经济适用房现状及其发展趋势研究.doc

经济适用房现状分析及其对策研究膇芈螇袄羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芇蒇蚇芆薃螅蚆羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀聿葿螄蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈螇袄羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芇蒇蚇芆薃螅蚆羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀聿葿螄蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈螇袄羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芇蒇蚇芆薃螅蚆羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螀羆芃蒆螀聿葿螄蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈螇袄羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈 题目:经济适用房现状分析及其对策研究姓名： 王 晶 学号：0832201188 班级：工程管理0801（1+3）班序号：109摘要：我国自上世纪90年代实施保障性住房制度至今，经过近20年的发展，已经建立了经济适用房等多种类型的住房构成的保障性住房体系，这些住房在住房商品化过程中，为解决城市低收入居民居住困难缓解居住压力等方面发挥了积极地作用。但是随着我国住房体制改革的进一步深入，社会结构的转型以及居民对于居住环境要求的提高，经济适用房的建设呈现出新的特点，面临着新的问题。本文在总结国内外经济适用房发展基础上，结合我国经济适用房当前建设的新问题，提出了具体的建议和对策。关键词:保障性住房 经济适用房 现状分析 建议对策一、保障性住房研究背景综述1.1经济适用房的定义经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。1.2国外保障性住房的发展概况世界各国均比较重视民生的基本问题住房保障问题。而在国外，特别是在发达国家，保障性住房建设历史较长，也已经形成了一定的经验和特色。从国外保障性住房的总体情况来看，在住房供应上多是租售并举，租房者占有较大的比例。表1-1发达国家租赁住房和私有住房比例关系图表（%）日本美国英国法国德国私有住房59.858.367.754.338.0租赁住房38.530.332.339.760.41.2.1新加坡保障性住房建设的做法和经验新加坡是个多种族的移民国家，其国土面积仅有699.4平方公里，却居住着448万的常住人口，人口密度很大。要保证如此多的人口“居者有其屋”，新加坡政府在保障性住房建设方面实施的“公共组屋”政策功不可没。新加坡在1959年脱离殖民统治独立时面临着严峻的“屋荒”，为解决最现实的居住问题，新加坡政府于1960年宣布成立了建屋发展局，自1964年起就推出了目标为“居者有其屋”的政府组屋政策。（1）政府主导并低价提供土地新加坡的组屋建设并不是通过市场化的手段来进行的，而是新加坡政府委托建屋发展局负责组屋的开发与建设。因此，在组屋的建设与开发上，作为政府所属的独立非营利机构，建屋发展局就担负了重要职责。它受政府委托，既要负责组屋的开发建设，又要负责组屋发展规划的制定和房屋的管理。在这样的机制体制下，保证了作为房屋的开发方建屋发展局没有追求利润的原动力，同时又便于其争取行政、法律、金融和财政领域的支持。在新加坡，既有国有土地，又有私有土地，其中前者占到总额的80%左右。根据新加坡政府1996年颁布的土地征用法令，政府有权征用私人土地用于国家建设。因此，在新加坡政府的支持下，建屋发展局可以以较低的价格获得土地用于开发组屋，从而保证了大规模建设组屋所需的土地。（2）利用住房公积金制度为组屋提供支持新加坡从1955年开始建立了中央公积金制度，中央公积金的制度在其组屋的建设和运转中发挥了重要作用。一方面，新加坡政府利用手中所掌握的公积金为组屋建设提供了基础性资金。同时，符合条件的新加坡公民使用公积金去购买政府提供的组屋，以现金或者贷款的方式支付，又使更多的款项流入国家手中，形成了良性的循环。（3）实行宽严相济的准入与交易政策对于组屋的准入制度方面，新加坡采取了相对宽松的政策。