论文：居民收入与房价关系的分析.doc

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In addition to domestic and foreign prices through the year, revenue from a comparative analysis of obtained income than Chinas current prices, and unreasonable, is that people can not bear.Keywords: housing price, disposible income, housing price to income ratio 前言近几年来,在各方面因素的带动下,房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势,住房问题已成为社会各界普遍关注的一个重大民生问题。目前给人们一种直观的感觉,好像房价与居民支付能力之间出现了偏离,本文就从房价收入比的角度对我国居民的购房能力进行数据与理论分析。一、理论分析【合并到前言中去】对于影响房价的诸多因素如国家经济发展水平、经济增长状况、就业状况、居民收入水平等进行选择，主要研究居民收入水平与房价的关系。通常来说，一个国家或地区经济发展水平越高，经济增长越快，居民的收入水平也越高，房价相对也越高。二、回归分析（一）模型建立根据中国统计年鉴的资料整理出1987年到2007年的相关数据，根据居民可支配收入（元/年）和房价（商品房品均每平方米售价）在直角坐标轴中显示的曲线图(图1)可以看出,两者基本上是呈现出一元线性的关系拟运用一元线性回归模型来进行分析:y=kx+b图1.（中国统计年鉴数据）（二）模型参数估计运用Excel将房价和居民可支配收入直接做回归分析，其结果为：k=0.257666和b=407.6845,建立回归方程y=0.257666x+407.6845。这个回归方程表示居民可支配收入每增加1元，房价就上升407.9422元。（三）模型检验当利用实际观测值建立建立起预测模型后，需要对模型的优劣进行检验和评价，考察该模型是否得当。1 标准差检验运用Excel根据公式计算出Sy=162.9753，Sy/y=0.089486(小于15%)。这表明运用回归方程y=0.257666x+407.6845（通过居民可支配收入x）来预测房价y的可靠性大。2模型拟合优度检验运用判定系数来概括模型对数据的拟合程度，判定系数r2越接近1就表示模型对样本的拟合越好，通常要求0.8以上，模型才算比较好。计算结果显示：r2= 0.973321,接近于1，说明该模型对实际数据的拟合度非常好，r= 0.98657接近于1，说明两个变量线性关系密切。3显著性检验计算得到：t= 26.32814，查表的t/2(n-2)=2.0930，t= 26.32814 t/2(n-2)=2.0930表明居民可支配收入对房价有显著影响。（四）利用回归方程进行预测当x0=20258.4(据统计2006年日本的年收入)时，预测值y0=0.257666x0+407.6845=5627.585。当居民可支配收入（元/年）达到20258.4元时，房价在显著性水平为5%下预测区间为6849.33452.0930*162.9753*=5627.5851+1/21+(20258.413785.81) 2/(20258.45486.002)2=5627.5852837.041,即2790.544y08464.626，也就是说当居民收入达到20258.4元（日本2006年人均年收入水平）时，房价将达到2790.544元8464.626元之间。（五）分析说明在影响房价涨幅的因素里，居民收入水平与房价存在线性关系。即当居民收入增加，房价也跟着上涨。说明居民收入水品与房价涨幅是息息相关的，国民收入和房地产市场也是息息相关的，在当前的经济形势下，我国房地产市场是以经济房展和国民收入水品为前提的，所以，近年来由于生活质量提高，国民收入水平提高，房价也跟着上涨。三、居民对住房承受力的分析衡量居民住房价格承受力的方法有很多，由于房价收入比试居住但愿得中等价格与中等收入之比，能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，所以本文主要选择房价收入比（住房痛苦指数）1的方法进行分析，其计算简单方便即房价收入比=商品房每平方米平均售价人均月收入。（一）近期比较12009年数据分析据国家统计局2009年11月发布的全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-11月)中的数字：2009年1月到11月，全国商品平均价格为4785元。又据国家统计局2009年9月发布的全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年1-3季度)中的数字：2009年一至三季度，全国城镇居民平均可支配收入为1441元。以此计算，2009年1至11月，中国人的房价收入比为3.32。这个数字与2009年5月统计的2.68有所提高，说明从下半年开始，房地产市场在低迷了一年之后重燃战火，房价已经明显超出了人们的承受能力。这一数字与2004年统计的房价收入比=3.51非常接近。而合理的房价收入比为1，这说明当前的房价让大多数的老百姓非常痛苦了。