2009年7月无锡房地产市场研究报告.doc

无锡房地产市场7月份报告- 21 -目 录一、无锡市房地产市场整体情况1、无锡二级市场动态1-1、无锡市区商品房销售统计（整体） .1-2、无锡别墅市场量价走势分析. 1-3、热销楼盘统计.二、无锡各行政区市场走势分析17经过了5月6月，无锡房地产市场一路顺风顺水，房地产市场热度一直延续至7月。7月是传统房地产淡季，但购房热潮却并没有如期褪去，反而保持了旺销势态。我们看到，国家宏观已经意识到通货情况，并且开始有所措施，但反映至成交量还需要一段时间显现。而房地产市场的一片大好，背后很大一部分也是国有大企业的强力资金入市。每月的上半月的确会有一定的下跌情况出现，本月也不例外。本月的前两周，成交平淡，相对六月成交有所下跌。而七月的下半月，成交一路攀升，随着市场新推楼盘的增多，成交量也恢复到了200套/天的水准。5，6月的成交刚性需求起到最大的作用，持续到7月的使得整个市场信心的强力提升。天公作美，七月的天气依旧凉爽，而成交量平均保持在180-200左右。这几乎可以让我们看到09年下半年，还将保持在一个平衡的成交水平。从楼盘来看，金岸世家、晴山蓝城、万达广场等楼盘的新房源入市，使得整体成交量与供应量都有所提升，新晋房源成为本月的成交主力。而从成交区域来看，滨湖区依旧保持龙头之态，并且长期占据着成交榜首。而惠山区本月表现也比较突出，成为后期成交黑马。无锡市房地产市场月走势（整体）1、无锡二级市场动态分析1-1.商品房整体销售统计表格：（包括经济适用房）日期(7月1日31日)销售套数销售面积（平米）成交总价（万元）1日16519251.1913051.022日18719585.6311944.133日19419572.9312918.434日15014512.549630.05日15314047.058457.676日16018514.4112412.287日15515453.7210807.78日25027032.5619332.389日11113023.7910040.5210日17319059.313232.8311日18119826.6513446.3812日16116845.1310655.4713日19621704.7615289.1414日19722421.4614854.8815日16518876.6612703.7716日20619951.9312732.2317日25126253.1217356.6218日27430979.7819821.3319日14115460.289512.4420日23527045.8818638.7521日21626319.118802.4322日20224581.4817926.2123日23928274.0522064.5724日24124545.6216756.0125日37637479.222590.3826日17117590.1411609.8927日17920248.5612857.5428日18119878.0615282.1729日22823702.5915144.430日19118982.4113374.8531日20621600.4115081.7209年7月总量合计6135662620.4448328.109年6月总量合计5755621526.7412447.209年7月日平均值19821374.8514462.209年6月日平均值19220717.5613748.24图示日成交量价走势：图表月成交量价走势：现象：市场持续热销，成交继续保持，价格涨幅明显本月住宅商品房新增供应量30.5万平方米，环比减少2.1万平方米，降幅6.4%；与去年同期相比供应量减少9.4万平方米，降幅23.6%。成交量62.3万平方米，环比增加0.1万平方米，涨幅0.2%；同比增加28.4万平方米，涨幅83.8%。成交价格环比上涨541元/，涨幅9.64%；同比上涨486元/，涨幅8.5%。行政区住宅成交分析l 本月市场成交热点板块：滨湖区、惠山区板块，共成交面积约30万平方米；l 本月市场高端成交板块：南长区成交均价8792元/平方米。1-2.别墅市场量价走势分析市场特征：成交量发大明显.高端市场持续走热本月别墅楼盘成交面积46084平方米，环比增加7116平方米，增幅18.26%；成交面积与去年同期相比增加39320平方米，增幅581%。成交均价11363元/,环比增加603元/，增幅5.6%；同比增加176元/，降幅1.6%。本月别墅成交价格较上月增幅明显主要是因为蠡湖公馆、蠡湖尚郡成交量大，从而带动了整体价格的上扬。 月别墅市场行政区成交明细新区成交1套（吉祥国际花园1套）；滨湖区132套（蠡湖公馆54套、阿维侬小镇18套、蠡湖尚郡22套、湖畔花园7套、太湖国际社区5套、燕尾山庄5套、江南景园6套、宝界山庄4套、檀溪湾3套、蠡湖一号4套、金色水岸1套、山水湖滨1套、五里湖花园1套、水清木华苑1套）；惠山区26套 （华府庄园12套、天一城5套、美林湖花园3套、名园1套、长安吉星家园1套、天河嘉寓2套、高山御花园1套、金都花园1套）锡山区14套（中堂4套、芙蓉山庄5套、江南坊3套、东南坊2套）南长区6套（古韵坊6套）北塘区1套（嘉德花园1套）l 热点板块：滨湖区五里湖、马山板块；l 郊区板块：惠山区惠山新城板块；l 类别墅板块：锡山、南长板块1-3.