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企业搬迁损失评估 2011-04-13 15:29:15| 随着我国经济高速发展，越来越多的工厂需要搬迁，由此产生企业搬迁损失的评估项目也不断增加。与某些业内人士主张将工厂搬迁损失评估人为地划分为三个阶段不同，我们在参与企业搬迁评估的一个项目中，从评估结论的适用性。评估资料的可获得性和评估工作简易性出发，将某上市公司搬迁损失评估分为不动产损失，停产损失和搬迁费三个子项。由此产生的评估结论和评估报告获得了相关政府主管部门和公司董事会、大股东。股东大会的认可。我们的体会如下某大型汽车部件生产企业原为某军工集团与一汽合作兴办。根据城市规划从主城区迁至高新技术开发区即将建成的新址。凭着对项目内涵的准确把握，我们通过竞标获得了搬迁损失评估的委托。该企业的产品涵盖6大系列200余个品种，市场占有率达20。公司资产5亿元。工业建筑42.000平方米，机器设备826台(套)，存货按定额管理，包括数控立体仓库等生产辅助设施齐全。厂区管网密布，绿化美观。工厂为多品种大批量生产，技术先进，开发能力强，管理水平与上市公司相称。经济效益稳定，2007年实现利润596万元。随着我国国民经济高速增长和汽车产量连年上升，预计搬迁后将更有利于企业发展。委托方对本搬迁项目评估的要求是评估结论和评估报告能得到各方面认可，所获得的经济补偿足以保证完成搬迁任务，顺利地在新址全面投入生产。通过对项目内涵的深刻理解，并为使评估结论和评估报告便于各相关方审查核准，我们设计的评估方案将搬迁损失评估分为三个子项：一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估；二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估；三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是：(一)不动产损失评估 搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。(二)停产损失评估 城市房屋拆迁管理条例规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入(1+前三年销售收入平均增长率)/12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。(三)搬迁费评估工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。以本案为例，包括：1鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同，对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。2搬迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。3 在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构；机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失；存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数；大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。目前，该上市公司搬迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成搬迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。 摘自资产评估以下是赠送资料劳动合同，不需要下载后可以编辑删除！劳动合同 一、双方在签订本合同前，应认真阅读本合同书。本合同一经签订，即具有法律效力，双方必须严格履行。二、本合同必须由用人单位(甲方)的法定代表人(或者委托代理人)和职工(乙方)亲自签章，并加盖用人单位公章(或者劳动合同专用章)方为有效。三、本合同中的空栏，由双方协商确定后填写，并不得违反法律、法规和相关规定；不需填写的空栏，划上“”。四、工时制度分为标准工时、不定时、综合计算工时三种。实行不定时、综合计算工时工作制的，应经劳动保障部门批准。五、本合同的未尽事宜，可另行签订补充协议，作为本合同的附件，与本合同一并履行。六、本合同必须认真填写，字迹清楚、文字简练、准确，并不得擅自涂改。七、本合同(含附件)签订后，甲乙双方各保管一份备查。 甲方(用人单位)： 乙方(职工)： 名称： 姓名： 法定代表人： 身份证号码： 地址： 现住址： 经济类型： 联系电话： 联系电话： 根据(中华人民共和国劳动法和国家及省的有关规定，甲乙双方按照平等自愿、协商一致的原则订立本合同。一、合同期限(一)合同期限双方同意按以下第 种方式确定本合同期限：1、有固定期限：从 年 月 日起至 年 月 日止。2、无固定期限：从 年 月 日起至本合同约定的终止条件出现时止(不得将法定解除条件约定为终止条件)。3、以完成一定的工作为期限：从 年 月 日起至 工作任务完成时止。(二)试用期限双方同意按以下第 种方式确定试用期期限(试用期包括在合同期内)：1、无试用期。2、试用期从 年 月 日起至 年 月 日止。(试用期最长不超过六个月。其中合同期限在六个月以下的，试用期不得超过十五日；合同期限在六个月以上一年以下的。试用期不得超过三十日；合同期限在一年以上两年以下的，试用期不得超过六十日。)二、工作内容(一)乙方的工作岗位(工作地点、部门、工种或职务)为 (二)乙方的工作任务或职责是 (三)甲方因生产经营需要调整乙方的工作岗位，按变更本合同办理，双方签章确认的协议或通知书作为本合同的附件。(四)如甲方派乙方到外单位工作，应签订补充协议。三、工作时间(一)甲乙双方同意按以下第 种方式确定乙方的工作时间：1、标准工时制，即每日工作 小时，每周工作 天，每周至少休息一天。2、不定时工作制，即经劳动保障部门审批，乙方所在岗位实行不定时工作制。3、综合计算工时工作制，即经劳动保障部门审批，乙方所在岗位实行以 为周期，总工时 小时的综合计算工时工作制。(二)甲方因生产(工作)需要，经与工会和乙方协商后可以延长工作时间。除(劳动法)第四十二条规定的情形外，一般每日不得超过一小时，因特殊原因最长每日不得超过三小时，每月不得超过三十六小时。四，工资待遇(一)乙方正常工作时间的工资按下列第( )种形式执行，不得低于当地最低工资标准。1、乙方试用期工资 元月；试用期满工资 元月(元日)。2、其他形式：。(二)工资必须以法定货币支付，不得以实物及有价证券替代货币支付。(三)甲方根据企业的经营状况和依法制定的工资分配办法调整乙方工资，乙方在六十日内未提出异议的视为同意。(四)甲方每月 日发放工资。如遇节假日或休息日，则提前到最近的工作日支付。(五)甲方依法安排乙方延长工作时间的，应按(劳动法)第四十四条的规定支付延长工作时间的工资报酬。 (一)任何一方要求变更本合同的有关内容，都应以书面形式通知对方。(二)甲乙双方经协商一致，可以变更本合同，并办理变更本合同的手续。九、本合同的解除(一)经甲乙双方协商一致，本合同可以解除。由甲方解除本合同的，应按规定支付经济补偿金。(二)属下列情形之一的，甲方可以单方解除本合同：1、试用期内证明乙方不符合录用条件的；2、乙方严重违反劳动纪律或甲方规章制度的；3、严重失职、营私舞弊，对甲方利益造成重大损害的；4、乙方被依法追究刑事责任的；5、甲方歇业、停业、濒临破产处于法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难的；6、乙方患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事本合同约定的工作，也不能从事由甲方另行安排的工作的；7、乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；8、本合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行，经当事人协商不能就变更本合同达成协议的；9、本合同约定的解除条件出现的。甲方按照第5、6、7、8、9项规定解除本合同的，需提前三十日书面通知乙方，并按规定向乙方支付经济补偿金，其中按第6项解除本合同并符合有关规定的还需支付乙方医疗补助费。(三)乙方解除本合同，应当提前三十日以书面形式通知甲方。但属下列情形之一的，乙方可以随时解除本合同：1、在试用期内的；2、甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的；3、甲方不按本合同规定支付劳动报酬，克扣或无故拖欠工资的；4、经国家有关部门确认，甲方劳动安全卫生条件恶劣，严重危害乙方身体健康的。(四)有下列情形之一的，甲方不得解除本合同：1、乙方患病或非因工负伤，在规定的医疗期内的；2、乙方患有职业病或因工负伤，并经劳动能力