建业商丘销售手册.doc

xx销讲手册目 录说 辞2一、开发公司说辞2二、“xx”品牌系列说辞3三、区域优势说辞4四、项目总规说辞5五、项目户型说辞7六、项目楼层说辞14七、样板区说辞18八、工程说辞20九、物业方面说辞28十、谈判逼单成交说辞30十一、xx联名卡办理说辞39百问百答40一、项目投资建设40二、规划设计及周边环境42三、建筑设计44四、物业管理50五、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证55说 辞一、开发公司说辞我们xx是由xx集团投资，xx公司开发建设的。销：您以前来过吗？/您第一次来，是吗？7销：您是怎么知道我们项目的？销：您了解xx集团吗？【状况一】客：很了解/比较了解（说辞：“不就是xx嘛！”等；动作：点头）销：那对xx集团我就不多介绍了。【状况二】客：不了解（说辞：“不是特别了解，没听说过”等；动作：摇头）销：那我先给您介绍一下XX集团吧。XX住宅集团是一家香港独资公司，致力于中原房地产的开发建设，具有国家房地产开发一级资质，总资产逾30亿元人民币，拥有员工1700名，全资及关联公司近30家。2002年以前，XX一直在郑州发展，开发了“金水花园”、“XX广场”“城市花园”，这些都是郑州当时最高档的楼盘，聚集了当时郑州的一批有钱人。2002年以后，XX全省扩张发展，现在我们已经进驻了河南16个地市（除周口、鹤壁暂未拿地），在操盘的项目有20多个。可以这样说，我们是河南规模最大的一家房地产开发企业，也是河南最好的一家房地产开发企业，我们所在每个城市的每个项目都是当地的顶级水平，代表了当地的最高标准，所以我们常说“XX房产，身份象征”是名副其实的。另外，除了房地产主业外，我们XX还涉足教育、体育、文化等产业领域。XX有“小哈佛双语幼儿园”、“小哈佛双语学校”、“XX外国语中学”，并且我们楼盘建到哪里，XX教育也伴随到哪里，几乎我们地市开发的项目都有“小哈佛双语幼儿园”。 典雅的学区环境，高水准教学设施、品质精臻的师资队伍、严谨科学管理体制，缔造“精品教育”，成就中原熠熠生辉的知名教育品牌！XX足球，您一定知道吧，2006年，XX足球以优异成绩提前中超成功！其实，我们经常组织客户到郑州看球，我们的客户都特别喜欢，所以我们也经常说：住XX名宅，上XX名校，看XX足球！ 二、“XXXX”品牌系列说辞您所看到的商丘XXXX是XX集团开发的纯别墅产品，是XX品牌系列的一个产品，我需要给您介绍一下XXXX品牌系列，让您更全面地了解我们的XX。XX是我们XX集团开发的系列产品之一，以建筑生态人居典范为目标，2004年在郑州首度开发，舒适、人性化的房屋设计和优雅、静谧的住宅环境，一经推出，便获满城喝彩，成为被追捧的经典楼盘，成为郑州“贵族住宅”的代名词，更成为河南省的居住名片。而后在洛阳、平顶山、济源留下辉煌足迹，更获得“2004居住改变中国亚洲人居环境国际峰会”的“亚洲人居环境建设典范工程奖”， 相当于住宅中的“嘎纳奖”。这是我省唯一获奖的房地产项目，也是目前我省房地产开发项目所获得的最高荣誉，再次证明它不仅是中原人居的典范，更是亚洲的、世界的，也成为XX在全国的代表作品 。同时XXXX的价格也创下了郑州楼盘新高，单价7000元/，并且非常受追捧，成为“贵族住宅”的代名词，当年别墅产品销售一空。随着XX“省域化发展战略”的推进执行，“XXXX”品牌系列也来到了各个地市，现在我们在全省有“九”个XXXX（郑州、洛阳、平顶山、商丘、济源、驻马店、漯河、濮阳、焦作、信阳），商丘XXXX是XX的第“三”个XX。“XX”这个品牌产品已经相当成熟，并且对地块有相当高的标注：就是一定要在有“水森林”的地块上为追求品质生活的“贵族人士”建造一个高品质的“诗意的栖居”。“水贵族调性品牌环境”构筑XXXX的一致诉求核心。【附录：XX住宅集团统一说辞】XX住宅集团（中国）有限公司，是香港XX住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业。公司具有国家房地产开发一级资质，总资产逾30亿元人民币，拥有员工1700名，全资及关联公司近30家。公司定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。扎根中原近14年， 先后成功开发了金水花园、XX广场、XX城市花园、XX新天地桂园、郑州XXXX、郑州联盟新城及省内13个中心城市绿色家园系列、XX系列等多个具有行业指向地位的高档商品住宅小区，开发销售商品房总面积逾260万平方米。 2002年被业界称为“XX模式”的XX省域化发展战略全面启动。及至2006年，摘地信阳，已成功进入16个城市，年开发量突破100万，年销售量近50万。为河南各城市人居环境的改善、河南的城市化进程的推进做出了重要贡献。在省域化发展战略的推进中，XX逐渐具备了修改和制定新进入城市的资格与能力，在为城市打造城市名片的同时，与当地开发商共同提升城市建设水平，获得专家、政府、同行、客户、员工的认同。