2010年全国各城市房地产市场情况总结报告5(长沙、海南.doc

2010年全国各城市房地产市场情况总结报告5（长沙、海南、杭州、东莞、西安版）目录：1、长沙楼市成交量创年内新高2、2010年海南房价同比增12% 均价每平米10491元3、杭州二手房成交价突破2万 成交量下跌一半4、调控背景下东莞地产“三重奏” 一手楼市年底火爆5、2010西安楼市大事记：调控政策最给力长沙楼市成交量创年内新高抢房了。 今年最后一周，长沙楼市成交量创年内新高，7476套，比上周成交增加35%。同时，一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，北京、上海、广州等地出现量价回升。 可是，楼市“春天”的背后却是政策面的黑云压城。 据悉，房地产主管部门已开始密集部署明年调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，楼市调控已步入常态化阶段。 长沙成交量创年内新高 长沙楼市年末行情的红火程度让开发商也咋舌不已。 浩龙音乐界营销总监全翔荣告诉记者，这几天一天就成交30多套，而且客户都特别爽快，“以前都是要认购，现在就是直接签约了，买房的比卖房的急”。 别墅和大户型也迎来旺销。 一位怕“露富”的开发商透露，本周放出去的第一批联排别墅已经销售一空，“剩下的已经不急着卖了，等着明年涨价”。 12月29日，记者从长沙市房产研究中心获悉，12月第四周(12.1912.25)，长沙楼市量价齐升，新建商品房网签7476套，79.56万平方米，较上周增加24.98万平方米，均价为6121元/平方米，其中住宅网签6765套，74.09万平方米，均价为5894元/平方米。 7476套的成交已经创下年内新高，特别这一数字是在国家调控“层层加码”的背景下取得，值得深思。 爆发式成交并非常态 全翔荣认为长沙楼市的年末爆发，契税调整是一个重要“激发点”：契税新政的出台加速了意向客户的签约，各大楼盘积累的客户集中签约，自然推动交易井喷，“毕竟早几天签约能省几万块钱”。 省不动产商会秘书李咏认为，需求释放才是主因，“房产新政的利空影响正在慢慢消化，长沙年底首次置业的婚房需求及改善型需求一直存在，刚好借调整契税机会集中释放”。 但是，业内人士一致认为，这样的爆发式成交不可能是“常态”，“1月份，成交就会大幅回落”。 明年调控政策“层层加码” 为遏制房价，相关部门已经紧密部署。2011年，房地产调控将着力于保障房建设和分配体系的完善、土地出让和管理制度的改革等领域。 另外，货币政策逐步收紧也将考验房地产业的资金链。 增加保障房供应 相比2010年的580万套的建设量，2011年计划建设的保障房将增长72.4%，大大高于此前市场对2011-2012年全国保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。 加强土地调控 12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，19日，国土部紧急发文表示，提出对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，上报国土资源部和省国土资源主管部门。2010年海南房价同比增12% 均价每平米10491元从省人大财经委举行的2010年经济形势分析会上获悉，1-12月，全省商品住房销售面积538.5万平方米，同比增长12.27%。 1-12月，全省共销售商品住房61746套，同比增长19.59%，销售金额564.94亿元(2009年为366亿元)，同比增长87.39%。商品住房销售均价10491元/平方米，同比增长66.92%。房价经过年初的大幅上扬后虽然有小幅回落，但依然在高位运行，各市县的房价同比均有较大幅度增长。 