东直门交通枢纽项目（写字楼部分）前期定位可行性报告.doc

报告时间：报告时间：20042004 年年 8 8 月月 东直门交通枢纽项目（写字楼部分）东直门交通枢纽项目（写字楼部分）东直门交通枢纽项目（写字楼部分）东直门交通枢纽项目（写字楼部分） 前期定位及可行性论证报告前期定位及可行性论证报告前期定位及可行性论证报告前期定位及可行性论证报告 第一章第一章 技术报告技术报告3 3 一、东直门交通枢纽简介3 二、调查设计方案5 三、调查企业基本背景资料6 第二章第二章 北京写字楼市场供给分析北京写字楼市场供给分析1313 一、北京市现有顶级写字楼供给分析13 二、北京市现有甲级写字楼供给分析17 三、北京市在建在售写字楼项目分析20 四、未建已规划项目的研究47 第三章第三章 北京写字楼市场需求分析北京写字楼市场需求分析5050 一、字楼需求研究的基本假设50 二、新增服务业（甲级顶级）写字楼需求面积预测错误！未定义书签。错误！未定义书签。 第四章第四章 区域竞争项目研究区域竞争项目研究5555 一、现有典型竞争项目描述55 二、现有典型竞争项目满意度分析61 三、在建在售典型竞争项目分析67 第五章第五章 用户需求研究用户需求研究7373 一、潜在客群肖像分析及描述73 二、潜在客户需求分析76 三、本项目的接受度研究102 第四章、项目第四章、项目 SWOTSWOT 分析和结论建议分析和结论建议116116 一、SWOT 分析116 二、客群定位（主力、次主力、潜在）117 三、产品定位118 四、产品功能设计建议119 第一章第一章 技术报告技术报告 一、一、东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽简介 东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项目总建筑面积 80 万平米， 是集办公、公寓、酒店、商业等为一体的超大型综合体。 附图 东直门交通枢纽项目 南区地上首层为 14 条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都 机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十 三号线（城市轻轨）站。南区为中央面积达 3 万平方米、高 8 米的空中绿化平 台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。 项目南区将于 2004 年年底前开工。2008 年以前，南区包括交通枢纽部分、 双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区的公寓、中庭式写 字楼、商业也将达到亮相的要求。 本项目归纳起来具有如下特点： 1、 交通优势 本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为 主、地面公交换乘为辅，集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租 车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念的综合 性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大 厅） ，乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有“第二第二 空港空港”的美誉。 2、 形象优势 东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高 速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国的“第一落点” 。项目将成 为名副其实的“国门商务第一站国门商务第一站”。 3、 区域优势 本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立（如新保利、中石油大厦、 南新仓商务楼、天恒大厦、华声国际大厦、华丽大厦、凯恒中心、当代万 国城等）必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型 客户的首选区域，项目发展潜力巨大。 4、 项目自身优势 本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际 顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达 150 米的双塔写字楼， 雄伟壮观，可极大提升入住企业形象；中庭式生态写字楼将揭开东部顶级 写字楼生态办公的序幕。 5、 至尊地位 东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环的标志性建筑，也 是北京市 60 大重点工程之一和 2008 年奥运会配套工程，建成后将成为北 京市 21 世纪的十大标志性建筑之一。 二、二、调查设计方案调查设计方案 一） 、调研目的 根据委托方的要求，本次调研的主要目的在于： 1. 界定本项目各类办公物业（双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼） 的目标客户及其需求特征； 2. 了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场（特别是东部市场）的供 需环境； 3. 