建外SOHO项目可行性报告研究.doc

建外SOHO项目可行性报告研究 安工大经济学院08级建外SOHO项目可行性报告研究一、内 容 提 要 ：建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面），属于北京市最繁华的商务地段CBD。本文通过对朝阳区CBD建外SOHO的市场调查分析，以及周边主要同类竞争的比较后，依据国贸在北京市的地理位置和CBD这一集商业、娱乐、办公、购物、居住于一体的特殊优势对建外SOHO地产的目前市场状况和未来的预测进行分析，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 关键字：建外SOHO、项目投资、开发经营；二、报告编制目的 ：1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 三、报告编制依据：1、北京市规划局规划方案； 3、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 四、项目概况 ：项目名称： 建外SOHO 地理位置： 北京建国门外大街4号（国贸中心对面） 占地面积：12.28万平方面建筑面积： 约70万平方米 最大限高： 99.9米 总设计师： 山本理显 （日本） 开发商： 北京红石建外房地产开发有限公司第一大道写字楼：南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。SOHO公寓楼：27*27米的体量，SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元，18栋楼高低错落。SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米，相当于两个工人体育场。 会所：28000平米，地下2层地上3层，游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡馆、酒吧一应俱全。该地块位于北京市朝阳区CBD，属于北京市最繁华的泛CBD。建外SOHO在居住概念上将强调“小”的概念，街道的尺度小，广场小；在设计上突出“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。建成以后的建外SOHO，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街；将有16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，把这里点缀成都市生活的乐园。因此，建外SOHO必将成为北京最热闹的商业中心、最丰富的文化亮点和最前卫的时尚橱窗。 五、北京市房地产市场现状分析：1 2003年北京房地产市场 2003年北京市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全市商品现房销售面积2472万平方米，同比增长30.4%；商品房竣工面积3067万平方米，同比增长18.2%，销售面积/当期竣工面积为80.6%，比2003年同期高7.5个百分点。其中，商品住宅现房销售面积2285.8万平方米，同比增长29.1%；竣工面积2344.0万平方米，同比增长12.6%，销售面积/当期竣工面积为97.5%，比2003年同期高12.4个百分点。办公用现房销售面积92.5万平方米，同比增长142.7%；竣工面积153.9万平方米，同比增长64.5%，销售面积/当期竣工面积为60.1%，比2003年同期高19.4个百分点。商业用现房销售面积60.21万平方米，同比增长18.5%；竣工面积225.26万平方米，同比增长91.6%，销售面积/当期竣工面积为26.7%，比2003年同期低16.5个百分点。商品房供销情况，全市商品房买卖成交32.98万套，3879.17万平方米，其中，商品现房买卖成交8.91万套，1066.84万平方米；商品期房预售成交24.07万套，2812.33万平方米。商品期房供求情况，全市期房批准预售面积3434.79万平方米，同比增长7 %。预售登记24.07万套，2812.33万平方米，同比分别增长59.4%，56.2%；商品期房预售率（预售登记面积当期批准预售面积）为81.9%，比2002年同期高25.8个百分点，其中，商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2002年同期高30.4个百分点。