从商品住房购房对象来看，1-12月，海口市岛外人士购买商品住房9184套、103.47万平方米，分别占总套数和总面积的68.35%、66.53%。三亚市岛外人士购买住房7880套、74.58万平方米，分别占总套数和总面积的84.8%、84.5%。1-12月，海口市二手房交易面积105.59万平方米，同比增长37.79%，成交金额51.87亿元，同比增长173.28%，交易均价4912元/平方米，同比增长98.3%。三亚市二手房交易面积22.31万平方米，同比增长16.75%，成交金额17.23亿元，同比增长83.3%，交易均价7720元/平方米，同比增长57.36%。 据海南省房地产业协会相关负责人分析，今明两年我省建设的保障性住房近20万套，将基本上满足中低收入家庭和中低收入财政供养人员的住房问题，岛内居民购买力将大大减弱，成交量不会有明显的好转。因此建议海南应顺应国家的调控趋势，发展与旅游业相适应的房地产业，进一步调整房地产开发结构，从一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，鼓励开发建设酒店式公寓等，满足岛外的游客旅游、度假、休闲、娱乐、疗养、养老等需求。 杭州二手房成交价突破2万 成交量下跌一半在调控政策的干预下，即将收官的2010年杭州楼市跌宕起伏，从三四月份的行情暴涨到五六月份的急剧冰冻，九十月份的缓慢回潮，再到年底量价齐升的突发小阳春。节奏忽高忽低的楼市，在这一年到底交出了怎样的成绩单？ 据透明售房网统计的数据显示，截至12月27日，今年杭州五大城区共成交了24867套，日均69套，同比2009年总成交超过4.8万套、日均140套的成交量，下降约50%。交易均价为20058元/平方米，与去年的14995元/平方米相比涨幅为24.12%。据盛世管家、我爱我家市场研究中心统计数据显示，2010年余杭区二手房市场交易总量5208套，比2009年减少了38.83%；二手房交易均价达到9526元/平方米，上涨了2002元/平方米，同比上升26.61%。 春季成交最旺 2010年杭州二手房成交量较去年相比下降明显，年成交量仅为去年一半。全年各月成交量中，仅“金三银四”的两个黄金月份交易火爆，其余各月中，仅9月、11月、12月的月成交量突破2000套。 均价突破2万 2010年杭州二手房市场的整体交易均价为20058元/平方米，与去年的14995元/平方米相比涨幅为24.12%。按季度数据统计得出，第一季度二手房交易均价为18693元/平方米，同比去年同期出现54.53%的增幅；第二季度的交易均价则突破2万关口跃至20293元/平方米，比第一季度又上升了近8.6个百分点。第三季度的均价回落至20272元/平方米；但第四季度的均价再次上涨，上幅至20942元/平方米。 今年杭州五大城区成交均价都达到了20219元/平方米，平均涨幅达到了37%，涨幅最大的是拱墅区，成交均价18225元/平方米，上涨了44.0%，涨幅最小的上城区也达到了29.9%，其他城区都呈不同程度的上涨趋势，其中下城区成交均价20511元/平方米，环比上涨了34.9%；西湖区成交均价20175元/平方米，环比上涨了37.1%；江干区成交均价20474元/平方米，环比上涨了41.5%。 今年杭城五大城区成交的二手房中，60平方米以下的房源共成交了11190套，占总成交量的45%；60-90平方米的房源共成交了7956套，占总成交量的32%；90-120平方米的房源共成交了2534套，占总成交量的10%；120平方米以上的房源共成交了3324套，占总成交量的13%。市场的最大需求仍集中在首次置业的刚需购房人群上，另外，房产新政对面积90平方米以下的房源影响相对是最小的。 老小区最受青睐 小区成交量前10强中，朝晖、翠苑、景芳、大关老小区占据前四名。老小区依旧是二手房成交中最活跃的，其周边配套设施完善，交通便利，深受购房者青睐。而相对离市中心较远的次新房，因为户型好，单价相对较低，也开始越来越吸引部分购房者的目光。 