海联大厦建设可行性研究报告.doc

“海联大厦”项目可行性报告 广东海联大厦有限公司2007年2月24目录第1部分项目概况31.1项目名称31.2项目建设标的及功能31.3项目定位31.4项目经济技术指标4第2部分市场调查及分析52.1广州市经济发展分析52.2广州写字楼市场分析6第3部分项目定位及规划建议113.1项目定位优势113.2项目定位及规划建议12第4部分项目销售收入预测144.1售楼收入估算144.2酒店经营收入估算154.3酒店转让收入估算15第5部分项目投资估算及经济分析165.1项目投资估算165.2项目财务估算165.3项目投资经济分析20第6部分总结论24第1部分 项目概况本项目位于广州大道东侧的珠江新城A21地块，规划功能为写字楼、酒店，占地面积10448.71m2，容积率10%，规划总建筑面积128980m2，其中地上104880m2，地下24500m2。根据规划，工程由3层地下室、6层商业裙楼和两幢各34层的写字楼及酒店组成。本项目于1995年11月开始土建施工，至今已完成地下连续墙、桩基础及3层地下室等结构工程，建至0.00。本项目地处城市核心地带，周边金融机构林立，配套成熟，总体来看，具备开发商业和写字楼的良好条件。1.1 项目名称根据广东省委统战部的意见，该项目命名为“海外联谊大厦”，原国家政协副主席叶选平亲自书写了大厦名称。1.2 项目建设标的及功能“海外联谊大厦”是经广东省、广州市政府及省委统战部批准的一栋标志性建筑物，一座集酒店、大型商业广场、高级国际性会所、高级商务公寓与一体的多功能智能大厦。大厦建成后，将是海内外华人华侨经济活动、文化艺术交流和商务往来的活动枢纽中心。1.3 项目定位根据广州市城市的总体规划和市场分析，选在广州大道东侧的珠江新城A21地块建设高层的高级综合大厦。该项目地理位置优越，处于广州中央商务区（CBD）珠江新城内广州大道与黄埔大道的交接口，是珠江新城的龙头地带（A-2-1区）。大厦地上裙楼16层为商业广场、会展中心、酒楼、会所、酒店公寓的配套场所；734层分别为A、B姐妹塔楼，其中A座塔楼为高级酒店式公寓，B座塔楼为甲级写字楼。1.4 项目经济技术指标u 大厦占地面积：10448.71平方米u 大厦总建筑面积：128980平方米u 其中：裙楼16层：24880平方米u 塔楼734层：两座塔楼共80000平方米u 地下室：24500平方米u 综合容积率：10%u 覆盖率：51.9%u 大厦首层占地面积：5421.64平方米u 车位：500个u 大厦总层数：37层u 大厦总高度：125米u 绿化率：29%（现项目方正在积极与政府相关部门协调，争取在修改建筑方案的同时，在此楼高基础上增加建筑面积）。第2部分 市场调查及分析2.1 广州市经济发展分析2003年以来，广州市的国民经济持续较快增长，主要表现如下：1经济总量连上新台阶。广州地区生产总值于2004年和2005年分别突破4000亿元和5000亿元，预计2006年将突破6000亿元，比上年增长14.4%（2005年广州地区生产总值为5154.23亿元），比2002年增长71.2%，年平均增长14.4%。按户籍人口计算,人均地区生产总值预计超过10000美元。按常住人口计算，人均地区生产总值预计超过7800美元。目前广州经济总量在全国主要城市中居第三位。2结构调整不断推进。2002年广州地区生产总值三次产业的比例为3.2237.8158.97，预计2006年地区生产总值三次产业的比例为2.4：39.7：57.9。预计2006年广州工业总产值将达到8000亿元，同比增长15.3%，比2002年增长1.0倍。广州工业步入重化工业为主导的新阶段，轻、重工业比例由2002年的53.3:46.7变为2005年的42.4:57.6。汽车、石油化工、电子信息产品制造三大支柱产业不断壮大，2005年实现工业总产值2594.33亿元，占全市规模以上工业总产值比重达43.0%。高新技术产业发展迅速，预计2006年全市工业高新技术产品产值2160亿元，是2002年的1.7倍，占全市工业总产值的比重由2002年21.1%上升为27.0%。3固定资产投资稳步增长。2005年，广州全社会固定资产投资1519.16亿元，为2002年的1.51倍。预计2006年全市全社会固定资产投资为1656亿元，同比增长9.0%。基本建设投资是投资增长的主要力量。2005年完成基本建设投资781.99亿元，更新改造投资198.10亿元，房地产开发投资508.08亿元，分别比2002年增长1.8倍、8.2%和19.2%。2003年以来，广州固定资产投资投向从第三产业向第二产业中的工业转变，生产性投资比重有所提高。工业投资占全社会固定资产投资的比重从2002年的15.29%上升到2005年的24.52%，上升9.23个百分点。2006年111月这一比例上升为27.2%。4消费需求不断增强。2005年，社会消费品零售总额1898.74亿元，比2002年增长38.3%，占全省的24.1%；批发零售业商品销售总额7368.95亿元，比2002年增长55.1%。预计2006年全市社会消费品零售总额为2174亿元，同比增长14.6%。汽车是拉动消费需求增长的主导力量。2006年111月，广州限额以上批发零售业企业汽车类零售额为200.20亿元，同比增长21.7%，占全市限额以上批发零售业社会消费品零售总额的比重为27.8%。5外经外贸稳步发展。2005年，广州地区海关进出口总额为534.75亿美元，为2002年的1.9倍。