在此基础上，2005年XX初步实现了与境外资本市场的对接。目前XX正在进行IPO香港上市准备，并紧紧贴近河南城市化进程的节奏，正向可持续盈利的专业化品牌地产开发商快速发展，为实现“让河南人民都住上好房子”的理想与使命，在“根植中原，造福百姓”的企业核心价值观的指引下，为河南一亿人民居住形态的改变继续努力。三、区域优势说辞 小区位于商丘市的南北分轴线文化路东段，总占地136.8亩，和在2003年XX成功开发的XX绿色家园项目是紧密连在一起的. 就位置而言,目前代表着商丘高档住宅区域,提倡了商丘居住环境要求的安静居住,并且也带动了整个东区的发展.从交通上讲：由于目前小区一期的居住情况已经达到了80%,出行方面是非常方便，不仅小区门口开往的有公交车,并且在小区的门口已经形成了固定的出租车候车车队.从小区到神火大道仅2公里（2分钟的车程），距市行政服务大厅仅3公里(3分钟的车程)，距白云广场乐及意购超市约2.5公里，距经典服饰广场约3公里，到市中心是非常方便的。从配套上讲：购物距离乐意购仅3分钟车程，离京港百货也很近；金融位于小区同一平行线上行车2分钟就有工行、农行；3分钟就有建行、城市信用社；餐饮小区行车2分钟可到归德路和八一路，均有大型的餐饮酒店；医院距中心医院仅2分钟车程；距中医院仅3分钟车程；教育咱们小区内就有XX小哈拂双语幼儿园（目前招生情况非常好），科技学院、兴华学校、应天高中等多所学校，可实现孩子的一站式教育；所以说，小区现在是交通便利，配套齐全，比较成熟，但从未来看，更是发展前景广阔，增值潜力大，是未来城市发展的方向嘛！四、项目总规说辞 1、概况商丘XX是一个纯别墅产品，主要为双拼别墅、联排别墅及叠加别墅，容积率、建筑高度都较低，容积率仅只有0.82，绿化率高达50%，单体建筑最高只有四层，公共活动空间要求相对较少，以亲切宜人、分散、均好的环境空间为宜。对于产品本身建筑而言，在总体上，建筑高低相宜，随地起伏错落有致，且用双坡型的屋顶构成重檐叠瓦的建筑效果；在单体建筑设计中，也注意使用高度参差、前后错落，在整体上形成优雅动人、变化丰富的建筑轮廓线。从地面庭院到空中花园，立体化生态体系，提供舒展身心的空间。让居住空间最大可能地亲近自然，是XXXX的景观设计不变的标准。随着人口增加，以及国家对土地政策的调控，国家是不会再批准别墅用地的，土地价格不断上涨，政府鼓励开发商建高层，别墅相对安静私密，这样的稀缺住宅以后升值空间很大。2、景观绿化以湖心岛为中心，以环湖绿化、水系为支撑体系，所有房源是围绕水系所建，观景效果都非常好，并且有个天然的活氧吧，清新的空气享受得最多，开窗即可远眺美景，无论是观小区绿化景观，还是湖面景观，都有最佳的视角，创造出一种流通、曲折、变化、私密相结合的高档别墅区氛围。二期采用环行空间与放射状绿化结合的方式，既有流通感，又有一定的私密性。强化户外私家活动场所，双拼别墅、联排别墅及叠加别墅的首层都有私家庭院，叠加别墅的二层设有30平方米的大露台，充分与环境交融。从湖心岛到随处可见的景观小品：平桥、下沉广场、涌泉台阶、特色丁步等，无一不依房而设，依水而建，随路而生，从湖的水，到地面的花草，高中低三层树木，以及建筑天际线，构成一个立体而丰富的生态景观。景观安排独具匠心，每户庭院外的环境各有不同，或是面对公共景观道路，或是邻家庭院，步移景异，一扇窗、一个转角，处处互为景致，营造隔世的如画家园。3、道路交通a小区内机动车道路系统：机动车主路为外环式设计，进入组团采用尽端式布局，车辆可直接入户或停放在私家庭院里；二期南侧小区出口靠近锅炉房，可有效避免后勤车辆对住户的干扰；各类道路分布合理且应与景观呼应，步移景异。b步行道路系统：步行道贯穿于建筑组群内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。环湖设有景观散步道，可与一期中心绿地相通，景观优美、线路多变。 c停车私家机动车位（或车库）设计为1 个/户。其中双拼户型做到私车入库。叠加户型北侧设置私家小院停车，联排户型设置私家停车位；公共停车位采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法停放。4、建筑立面和风格建筑风格简约、冼练，使之整体表现大器、自然，使人有回归宁静与自然的情感；设计大气又不失细部，处处体现出精致、典雅的品质。外墙利用了组合材料，充分发挥人造石材、彩色釉面瓦，质感厚实，色彩沉静而富有变化，充分显示别墅的风格尊贵。5、户型比例及分布XX总共开发112套尊贵别墅，比例分为双拼别墅14套包括双拼别墅A户型4套（坐落于30#、31#楼上）、双拼别墅B户型10套（坐落于25#、26#、27#、35#、36#楼上）、联排别墅26套（坐落于23#、28#、33#、37#）、叠加别墅72套（坐落于21#、22#、29#、32#、38#、39#楼上）6、建筑结构对建筑结构而言：连排别墅、叠加别墅建筑采用砖混结构，基础采用混凝土条形基础，优势在抗震性能好，经久耐用，成就百年经典建筑内在品质；隐梁隐柱，超越传统框架结构，提升近2%的高使用率；没有内部空间梁与柱束缚，为装修提供便利，节约成本。