2013年房地产金融期末考试复习资料.doc

驾一叶自信的扁舟，驶向人生理想的彼岸。学生：李加兵 学号：12012000631 学院：云南大学工商管理学院2013年房地产金融课程期末考试复习资料第一章房地产：建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及衍生的权利。房地产金融：银行或非银行金融机构以房地产为特定的对象，在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金融通资金、风险保险及相关金融服务活动的总称。房地产金融机构：经营房地产金融业务的各种金融中介企业和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。房产金融：指房屋或建筑物在生产、流通和消费过程中进行的各种资金融通活动。第二章房地产信用：指房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行为以及责任。房地产贷款：指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及的各种贷款。房地产贷款保险：是指通过借款人的人身保险、抵押房地产的财产损失保险、借款人购买保证保险、贷款人购买信用保险等方式，来分散房地产贷款的有关风险的一种经济制度。房地产税：一切与房地产经营过程有直接关系的税收。第三章房地产信贷：是银行或房地产信用机构利用各种信用手段，把动员筹集的起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产开发经营企业或消费者使用的一种借贷行为。房地产信贷资金：是指专门用于房地产开发、经营和消费的资金，是运用金融手段筹集到的。建立在信用基础上，以偿还为条件的借贷资金。政策性银行：是国有银行的一部分，是以国家政策为指导，已计划管理为手段，服从与政府宏观经济调控，在特定领域开展金融活动银行。房地产债券：是房地产金融机构未解决房地产信贷资金，而向投资者开具的具有借款证书性质的有价证券。第四章1）房地产抵押贷款的基本特征和主要作用有哪些？答：特点：1、以抵押为前提建立的信贷关系；2、以房地产抵押为条件的贷款；3、房地产抵押的现实性。作用：1、增强房地产开发商的经济实力；2、推动我房地产市场发展，增强居民的购房能力；3、发挥储蓄功能，调节居民的消费行为；4、调节金融机构资产结构，促进房地产金融的发展；有利于调控宏观经济，促进经济增长方式的转变。2）简述固定利率抵押贷款的付款机制。答：预先确定好利率和分期付款方式，在确定的期限内保持利率不随物价或其他因素的变化而调整。3）固定贷款有哪些付款方式？它们各自的特点是什么？答：等额本息还款（利率固定不变、每月付款额恒定每月偿还利息多、本金减少少）、等额本金还款（本金每月等额减少、每月利息逐月降低）、分级付款、漂浮式还款、逆向年金抵押贷款、双周还款。4）根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点是什么？答: 优点：向借款人转移了部分利率风险、降低了借款人的借款难度。缺点：消费者物价指数问题、借款人每月付款额和收入不能匹配问题、时间滞后问题、贷款的利差收益问题。第五章1）房地产开发贷款的种类和特点有哪些？种类：答：按保证方式划分：信用贷款和担保贷款；按利率是否变动划分：固定利率贷款和浮动利率贷款；按期限长短划分：短期贷款、中期贷款和长期贷款；按风险承受对象划分：自营性贷款和委托性贷款；按不同阶段划分：土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款；按开发后的用途划分：住宅开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款、大学生公寓贷款和其他贷款。特点：1、以项目为贷款对象；2、贷款金额较大；3、贷款周期长；4、贷款风险大。2）房地产开发贷款审查的主要内容是什么？答：3）简述房地产开发贷款申请的条件？答：1、借款人资质；2、借款人信质；开发项目应具备的条件；4、借款人开发项目资本金比例等应具备的条件；5、贷款人规定的其他条件。4）简述房地产开发贷款的程序？答：1、房地产开发贷款的受理；2、房地产开发贷款调查；3、房地产开发贷款的审查与审批；4、房地产开发贷款的发放；5、房地产开发贷款的贷后管理。5）房地产开发企业贷款需要提供哪些资料？答：单位资料、项目相关资料、担保企业基本资料、抵押贷款资料。6）金融机构对项目评估的目的是什么？答：1、提高银行投资效益，保证信贷资金良性循环；2、为投资决策提供依据；3、调节和优化投资结构，使信贷资金的分配趋于合理化；4、更好的对贷款项目进行管理的和监督。第六章住房公积金；指的是国家机关、国有企业、城镇集体企业外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工按照规定缴存的具有保障性和互助性的一种长期住房储金。住房公积金制度：国务院对住房公积金的缴存、提取、使用和监督形成的制度的总称。住房公积金归集：住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机构，依照住房公积金管理条例和政府授权，将职工个人按照比例缴存的及其所在单位按照比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金专户内，存入职工个人账户，并集中管理运作的行为。