我爱我家市场研究中心认为，拱墅区因为桥西、申花等板块的发展利好，再加上区域内不少优质新房的交付过户，吸引了大量二手房购房群体进入市场，交易价格有所上升。万家花城等热门次新房，其月成交量始终不错。另外，桥西板块的嘉泰馨庭等板块的新房大量交付，与去年一直以老小区成交为主的拱墅形成较大的反差，成交均价上升明显。 而成交均价最高的二手房，依然以围绕西湖的传统市中心豪宅为主，比如嘉禾苑、中大吴庄等，钱江新城的东方润园，目前在二手房的豪宅市场上接受度也不错。调控背景下东莞地产“三重奏” 一手楼市年底火爆在政策层层加码的背景中,2010年东莞房地产市场延续2009年的风格,交投活跃,继续稳步向前。一手楼锁定500万平方米的交易量,价格结构性上扬；二手房供求两旺,均价升温；土地市场开局不利,却后劲勇猛。 回顾2010年,整体大势,东莞与全国同步,不过作为广深走廊的“房价洼地”,东莞房地产市场亦有诸多特色。 比如,在“417史上最严厉的调控政策”之后,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。 如此种种,我们一一细数。 一手楼市 交易旺盛年底火爆 年初销售小高潮,到二季度短期观望,再到7月后持续旺市,年底甚至频频出现超200套住宅的日网签量,今年的一手楼市沿着这条曲线前行。 今年,东莞一手楼沿着曲线前行,成交预计约500万平方米,比2009年下降70万平方米,不过依然令各发展商相当满意,楼价呈现结构性上扬,整体上平稳增长。 政策调控、产品定位之争、深圳客大举进攻系列命题,无论是对开发商还是对消费者来说,2010年都是一种考验。 东莞房价特色 价格是市场的风向标。自1991年东莞出现第一个外销楼盘以来,东莞楼价一直是缓慢上升。时间到了2006年,这一现象突然转变,东莞房价随全国大流一路猛涨。此后的4年中,人们记忆最深的是2008年初的一波降价潮,而这也被当地市民称为一次难得的“真正意义上”的降价。今年两次国家调控政策的出台,东莞市民对楼价下跌寄予了期望,但“真正意义上”的降价并没有二次到来。 分析其中原因,要追溯到2009年底和2010年初。根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示,这段时间,该市商品房成交量比较稳定。 随后的4个月里,消费者深度观望,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。东莞开发商只是放出“小让利”和“小优惠”,吸引消费者入市。没想到的是,这一应对策略,在东莞市场上十分奏效。事后,有业内人士感叹,今年不少品牌开发商在11月底就能完成全年销售任务,很大程度上是因为在4月7月间,很多消费者未能顶住诱惑,让开发商保持了价格上的稳定,为7月后的销售冲刺埋下了伏笔。 在调控年里,东莞房价平稳增长的特点或许还会延续较长一段时间。 产品定位之争 2010年引发的另一个争论是,东莞楼市的产品结构是否该及时调整。提出这一观点的业内人士认为,东莞是一座外来人口聚集的制造业名城,大量的中等收入群体有强烈的购房欲望,而他们也是支撑东莞经济发展的中坚人才梯度。针对他们的购买能力,东莞应出台政策,刺激开发商提供更多优质刚需产品,让适用人才定居下来。而对于开发商而言,经过2010年的洗礼,也应该更清醒地认识到,刚需阶层是未来很长一段时间里支撑东莞楼市平稳向上的最大动力。 之前,刚需人群被看成是最不稳定的购买群体,而在今年4月调控政策出台后,不难发现,市场上能够顺利出货的往往是刚需产品。而在9月调控政策再次降临后,对于有能力购买二、三套房的相对富裕阶层而言,银行贷款政策锁紧,让他们逐渐淡出房产品购买主力队伍。 当时,东莞一家房地产市场研究机构负责人直言,如果当地开发商不及时调整产品结构,今后一段时间里,将会遇到较大的销售阻力,甚至被市场淘汰。