办公用期房批准预售面积211.49万平方米，同比增长43%；预售登记49万平方米，同比增长了20.6%。预售率为23.2%，比2002年同期低4.3个百分点。商业用期房批准预售面积182.8万平方米，同比减少3%；预售登记61.8万平方米，同比增长了95.8%。预售率为33.8%，比2002年同期高17.1个百分点。商品现房平均销售价格，全市竣工后签定销售合同的商品现房平均销售价格5053元/平方米，同比上涨316元/平方米，涨幅为6.7%。其中，商品住宅现房平均销售价格为4747元/平方米，同比上涨291元/平方米，涨幅为6.5%；办公用现房平均销售价格为10725元/平方米，同比上涨了0.8%；商业营业用现房平均销售价格为8403元/平方米，同比下降了17.5。 预售商品房买卖价格，全市商品期房买卖平均价格5986元/平方米，同比上涨了225元/平方米，涨幅为3.9。其中，商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，同比上涨376元/平方米，涨幅为7.2%；办公用期房买卖价格为12865元/平方米，同比上涨了2.5%；商业用期房买卖价格为14219元/平方米，同比下降了6.7%。以上情况表明：北京市2002年房地产宏观经济指标逐渐稳步上升，房地产市场开始步入了快速成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 主要表现在一下几个方面：（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2003至3季度，北京市土地交易价格总水平同比上涨23，其中，居民住宅用地价格同比上涨了21、工业用地价格同比上涨了41、商业旅游娱乐用地价格和其它用地价格同比上涨了21和1。土地价格的上涨带动商品房价格的攀升。1至3季度，北京住宅类商品房销售价格同比上涨35。其中，普通住宅和豪华住宅的销售价格同比分别上涨43和09。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2003北京市房地产开发投资始终保持平稳增长的态势。110月房地产开发投资额稳步增长，至10月全市共完成房地产开发投资840.96亿元，比去年同期增长19.5%，房地产开发投资总量仅次于广东省，居全国第二位。可以看出03年北京地产业处于告诉发展期，运行态势总体良好。受北京08年举办奥运会影响北京市房产依然存在较大升值空间。 2市场特点分析 宏观市场特点：房地产行业的发展有赖于宏观经济的繁荣，03年北京市GDP达到3611.9亿元，比去年增长10.5%，同时，在03年物价指数连续下降较长的情况下，首次出现回升的态势，全年居民消费价格指数为100.2%。2001年北京全市二手房交易量仅5000套，02年达到9000多套，03年上半年虽然有SARS的影响，但已出破一万套。目前，北京地产二级市场的供求比列约为1:15。在经历了03年商品住宅低潮以后，04年以后的商品住宅投资将会有所回升，因为来自以前年份的大幅增长必将得到存分的消化。微观市场特点 2003年CBD内写字楼供应量小，档次偏于中档产品。2003年销售的写字楼项目主要面对的客户属于小客户，自用、投资比例相差无几。 2003年CBD内公寓市场发展平稳，特别是进入下半年后，主要项目销售都出现过阶段性热销。03年区内新项目包括：万达广场、华贸中心、温莎大道、新城国际2期。除去CBD内项目的竞争之外，另一大竞争来源于周边区域，特别是朝阳公园附近的高档公寓项目。2003年市场供应量CBD内销售型写字楼总供应面积约为25万平米，市场均价在15000左右。整体供应量不大，属于区域内的二、三线产品。由于供应量小，销售情况较为理想。2003年CBD写字楼供应量 项目 写字楼总建面 售价（均价） 销售率 蓝堡国际中心 3万平米 14000 50% 尚都国际中心 10万平米 14000 15%六、建外SOHO项目SWOT分析：1、项目优势分析：项目位于建国门外大街，有绝佳的地段优势。CBD与建外还是有所不同的。一是CBD写字楼建设滞后，比如国贸三期、万通中心等许多项目要到2005年甚至以后才能竣工，近期供应量非常有限，而朝外MEN马上就要封顶，周边尚都、昆泰的施工速度也比较快；二是两者的定位略有差别，CBD瞄准的是国际顶尖的大公司，进入门槛较高，而建外临近使馆区，外资公司非常青睐和熟悉这一区域，许多有实力的公司如果感到进驻CBD价格有点昂贵，那么建外会是他们的最佳选择。”CBD向来因其高回报率而成为众多投资者的“香饽饽”，毗邻CBD的朝外商圈并未因此被冷落，所以周边的开发将和CBD商圈相得益彰。