住房公积金登记：是单位和职工个人对住房公积金事项进行有效记载的行为。住房公积金注销登记：1） 个人住房公积金贷款的条件有哪些？答：2） 个人住房公积金贷款的程序有哪些？答：1、借款申请；2、贷款初审；3、贷款担保；4、办理抵押登记；5、办理保险手续；6、贷款资金的请领和划拨；7、贷款使用。3） 哪些情况下可以提取住房公积金？答：住房消费提取有：1、购买商品房、限价商品房、私产住房、公有现住房、定向销售经济适用房和其他自有自住房；2、在农村土地上建造、翻建、大修自有住房；3、偿还住房贷款本息；4、支付配租或政府招租补贴的经济租赁房房租。4） 住房公积金缴存基数、比例及缴存额应该如何确定？答：缴存基数是职工个人上一年度月平均工资，新参加工作职工从参加工作第二个月开始缴存，基数是当月工资新调入职工为职工当月工资；缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟定，一般在5%12%；缴存额为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和。5） 比较分析个人住房贷款的两种还款方式？6） 住房公积金制度存在的问题？应该如何完善？问题：1、住房公积金覆盖率低，融资渠道狭窄（90%、50%）； 2、住房公积金缴存率偏低且缴存率单一（有的不足5%）3、住房公积金制度发展不平衡；4、住房公积金个贷使用率偏低（2009年沉淀2000亿元）；5、住房公积金管理不到位；6、住房公积金监管力量薄弱，监管力度不够。设想：发挥公积金增量杠杆作用，盘活沉淀资金；适时修改法规、政策和制度；完善住房公积金管理监督体系；强化服务，增强贷款操作的灵活性，提高资金运用率；完善制度建设，提高管理人员的素质和管理中心的运行水平；加强住房公积金的理论研究。第七章房地产信托：是金融创新的产物，它以信任为前提，已委托为基础，办理房地产信托业务。一般信托贷款：是指信托投资公司运用自有资金和吸收的信托存款，自主选择开发商、自主发放的房地产信托贷款。特约信托贷款：是指委托单位将贷款资金预先缴存信托投资公司，并委托信托投资公司按其指定的对象和用途发放的贷款。房产抵押贷款：是指信托投资公司要求借款人以房产作为抵押物而发放的贷款。信托投资：是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，有信托投资公司按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益投资于房地产开发和经营等行为。1） 信托机构办理房地产信托业务，其资金来源有哪些？答：其资金来源主要有：吸收信托存款、信托投资公司的实收资本、同行拆借、发行股票或债券。2） 简述信托存款业务的处理流程？答：1、存款人提出申请；2、信托投资公司审查；3、开立账户；4、提供资金，交付信托收益；5、退还信托存款。3） 一般房地产信托贷款业务的种类有哪些？如何办理？答：种类有：联谊投资信托贷款、房产抵押贷款。办理程序有：1、备选立项；2、调查评估；3、签约放贷；4、管理追踪。4） 特约房地产信托贷款业务的种类有哪些？如何办理？答：甲种特约信托贷款、乙种特约信托贷款、专项特约信托贷款。处理方式：一种是由委托方、受托方和借款单位共同签订一个三方合同，各自的权利和义务关系在一个合同中加以明确，然后由受托方按照合同规定的用款计划发放贷款并实施管理，适合于一次性委托业务；另一种是由委托单位事先与受托单位签订合同，根据要求进行贷款5） 房地产信托投资的基本原则是什么？答：1、符合国家政策的要求；2、投资项目切实可行；3、合理分享利润；4、投资额度控制（投资不超过自有资产的80%）。6） 简述房地产信托投资的一般运作流程？答：1、信托投资公司面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者与信托公司签订信托合同并交付投资资金；2、信托投资公司按照信托文件要求购买或参与开发商地产项目；3、信托公司按照信托文件要求，把房地产出租给承租人，并签订租赁合同或出售房屋，并签订销售合同；4、承租人交付租金，购房人支付购买金；5、信托投资公司按要求向投资者支付本金和投资收益。第八章1）什么是房地产保险？答：是以房屋及其相关利益和责任为保险标的的保险。（房产保险）2）房地产保险合同的构成要素有哪些？答：构成要素有：合同的主体（当事人、关系人、辅助人）；合同客体；合同内容。3）房地产保险合同订立的原则是什么？答：1、最大诚信原则；2、可保利益原则；3、近因原则；4、损失补偿原则；5、代位追偿原则；6、重复保险分摊原则。4）房地产行业涉及的保险类型有哪些？具体包括哪些险种？答：主要的类型有：1、房地产财产保险（企业财产保险、家庭房屋保险、个人贷款抵押房屋保险、房屋建筑工程保险）；2、房地产责任保险（房地产公众责任保险、房地产产品责任保险、房地产职业责任保险、房地产雇主责任保险）；3、房地产人身保险（建筑工程团体人身意外伤害保险、借款人人身意外伤害保险）；4、房地产信用和保证保险（个人住房贷款信用保险、个人按揭贷款还款保证保险）5）什么是个人贷款抵押房屋保险？其主要内容有哪些？答：是指为了满足银行有效控制贷款风险和保障借款人利益的双重需求而设计的保险。主要内容有：保险对象、保险范围、保险责任、责任免除、保险期限、保险金额与保险费。6）简述房地产保险的运作程序？答：1、房地产保险的投保和承保（填写投保单、审核投保材料、缴纳保险费、缮制保险合同、签收保险合同）；2、房地产保险的防灾和防损；3、房地产保险的索赔和理赔。