了公共责任险，但此保险范围不包括您单元区域内的财产，因此物业建议您务必向政府认可的保险公司购买足够的室内财产及人身保险。租户请勿做出或不容许发生任何违反物业管理公司为公共地方购买的保险或令保费增加的任何行为，如因租户原因而令保费增加时，所增加的部分由该租户负责。第八条 广告牌设置及权益未经政府有关部门和大厦管委会批准请勿在公寓内（其房屋户门之外）张贴或展示广告、海报、通告、标牌等任何物品。第九条六章 违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3交纳违约金，或申请仲裁。第七章 争议解决合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可向西城区人民法院提起诉讼；第八章 附则第十条 为维护租户的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施，造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十一条 在本协