双拼别墅建筑采用框架结构，并采用柱下独立基础，空间更加自由，彰显个性审美，自由组合，任意分割。7、技术经济指标征地面积：4.01公顷（40133.53）建设用地面积：3.47公顷（34732.99）总建筑面积：29106平方米建筑密度：26.6容积率：0.82绿地率：50绿地面积：14000平方米总户数：112车位：地面停车位100个；车库14辆五、项目户型说辞给您介绍完总规之后呢，我们来看一下户型沙盘。销：您家里几口人？客：啊？（表情惊讶）销：了解一下便于我给您推荐更合适您的房源，因为这和您家里情况非常有关系，比如说老人、孩子、保姆什么的，都会有不同的楼层、户型的选择，这一点我们更专业些。【双拼别墅A户型优势分析】面积总建筑面积358.645平米，室内建筑面积303.399平米，室外建筑面积55.246平米，花园面积不小于40平米。每个功能空间都能发挥得更淋漓，阔绰大方。功能客厅、主卧朝阳、具备五室、三厅、三卫、厨房、三个阳台，空间功能齐备实用。户型设有前后花园庭院，五室三厅设计，客厅、餐厅阔绰实用，有凸窗设计，并设有保姆间，分区分明，经典双阳台，观景阳台与生活阳台兼具。位置仅有四套设计，体现了唯有性，处于整个别墅区月芽湖湖心岛内南侧，被天然活氧吧围绕，体现业主尊贵身份。房产用途居住与投资兼备。优点：双拼别墅A户型，建筑均依靠水系，并且超大南客厅设计，体现了尊贵品位，户型设计采用门庭设计，并增加错层，厨房和餐厅近邻，功能设计方便，动静分区设计,二楼设计三个卧室，不仅满足家庭成员居住需求，又设计了二楼家庭活动厅，更能体现业主家庭待客空间。三楼主卧南北花园设计，并有衣帽间设计，超大主卫更能章显业主尊贵身份。【双拼别墅B户型优势分析】面积总建筑面积44.964平米,花园面积不小于40平米。每个功能空间都能发挥得更淋漓，阔绰大方。功能主卧朝阳、具备五室、三厅、三卫、厨房、三个阳台，空间功能齐备实用。户型设有前后花园庭院，五室三厅设计，客厅、餐厅阔绰实用，有凸窗设计，并设有保姆间，分区分明，经典双阳台，观景阳台与生活阳台兼具。位置仅有十套设计，体现了唯有性，处于整个别墅区月芽湖湖心岛内北侧及围绕水系位置，被天然活氧吧围绕，体现业主尊贵身份。房产用途居住与投资兼备。优点：双拼别墅B户型，建筑均依靠水系，并且超大客厅设计，体现了尊贵品位，户型设计采用门庭设计，并增加错层，厨房和餐厅近邻，功能设计方便，动静分区设计,二楼设计三个卧室，不仅满足家庭成员居住需求，又设计了二楼家庭活动厅，更能体现业主家庭待客空间。三楼主卧南北花园设计，并有衣帽间设计，超大主卫更能章显业主尊贵身份。【连排别墅C户型优势分析】面积总建筑面积291.412平米，室内建筑面积252.41平米,室外建筑面积39.002平米,花园面积不小于60平米。每个功能空间都能发挥得更淋漓，经济实用。功能客厅、主卧朝阳、具备五室、三厅、三卫、厨房、三个阳台，空间功能齐备实用。户型设有前后花园庭院，五室三厅设计，客厅、餐厅阔绰实用，有凸窗设计，分区分明，经典双阳台，观景阳台与生活阳台兼具。体现度假式居住风格。位置二十六套设计，坐落于整个小区的第二、四排，属于小区中间的位置。房产用途适合居住。C户型一层二层三层开间进深面积开间进深面积开间进深面积总体：开间7.2.进深12.6 客厅7.24.834.56南主卧室3.94.818.72主卧室7.24.834.56 餐厅3.34.815.84北卧室3.34.815.84书房3.34.815.84厨房4.8314.4北次卧室34.814.4主卫2.43.99.36卫生间2.43.99.36公卫2.437.2北露台4.2312.6南露台7.21.9213.82连排别墅卖点梳理北美式建筑风格简约、明快；全坡屋面设计天际线错落有致，富有建筑美感并具有很好的防漏、保温、隔热、节能等功能；泊车位在南花园，下车即可回家；独家入户门廊彰显尊贵品质；客厅开间7.2米，豪华舒适，便于装修布置；局部挑空6米，空间感突出，既体现别墅品质，又提高了利用率；客厅超大外飘窗，采光效果绝佳；厨房与餐厅相邻，使用便利；餐厅大落地门，美景与美食共享；北向花园设有亲景台，近距离感受自然美景；二层精致起居室，家庭生活其乐融融；南向卧室阳台外挑1.8米，充分享受阳光浴；二层结构布局十分紧凑，最大限度利用空间；北向卧室面积适中，人性化设计让孩子居住其中更有安全感；三层主人房7.2米超大开间，奢华享受；主卧卫生间近10平方，足以享受土耳其浴；明厅、明卫、明厨，全明设计，舒适健康、尽享阳光；主卧室南向阳光露台，美景尽收眼底；书房与阳光房（北露台）相连，工作之余可以享受休闲阳光生活，阳光房具有多种功能：可以放置健身器材，在自然环境中得到身体锻炼；可作为休闲平台，一家人在傍晚开心交流一天的生活、工作。