第九章典当：当户将其动产 、财产权利作为当物质押，或将其房地产作为当物抵押给当行，支付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。出典人：是指将一定物品交织当铺作为抵押而换取相应贷款的人。典期：典权合同约定的典权存续的有效时间。典当风险：典权人：指接受一定的物品，并对物品进行评估后放款的人，其对物品享有使用权和收益权。买留权：是指在典期内，如出典人要卖出典物，典权人在同等条件下享有优先购买权。找赎：1） 简述我国的典当业发展历程？答：1、我国的房地产典当行起源于周代，是伴随典当行业发展而产生；2、自南北朝产生后曾一度局限于寺院经济；3、唐朝开始，按照当主身份地位和资金来源划分，出现多种类型，除了僧办还有民办和官办典当行；4、宋代，对当物对象有具体规定，出台了典当法规；5、明清时期正是将典当制度规定于法律，典当制度正是确立；6、新中国成立初期，房地产典当被取缔；7、改革开放后，房地产典当复出开始发展起来，2008年颁布了典当行管理办法，首次将房地产抵押典当业务列入典当行的经营范围后，许多典当行开始将当地产典当作为主要的业务品种。2） 试述发展典当业的意义？答：1、有利于拓宽房地产融资渠道；2、有利于提高房地产业的市场化水平；3、有利于降低典当行业的风险。3） 如何办理典当？应该注意哪些问题？办理流程：答：1、查验房地产产权证；2、实地勘察；3、估价；4、确定当金及综合费率；5、签订房地产典当合同；6、办理登记；7、收存证件，发放当金；8、还款注销登记。第十章次贷危机：也称次级债危机，就是源于美国次级抵押贷款市场的信贷危机，是一场社会性的信用危机。抵押贷款：借款者以一定的抵押物品作为保证向银行取得的贷款。质押贷款：贷款人按担保法规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质押物发放的贷款。双缺口模型：双缺口是指储蓄缺口和外汇缺口，双缺口模型认为一国可以在不增加国内储蓄的同时，借助于国外储蓄的流入来增加投资，借以摆脱投资水平受制于较低的国内储蓄的被动局面。金融创新：泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、融资方式、金融市场、支付清算手段。以及新的金融组织形式和管理办法等内容。1） 美国次贷危机爆发的根本原因是什么？答：市场环境过热是次贷危机的内因和根本原因，主要体现在以下几个方面：1、住房抵押贷款市场非理性繁荣；2、市场过热使投资银行改变证券化流程；3、机构投资者低估了次贷风险投资；4、住房抵押贷款公司限制过于宽松；5、信息不对称与信用评级机构失职。2） 美国次贷危机对经济的影响表现在那几个方面？答：首先表现在对金融及资本市场的影响，大量银行和金融机构倒闭，股市大跌等。其次是对实体经济的影响，如住房市场降温、房屋价格下降、信贷紧缩，汽车行业受到创伤，大量中小企业倒闭，消费需求锐减，失业人数大增等。3） 次级抵押贷款证券面临哪几种主要风险？答：信用风险；流动性风险；利率风险；提前偿付风险。4） 次贷危机对我国房屋抵押贷款发展的启示有哪些？答：1、住房抵押贷款一种风险资产；2、完善个人信用评估体系，严格贷前审查；3、内部控制和外部监管并重；4、发展和完善资产证券化市场，分散银行风险；5、规范资本市场运作，防范中介机构道德风险。5） 如何理解金融创新的“双刃剑”作用？答：一方面，推动金融机构业务模式发生根本性变化，为金融机构创造流动性和商业机会；另一方面，也将资产的风险传递给更多的投资者，加大了金融体系的不确定性。所以，要充分认识金融创新的利与弊；正确运用金融产品创新；当心金融创新过度带来的风险。6） 如何构建我国金融市场的防火墙？答：1、尽快建立跨市场综合监管体系；2、商业银行应加强金融衍生风险管理；3、央行货币政策制定需要考虑多个方面的影响；4、加强信用评估，完善信用评估体系。下面是赠送的保安部制度范本，不需要的可以编辑删除!谢谢！保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法规，按照#年度目标的要求，做好#的安全保卫工作，保护全体人员和公私财物的安全，保持#正常的经营秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，认真贯彻“预防为主”的方针，教育提高全体人员的消防意识和防火知识，配备、配齐#各个楼层的消防器材，管好用好各种电器设备，确保#各通道畅 通，严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度，按时上岗、到岗，加经对重要设备和重点部位的管理，防止和打击盗窃等各种犯罪活动，确保#内外安全。四、加强保安队部建设，努力学习业务知识，认真贯彻法律法规，不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平，勤奋工作，秉公执法，建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。11、保持监控室和值班室的清洁干净，天天打扫，窗明地净。12、服从领导安排，完成领导交办任务。5、积极扑救。火警初起阶段，要全力自救。防止蔓延，尽快扑灭，要正确使用灭火器，电器，应先切断电源。6、一旦发生火灾，应积极维护火场秩序，保证进出道路畅通。看管抢救重要物资，疏散危险区域人员。九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。保安员