界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征； 二） 、调研内容 针对委托方要求，本次调研的主要分为 3 个部分展开，分别是： 第一部分：北京市写字楼市场未来供需趋势分析第一部分：北京市写字楼市场未来供需趋势分析 1供给分析 2需求分析 第二部分：本项目竞争对手研究第二部分：本项目竞争对手研究 第三部分：本项目潜在用户研究第三部分：本项目潜在用户研究 三） 、执行情况 根据以上要求，本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及 竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式；针对需求研究主 要采用定性深度访谈和电话调查相结合的方式进行。 本项目主要工作如下： 1全面普查北京市甲级及以上写字楼； 2全面普查目前北京市在建在售写字楼项目； 3全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目； 4深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户 50 家； 5电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户 152 家； 三、调查企业基本背景资料三、调查企业基本背景资料 1深访企业背景资料 a.深访企业数量：50 家 b. 深访企业入住物业分布 附表 访问企业入住物业名称 编号 物业名称数量 所所 占比例占比例 1嘉里中心816% 2 丰联广场612% 3 国贸大厦612% 4 东方广场48% 5 投资广场48% 6泛利大厦36% 7 国际大厦24% 8 汉威大厦24% 9平安大厦24% 10 赛特大厦24% 11 远洋大厦24% 12 东环广场12% 13 国际企业大厦12% 14 和乔大厦12% 15 科伦大厦12% 16 联合大厦12% 17 亮马大厦12% 18 南银大厦12% 19盛福大厦12% 20 现代盛世大厦12% 合计50100% c.深访企业物业入住模式 87% 13% 租赁购买 附图 深访企业入住模式 由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京 CBD 及东 部区域高档纯写字楼基本上没有买卖的历史（03 年以后上市的有销售） ， 本次被访问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融 街 03 年写字楼全面采取销售策略有关。 d. 深访企业目前办公面积 本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目 3 种产品将来会面对 不同的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规 模的客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在 500-2000 平米之间。 12% 26% 20% 36% 6% 2000平米以上1000-2000米500-1000米200-500米200米以下 附图 深访企业办公面积分布 e.深访企业行业分布 行业分布数量比例 IT 网络/电子/电信918% 咨询服务714% 金融/投资612% 机械制造510% 公关广告48% 报业 36% 航空/运输36% 汽车36% 律师36% 化工/环境24% 医药24% 教育12% 旅游12% 政府12% 合计50100% f.深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上 50 人以上和 50 人以下的 企业各占一半左右，其中又以“100-300 人”和“20-50 人”两种规 模的企业数量居多。 16 18 24 12 22 8 0510152025 10人以内 1120人 2050人 51100人 101300人 301500人 附图 深访企业人员规模 g. 深访企业年营业额 从深访企业的年营业额来看，5000 万以上的占 4 成。 2 18 6 20 12 6 6 6 6 18 05101520 500万以下 5011000万 10012000万 20015000万 50001亿 12亿 25亿 510亿 10亿50亿 未回答 附图 深访企业年营业额 h. 深访企业行业地位 从深访企业的行业地位来看，比较一致，绝大部分属于“行业领导 地位” 。 78% 8% 10% 4% 行业领导地位追随地位从属地位未回答 附图 深访企业行业地位 2定量访问企业背景资料 a.定量访问企业数量：152 家，其中 CBD 及东部成功访问 101 家，金 融街成功访问 26 家，中关村成功访问 25 家。 67% 16% 17% CBD及东部中关村金融街 附图 定量访问企业样本分布 b. 定量访问企业物业入住方式 从定量访问企业入住的方式来看，主要是以“租赁”为主，占 3/4，其余 1/4 基本上属于“购买” 。 73% 26% 1% 租赁购买自建 附图 定量访问企业入住方式 c.定量访问企业目前办公面积 定量访问企业目前办公面积在“1000 平米以上” 、 “500-1000 平米” 分别占 20%和 30%，500 平米以下的占 50%。 7.2 44.1 19.7 9.2 15.8 3.9 0.010.020.030.040.050.0 200平米及以下 201-500平米 501-800平米 801-1000平米 1001-2000平米 2001-5000平米 附图 定量访问企业目前办公面积 d. 定量访问企业行业分布 从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在“IT 通讯” 、 “咨询服 务” 、 “机械制造” 、 “金融投资”等领域，以上几个行业占本次定量 总体样本量的 75%左右。 