【叠加别墅D1户型优势分析】面积总建筑面积275.891平米，室内建筑面积267.566平米,室外建筑面积8.325平米,花园面积不小于80平米。每个功能空间都能发挥得更淋漓，阔绰大方，经济实用。功能客厅、主卧朝阳、具备五室、三厅、三卫、厨房、阳台，空间功能齐备实用。户型设有前后花园庭院，五室三厅设计，客厅、餐厅阔绰实用，并设有保姆间，分区分明，经典双阳台，观景阳台与生活阳台兼具。位置三十六套设计，在整个小区内的第一、三、五排，是整个XX中户型配比中系数最多的一种。房产用途居住与投资兼备。【叠加别墅D2户型优势分析】面积总建筑面积262.062平米，室内建筑面积236.322平米,室外建筑面积 25.74平米,花园面积不小于30平米。每个功能空间都能发挥得更淋漓，阔绰大方，经济实用。功能客厅、主卧朝阳、具备五室、三厅、三卫、厨房、阳台，空间功能齐备实用。户型设有前后花园庭院，五室三厅设计，客厅、餐厅阔绰实用，有凸窗设计，分区分明，经典双阳台，观景阳台与生活阳台兼具。并有近三十平米的大露台设计，使用性较高，突出业主时尚生活。位置三十六套设计，在整个小区内的第一、三、五排，是整个XX中户型配比中系数最多的一种。房产用途居住与投资兼备。叠加别墅的特点乍一看，叠加式别墅似乎与复式住宅没有区别，为何复式住宅在一片降价声中仍然滞销，而叠加式别墅却能一路飘红呢？区别在于：两者除了产品根本不同，生活形态也根本不同。叠加式别墅其实是借鉴于此时欧美市场上流行成熟的独立式叠加住宅改良而成。比如，市场的复式住宅多是一梯数户，且多是顶层单位，而叠加式别墅是整栋楼都是复式单位，并改良为一梯四户或六户，另加设空中花园，使业主进门，就像回到一片视野开阔的空中庭院。叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汉，风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，实惠于独幢的价格，在市场上独树一帜地形成热销。叠加式别墅有人称之为“高性价比的豪华”。它看起来就象把独立别墅一栋栋叠加起来，外观像多层，内部空间却具有独立别墅的一切元素。而其最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点，介于复式与别墅之间的住宅产品，它的好处在于它既富有别墅的功能，比一般复式或公寓要高档得多，不像普通别墅那样简单的两层叠加，从人气指数上讲，叠加式别墅比普通别墅更高，它是一种不脱离群体，节约土地的设计。叠加式别墅一般情况是：下面一、二层是一套别墅，上面三、四层又是一套别墅。和现有房型相比，叠加别墅的最大优势在于它脱离了传统房型平面布局的束缚，将家居的主体功能，划分为独立的几大部分，立体分布于几个楼面，使房间私人性的空间，卓然彰显。叠加式别墅价格性能比魅力独具，新型叠加别墅品质更具人性化。为了拔高容积率，上一代中心区叠加式别墅往往以小间距、排排坐的兵营式格局示人，结果使居住空间显得局促而压抑；经过设计师精心改良，新一代叠加式别墅不仅间距拉大，更将别墅巧妙穿插于花园中，再充分利用房间面宽和户外景观，将花园、别墅、居者自然融为一体。楼盘地块总体起点高。大规模成片土地、高起点统一规划、高绿化率、低容积率、大型交通设施提前配置，是次中心区新造叠加式别墅土地的特点，它为社区营造出了一个舒适、生态的绿色居住环境。【名词解释】四大分区户型内部动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区。凸窗飘出墙体以外的窗子，一般的窗子做在墙体的垂直平面内,凸窗是凸于外墙的窗户，一般呈矩形或梯形向室外凸起。凸窗不像传统的平窗只有一面是玻璃，它三面都装有玻璃。窗台的高度也比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，感觉和自然更贴近了。凸窗还可以作为很不错的观景台，躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗；利用凸窗的另一方面是其充足的光照。各功能空间用途说明57功能分区面积要求摆放物品注意事项入户门入户过渡空间，设置玄关动区/公区25入户地毯/玄关屏风/鞋柜/雨伞架入户门不要正对卧室；玄关要有效遮来访者挡视线。客厅全家人聚会休闲、接待客人的空间，是一个家庭的脸面动区/公区3060电视柜/家庭影院/沙发/茶几/地毯/客厅灯/落地灯/其他开间5米是最舒适的尺度（看电视自然焦距4.5米）；公卫距离客厅不要太远；餐厅与客厅相连。餐厅用餐空间动区/公区1020餐台/餐凳/餐厅灯/餐边桌/其他尽可能靠近厨房；采光要好；相对集中；不要正对卫生间，洁污分区；餐、厨在一个平面空间。厨房烹饪空间洁区810壁挂炉/橱柜/冰箱/洗菜池/切菜案/炉灶/烟机/微波炉/电饭锅/洗碗机/其他厨房布置考虑女性感受/冰箱、洗菜池、炉灶之间的距离/洗菜池、炉灶、切菜案布局/电器电源排布。