开发商应迅速开发刚需产品,而后再迅速出货,通过加快开发流程回笼资金保证安全。那种想开发高端产品,缓慢出货套取利润做法将带来很高的风险。 但理论与现实往往背道而驰。今年下半年,东莞楼市中的大户型豪宅项目层出不穷,供应量持续增长。 也许,关于东莞楼市产品该如何定位的争论还将继续上演,在未来很长一段时间里接受来自市场竞争和政策调控的新一轮考验。 后“限购令”时代 珠三角经济发展一体化的脚步在加速,随之而来的同城化概念,加速了邻近地市居住人群的流动,东莞楼市正在成为这一现象的受益者,特别是在“限购令”背景下。 今年9月后,当第二波调控政策还未在东莞消化时,广州、深圳等一线城市纷纷出台“限购令”政策,旨在进一步抑制当地房地产市场过热发展。“限购令”刚出不久,夹在广深之间的东莞就成了各方关注的焦点,因为东莞楼市素有“价格洼地”之称。相对广深动辄一两万每平方米的均价,东莞房价的吸引力不言而喻,加上“限购令”的催化作用,广深客入莞似乎成为大势所趋。 果然,从10月中旬开始,不少广深购房者主动找上了门。11月,位于寮步的菁英时代出现购房热潮,一个上午就团购100多套,而团购的正是深圳来东莞的看房团。深圳业主多看中的是一房一厅,其中也有少量的单身公寓及两房两厅。 随后两个星期,深圳看房团还到厚街丰泰观山碧水、虎门丰泰中海城堡团购了一圈。某代理公司负责人介绍,近一个月来,东莞住宅成交量一直保持着较高水平,其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞,有力支撑了“929”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受深圳投资客的青睐。 业内人士分析,后“限购令”时代,随着购买人群的进一步复杂化,东莞楼市必将呈现一番不同的光景。一方面,邻近深圳、广州的镇街房地产市场成交量和成交价格或许仍会大幅提高,并刺激新的品牌开发商入驻。另外,市场大可不必将外来购房团看成是洪水猛兽,关键在于来莞的外地购房者是真正意义上的自住客,还是投资客,如果是自住客居多,没必要大惊小怪。但如果是投资客居多,东莞必须从政府层面拿出相应的政策措施,保证房价不至于过快增长,同时保证本地刚需群体能买到心仪的房产,这也是2010年留给东莞各界需要长期思索的一道考题。 土地交易 开局不利后劲勇猛 2010年第一块商住用地以流拍告终,但该“不利”的开局并没有阻挡一年来土地交易的总体活跃,在一级市场挂牌出让的81宗商住、商业用地中,成功交易的有69宗。 2009年底,国土资源部出台相关政策给土地市场降温,防止高价地向二、三线城市蔓延。受此影响,今年第一季度交易惨淡,在26宗商住、商业出让用地中,就有6宗惨遭流拍命运,占了全年未成交量的一半。 而东莞市也在3月份适时推出了全面落实有关对处置闲置用地,打击圈地囤地行为的相关政策,召开国土资源系统“绩效提升年”活动动员大会,并规定对闲置满一年,不满两年的土地,按照出让土地价款的20%征收土地闲置费,这为后续的土地交易增加了一层“囤地风险”的筹码。 “417”对土地市场影响显著。4月份,东莞商住用地再度出现了零成交。5月,正值楼市新政影响的深入期,整体土地供应明显减少,在商住用地方面,虽然也有7块商住用地开始挂牌,但基本上都是被唯一的开发商以底价收入囊中,此外,5月也有一宗位于中堂镇东泊村的商住地块遭遇流拍。 上半年土地交易相对而言仍然处于热身状态,没有预期的争先恐后火爆场面但也没有出现“门可罗雀”的冷冷清清。 进入下半年,“九地连拍”引人关注。9月2日上午10时,位于南城总部基地的9宗商业金融地块和8宗地下停车场正式开拍,土地交易大厅内可谓“高层云集”,难得见到土地交易中心拍卖大厅内座无虚席的场面,共有19家房地产企业对这9宗国有土地使用权和8宗地下空间使用权虎视眈眈,但是整个拍卖过程却不温不火,不到两个小时,9块地各自“名花有主”了。