23.7 21.7 17.1 11.8 6.6 5.3 13.8 0.05.010.015.020.025.0 IT通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 广告传媒类 其它 附图 定量访问企业行业分布 e.定量访问企业人员规模 从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在 50 人以下，占 2/3；其次是人员规模在 50-300 人之间的企业，占 30%。 67% 17% 12% 4% 50人以下51-100人101-300人300人以上 附图 定量访问企业人员规模 f.定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在 500-2000 万之间，占 1/3 略强， 年营业额超过 1 亿元的企业占总体样本量的 1/6。 24.3 35.1 16.2 8.1 8.1 5.4 2.7 0.05.010.015.020.025.030.035.040.0 500万以下 501-2000万 2001-5000万 5001万-1亿 1-5亿 5-20亿 100亿以上 附图 定量访问企业年营业额 第二章第二章 北京写字楼市场供给分析北京写字楼市场供给分析 一、北京市现有顶级写字楼供给分析一、北京市现有顶级写字楼供给分析 a)顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外 观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到 5A 级写字楼水平， 5A 具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统 (SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候 时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、 夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业 管理服务是否达到星级酒店标准。 顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区 别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影 响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银 大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。 另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在 USD2400 元/平米以上，租金在 USD30 元/月*平米以上； 甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒 店，达到 5A 级写字楼水平，设备设施基本与世界同步， 如电梯等候时间小于 40 秒，中央空调为四管式；软件方 面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典 型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、 招商局大厦等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售 价基本在 USD1800 元/平米左右，租金在 USD18 元/月* 平米以上； 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相 比较差，部分达到 5A 级写字楼水平，设备设施以合资品 牌为主，如电梯等候时间大于 40 秒，中央空调为两管式； 软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典 型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、 理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。从售价和租金 来看，乙级写字楼售价在 RMB12000 元/平方米左右，租 金在人民币 3-5 元/天*平米； 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基 本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、 分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼 改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。丙级写 字楼售价在 RMB8000 元/平米以下，租金在 3 元/天*平米 以下； b)北京顶级写字楼供给及租金分析 i.总体状况 按照顶级写字楼租金标准在 USD30 元/月*平米，目前北京市已经入 住的顶级办公物业的总面积达到 188.69 万平米，其中朝阳区 87.77 万平 米，占 46.52%，平均租金水平为 USD33.79 元/平米*月；东城区 39.87 万 平米，占 21.13%，平均租金水平为 USD32.36 元/平米*月；西城区 34.7 万平米，平均租金为 USD32.5 元/平米*月，占 18.39%；海淀区 1.35 万平 米，占 13.96%，海淀区平均租金为 USD26.5 元/平米，目前所有在建在 售顶级写字楼的总体平均租金为 USD32.7 元/平米*月。 