客卫洗、卫、浴功能空间干区/湿区510面盆/坐便/淋浴用品/浴缸/客卫灯/镜前灯/洗衣机/其他洗、卫、浴三个空间独立；面盆尺寸与镜子的位置；卫浴用品的放置；淋浴间隔断。主卧主人休息空间静区/私区1525双人床/床头柜/梳妆台/储衣柜/床头灯/五斗柜/吸顶灯/其他开间在4米以上；主卫门不要对着卧室；壁厨尽量大；双人床不要正对镜子；床两边留够床头柜尺寸。主卫主人洗、卫、浴功能空间干区/湿区58面盆/坐便/淋浴用品/浴缸/客卫灯/镜前灯/其他洗、卫、浴三个空间独立；面盆尺寸与镜子的位置；卫浴用品的放置；淋浴间隔断。老人房老人休息空间静区/私区1020双人床/床头柜/梳妆台/储衣柜/床头灯/五斗柜/吸顶灯/其他注意人性化的设计儿童房孩子休息空间静区/私区1018床/床头柜/学习桌/储衣柜/床头灯/学习灯/吸顶灯/其他注意功能与安全客卧客人休息空间静区/私区1018床/床头柜/吸顶灯/其他备用空间书房阅览空间静区/私区1018书桌椅/书架/电脑桌/书桌灯/吸顶灯书桌、书架的距离排布；电脑电源与网线接口。南阳台与外界交流的空间，可观景动区/公区610休闲桌椅/情趣花草/其他南北通透的房子，尽量南北双阳台；南阳台观景不封闭，北阳台生活功能不封闭。北阳台与外界交流空间，晾晒衣物动区/公区26洗衣机/其他露台与外界交流空间，休闲观景动区/公区休闲桌椅/情趣花草/其他注意功能与安全入户花园入户过渡空间，休闲观景动区/公区812休闲桌椅/情趣花草/其他相当于“私家庭院”，面积只按一半计算家庭厅交流空间，休闲动区/公区休闲桌椅/装饰用品可作多种功能用途：社交会谈、健身休闲、品茶六、项目楼层说辞各楼层优劣势分析楼层优势劣势劣势回避说辞客户群体六层赠送超大面积阁楼，经济实用；通风、采光好，空气质量高；观景效果好；安静、卫生。雨季漏雨防水；夏天暴晒，室内会很热；楼层较高。坡屋顶的建筑形式有利于排水；对顶层防水工程的特殊处理；顶层阁楼局部层高较高，有利于空气流通散热。3040岁；实力一般；家庭人口少；对价格较为敏感，精打细算。五层价格优势凸显，通风、采光好，空气质量高；观景效果好；安静、卫生。楼层较高，上下楼疲惫，搬运物品不便。性价比高，价格比四层低几百元，省出来装修的费用；上下楼梯可作“健身”功能；小区保安可协助搬运物品。3045岁；实力一般；对价格较为敏感，精打细算。四层居中，较理想的居住楼层，规避卫生、噪音等问题；通风、采光效果好；价格优势。楼层较高，出入不便。均好性强，既规避一层劣势，爬走楼梯又不觉疲劳；只是比三层多上一层，却节约近2万元；金三银四永不过时，通风、采光效果佳3045岁；实力一般；采光要求高；对价格较为敏感，精打细算。三层居中，最理想的居住楼层，规避卫生、噪音等问题；相对靠近地面，上下较为方便。价格高，有爬楼梯的距离感。均好性强，既规避一层劣势，爬走楼梯又不觉疲劳；金三银四永不过时，通风、采光效果佳3550岁；实力较强；家中有孩子；对采光要求高；对价格较不敏感。二层较靠近地面，方便进出、搬运物品，防潮较一层强。阴暗、噪声、灰尘、卫生、安全条件等。对防潮的专业工程处理；超宽楼间距与南北通透的户型让通风、采光不成问题；离植被近，植物消音；小区物业管理（保安、保洁）优质服务。3555岁；实力较强；家中有老人/孩子/病人；对价格较不敏感。一层靠近地面，方便进出、搬运物品；另可独享“送”花园，接近自然。阴暗、潮湿、噪声、灰尘、卫生、安全条件等。对防潮的专业工程处理；超宽楼间距与南北通透的户型让通风、采光不成问题；离植被近，植物消音；小区物业管理（保安、保洁）优质服务。4060岁；实力强；家中有老人；喜好栽种植物；不在乎价格。【附录：楼层选择的风水要点】一座大厦的外在环境、山形道路吉者，其住客通常都以吉论。但是由于存在着命相与层数之五行的问题以及磁场信息对人体产生的影响，在同一大厦的同一座楼内，不同的楼层，居住者的贫富会有差距。那么如何选择楼层呢？ 首先我们必须先对天干地支有所了解：甲子年、丙子年、戊子年、庚子年、壬子年，这些年份的生肖是属鼠，在五行方面属水。 乙丑年、丁丑年、已丑年、辛丑年、癸丑年，这些年份的生肖是属牛，在五行方面属土。 甲寅年、丙寅年、戊寅年、庚寅年、壬寅年，这些年份的生肖是属虎，在五行方面属木。 乙卯年、丁卯年、已卯年、辛卯年、癸卯年，这些年份的生肖是属兔，在五行方面属木。 甲辰年、丙辰年、戊辰年、庚辰年、壬辰年，这些年份的生肖是属龙，在五行方面属土。 乙巳年、丁巳年、已巳年、辛巳年、癸巳年，这些年份的生肖是属蛇，在五行方面属火。 甲午年、丙午年、戊午年、庚午年、壬午年，这些年份的生肖是属马，在五行方面属火。 乙未年、丁未年、已未年、辛未年、癸未年，这些年份的生肖是属羊，在五行方面属土。 甲申年、丙申年、戊申年、庚申年、壬申年，这些年份的生肖是属猴，在五行方面属金。 乙酉年、丁酉年、已酉年、辛酉年、癸酉年，这些年份的生肖是属鸡，在五生方面属金。 甲戌年、丙戌年、戊戌年、庚戌年、壬戌年，这些年份的生肖是属狗，在五行方面属土。 乙亥年、丁亥年、已亥年、辛亥年、癸亥年，这些年份的生肖是属猪，在五行方面属水。 