虽然9宗地块都成功拍卖,然而成交价不高,有两宗地块甚至只拍出标底价,平均楼面地价不超过1200元/平方米,比一些镇街的楼面价还要低,这让业内人士颇感意外。 这次拍卖创下了两个首次:一是东莞首次拍卖地下空间,且有点半卖半送的味道；二是东莞首用“连坐式”拍卖方式,即从第二宗拍卖地块开始,在不低于起拍价前提下,将以成交地块中楼面价最高者的80%为基准计算起拍价。 在9月初的九地连拍掀起土地市场的大波之后,迈入10月,一个“地王”再次给东莞市的土地交易带来浪涌,位于寮步镇东升路南侧地块,地块面积约4.3万平方米,被东莞市柏悦房地产开发有限公司以2.84亿元的总价拿下,折合楼面地价为4157元/平方米,该价格创下了寮步镇的历史新高。 虽然,从8月19日开始,东莞市对土地增值税税率进行了调整:预征率调整为普通住房2%,土地(委托国土局代征)5%,其他类型房产3%；核定征收率调整为非房地产企业及个人转让房地产5%,房地产企业销售普通住房不低于5%,销售其他类型房地产不低于6%,以及在9月26日,国土部、住建部联合发出通知,明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将被禁止竞买资格,但种种措施、规定却未阻挡各开发商拿地的热情。 回首2010,东莞的商住、商业用地交易市场是开局不顺但后劲十足的一年,特别是位于中堂镇东泊村3251平方米的商住用地,在今年5月份遭流拍后,经过“改装调整”:把原来的起拍价980万元下调到665万元,于12月21日成功出让,使得第四季度出让的土地均能够“对号入座”,给今年的土地交易市场划上了圆满句号。 二手楼市- 供需两旺价格上扬 与一手楼类似,二手楼市场中供求两旺、交投活跃,均价呈稳步上扬。 今年伊始,受营业税优惠终止影响,二手房短期购房意愿受到抑制,成交量走低。据合富置业成交数据显示,1月东莞二手住宅成交均价为4837元/平方米,环比降1.5%。 紧接着,二手房市场走进传统淡季,2月份二手房成交下跌七成,但是成交价格依然稳定,未出现明显涨落。据金信联行市场研究部数据显示,2月份二手房成交均价为5642元/平方米,比1月份下降了近200元,但仍略高于2009年5488元/平方米的成交均价。 开春,二手楼市有一波小高潮,随后,“417”新政出台后,二手楼市进入调整期。4月的成交量明显萎缩,比新政实施前降了近五成,价格也比之前多了5%-20%的议价空间。据合富置业提供的数据显示,4月份东莞二手住宅成交均价为5015元/平方米,连续第二个月在5000元/平方米以上的水平徘徊,并且往下回调。 在量价齐跌的局面下,有业内人士认为,中介服务机构或又面临“被洗牌”命运,因此许多中介不断加强人员培训、提升服务质量以寻求突围。 在第一轮调控政策的影响下,今年上半年的二手住宅市场可谓是“先扬后抑”。据研究机构提供的数据显示,今年上半年二手住宅成交量环比去年下半年下跌三成,同比去年上半年下降近5%；全市二手住宅成交均价在5000元左右,相比去年同期,价格涨幅12%。而正是由于二手楼市遇冷,有部分房产经纪人或面临重新寻找就业机会的局面,相应的,也有部分中介因为人员流失而在“广纳英才”。 就在量降价稳的情况下走过了上半年,而东莞从9月1日起,二手房交易全面启用东莞市存量房网上交易系统,启用网上交易,规范了二手市场的同时也让部分不够资质的房产中介更觉得“稳食艰难”。 传统交投旺季金九银十前夕,8月份整体东莞二手房住宅市场交投气氛出现升温,支撑主力为自住买家,成交环比增幅接近30%。来自合富置业的成交数据显示,8月份整体二手住宅买卖成交均价为5708元/平方米,环比上升一成,住宅平均租金为20.2元/平方米/月,环比微升2%。 就在黄金周即将到来之际,国家又出台“929”楼市调控政策,不过这一记猛拳对于东莞二手房市场影响有限。10月份东莞二手房市场整体呈现出量价齐升态势,较7月、8月市场有明显回暖,特别是地段好、资源稀缺型的物业更为抢手。 