47% 21% 14% 18% 朝阳东城海淀西城 附图 北京顶级写字楼区域分布比例 33.79 32.36 26.5 32.5 32.7 20 22 24 26 28 30 32 34 36 朝阳东城海淀西城总体 附图 北京顶级写字楼平均租金（分区域） 附表 北京顶级（从租金角度定义）写字楼分布 物业名称建筑面积：万平米城区租金:USD/月*平米 国贸中心17.60朝阳区48 嘉里中心23.20朝阳区38 长富宫中心0.88朝阳区35 京广中心2.77朝阳区35 赛特大厦2.70朝阳区35 北京凯宾斯基饭店1.60朝阳区34 北京发展大厦5.20朝阳区33 京城大厦7.28朝阳区32 南银大厦7.00朝阳区32 丽都广场2.00朝阳区31 国际大厦3.00朝阳区30 华彬国际大厦4.20朝阳区30 亮马河大厦3.50朝阳区30（使用） 现代盛世大厦6.84朝阳区30 亚洲大酒店0.27东城区36（使用） 港澳中心0.60东城区35 华润大厦5.50东城区33.8 中粮广场6.00东城区30 东方广场27.50东城区27 新世纪饭店写字楼1.35海淀区32（使用） 数码大厦25海淀区21 国际金融中心11.80西城区35 建威大厦6.30西城区35 远洋大厦11.70西城区30 中化大厦4.90西城区30 如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼的话，上述项目 满足要求的并不多，主要有如下项目。 附表 北京顶级（租金及地标建筑）写字楼分布 物业名称 建筑面积：万平米城区租金:USD/月*平米 国贸中心17.60朝阳区48 嘉里中心23.20朝阳区38 京广中心2.77朝阳区35 京城大厦7.28朝阳区32 南银大厦7.00朝阳区32 华润大厦5.50东城区33.8 东方广场27.50东城区27 远洋大厦11.70西城区30 数码大厦25海淀21 合计127.55平均32.98 以上项目总体建筑面积为 127.55 万平米，平均租金接近 USD33 元/平米 *月。 ii.东直门区域及东二环沿线 东直门区域及东二环沿线的顶级写字楼的供给面积比较小，纯粹的 顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为 5.5 万平米，其次是东四十 条的港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为 0.87 万平米；合计 6.37 万平米，目前的供给量非常有限。 东直门区域租金最高的是港澳中心，租金为 USD35 元/月*平米。 二、二、北京市现有甲级写字楼供给分析北京市现有甲级写字楼供给分析 按照租金水平低于 USD30 元/月*平米，但高于 USD18 元/平米*月的 标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为 736.08 万平米，总体 租金为 USD21.7 元/平米*月。其中，朝阳区为 341.21 万平米，占总体的 46.36，平均租金为 USD21 元/平米*月；东城区为 127.41 万平米，占 17.31%，平均租金为 USD21 元/平米*月；海淀区为 157.04 万平米，占 21.33%，平均租金为 USD20.6 元/平米*月；西城区为 98.82 万平米，占 13.43%，平均租金为 USD22.9 万/平米*月；宣武区为 11.6 万平米，占 1.58%，平均租金为 USD24.5 元/平米*月。 47% 17% 21% 13% 2% 朝阳东城海淀西城宣武 附图 北京甲级写字楼区域分布 2121 20.6 22.9 24.5 21.27 18 19 20 21 22 23 24 25 朝阳东城海淀西城宣武总体 附图 北京甲级写字楼平均租金 东直门附近的甲级写字楼主要有：保利大厦、东环广场、东方银座、 富华大厦，写字楼总体建筑面积 36 万平米，租金在 USD20-22 元/平米* 月之间。 附表 朝阳区甲级写字楼名单 项目名称总建面租金项目名称总建面 租金 京汇大厦4.10 29.5汉威大厦13.10 20 首都阳光大厦 1.80 28远大中心8.40 20 盈科中心0.80 28中国国际科技会展中心 12.80 20 招商局大厦32.00 28金泰大厦4.50 19.8 汇宾大厦3.80 26中服大厦3.80 19 静安中心9.00 26北京国际会议中心5.2618 联合大厦7.10 26富顿中心10.00 18 赢嘉中心6.10 25高斓大厦5.08 18 中国人寿大厦 11.58 25汇欣大厦6.218 中旅大厦0.725惠通时代1.418 丰联广场11.50 24科伦大厦2.518 新恒基大厦4.20 24鹏润大厦20.00 18 泛利大厦8.00 23深房大厦818 国航大厦9.15 23现代城写字楼6.14 18 名人广场13.40 23幸福大厦2.50 18 艾维克大厦5.20 22华鹏大厦1517.5 第一上海中心 3.20 22三元大厦4.1186 17 东海中心24.00 22东方艺术大厦0.9632 16 华彬大厦5.30 22华普国际大厦916 京泰大厦2.10 22昆泰大厦4.616 新族大厦0.7521迪阳大厦2.9715 长青大厦25.320浙江大厦5.815 说明：租金单位：USD/平米*月。 