其次我们还必须了解楼层与五行的关系 一楼和六楼属于北方，属水。故楼宇的第一层和第六层属水，尾数是一或六的层面，亦是属水，如十一楼、二十一楼、三十一楼等等。 二楼和七楼属于南方，属火。故楼宇的第二层和第七层属火，尾数是二或七的层面，亦是属火，如十二楼、二十二楼、三十二楼等等。 三楼和八楼属于东方，属木。故楼宇的第三层和第八层属木，尾数是三或八的层面，亦是属木，如十三楼，二十三楼、三十三楼等等。 四楼和九楼属于西方，属金。故楼宇的第四层和第九层属金，尾数是四或九的层面，亦是属金，如十四楼、二十四楼、三十四楼等等。 五楼和十楼属于中央，属土。故楼宇的第五层和第十层属土，尾数是五或十的层面，亦是属土，如十五楼、二十五楼、三十五楼等等。 楼层选择 五行的每一元素不是独立存在的，而是互相依赖，也是互相制约的。这就是五行相生相克的道理，其相生的次序是：火生土、土生金、金生水、水生木、木生火。 相克的次序是火克金、金克木、木克土、土克水、水克火。在选择楼层时应注意：楼宇的五行，对居住人之命中五行，有相生和相助作用的为吉。相反，有相克作用，则作不吉论。如果楼宇的层数五行生主命，助主命，吉论。克主命，作不吉论。而主命五行克层数五行，中等论。 试举一例说明如下：某人生肖属猪，五行属水，居住在一楼或六楼，则水可助其主命水，吉论；居住在四楼或九楼，则金生其主命水，吉论；居住在五楼或十楼，则土克其主命水，凶论；居住在三楼或八楼，则木泄其主命水，凶论；居住在二楼或七楼，则火被其主命水克制，中等论。【附录：有关坡屋顶】家有坡顶， 意味着你拥有了一个打造与众不同家居空间的条件，坡顶之下的房间如果用得好，那将是生活中的最大亮点。我们通常就叫它阁楼。坡屋顶的存在有可能会增加使用面积，可以自建阁楼，多出使用空间；另一方面，坡顶能够接纳更多阳光，享受在房间里躺着看星星的惬意；另外，留着坡顶之下的高挑空间也是个不错的选择。 可以任意发挥想象，构建你的阁楼生活。同时，专家的几个建议用来做参考。 1、注意阁楼通风换气。特别是如果当儿童房、客房使用，一定要经常打开阁楼的天窗换气，如果没有天窗，需要打孔做排风扇。 2、自建阁楼会涉及楼梯的问题。楼梯与地面之间的角度要掌握好，注意节省空间，但安全第一，要稳固、坚实。 3、为了安全，阁楼不要给太小的儿童或老人使用。 阁楼储物间藏起大小家什 刚搬入新家，人们对于储物空间的需求还比较小，一段时间后你会发现，很多东西都没有地儿摆放，比如夏天到来时，冬天的棉被、家人的冬衣。这时可以充分发挥“阁楼”的作用，无论面积大小都是不错的储物空间。 阁楼工作室安心读书不被打扰 工作室就是第二个书房，但更随意。老婆要是在书房里看书不愿被打扰，老公只能另辟蹊径，这时阁楼的工作室会能派上用处，互不干扰。如果阁楼面积够大，还可以放一些书籍，资料，这样就不必楼上楼下地跑，工作状态能够保持平稳。 阁楼儿童房自在的玩耍空间 爬来爬去是儿童的天性，在阁楼中，孩子能够任意地玩耍，抬头可以通过天窗看见外面的景色。儿童房设计在阁楼，不但满足了孩子的童真要求，还能锻炼他们的想象能力，在不规则的坡屋顶下，尽情享受一次次梦幻的神奇经历。 阁楼茶室尽享香茶美景 阁楼往往很安静，是人们静心的好场所。如果地方小，不如做个小茶室，留出摆放茶具和饮茶的地方即可。 阁楼客房留宿好友聊到天明 亲朋好友多不要紧，只要晚上在阁楼中搭个地铺就能多留一晚，这可比在宾馆里住强得多。年轻的白领们，经常会有朋友相聚的时候，阁楼如果设计成客房，就能聊到子夜。如果经常会有客人住在阁楼，还可以摆放一些低矮的储物柜。 站在阁楼视野开阔，可以远望小区的风景。阁楼的通风、采光效果比较好，阴雨天能节省照明用电。另外，用部分钱能够买到更多的面积，比较便宜，可以把节约下来的钱用来更好地布置自己的房间。阁楼居住也会带来问题，比如夏天阁楼要比低层热一些，会多耗费电资源和水资源，如果屋顶的建筑质量有问题，阁楼容易出现渗水、裂缝等。七、样板区说辞 给您介绍完户型沙盘后，我再带领您看一下我们的小区的环境，并且参观一下样板房。在这里，您会对我们的物业户型、小区景观会有更深刻的体验感受。 客：房子好是好，就是太贵啊！销：但是就像买汽车一样，宝马、奔驰和桑塔纳、奇瑞，同样配置，档次却不一样嘛！所以买房子也是一样，不是贵不贵，而是对不对，值不值。 如果您想知道我们房子究竟贵在哪里，我带您去看一下样板区，从建筑结构、安装配套到景观规划、物业服务，我们都是超一流的，本身房子的含金量就很足，还要加上品牌地产、品牌物业、品牌教育等的附加值呢！所以，买我们XX的房子就一个字值！【说明】带客户参观样板示范区，可将三方面事宜进行简单介绍：景观、户型、物业。（去样板房的路上）现在我们在项目的样板示范区内，在这里您可以体验到XX的景观标准与户型标准，具体到我们商丘项目的景观是由北京创笠高峰景观设计公司承担设计的。我们的景观体系是以水为魂，以木为魄，以地形为脉搏，让其随着生命的脉搏一起跳动，就像您现在看到的我们示范区里有水、有树、有坡地展示了我们小区的景观形象。并且在今天三、四月份我们还要对绿化进行补种。