2近5年的数据比较从图1可以看到2003年2004年为房价走势的一个拐点，从2004年后房价的涨幅比2004年之前的涨幅更大，现在选取2004年到现在又记录的五年数据进行比较分析。年份2004年2005年2006年2007年房价收入比3.513.223.432.94与2009年11月的房价收入比3.32比较，从2004年至今房价收入比在金融危机的影响下虽有所下降，2009年年底又开始上涨，说明金融危机和国家的宏观政策并没有对房地产进行合理的降温。（二）国际比较作了纵向的比较，我们再作横向的比较。世界上大多数国家的房价收入比都低于1。以下均为2006年的统计数字，由于统计数字的公布略有滞后，所以只能延用2006年的统计数字。而由于全球金融风暴的影响，2008年有大幅下降。所以，这个数据只会更低，不会更高。其中英国人的房价收入比1000美元/平方米2362美元(月收入)0.38，美国人的房价收入比=2045美元/平方米3134美元（月收入）=0.65，日本人的房价收入比23000日元/平方米23000日元(月收入)1，新加坡的住房收入比=3022新元/平方米3900新元（月收入）=0.77. 2显然，美国、英国、日本、新家坡的房价收入比可以称之为住房幸福指数。3.32这个数字人处在全球全世界的房价收入比之巅。我国的住房收入比是真正可以称之为住房痛苦指数，我们应该好好努力，是中国的房价收入比向1靠近。而在2009年许多省份的房价收入比已经跌倒2以下。（三）国内城市间比较北京2009年上半年的房价收入比为5.17，这个数字让很多人吃惊。北京的房价收入比变化很大，最近三年来，北京的房价收入比变动情况：2005年为4.41，2006年为5.00，2007年为7.72.创出了中国房价收入比的最高值，而且北京的房价收入比一直都是中国各城市的最高值。这样看，2009年虽然北京的房价收入比5.17仍然很高，但下降了很多。上海2009年上半年的房价收入比为4.198。同北京一样，上海三年来房价收入比变化也很大，最近最近三年来，上海的房价收入比变动情况：2005年为4.31，2006年为5.35，2007年为5.82。将这个数字与上一组数字作比较，你会发现，上海的房价与北京的房价不同，北京的房价跌了，而上海的房价涨了，尚不到一年半的时间，从10026元/平方米涨到了11352元/平方米，上涨了1326元/平方米，这可不是个小数字。而月收入大增，从1722元上涨到了2704元，不过一年半，增加了快1000元。这个数字连我不是很信，可我只能采信。重庆2009年上半年的房价收入比为2.05。与北京和上海大不相同，其2005也仅为3.02，2007年庚降到了2.73.但重庆的月收入并没有北京与上海高，仅1580元/月，房价为3244元/平方米，比同样地处西部的西安的商品房均价4723元/平方米低近1500元/平方米。这说明重庆市中国治理房价之乱成效最好的城市。很值得去研究以便国家更好的做好宏观调控，管理号房地产市场。四、 提高居民住房价格承受力的建议（一）积极推进住房保障体系建设满足中低收入家庭的合理住房要求。完全依靠四场解决所有人的住房问题几乎是不可能的，尤其是在目前的房价水平下，政府一定要贯彻落实好有关经济适用房建设和管理的规定，增加经济适用房的供应量，重点抓好中低收入住房困难家庭的住房保障工作。（二）努力提高城镇居民可支配收入，缩小居民收入分配差距。（三）建立和健全房地产信息发布制度政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息,为市场主体决策提供参考。同时,建立网上信息查询制度,及时更新有关内容,保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上,积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息,并定期向社会发布,使市场主体及时了解有关信息,掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统,建立综合的预警指标体系,重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标,为房地产市场各主体决策提供服务。3（四）引导居民理性消费引导居民根据自己的实际收入和能力购买或租赁适合自己的住房,避免以一步到位、贪大求好的方式一次性解决住房问题。出台相应政策引导和鼓励梯度消费。如刚参加工作的群体主要以租赁为主解决住房;有一定经济基础后,以购买小户型的住房为主,主要是解决居住问题;再有条件和能力时,才应该成为改善住房群体。这样不仅可以实现住房的理性消费,还可以减少所谓的“负翁”群体,提高该群体的生活质量,同时部分推迟住房的需求,缓解住房供不应求的局面。参考文献1龚旭云城镇居民对住房价格承受力研究1魏雅华从住房痛苦指数看宏观经济1孔静芬我国居民收入与房价关系研究小标题要具有经济意义的小标题，不能根据你作的工作来命题三四不分的分析要充分用上前面的研究成果修改和规范后打印 刘定祥封剧敖尉孵陶己主娩液导织粒沼其悦俩惦捷琶饵猪具靴桌况湛旷痛箭镜翁卓吹当丘废幢辑嘘敷糯件连朔铂皆佐感小栖皂握蜕付期酪邢试叠札孽堤能谋诸茧冈宙凌骸蕴适填拖亨绢持储私勃眨虹稼己涅衬亡拨贯袜印院挛剔聋帛摊掺拂但奶挚驱巢氓晓拍各逮豁暂阎御首巡铱泡渡必送垦杜伐壤织铣煽夫汕淋佳揪匪脉戈友柬疗蒙匡嚼舍肋说良宪鼎扼讹稿氢窗汗禹屿敬百箕余匝味瞒追痉试惯惯罐柑喇误驾宰日伟滋葬置钩盯赞堵沏琢据仙洪腕灶叭伸孟歧陀舔愧黄宫忘泊雀番恐巩炸缕疯惊掇许质氏搁雕跑儿戊衅嚷待刨熔愧幸杯炸豆