附表 东城区甲级写字楼名单 项目名称总建面租金 中航计大厦2.02 28 光华长安大厦5.50 25 新东安市场12.00 25 中纺大厦3.00 24 保利大厦1.20 22 富华大厦10.00 22 凯威大厦2.25 22 北海万泰大厦6.00 20 东环广场18.70 20 汇置通大厦1.820 长安大厦5.00 18 国中大厦3.90 18 恒基中心39.60 18 华诚大厦2.35 18 华夏银行大厦7.09 18 洲际大厦718 东方银座620 附表 海淀区甲级写字楼名单 项目名称总建面租金 联想融科咨讯中心32.80 26 腾达大厦8.83 26 希格码大厦4.865625 中科大厦2.425 金玉大厦9.621 数码大厦 A 座2521 四通大厦0.921 科技财富中心6.5720 量子芯座2.3620 西金大厦3.8120 银谷大厦720 中关村科技贸易中心 2020 中电信息大厦2.7819 方圆大厦1018 国兴大厦4.118 华泰大厦1.0218 世纪经贸大厦3.318 世宁大厦6.518 中关村方正大厦5.218 附表 西城区甲级写字楼名单 项目名称总建面租金 光大大厦3.00 26 国际企业大厦9.00 26 平安大厦5.43 26 金隅大厦524 通泰大厦4.00 24 投资广场7.00 24 中商大厦5.10 23 光明大厦13.30 22 凯旋大厦8.39 22 首都时代广场12.00 20 月坛大厦13.00 20 万通新世界广场13.60 18 附表 宣武区甲级写字楼名单 中经信大厦729 广安大厦4.620 三、三、北京市在建在售写字楼项目分析北京市在建在售写字楼项目分析 a)北京市在建在售写字楼供应量分析 北京目前在建在售写字楼项目（包括住宅立项的写字楼项目）数量 达到 91 个，总体面积规模达到 1159.61 万平米，其中国贸及辐射商圈体量 最大，达到 260.5 万平米，占总体的 22.5%；其次是金融街区域，总体面积 达到 206.4 万平米，占总体的 17.8%；其次是中关村，建筑面积 199.6 万平 米，占 17.2%；东直门区域以总建筑面积 140 万平米，占 12.1%的比例排在 第四位；亚运村、奥运村以及建国门外的建筑体量均超过 80 万平米，朝阳 门区域达到 62 万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面 积接近 46 万平米，其他像北三环、西长安街、王府井、东长安街均有一定 体量供应。 260.5 206.4 199.6 140 82.9 80.8 62.2 45.91 28.3 23.3 16.7 13 050100150200250300 国贸 金融街 中关村 东直门 亚奥 建国门外 朝阳门 西直门 北三环 西长安街 王府井 东长安街 附图 北京在售在建写字楼项目区域总量分布 b)顶级写字楼项目供给分析 从目前掌握的情况来看，无论是从销售价格水平（USD2400 元/平米 以上，或者 RMB20000 元/平米以上） ，还是租金水平（USD30 元/平米* 天）的标准，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合顶级写字楼的 项目主要有以下项目，总体建筑面积达到 372 万平米，如果包括东直门 项目在内，以及其他项目，总体的规模应该超过 400 万平米， 按照顶级写字楼项目占目前在建在售项目的比例来看，其比例达到 了 32%，远高于现存顶级写字楼占甲级顶级写字楼 14.8%的比例。 附表 北京市在建在售顶级写字楼项目 项目名称总体建筑面积销售价格租金:USD/平米*月 中关村金融中心11.1830 LG 大厦15.134538 万通中心13.6RMB20000/m2 佳程广场14.1075RMB 24900/m2 金泉广场30RMB 25000/m2 中环世贸中心23RMB 25000/m230 国贸 3 期54未定 华贸中心20USD3000/m2 长安兴融中心18.8USD 2600/m2 铂宫国际中心3.2USD2500/m2 凯恒中心50USD2500/m2 世纪财富中心14.2268USD 3600/m2 凯晨广场22.01USD 2800/m2 北京财富中心72.8USD 2800/m2 新保利大厦10.13USD 3100/m2 从不同区域顶级写字楼的分布来看，东部区域仍然独占熬头，在建 在售顶级项目 372 万平米当中有 290 万平米分布在东部，接近 8 成的比 例。其次是金融街区域，达到 41 万平米，占 1 成略强，亚运村区域顶级 项目的供给达到 30 万平米，占 8%。 11.18 30 40.81 290.2 0 50 100 150 200 250 300 中关村亚运村金融街东部 附图 北京在售在建顶级写字楼不同区域总量分布 3% 8% 11% 78% 中关村亚运村金融街东部 附图 北京在售在建顶级写字楼不同区域分布比例 c)北京在建在售写字楼项目供给时间分析 从在建在售项目在不同时间段的上市的数量来看，2004 年下半年是 上市的高峰时间段之一，超过 1/3 的项目在此阶段上市，而 2007、2008 年上市项目的数量比较少。 6 33 13 10 11 3 2 13 0 5 10 15 20 25 30 35 2004上半年 2004下半年 2005上半年 2005下半年 2006年 2007年 2008年 待定 附图 北京在售在建写字楼项目供应时间分布 但从不同时间段项目的供给体量来看，2004 年下半年也是最高峰时 期，同时 2005 年、2006 年都是供给高峰时段，总体供给体量都超过 200 万平米，2005 年更是超过 300 万平米，从下图来看，写字楼供给的高峰 时段集中在 2004 年-2006 年，2007 年总体的供给量接近 110 万平米， 2008 年更是减至 53 万平米。 