（在样板间内）现在您看到的是我们的叠加别墅一、二层样板房，这是一套欧式风格的装修样板（从门庭餐厅厨房洗衣间保姆间挑空客厅老人房客房壹层公卫上楼梯儿童房二楼会客厅二层公卫主人房书房主卫依次介绍，准确说出尺度并用讲故事的语言形象地描绘生活在这里的场景）现在您看到的是我们的叠加别墅三、四层样板房，这是一套后现代风格的装修样板（从门庭楼梯间挑空客厅餐厅厨房老人房客房壹层公卫上楼梯儿童房二楼会客厅二层公卫主人房书房主卫依次介绍，准确说出尺度并用讲故事的语言形象地描绘生活在这里的场景）（回销售部的路上）您看我们保安站得多直啊，您看我们保洁总是在不停地擦洗，XX物业成立于1994年，是中国物业管理协会常务理事单位，是河南省首家被国家建设部认定的一级资质物业管理企业，是河南省首家入围由世界经理人周刊社等九家专业机构评定的“中国物业管理公司100强”的企业，是河南省首家通过1SO9001质量管理体系认证的物业管理企业。 公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的企业精神，坚持“物业管理、尽善尽美”的质量方针，专业提供全方位的物业管理服务、房屋租售、工程完善配套服务，获得了业主的一致赞誉，在社会上树立了良好的企业形象。通过多年的实践，公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的基础，成为国内最具规模和极负盛誉的专业物业公司之一。公司2002年底启动省域化战略发展，经过4年的运作，先后在濮阳、新乡、南阳、三门峡、驻马店、济源等13个地市成立物业分公司，为公司规模化发展奠定了坚实的基础，其管理的小区管理规范、运作成熟，迅速成为当地物业管理行业的一面旗帜，有力地引导并促进当地物业管理市场的发育与完善。并且就在2007年，商丘绿色家园和XX项目获得了“国家级物业示范小区”的称号，并且在整个河南省内都是为数不多的项目。u 像我们的物业保洁上午八点准时出现在楼栋进行公共卫生保洁；u 像我们的物业保安只要您有危险按“红色按钮”，就会在三分钟之内来到您家；u 您的生活垃圾只需要装入塑料袋放置门口，物业保洁就会给您按时收走；u 您如果需要搬运物品，可以让我们保安协助您的；u 在我们小区有的车主忘记锁车门，几十万元在车上，保安捡到后如数上交；u 在我们小区会经常有一些社区文化活动，活跃社区友好氛围； 八、工程说辞 XX项目工程知识：1、 结构形式：a）框架结构：双拼别墅（并采用柱下独立基础，与其他结构形式相比造价高很多，如此高投入目的是为业主提供一个结构安全、户型合理的精品住宅，其内部空间可以由业主在装修时根据需要自由改动）b）砖混结构：叠加别墅、联排别墅（基础采用混凝土条形基础，构造柱、圈梁、连梁多，结构复杂、整体性强、抗震等级高、结构安全性高）2、 建筑钢材：安阳钢材（安钢）3、 墙体厚度：叠加别墅客厅南边墙体37cm，联排别墅墙体37cm，其余墙体24cm。（37cm设计考虑承重）4、 坡屋顶制作流程：钢筋混凝土现浇板（结构层）20cm厚1：2.5水泥砂浆找平层刷冷底油一道SBS改性沥青（聚酯胎）卷材防水层3-3二层30mm厚发泡聚苯乙烯挤塑保温XPS板层（比珍珠岩厚，可防水、保温）品牌为欧文斯科宁30mm1：3水泥砂浆找平层中加钢筋往片屋面瓦（新乡三星釉面波纹瓦）坡屋顶的优点：形体富于变化，轮廓挺拔分明。排雨水通畅，不易渗漏；质感细腻精致，色彩丰富，有层次感，色彩柔和优雅，保温隔热极好屋面瓦（新乡“三星”建材）特点：1、先进的生产工艺：经120150吨的压力模压成型，密实度高、外观规则整齐，着色工艺先进，采用“三烘二涂一冷却”，即在高温下两次着色、三次烘烤、一次冷却，也就是将轿车面漆处理工艺应用到彩瓦着色上。2、超高的强度：彩瓦采用上、下模压成型制造，外型美观，瓦表面光滑平整，尺寸严格准确，密度均匀一致，大于200kg的抗折强度使人可以在铺设后的屋面上行走自如。3、超强的抗风性：模压彩瓦采用上下左右咬接斜面和坡面，使屋面形成一个紧密的整体。4、良好的隔热性能：经日本太阳能研究中心联合测试表明，在最热的三个月内，以模压彩瓦加挂瓦条铺设的屋面内表日平均温度为21。89摄氏度，大大降低了空调的负载，热性能优于其它瓦种。5抗冻性：经25次循环冻融测试表明，彩瓦抗冻融性能可达到日本JIS标准，大大优于其它瓦种。6、抗渗透性：由于彩瓦采用大吨位压机模压成型，密实度大，吸水率低，其抗渗性能远远高于其它瓦种，在长期雨雪地区使用，都不会出现渗水现象。5、 窗材类型：采用西安高科的最新型：高科“格瑞派”。（每吨比青岛海螺、创佳高1000-2000元），施工单位：洛阳丰泰。塑钢窗的优点：外观较好，可做平开式，扩大通风面积。封闭性较好，线条分明，外形精致美观。型材厚度大，强度高，坚固性好，变形率低，耐腐蚀，使用寿命长6、 玻璃厚度：5mm玻璃+5mm间隙+4mm玻璃（保温、节能，隔音、隔热效果好，但成本较高）中空玻璃的优点：A优越的节能效果：现代建筑能耗主要是空调和照明，前者占能耗的55，后者占能耗的23，而玻璃是建筑物外墙中最薄、最容易传热的材料。