本月热销楼盘盘点 月销售前10名楼盘（按面积）：序号楼盘名称区域销售套数销售面积销售金额平均面积（）平均价格(套)(平方米)(万元)（元/）1万达广场滨湖区25630108.0121473117.671322太湖国际社区滨湖区16922021.5314314130.365003山语银城滨湖区12817425.612345.5136.170914阳光100惠山区15316507.218715.8107.8952805西城纪北塘区14316382.218674.38114.5652956爱家金河湾崇安区13715547.18109934.1113.4870717万科魅力之城滨湖区14014520.339807103.7267548尚锦城滨湖区11513948.167784.47121.2855819水岸花城惠山区10813375.625187.06123.85387810融创天鹅湖滨湖区11912682.876493.63106.585120市场特征：l 高端住宅：滨湖区（万达广场、太湖国际社区、山语银城等）l 热点板块：滨湖区依旧为全市成交主要区域；l 商业热点板块：新区（五洲国际工业博览城）、崇安区（逸居生活广场）以及锡山区（无锡东方国际皮革城）在本月继续热销，但因住宅表现过于抢眼，所以未能上榜。无锡行政区市场月走势分析l 区域成交面积与均价示意图1、崇安区数据分析崇安区简介：崇安区地处无锡市区中部中心商务区，是无锡的政治、经济、文化中心，也是锡城最繁华的地段。本区楼盘主要为商业用房，住宅较少。总结：成交量有所增加，价格走势较平稳本月崇安区无新增供应量。本月成交面积4.8万平方米，环比减少0.1万平方米，增幅 2%；成交均价6808.25元/，环比上涨472.25元/，涨幅7.5%。2、南长区数据分析南长区：本区位于无锡中心商务区东南角，区内太湖广场为无锡最大的广场，人民大会堂、新建市委市政府、政协等机关单位都坐落在区内。该区为无锡市传统的居住区，区内居民小区众多，商业、生活配套完备，但人口密度偏大。总 结：量价齐跌本月南长区住宅无新增供应。本月成交面积3.46万平方米，环比增加1.1万平方米，降幅46.61%。成交价格8771元/，环比增加277元/，增幅3.3%。3、北塘区数据分析北塘区简介：北塘区位于无锡市区西北部，人口约35万，是无锡传统的中心城区之一。境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜等高速公路直接相接，是出入无锡的交通枢纽。天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹均在其境内。总结：量价齐跌 本月北塘区住宅无新增供应量。本月成交面积5.32万平方米，环比减少1600平方米，降幅2.92%。成交价格5966.6元/，环比增加431.6元/，涨幅7.8%。4、新区数据分析新区：无锡新区是无锡市最重要的经济增长极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高地。1995年在无锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区，现已成为无锡迅速崛起的国际制造业基地。该区居民大部分为白领、外企职员及外来人员等购买力较高的群体。总结：量价齐跌 本月新区商品房住宅无新增供应。本月成交面积9.94万平方米，环比增加0.58万平方米，涨幅6.2%。成交均价每平米5457.8元，环比上涨407.8元/，涨幅8%。5、滨湖区数据分析滨湖区简介：滨湖区是无锡建设湖滨新城的重要区域和建设山水城、生态城的标志性板块，无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区。本区位于太湖之滨，自然环境优越，经国家测定为一类空气，二类水质，非常适合居住。加上紧邻新建的大学城，人文环境较好，滨湖区已经成为无锡市一部分居民首选的居住区域。总结：大幅放量，成交量回暖本月新增供应量13.22万平方米。本月成交面积18.8万平方米，环比减少1.5万平方米，跌幅7.4%。成交均价8383元/，环比上涨614元/，涨幅7.9%。6、锡山区数据分析锡山区简介: 本区位于长江三角洲腹地，江苏省南部，无锡市东部。南临太湖，北通长江，东邻苏州、常熟。东至上海128公里，西至南京177公里,是联结上海和无锡市区的重要门户。本总面积396平方公里，下辖7个镇。全区共有104个行政村和30个社区居委会，区内有总人口38万，暂住人口20万。总结：量扬价跌，供应量大幅增加 本月成交面积6.2万平方米，环比增加0.59万平方米，涨幅10.5%。成交价格5055元/，环比上涨16元/，同上月基本持平。 7、惠山区数据分析惠山区简介：本区是2000年12月新成立的新区，原为锡山市，生活、商业配套齐全，人文底蕴深厚，自然环境好，非常