48.4 285 177 135 219 111 53.6 103 050100150200250300 2004上半年 2004下半年 2005上半年 2005下半年 2006年 2007年 2008年 待定 附图 北京在售在建写字楼项目供应体量（分时段） d)不同在建在售写字楼项目供给分析 从不同区域在建在售写字楼的供给体量来看，东部基本上占一半， 达到 568.85 万平米，占在建在售面积的 49%；金融街居第二位，到达 246 万平米，占在建在售面积的 21%，其次是中关村区域，在建在售面 积接近 200 万平米，占总体的 17%；再次是亚奥区域，在建在售面积达 到 83 万平米，占总体的 7%；西直门和北三环地区分别以 45.9 万平米和 28.3 万平米占 4%和 2%。 568.85 246.3 199.6 82.9 45.91 28.3 0 100 200 300 400 500 600 东部区域金融街中关村亚奥西直门北三环 附图 北京不同区域在售在建写字楼项目供应体量 49% 21% 17% 7% 4%2% 东部区域金融街中关村亚奥西直门北三环 附图 北京不同区域在售在建写字楼供应比例 总体来讲，东部区域的写字楼供给仍然比较密集，04 年-07 年的供 给量都比较平稳，每年的供给体量主要集中在 90-100 万平米之间，06 年 是供给高峰时期，接近 140 万平米。 0 97.11 102.2 94.4 138.54 89 20.6 27 020406080100120140 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不确定 附图 04 年-08 年东部写字楼供给情况 金融街区域的总体供给量仅次于东部区域，处于第二位，除 04 年 以外，其他年份的供给量相对比较稳定。04 年全年的供给量接近 70 万 平米，05 年接近 25 万平米，06 年接近 40 万平米，由于目前有部分项目 具体的时间表没有最后确定（接近 60 万平米的体量） ，所以不排除金融 街在 06-07 年形成供给的高峰时期，金融街的供给量主要来源于金融街 中心区项目。 4.6 63.7 22.6 2.96 38.8 22 33 58.6 0.010.020.030.040.050.060.070.0 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不确定 附图 04 年-08 年金融街写字楼供给情况 从目前掌握的情况来看，中关村地区在建在售项目的竣工时间主要 集中在 04 年下半年。接近 130 万平米，中关村区域的供给量主要来源于 中关村西区。 33.8 126 0 22 0 0 0 17.8 020406080100120140 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不确定 附图 04 年-08 年中关村写字楼供给情况 亚运村和奥运村地区，随着奥运会的临近，写字楼供给面积也呈现 上升区域，该区域目前主要有“金泉广场”和“摩根中心”2 个巨型项 目在建设，从项目竣工交付使用的时间表来看，主要集中在 05 年和 06 年期间。 0 5.9 35.2 0 41.8 0 0 0 01020304050 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不确定 附图 04 年-08 年亚奥地区写字楼供给情况 其他区域在建在售的写字楼项目主要有北三环区域和西直门区域， 北三环主要有金隅嘉业的“皇安大厦” 、新燕莎集团的“燕莎盛世” 、 “城 建大厦” 、 ；西直门区域主要有“西环广场”项目、 “富海中心” 、 “枫蓝国 际中心”等项目。 10 0 9.5 10.9 017.4 26.41 0 0 0 0 0 0 0 0 0 051015202530 04年上半年 04下半年 05上半年 05下半年 06年 07年 08年 不确定 北三环供给量 西直门供给量 附图 04 年-08 年其他区域写字楼供给情况 e)在建在售写字楼项目高度分析 目前在建在售项目最高的国贸 3 期，达到 300 米，全北京市写字楼 项目高度超过或者接近本项目的还有：中关村金融中心 150 米，中环世 贸广场 150 米，北京财富中心 155 米，华贸中心 167 米，银泰中心 186 米。 94.3 150 300 186 99.28 68 50 99.15 150 104.15 300 0 50 100 150 200 250 300 350 朝阳门 东直门 国贸 建国门外 金融街 王府井 西长安街 西直门 中关村 北三环 总体 区域平均高度最高高度 附图 不同区域在建在售写字楼项目高度分析 f)在建在售项目层数分析 37.7 14.0 63.0 80.0 35.0 27.0 25.0 14.0 80.0 21.9 17.0 16.0 17.3 19.619.720.7 25.026.0 29.9 17.0 23.0 28.027.0 27.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 建国门外 国贸 北三环 亚奥 东直门 西直门 中关村 朝阳门 东长安街 金融街 西长安街 总体 平均值最高层数值 附图 不同区域在建在售写字楼项目层数分析 g)在建在售项目项目使用率 在建在售项目的使用率基本上在 70-75%之间。 h)在建在售项目外立面材料 从在建在售项目的外立面材料来看，几乎千遍一律地使用“玻璃幕 墙” ，所占比例超过 9 成；其次是“高级石材” ，约占 1/3 左右，另有 1/6 左右使用铝材。 93.4 31.1 16.4 8.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 玻璃幕墙高级石材铝板高档瓷砖 附图 在建在售写字楼项目外立面材料 i)在建在售项目标准层面积 标准层面积往往和项目定位有一定的关联性，标准层面积大的项 目，其客户群体一般也定位是比较大的企业，本次调查的在建在售项 目的标准层面积平均值为 2045 平米，最大的是金融街区域，达到 2820 平米，最小的是亚奥区域，标准层平均面积为 1350 平米，东直门区域 的标准层面积相对也比较大，达到 2470 平米，仅次于金融街和朝阳门 区域。 