中空玻璃由于铝框内的干燥剂通过铝框上面的缝隙使玻璃中空内空气长期保持干燥，所以隔温性能极好。B隔音：中空玻璃可将噪音下降27-40分贝，外面80分贝的交通噪音到了室内，便只有50分贝。C消除霜露：室内外温差过大， 单层玻璃会结霜。中空玻璃则由于与室内空气接触的内层玻璃受空气隔层影响，即使外层接触很低，也不会因温差在玻璃表面结露。D玻璃不易自爆：中空玻璃生产方法为粘结法，为冷加工，玻璃原片内应力不改变，四周以弹性材料密封，玻璃不易自爆。E玻璃原片不会爆裂：在空调房间，夏天单征玻璃外侧受太阳直射，聚集热量，玻璃内外有温差，当温差过大时，玻璃就会爆裂。中空玻璃不存在这种现象。F气密性能：气密能量是一般窗户的2倍以上。7、 内墙涂料：原浆压光（优点：密度好，不开裂，不鼓泡）。8、 外墙涂料：英国伯爵漆（进口弹性涂料优点：工艺制作精细、色彩丰富、柔和、耐清洗、不易褪色、寿命长、防水有耐性、抗细小裂纹）；9、 外墙墙转：广州佛山，罗曼迪特（一期材料价位约为30元/平方，二期材料价位约为40元/平方），人造文化艺术石（优点：质感厚重，耐脏、无须清洗、不变色、寿命长、材质轻、色彩多样、规格多样，艺术性极高）。外墙利用了组合材料：充分发挥人造石材、彩色釉面瓦，质感厚实，色彩沉静而富有变化。充分显示别墅的风格尊贵。10、 门：安装优质高档美心防盗双扇门、子母门；入阳台处安装双层中空玻璃塑钢推拉门。车户门：河南许继自动升降门。11、 门铃：安全可视对讲（一体机）12、 地面：室外门厅和室外楼梯铺设花岗岩，室内水泥地面拉毛13、 楼梯：叠加别墅室外楼梯扶手为型钢金属栏杆14、 供暖：由小区锅炉统一供暖，暖气片采暖，厨房、卫生间预留热水管。暖气片：意大利 瓦萨其。暖气管：PE-X管（可耐热95度）15、 供气：市政天然气入户16、 厨卫：厨房配有普通洗涤池一个，采用变风量排烟道，燃气、热水器排烟管预留；客卫安装普通坐便器一个给、排水：市政自来水入户。联排、叠加、双拼户型给水管采用PP-R管，排水管采用带波纹的消音UPVC管（PP-R的优点：1、卫生、无毒，属“健康环保”型绿色产品，可直接用于纯净水、饮用水管道系统。2、耐腐蚀、不结垢，免除镀锌管腐蚀结垢而造成的二次污染。3、耐热、耐压、寿命长，在通过温度为70的水、压力为1Mpa的条件下寿命可达50年。4、保温节能，导热系数仅为金属管的1/200，且流水阻力小，保温节能效果极佳。5、重量轻、耐压强度高，扎重仅为金属管的12%左右，耐压强度高达5Mpa，韧性好耐冲击。）17、 供电：采用220V、380V供电方案，供电负荷15KW。电线用料郑州第二电缆厂18、 通讯：每户客厅、主卧设直播电话线接口，每户主卧室、书房各设有宽带网络接口插座一个19、 电视接收：客厅、卧室设置有线电视插座三个家庭智能化系统：每户设可视对讲一部，一层设门磁两个，红外线报警器两个，紧急求助按钮四个，烟感应器一个。安居宝可视对讲介绍：广州市安居宝科技有限公司是国内住宅安防行业最著名的品牌之一，是中国安全防范产品行业协会副理事长单位、中国智能建筑专业委员会常务委员单位。公司以技术为依托，凭借强大的规模、科技、服务与品牌综合优势，成为了目前国内住宅安防产品最重要的集成生产商之一，市场占有率和销售量名列前茅。04、05连续两年获得“中国安防十大品牌”，“中国十大智能家居品牌”的殊荣。20、 阳台、露台栏杆：金属栏杆内衬钢化玻璃【附录：关于墙体及屋面的工艺流程】一、多层墙体工艺流程240mm厚砖墙1：3水泥砂浆找平层1：2.5水泥砂浆结合层外墙面砖（涂料）二、小高层墙体工艺流程钢筋混凝土剪力墙（砖墙）1：3水泥砂浆找平层1：2.5水泥砂浆结合层外墙面砖（批白水泥）三、上人屋面工艺流程钢筋混凝土现浇板（结构层）1：3水泥砂浆找平层防水结合层4mm厚SBS卷材防水层水泥砂浆保护层65mm保温层地砖四、坡屋面工艺流程钢筋混凝土现浇板（结构层）1：3水泥砂浆找平层防水结合层4mm厚SBS卷材防水层保温挤塑板1：3水泥砂浆保护层50mm挤塑聚苯乙烯塑料板保温层屋面瓦（新乡三星釉面波纹瓦）【附录：关于基础处理】关于地基处理基础处理包括深基础与浅基础。通常把位于天然地基上、埋置深度小于5m的一般基础（柱基或墙基）以及埋置深度虽超过5m，但小于基础宽度的大尺寸基础（如箱形基础），统称为天然地基上的浅基础。 位于地基深处承载力较高的土层上，埋置深度大于5m或大于基础宽度的基础，称为深基础，如桩基、地下连续墙、墩基和沉井等。【承台】在桩基上有打的大体积混凝土立方体的,就是承台。作用是把建筑物的重力传到桩基上，大体说承台在地基桩的上面,而有一部分地基桩嵌入承台内.地基梁和承台一般来说是同时浇注负责把上部的重力传到承台上面。【附录：关于砖混结构与框架结构】关于砖混结构与框架结构什么是砖混结构住宅？ 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