2、项目劣势分析：CBD区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加快，市场需求变化周期越来越短。CBD内原有的建筑综合体只有国贸、嘉里和京广，这三个项目多年来的经营取得了良好的经济效益和社会效益，创造了东三环的地段价值。根据CBD现有规划显示，未来将有大小近10家建筑综合体项目将在2008年以前在CBD内建成并投入使用。面对如此多的供应量竞争将在所难免。3、项目机会分析2003年，在经历了央行收紧银根、土地整治风暴的政策洗礼之后，北京楼市依然遍地开花，百万大盘接踵而至，“商铺热”铤而走险，别墅市场红红火火。有业内人士预测，受诸多政策出台和SARS的影响，2003年被“耽搁”的不少房地产项目将在2004年以“超乎想象”的数量与速度入市，包括南城在内的一些新生旺地将逐渐显现。要说北京朝外商圈的异军突起，不得不先提及“24小时CBD”的概念，即CBD不应在人们下班后成为一座“空城”，商务中心区除了要具备商务功能还应有商业、娱乐等功能。正是这个在欧美国家受到推崇的理念却让作为CBD门户的朝外商圈“近水楼台先得月”。 朝外商业街2008年以前的规划是“要把它和CBD连在一起，商业和商务中心双重职能发展”。朝外大街规划面积达百万平方米，其中商务占三分之二，商业占三分之一，商业为商务铺垫，目的是为了将来向CBD平缓过渡。朝外商圈的迅速崛起打破了北京只有CBD、金融街、中关村、燕莎等几个商圈的格局。4、项目威胁分析：泛CBD的产品竞争及价格竞争力 虽然在市政府的规划中，CBD内的住宅比例只有25%，但泛CBD的住宅和商务项目却相当多。泛CBD区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛CBD地区以及政府制定了有利于该地区发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。2003年仅CBD周边开工的项目面积总和就超过300万平方米。房价促使年轻的白领阶层延三环路、四环路和京通快速方向辐射。在CBD近距离地区，竞争最为激烈的当数平米单价在六七千元左右的商品房项目，比如苹果社区、富力城、珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间的通惠河南面，紧邻CBD。七、北京房产市场及泛CBD的市场预期：通对2003年CBD在售的写字楼项目进行调研发现，购买二线品牌产品的主要是私营企业或是投资客户，在自用和投资之间没有明确的划分，很多客户会视未来CBD内写字楼的租金变化决定所购物业的用途。以这两个项目的客户购买面积来看，多数为小面积（150300平米），有部分整层购买客户。由于建外SOHO和蓝堡国际中心的写字楼均属于二线产品，无力带动整个区域内的写字楼市场。 2004年将是写字楼放量增大很快的一年，也是高档产品推出较多的一年。随着CBD建设的逐步完善，将有更多的国内外企业进驻CBD，2004年会形成写字楼成交的一个高峰。2004年的写字楼新项目品质将整体高于2003年的产品。由于2004年CBD内写字楼市场的集中放量，将带热这一地区的办公物业市场。02、03年CBD内写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求。这一需求将在04年得到部分释放。随着CBD发展的进一步成熟，将吸引更多的国内外公司进驻该区域。1、写字楼市场预测分析：写字楼的核心竞争力依旧是位置因素。2003年CBD内推出的三个写字楼项目中，从产品配置上相差无几，但各自的表现却有天壤之别。蓝堡国际中心成绩优良，尚都国际最令人失望。写字楼的客户群，无论是投资还是自用型，都比购买住宅的客户群要冷静的多，更多的关心不动产所产生的回报。CBD区域内最具价值的位置是国贸桥为原点的“金十字”，与这一区域距离决定了项目的价值和市场表现。目前CBD内在建和待建的大中型项目都是建筑综合体，未来区域内的竞争将是这些综合体的竞争，比较的是规划的合理性，而不是单纯的某种产品。如何通过建筑综合体各种物业形态的组合及道路、交通、设备设施等综合因素下，使客户的财富能得到理想的回报将是各项目突破的重点。同时，每个建筑综合体在位置、规划、建筑设计风格等方面都各具特色，突出项目的个性和特性才能取胜。预计2004年CBD区域内新写字楼的市场供应量将明显加大，特别是2004年下半年，将有大量的写字楼项目投入市场。目前估计有如下项目将会在明年进入市场推广：财富中心、世纪财富中心、万通中心、中环广场、CBD国际大厦加上目前在售的蓝堡国际大厦、温特莱中心、尚都国际，总供应量有明显的放大。