2820 2559 2470 2013 1755 1735 1562 1350 2045 050010001500200025003000 金融街 朝阳门 东直门 中关村 北三环 建国门外 国贸 亚奥 总体 附图 在建在售写字楼项目标准层面积 从各个区域的最大标准层面积和最小标准层面积来看，最大标准 层面积和最小标准层面积均在金融街区域，最大的标准层面积为 7000 平米，最小标准层面积 500 平米；东直门区域最大标准层面积为 5500 平米（香江国际南新仓商务楼项目） ，最小的为 1333 平米。 70003478 5500 2631 2240 1750 2600 19007000 01000200030004000500060007000 金融街 朝阳门 东直门 中关村 北三环 建国门外 国贸 亚奥 总体 附图 在建在售写字楼项目最大标准层面积 综合来看，亚运村奥运村区域写字楼的标准层面积比较小，主要 面对中小客户。 500 1300 1333 1567 1024 1720 800 800 500 0500100015002000 金融街 朝阳门 东直门 中关村 北三环 建国门外 国贸 亚奥 总体 附图 在建在售写字楼项目最小标准层面积 j) 在建在售项目销售价格 从在建在售项目的销售价格来看，平均综合价格为 RMB16223 元/ 平米，最高为国贸及 CBD 区域，平均价格为 RMB18761 元/平米，最 低为西直门区域 RMB12633 元/平米，东直门区域目前的平均销售价格 为 RMB15291 元/平米，低于平均水平，和最高国贸及 CBD 区域平均 单价差价达到 RMB3470 元/平米。 18761 18125 16804 16790 16588 15967 15291 14069 13250 12633 16223 05000100001500020000 国贸 朝阳门 金融街 西长安街 亚奥 建国门外 东直门 中关村 北三环 西直门 总体 附图 在建在售写字楼项目平均销售价格（元/平米） 从区域最低销售价格和最高销售价格的对比来看，北京目前最贵 的写字楼项目世纪财富中心世纪财富中心销售价格接近 RMB3 万/平米（USD3600 元 /平米） ，某个区域的最高销售价格往往可以代表本区域写字楼市场的坚 挺程度以及客群特点，目前北三环、西直门区域写字楼的价值比较低， 东直门区域目前最贵的写字楼是新保利大厦新保利大厦，报价达到 USD3100 元/平 米，仅次于世纪财富中心世纪财富中心。 29880 25730 25000 23240 21580 20750 18000 17500 14300 14000 29880 12000 10000 11250 13000 12000 15000 11000 13800 11600 12500 10000 05000100001500020000250003000035000 国贸 东直门 亚奥 金融街 西长安街 朝阳门 中关村 建国门外 西直门 北三环 总体 最低售价 最高售价 附图 不同区域在建在售写字楼项目最高最低销售价格 k) 在建在售项目租金 从目前在建在售项目的租金水平来看，最低租金为 USD14 元/平 米*月，最高租金为 USD38 元/平米*月，平均租金为 USD22 元/平米* 月。 从总体情况来看，建外区域的租金水平比较高。 20.8 29 19.5 20 25 22 14 20 16 11 25 11 30 38 23 30 25 38 0 5 10 15 20 25 30 35 40 国贸建国门金融街中关村北三环总体 平均租金最低租金最高租金 附图 不同区域在建在售写字楼项目租金水平 l) 在建在售项目租售模式 目前在建在售项目基本上采用“以销售为主导”的租售模式模式， 尽快回笼资金是所有开发商的策略。 80% 10% 10% 销售租赁租销结合 附图 在建在售写字楼项目租售模式 不同区域项目的销售比重有所差异，但以前所谓顶级甲级写字楼 “只租不售”的铁律被打破，即使是传统的只租赁不销售的国贸及 CBD 区域也有近 30%的项目采用“租赁销售结合”的策略。 100 100 71.428.6 66.716.716.7 77.811.111.1 100 100 100 100 70.623.55.9 5050 801010 0%20%40%60%80%100% 朝阳门 东直门 国贸 建国门外 金融街 王府井 西长安街 西直门 亚奥 中关村 北三环 总体 销售租赁租销结合 附图 不同区域在建在售写字楼项目租售模式 m)在建在售项目层高（米） 从本次调查的情况来看，写字楼标准层高较以前项目有所提高， 层高最大值普遍接近 4 米左右，净高最大值接近 2.7-2.8 米，有些项目 甚至超过 3 米。 4.50 3.30 4.50 3.30 4.00 2.70 4.00 2.70 4.00 2.70 4.00 2.70 4.00 2.80 3.90 3.00 3.90 2.80 3.60 2.60 3.55 2.70 0.001.002.003.004.005.00 金融街 总体 东直门 建国门外 西直门 亚奥 中关村 国贸 北三环 西长安街 朝阳门 标准层高（米）标准净高（米） 附图 不同区域在建在售写字楼项目层高（最大值） 从标准层高和标准净高的平均值来看，标准层高平均值普遍在 3.5-3.8 米之间，标准净高普遍在 2.6-2.7 米之间。 4.00 2.65 3.81 2.63 3.77 2.67 3.75 2.70 3.68 2.64 3.65 2.70 3.65 2.87 3.59 2.72 3.54 2.67 3.53 2.60 3.43 2.65 0.000.501.001.502.002.503.003.504.00 亚奥 建国门外 西直门 北三环 中关村 总体 金融街 国贸 东直门 西长安街 朝阳门 标准层高（米）标准净高（米） 附图 不同区域在建在售写字楼项目层高（平均值） n) 在建在售项目开间格局 从在建在售项目的格局来看，基本上以大开间为主，小开间所占 比例比较小。 