20世纪70年代时，新加坡政府规定月收入在1500新元以下者才可申请组屋；到80年代，准入月收入提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这样相对宽松的准入政策基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。组屋政策实施以来，建屋发展局在新加坡境内各地兴建组屋，使得民众居住条件不断改善，90年代组屋入住率达到顶峰。截止2010年，民住进了政府建造的是向政府廉价租赁。但在交易政策上，建屋发展局也做出了一定的限制。比如规定在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年以后才可以进行转卖。同时又规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府保障性住房，此外对单身人士购买组屋也做出了相当多的限制。表1-2新加坡组房构成情况廉价房屋公寓别墅政府租房9%3.40%87.60%1.2.2德国的“住房储蓄金融体系”德国住房保障体系中，最具特色的是“住房储蓄金融”。早在1885年，德国就成立了第一家住房储蓄银行，从20世纪20年代以后，德国的住房储蓄银行逐渐成为个人建房储蓄的专业银行，开办住房储蓄业务，为个人购房、建房提供贷款，并为公共住房的建设提供着资金来源。到了80年代，德国的住房储蓄银行转变为公营机构，有了政府做坚强后盾，居民纷纷开设了住房储蓄账户。到目前，德国共有专业的住房储蓄银行近600家，为900多万户家庭提供住房储蓄服务，储户数量占全德国家庭总数的40%。德国的住房储蓄金融，是通过开办个人住房储蓄业务吸纳储户手中的闲散资金，然后向有购房需求的储户发放购房贷款，以互助的形式达到自助的目的。经过80年的发展，德国的住房储蓄金融体系已日趋成熟，具体操作方法如下：(l)储户先与住房储蓄银行签订合同(内容包括所需贷款总额、储户储蓄的数额、贷款利率及偿还期限等)，然后每个月至少存入所需贷款资金的0.4%，当存够40%时即可向银行贷款；存款的期限依照每月存款数额而定，为13个月至8年零4个月不等；(2)一般存款利率为2.5%，贷款利率为4.5%，或由政府适时调整，但存款利率与贷款利率差为2个百分点固定不变；(3)政府对于参加住房储蓄的公民给予奖励，奖励分为三种，见表1-3:表1-3 德国的住房储蓄奖励办法奖励种类储户条件奖励额度政府对普通储户的奖励单身且年收入不超过5万马克，且住房储蓄存款达到1万马克每年奖励其100马克年收入不超过10万马克的家庭，住房储蓄存款达到两万马克每年奖励200马克雇主对参储雇员的奖励所以参储雇员最高位936马克政府对低收入雇员的奖励低收入雇员每年给予其储蓄款10%的奖励，最高为936马克1.2.3日本的保障性住房发展日本在对外侵略战争失败后，战争的破坏使原本困难的经济如雪上加霜，住房资源严重短缺，造成2000万人无家可归。日本政府采取了有效措施，大力鼓励私人建房，同时还成立了相应的住房发展机构，到20世纪60年代，日本基本解决了住房短缺问题。如今日本政府将扩大居民居住面积作为住房建设的下一个目标，并且很快在住房管理、住房制度、住房金融等方面形成了比较完备的政策体系，尤其是日本政府的投融资和公团开发政策，取得了良好的成效。1.3国内经济适用房建设发展现状1.3.1经济适用房建设机制存在弊端住房机制不健全，政策落实不到位，造成经济适用房供求关系失衡住房制度改革市场化的政策大大推动了我国房地产行业的发展。市场的属性决定，市场在配置房地产资源中显示出强大的生机和活力，但也表现出其对房地产业调节的缺陷。房地产市场商品房开发成为重头戏，忽略了保障性住房建设这一重要问题。直接造成近几年房地产市场供应结构失调，大众普遍性住宅(中小户型)严重缺乏。开发商为追求利益最大化甚至打着经济适用房的旗号建设160m2180m2大户型商品房，造成全国许多城市房价飞速上涨。超出了占有70%比重的中低收入群体的购买能力，造成大批需要住房的群众望而却步的状态。政策落实不到位，造成经济适用房供求失衡。各地由于实际情况的不同，存在各种各样的问题。主要是利益冲突，地方政府如果大量建造经济适用房就必须要划拨较多土地，而可供给开发商建设商品住宅的土地就相对减少，地方财政收入随之减少。不少地方政府落实党中央、国务院经济适用房的建设政策不到位，各地经济适用房每年的建造数量远不及各地的需求量，就造成了现在供求的紧张关系。据全国人大常委会2009年10月28日发布的保障性住房建设项目实施情况调研报告得知，在中央颁布安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。事实证明，建设保障性住房难度大，困难多。如果中低收入群体长期得不到基本的住房保障，社会就有可能产生不稳定因素，危及经济和社会发展。