2、高档公寓市场预测分析：2004年CBD内公寓的需求量将保持基本稳定。首先，与前两年CBD区域公寓集中放量不同，今后两年区域内公寓的供应量将趋于稳定，而随着CBD建设的日趋成熟，将吸引更多和更大范围的客户。其次，2004年将是CBD内公寓项目的成熟期，许多项目将成为现房或准现房。高档公寓的市场规律中越到现房的产品销售情况就越好。预计CBD内公寓项目总体价格将有小幅上升。 CBD高档公寓大多数的购买客户都存在不同程度的投资动机。因此，今后两年区域内的高档公寓出租市场的走势将直接影响客户的购买力。如何通过租物工作，保障客户资金回报，是这些项目应该仔细考虑的问题。CBD内的公寓多为高档产品，产品主要卖点基本上在于户型、装修、配套。目前在售的高档公寓项目的产品差异不大。2004年的公寓不会在产品上有更大的突破，竞争的重点会放在物业管理和配套设施的建设上。2004年CBD内公寓市场将面临更加激烈的竞争，这种竞争一方面来自区内已有项目和新开盘的项目的巨大投放量，另一方面来自周边区域项目的竞争将使部分客户被分流。但公寓的销售情况总体不容乐观。 由于2004年区域内大量的公寓项目工程形象都能够达到封顶，有些甚至是外立面完成，这种阶段正式豪宅项目的收获期，因此预期明年区内公寓项目的总体价格将小幅上扬，销售前景乐观。周边项目将进一步分食CBD客户。这些项目主要集中在朝阳公园附近高档公寓，主要利用良好的环境和已经相对成熟的居住氛围。八、市场需求主体分析：需求预测：2004年中国经济将承接2003年的发展势头，继续保持高增长态势，国民经济有望增长8.5%左右，我国的经济增长周期由复苏阶段向繁荣阶段过渡。而北京的发展前景更被看好，随 着外地进京企业发展的企业不断扩大，对办公物业的需求量不断增加，2004年整个北京写字楼市场前景看好。东直门交通枢纽的修建，为该地区提供了国际化四通八达的交通网络系统，对带动整个区域的繁荣发展起到促进作用，增加该区域的竞争优势。东二环沿线一直以来是国企聚集之处，随着国企改革及其发展需求，必将为写字楼市场带来新的生机。价格变化趋势：03年各项目的开盘均价为15000元/平米，其中主力销售均价为14000元/平米，到03年年底，各项目的平均销售均价上涨为15560元/平米，幅度为3个百分点，预计明年这四个项目将继续上浮3-5个百分点。由于04年新保利、凯恒中心这两个高价位项目（均价为：2万元/平米）投入市场，预计明年各项目的整体销售均价将达到16100元/平米,其中主力销售均价为15000元/平米。客户类型分析：根据该区域各项目现有成交客户来看，目前各项目的主要客户群为周边地区私营企业、外地进京企业、“国”字头、“中”字头企业及其附属部门自用型客户为主，这类企业的需求面积相对较大，主要集中在8002000之间。预计明年潜在客户类型如下： 1、周边地区私营企业：目前该区域入住的写字楼大部分已有10年的历史，其设备与配套已经难以适应现在市场的新要求。但一些客户对当地环境已经认同，不愿搬离太远，所以希望在当地寻找合适的写字楼，以改善公司形象，扩大公司规模，明年这类企业仍将成为该区域的潜在客户。 2、外地进京企业：随着北京近几年发展势头强劲，外地进京的企业越来越多，这类公司一般实力较强，有在北京发展的长远战略性计划，购买写字楼的可能性很大，而东二环沿线办公环境成熟、配套设施齐全，价位适中，必将吸引这类企业的眼球。 3、“国”字头、“中”字头企业及其附属部门：东二环沿线一直以来是国企云集的区域，这类企业一直以来对该区域的办公环境及发展状况较为认同，由于企业的发展和业务的扩张，对办公面积和办公环境及档次方面都有了新的需求，这类企业必将成为该区域明年主要潜在客户之一。 4、文化传媒企业：中央电视台、北京电视台的东迁，必将会吸引上千家文化、艺术类企业迁移东部，而该区域的优势非常明显：1）、价格要低于CBD许多；2）、距离CBD非常近；3）、周边办公气氛平和，办公舒适度较高。 5、写字楼布局：办公空间布局开阔，可分可合，适于进行灵活的空间分割组合，以满足不同公司对于办公环境的个性化需求，为办公格局带来更多的选择。各单元均有独立入口，高达7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墙设计，和白色大理石地面一同构成了宽敞明亮的超大空间。6、交通便利：建外SOHO位于北京CBD核心区，国贸桥金十字的西南角。北临长安街，东临东三环，南临通惠河北路。地铁一号线和十号线的“国贸站”交汇于项目东部，地铁一号线“永安里站”位于项目西部。