81.0 19.0 大开间小开间 附图 在建在售写字楼项目开间格局 从不同区域大小开间的差异情况来看，中关村和西直门区域项目 的小开间比例比较高，这主要和项目的定位以及本区域内写字楼客群 有一定的关系。 75.0025 100 85.714.3 100 7525 100 5050 100 6040 100 0%20%40%60%80%100% 朝阳门 东直门 国贸 建国门外 金融街 西长安街 西直门 亚奥 中关村 北三环 大开间小开间 附图 不同区域在建在售写字楼项目开间格局 o) 在建在售项目公共部位装修材料 在建在售项目内部公共部位的装修材料主要是采用高级石材。 85% 9% 6% 高级石材 高级涂料 高级瓷砖 附图 在建在售写字楼项目公共部分装修材料 p) 在建在售项目卫生洁具品牌 在建在售项目卫生洁具的品牌基本还是采用的是中等档次的进口 或者合资品牌的卫浴品牌，主要有“TOTO” 、 “科勒” 、 “美标”等。 34% 24% 18% 12% 6% 6% TOTO美标美国科勒西班牙乐家德国“莱尔”洁具德国卡西奥 附图 在建在售写字楼项目卫生洁具 q) 在建在售项目大堂 大堂对于写字楼项目而言至关重要，大堂可以说就是写字楼的脸 面，所以写字楼的品质高低，大堂占有相当大的比重，下面分别从大 堂的位置、大堂的面积、大堂的高度等角度分别阐述。 从调查的情况来看，大堂目前的位置分布基本上还在首层居多， 但基本上都有一定的挑高，以前大堂高度只有 1 层的情况有所改变， 在调查中我们也发现有特定项目，比如“银泰中心”将自己的大堂设 置在顶层，比较别出心裁。 31% 39% 24% 3%3% 首层 1-2层挑空 1-3层挑空 挑空超过3层 顶层 附图 在建在售写字楼项目大堂位置 从写字楼大堂的面积越大越气派，往往项目的品质也越高，从目 前调查的情况来看，大堂平均面积为 1139 平米，不同区域之间存在一 定差异，大堂平均面积最小是西直门区域，仅为 500 平米，最大的是 东直门区域，接近 1300 平米，最大的大堂面积为 2240 平米。 1296 1268 700 1000 660 500 1591 1233 1139 1591 2240 700 1000 660 500 1591 1300 2240 05001000150020002500 东直门 国贸 建国门外 金融街 西长安街 西直门 亚奥 中关村 总体 平均面积最小面积最大面积 附图 在建在售写字楼项目大堂面积 大堂面积的大小往往和标准层面积大小有一定的关系，从大堂占 标准层面积的比例往往可以看出大堂的档次，从两者的比例来看，基 本上在 0.5-0.8 之间，总体平均为 0.61。 0.84 0.67 0.58 0.49 0.34 0.61 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 亚奥国贸中关村东直门金融街总体 附图 大堂占标准层的面积比例（平均值） 从不同区域大堂面积和不标准层面积的比例来看，不同区域之间 以及区域内部都存在一定的差异性，最小比例仅为 18%，最大比例为 1。 0.27 1 0.84 0.84 0.18 0.81 0.46 0.69 0.34 0.34 0.18 1 0.000.200.400.600.801.00 国贸 亚奥 东直门 中关村 金融街 总体 最小值最大值 附图 大堂占标准层的面积比例（最小比例和最大比例） 从大堂的高度来看，平均高度在 8-10 之间的居多，最大高度达到 28 米，最小高度不足 5 米。 12.6 28 9.1 9.3 8.8 9.6 8.6 8.6 8.6 15 8.5 9.6 5.7 5.7 10.0 28 0.05.010.015.020.025.030.0 国贸 东直门 朝阳门 亚奥 金融街 中关村 西长安街 总体 平均高度最小高度最大高度 附图 大堂高度（米） 大堂的高度和大堂的层数密切相关，最高为 7 层，最低为 1 层。 平均层数基本上在 2-3 层之间。 3.48 7.18 2.58 2.91 2.54 2.65 2.45 3.73 2.33 2.59 1.58 1.58 2.82 7.18 0.001.002.003.004.005.006.007.008.00 国贸 朝阳门 东直门 金融街 中关村 西长安街 总体 平均层数最底层数最高层数 附图 大堂层数 r) 在建在售写字楼项目交房标准 从调查的情况来看，在建在售写字楼项目交房标准以“简单装修” 居多，但毛坯房仍然占 4 成比例。 42% 58% 毛坯简单装修 附图 交房标准 s) 在建在售写字楼空调状况 在建在售写字楼空调品牌比较杂乱，但基本上以进口品牌为主， 而且主要是美国品牌的空调。 15% 15% 47% 4% 15% 4% 美国麦克威尔美国开利美国特灵美国伊莱特美国约克意大利奇威 附图 在建在售项目空调品牌 另外从制冷方式来看，主要是风冷，接近 90%的项目采用风冷方 式。 89% 11% 风冷水冷 附图 在建在售项目空调制冷方式 从空调开放的时间来看，基本上属于“7 天 24 小时开放”的模式， 仅开放 5 个工作日在周末不开放的比例比较小。 94% 6% 7天24小时5天工作日 附图 在建在售项目空调开放时间 从空调的计费方式来看，主要采用“分户计量的方式” ，但也有 15%的项目将空调费用直接计入物业管理费当中，不单独收取费用。 85% 15% 分户计量含在物业费中 附图 在建在售项目空调计费方式 t) 在建在售写字楼电梯配置 从在建在售写字楼项目配置电梯的品牌来看，主要是以进口电梯 为主，