物业管理法规分章练习及参考答案.doc

物业管理法规分章练习及参考答案一、名词解释物业管理法：物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。二、简答题1、简述物业管理立法的原则（一）实事求是、因地制宜 （二）科学的创见性 （三）协调配套 （四）保障物业合理使用 （五）依法维权、自治自律第二章 物业管理法律制度一、名词解释1、法律关系：是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。2、物业权属：是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。二、简答题1、简述物业管理法律关系的特征（一）物业管理法律关系性质的多重性（二）物业管理法律关系基本主体的特定性（三）物业管理法律关系中业主居于主导地位（四）物业管理法律关系的客体有特殊性（五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。第三章 业主和业主团体一、名词解释1、业主。业主为物业的所有权人。2、业主大会。是由依法划定的业主自治管理辖区，亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会，业主大会是物业内的最高决策机构。3、业主委员会。又称业主管理委员会（管委会）。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。4、业主委员会章程。是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。5、业主自治。是指业主依靠物业居住所形成的团体，实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。6、业主自律。是指业主在物业社区生活过程中，以自我约束行为、自主表达权利，既维护自身物业安居，又尊重他人居住权益的生活模式要求。7、业主公约。是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。二、简答题1、简述业主自治自律原则这些原则可以概括为；(1)、 依法自治原则(2)、 积极自治原则(3)、规范自治原则(4)、 民主管理原则(5)、 接受监督原则(6)、 尊重私权，公益优先原则2、简述业主大会的职责召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据物业管理条例规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项：（一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三） 选聘、解聘物业管理企业； （四） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第四章 物业管理企业一、名词解释物业管理企业。是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。二、简答题简述物业管理企业的职责范围（1）物业的验受接管义务（2）房屋装修装潢的管理义务（3）建筑物及其设施的保养、维修义务（4）物业小区的环境管理义务（5）物业小区的安全管理义务（6）合同约定的其他义务第五章 物业管理合同一、名词解释1、物业管理合同。是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。2、物业管理专用基金。包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。3、物业管理收费。指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用二、简答题简述物业管理合同的特点1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同第六章 不同物业的管理规范一、名词解释收益性物业：是指以经营性房屋为主体的物业。二、简答题简述收益性物业管理的特点1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。4、收益性物业管理是综合性的统一管理。5、收益性物业管理具有极大的社会效益。第七章 物业管理法律责任一、名词解释1、物业管理法律责任是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。2、归责事由是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。3、违约责任又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。4、侵权责任是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。二、简答题1、简述物业管理法律责任特征法律具有综合性特征法定责任与约定责任相结合责任认定对技术规范有较强的依赖性法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅2、简述承担物业管理法律责任的一般构成行为本身具有可非难性损害结果因果关系行为人心理主观过错状态第八章 物业管理纠纷的防范与处理一、名词解释物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。二、简答题试述物业管理纠纷的起因及其防范1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头，必然要求建立与之相配套的物业管理法律，以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了物业管理条例，但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规，要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的素质；其次，要督促开发商成立业主管理委员会，保护业主的合法权益，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施；第三，要打破物业管理公司的垄断地位，在适当时候要采用公开招标的方式，由业主自主选择合适的物业管理公司；第四，有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度，对不合格的予以整顿，并给予相应的惩罚和制裁措施，第五，协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务，第六，确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，用市场竞争的方式产生物业企业，并在政策上给予一定的扶持；对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离；其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制度，加强物业企业的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数；第三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在，无论是商家还是消费者，都很看重售后服务，因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务，而房屋可能是一个人终身使用的商品，因此，物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因；反之，合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看，业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统，细化不够，结果通常是业主举证不足，而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化，因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理，但任何不受制约的权力都会产生腐败，所以我们应当进一步规范政府行为，防止权力被滥用。关于这一点国务院物业管理条例第69条对此有明确规定，“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”但这还远远不够，比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题， 据不完全统计，广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费，包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项，这些收费的合理性是否经过论证，我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范，起码应当核定统一的收费项目与标准，取缔部门自定收费的做法。6、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施和工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场，业主通过市场选择物业管理企业，物业管理企业通过市场寻找代管的物业；物业管理企业按照现代企业制度组建和运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人，日常管理工作也纳入市场运行轨道，走以业养业、自我发展的道路。42.业主公约43.包租转租模式44.火灾保险45.营业成本六、简答题(每小题4分,共24分)46.员工管理条例主要包括哪些内容？47.危房的使用管理方式有哪些？48.热网设备事故抢修工作程序有哪些步骤？49.环境绿化中绿地建造、日常保养、用户爱护之间的关系如何？50.购买物业保险对物业管理公司有何意义？51.如何确定公共商业物业的承租人的整体组合形式？42.也称物业管理公约，是一种公共契约，属于协议、合约性质。是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理方面的行为准则，对全体业主有约束力。业主和使用人均应遵守业主公约。43.是物业管理企业接受业主委托，将出租物业全部或部分包租下来，支付业主租金，然后负责转租，即再将其零星出租，获取一定的租金批零差价的物业租赁管理形式。44.火灾保险是因火灾所引起的财产损失给以经济保障的保险。45.企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。六、 简答题（每小题4分，共24分）46.主要包括:（1） 劳动用工制度；（2） 员工行为规范；（3） 员工福利制度；（4） 员工培训制度；（5） 企业奖惩制度。47.（1）观察使用； （2）处理使用；（3）停止使用；（4）整体拆除。48.（1）查出损坏部位，并用分段阀门将其关闭，同时关闭从损坏管段引出的各支管阀门；（2）使干管中未损坏的管段恢复运行；（3）排除损坏故障；（4）开通管路，并恢复向