在CBD的规划中，建外SOHO的周边将聚集更多高档饭店、写字楼和商场。银泰世贸中心、中环广场、中央电视台和北京电视台的建成，将为这里带来更加浓厚的商业气氛和人文环境。随着建外SOHO周边市政配套设施的日渐完善，一张纵横交错的交通网络即将覆盖整个社区，未来人们的出行将更加高效便捷。九、销售策略解决方案：市场变化是永恒的不变，尽管整体方案适应了市场的需求特征。但当市场推广和销售不尽如人意的时候，从风险管理的方法论考虑，预先设定一套完整和可行的包租方案，以保证投资商和最终用户的利益。彰显万达雄大气魄和深切的人文关怀，给投资商和最终用户的利益以最根本和最关键的保证，最终脱颖于CBD众多竞争对手而一枝独秀。CBD市场租赁价格参考：一、总体价格策略2003年北京CBD市场进入全面开发的阶段，市场竞争激烈，区域内各楼盘价格差距较大，如何合理有效的推导制定出本项目的价格是关系本项目开盘成功的关键。 价格确定办法：1、成本法 2、利润法 3、市场比较法本报告仅以市场比较法进行建外SOHO项目的预期价格测算。在区域市场比较，本项目的市场理论价格为11565元/平方米。目前，北京房地产竞争最激烈的当数CBD区域，大的开发商、大规模开发、整体规划等都处于北京房地产的最高标准。从本项目的大型公建配套的市场定位，本项目的商业铺位预计可实现单价在28000元/平方米以上。（1）基本价格策略与普通商品相比，商品房除了具有使用（居住）功能外，还有保值与增值的功能，因此在较长的一段时间内若无特殊情况下，商品房的价格一般具有刚性性质，即只能升不能降（在中国百姓市场意识尚不健全的前提下确实如此）。对某个具体项目来讲，一旦对外公开其售价，那么在销售中就只能上涨不能下调。一旦下调，一方面打击了已购买的客户，该商品房没有起到保值与增值的作用。另一方面减少了顾客即期购买的欲望，都希望等价格更低时购买。因此本项目在销售过程中的基本价格策略为低开高走，适时、稳步、合理的提升价格。根据楼盘形象进度我们将2003年第四季度销售均价定为10200 元/平方米，争取实现销售面积2万平方米。以后视市场销售情况阶段性递增。目前本次报告只就每年预计销售面积及均价做出框架粗算（2003年9月-2006年的开发量系按规划方案估算），如下表：时间建筑形态预计销售面积（万平米）预计均价（元）销售总额（亿元）2003年东区公寓1.991020022004年东区公寓4.66112345.23西区商务楼3.4118004.012商铺1.8280005.042005年东区公寓1.67122162.04西区商务楼3.3125004.1252006年西区商务楼2.0132002.64车位1167个120000元/个0.42总计18.81175025.46整体均价东区公寓8.3110009.13西区商务楼8.71250010.875商铺1.8280005.04车位1167个120000元/个0.42上半年北京累计完成房地产开发投资338.9亿元，增长36.2%，其中住宅投资206.9亿元，增长52%。其中危旧房改造完成投资76.9亿元，占开发投资的22.7%。且上半年房地产市场多个利好消息发布，如公积金降息，自7月1日起减轻购房人税费负担、调低买房契税征收税率，土地挂牌交易公开拍卖等，都使得北京市房地产业继续保持较好的发展势头。 1至6月北京市房地产的开发规模继续扩大。在开发投资的带动下北京市商品房开复工面积达5086.8万平方米，增长36.5%，同比上升4.8个百分点；新开1106.2万平方米，增长15.1%，同比上升10.9个百分点；竣工279.2万平方米，增长21.8%，同比上升2.5个百分点。销售面积仍呈两位数增长，但增幅有所下降。上半年北京市商品现房销售面积仍高于同期竣工面积，保持两位数增长，但增幅比上月下降5.7个百分点。截至6月底，北京市累计销售各类商品房283.4万平方米，增长13.6%，实现销售额135.8亿元，增长8.5%；销售商品住宅271.5万平方米，增长15%，实现销售额125.6亿元，增长11.5%。1、市场供应 A、土地供应 2001年，本市土地供应大幅度增长且速度很快，全市房地产开发完成开发土地面积657.6万平方米，同比增长2倍。2001年购置土地面积532.9万平方米，增长2.3倍。二者同步大幅增长，预示着今后一段时间商品房新开工规模将可能继续扩大。 B、投资情况 2001年本市房地产开发投资呈现快速发展的态势，主要表现为四个高速增长，即投资规模、开复工面积、竣工面积和销售面积增长；两个基本稳定，即销售价格、空置率基本稳定。2001年本市完成房地产开发投资783.8亿元，比上年增长50.1%，占全市全社会投资