有业内人士分析,东莞二手楼市自有其规律,虽然或多或少会受到大的宏观调控政策影响,但是,东城、南城等中心城区区位优势,将继续吸引购房者关注。从购买心理来看,买家也希望在楼龄较低的小区里买到质素高一点的房子,而这些房子的价格不会下跌多少,加上东莞轻轨建设的动工、通胀预期等多种因素影响,二手楼市仍处于稳中有升的态势。 2010西安楼市大事记：调控政策最给力 这一年总的来说高兴的事挺多，家人不错，朋友不错，自己也不错兔年的脚步越来越近之际，2010年楼市即将吹起“集结号”，又到了盘点和总结的时刻。在被称为政策年的这一年，楼市总的来说表情也不错，一季度“徐徐上升”、二季度“震荡调整”、三季度“高歌猛进”、四季度“回旋前行”与此同时，西安16条、新6条相继出台，楼挤挤、楼粘粘、楼骗骗等等悉数上阵，给力的、高兴的、闹心的、雷人的，年终岁末，再说一回2010楼市那些事儿。 给力事 可企可喜 西安16条、新6条出台：5月6日 市政府出台西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，该意见被称为“西安16条”，主要从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，以及二手房申请公积金贷款到个人购房满5年交易免营业税等方面提出了16条意见。 11月底，市政府再次出台“6条新政”，在保障性住房建设、信贷、税收、市场监管等6个方面提出具体措施。有关部门负责人表示，新政是“限贷”而非 “限购”。 解读：西安16条在廉租房、经适房、二手房、公积金贷款等方面都提出具体要求和解决措施，尤其是在对待廉租房和“夹心层”住房方面，进一步明确了市场调控目标，表明了政府解决供求矛盾的途径和规范市场秩序的决心。即加大保障性住房建设力度、加快公租房配建比例，促进房地产市场持续健康发展。随后出台的新6条，着重在信贷方面提出具体要求和措施，雷声大雨点大，差别化住房信贷政策严格执行的同时，多套房信贷遭受灭顶之灾，这可谓2010年西安楼市最给力的两件大事。 高兴事 直让人乐 “国际化大都市发展战略”获通过：年中，西安国际化大都市城市发展战略规划经省政府原则通过，根据规划，到2020年，西安都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内，未来的西安将涵盖西安市和咸阳市的秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”，主要将由主城区和卫星城为都市区的城镇体系基本格局构成。 首次大规模整治小产权房：11月14日，沣渭新区5部门首次联合执法，对26家无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心进行了全面清查和现场取缔。 最大规模廉租房摇号选房：12月16日上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，摇号后将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。 住房分配或将货币化：日前刚刚完稿的西安市“十二五”规划(初稿)中提到， “十二五”期间，我市将实施住房分配货币化、公有住房出售等措施，解决全市企事业单位职工住房困难。 解读：截至目前西安最大规模的一次廉租房摇号选房，以及“十二五”期间将实施住房分配货币化等等消息的传出，今年以来值得高兴的事情还真不少，诸多的好消息中我们只听到一个声音，那就是保障低收入困难家庭的住房问题，维持房地产市场继续健康稳定的发展，是政府持之以恒的行动方向和目标。在西安国际化大都市城市发展战略规划通过后的日子里，我们有理由相信，我们的西安、我们的家将越来越美丽。 雷人事 既气且愁 23层“最牛民房”面世：西安南郊北山门村五组，一幢高达23层的建筑被网络戏