1.3.2经济适用房的供给对象没有明确的界定由于经济适用住房供给对象难以界定，使得经济适用房的购买者中，有许多不是城市低收入群体。有调查显示，1998年至今，经济适用住房建设面积中有16流入到了高收入阶层手中，有些高收入阶层甚至把经济适用房当成了投资工具。这种现象不仅加剧了经济适用房的供需不平衡，更削弱了经济适用住房制度的社会保障性质。1.3.3经济适用房售价逐年增加，超出了供给对象的购买能力从2002年到2008年，我国经济适用住房的售价一直呈上涨趋势。表1-4 我国经济适用房销售均价（元/平方米）年份200220032004200520062007200820092010价格128313801482165517291754192921322436由图1-4可以看出，从2002年到2010年，我国经济适用住房价格呈持续上涨趋势，其中，2004年-2005年和2009年-2010年间涨幅较大。近年来，我国经济适用住房的售价已经超过了大部分低收入阶层的承受能力。1.3.4经济适用房周边的配套及基础设施建设滞后虽然规定了“经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局”，但在实际操作中并不容易实现。大部分城市的市区建筑用地基本已处于饱和状态， 即使是拆迁造房，成本也会太高，因此，就会出现经济适用房多是成片开发在城郊地带，居住环境普遍较差，交通不便。这也容易在城市边缘形成新的穷人区，造成居民的心理压力，从而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会和谐共处。1.3.5经济适用房相关配套政策措施滞后在配套政策方面的滞后性主要表现：1.个人收入申报、信用管理等制度还不健全。2.经济适用房产权不清晰，退出循环机制不完善。3.经济适用房公积金制度，金融体系不完备。1.3.6经济适用房建设所引发的社会问题越发关注。经济适用房的居住条件一般是中低产阶层，由于该阶层的聚集所带来的城市资源共享，教育公平等问题日益严重。二、经济适用房完善措施2.1完善经济适用房准入、退出机制（1）建立起经济适用房管理动态数据库，对经济适用房使用者家庭收入情况、家庭结构、居住状况和信用状况进行统计。在经济适用房分配时，可以利用数据库中登记的资料，对申请家庭的困难程度进行打分排队。最后，要严格审查申请人家庭情况，经审核通过后通过媒体、网络进行公示，发动民众进行监督。对于开具虚假收入证明的单位或个人，相关部门要给予经济处罚，制定出明确的处罚标准。（2）建立合理的经济适用住房退出机制政府在经济适用住房项目建设中投入了大量资金，目的是对低收入阶层的住房进行保障。但我国的经济适用房在认购五年后，即可上市交易，虽然买卖双方需缴纳一定的土地出让金及相关税费，但国家投入的大量资源及税费优惠仍会被买卖双方获利。应延长经济适用房的上市交易年限，甚至推行经济适用房租赁模式，禁止经济适用房上市交易。若购买者要退出，统一由政府收购。另外，定期抽派专职人员对经济适用房入住情况进行暗访调查，对于长期空置或出租他人使用的经济适用房，一经查实，政府要强制收回，并制定出处罚标准。如:对其进行经济处罚，取消其受经济适用住房保障资格。2.2合理规划选址我国在经济适用房项目的规划时，要尽量避免由于经济适用房集中产生社会问题的发生。政府做城市整体规划时，在交通较为便利或发展潜力好的区域预留一定量土地用作经济适用房项目开发；对于市区长期闲置未开发的土地，政府应强制收回用作经济适用房项目的规划用地，使经济适用房项目的分布尽量分散，使社会不同收入阶层更好地交流、融合。2.3鼓励开发商参与经济适用房项目建设对于一些位置较偏的经济适用房项目，其周边服务配套设施一般都不够完善，要方便居民的日常生活，需要政府投入大量财力、人力再进行配套设施建设。建议政府对经济适用房项目承建企业给予优惠，鼓励他们对周边地块同时进行开发建设。2.4保障性住房建设中注意经济适用房，廉租房，公租房几种不同类型住宅的合理比例，以确保住房保障体系发挥最大作用。三、结束语随着我国住房体制改革的深入，我们相信在将来，住房保障体系一定会更加的合理，经济适用房的建设也会随着人们不断地探索更加的合理，成为住房保证体系的重要组成部分。形成“机制健全，管理科学，建设合理”的保障性住房体系。参考文献：l姚珍玲.中国公共住房政策模式研究.上海：上海财经大学出版社，20032张愈.经济适用房纵横谈M.西安：陕西人民出版社，20023曹国安.西方国家的住房保障体制及其启示J.中国房地产，2003(6).4厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析.北京：中国物价出版社，1999.5田野.转型期中国城市不同阶层混合居住研究M.北京:中国建筑工业出版社，2008.6陈玲燕.空置商品房转换为廉租房研究D.重庆大学硕士学位论