2006年111月广州地区海关进出口总额为577.51亿美元，同比增长19.3%。预计2006年海关出口总值为320亿美元，同比增长20.0%。对外贸易转型升级。四年来广州实际利用外商直接投资105亿美元，年均增长22.0%。世界500强企业已有142家在广州投资。近年来，大量外资注入金融、物流、会展、咨询等服务业，极大地增强了广州作为区域中心城市的辐射功能。6工业企业经济效益明显提升。2005年，广州市规模以上工业企业经济效益综合指数为190.16，比2002年提高35.67点，比全省平均水平高32.85个百分点；实现利润404.83亿元，是2002年的1.95倍。预计2006年全市规模以上工业经济效益综合指数为195，比2002年提高40.5个百分点。2005年，广州规模以上工业企业全员劳动生产率为115051元/人，比2002年提高了38727元/人；工业资金利税率为16.7%，比2002年提高3.6个百分点。7人民生活水平不断提高。预计2006年全市职工平均工资为36273元，分别比上年和2002年增长7.2%和41.8%。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。2006年111月，广州城市居民人均服务性消费支出占消费性支出总额的36.3%。汽车等消费热点持续升温。2005年，广州城市居民每百户居民家用汽车拥有量由2002年的0.3辆提高到6.3辆。2.2 广州写字楼市场分析2.2.1 写字楼市场发展状况及前景展望广州的写字楼市场起步于80年代，90年代开始升温，1995年第二季度达到最高峰，其中甲级写字楼平均月租金高达每平方米167元。此后，大批“巨无霸”型写字楼纷纷落成，使市场供求状况突变，供求比例严重失衡。再加上后来亚洲金融风暴影响，需求进一步减少，广州高级写字楼的租价一路下滑，最低跌至1999年第四季度的每平方米71元的低谷，表面空置率更高达40%。从2000年下半年起，广州市写字楼市场开始呈现回暖的迹象，尤其是租赁市场日益活跃，市场已在逐渐消化前几年积累的空置写字楼。大面积的甲级写字楼单位甚至开始出现“缺货”现象。在租售率节节上升的情况下，甲级写字楼的租价也开始上扬。根据广州市国土房管局相关统计数据显示，2006年广州新建写字楼成交面积达到接近70万平方米，比2005年增加一半以上，不过实际真正落成的项目不多。在甲级写字楼方面，去年交付使用的项目仅有保利国际广场和富力盈隆广场，两个项目写字楼面积总量约20万平方米，不到全市写字楼成交总量的三分之一。由于甲级写字楼单位实际供应短缺，加之住宅方面政策影响，使得大量资金转而投入商用市场，导致写字楼价格出现攀升。如去年年初以1.1万元m2均价开盘的富力盈隆广场，去年中涨至1.4万元m2；2005年底以1万元m2开卖的广晟大厦，收尾阶段也升至1.5万元m2。2006年111月份，广州一手写字楼成交面积达61.16万平方米，为近6年来成交量最高的一年；成交均价达9502元/平方米，比去年上升15.16%。2006年写字楼还出现售价和租金齐升的状况，租金同比上升幅度在1015%之间。 与此相反，广州二手写字楼成交价格,2006年却延续了近6年来一路下跌的态势，成交量也比去年少。2006年111月份二手写字楼成交量为21.69万平方米，比去年减少2.1万平方米；成交均价为3896元/平方米，比去年低13元/平方米。 随着“住宅禁商”政策的逐步落实以及中小型企业的办公所需，不少位于商务区或专业市场附近的裙楼商场，凭借商务辐射的优势，将商业用途改为商务推出市场。据合富辉煌房地产商业地产部的监测研究显示，这些裙楼写字楼多在60平方米100平方米/间之间，价格7500元8500元/平方米，并以楼层高、实用率高、管理费低、总价低、自由办公的优势，对抗“专业”写字楼。从近期市场情况来看，未来一段时间内广州市甲级写字楼供应将出现改观。今明两年广州将有62万平方米甲级写字楼进入市场，其中今年将有粤海天河城大厦、国际金融广场、富力发展中心、耀中广场四个项目交付使用，总供应面积达到43.4万平方米。明年进入市场的甲级写字楼中，新国际写字楼面积为8万平方米，亚太世纪广场则达到10.8万平方米。2.2.2 当前写字楼需求特点概括来看，当前我市写字楼市场的需求具有以下几方面的特点：u 从租售关系看。近几年租售比价关系逐步缩小的情况下，不少发展商开始改变过去租售结合的经营方式，将写字楼物业主要用于出租，以获取长期收益。u 从需求面积看。大型跨国公司所需面积较大，对写字楼的硬件设施和软件服务都要求较高：如美国惠普公司在中信广场租赁1,715 m2，另一方面，过去几年间，不少国内企业也在发展中壮大，他们为了改善办公环境及提升公司形象，也纷纷迁入中心商务区，对写字楼的硬件设施和软件服务要求较高，这种户型的甲级写字楼单元基本上也呈供不应求状态。u 从装修标准看。客户对写字楼的室内装修标准一般要求不高。规模较小，办公场地要求不大的公司，一般要求有天花和地毯，只进行简单的间隔即可进场办公，以求降低成本，节省时间。u 租户对硬件设施的要求：可自由调节的中央空调、充足的电梯、足够的停车位及预留足够多的电话线路是一般客户的首要选择。2.2.3 项目所在区域写字楼状况u 珠江新城地理位置的优势按照规划，未来的珠江新城从居住小区或办公大厦一小时之内就能到达广州的各个角落。珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接广州大道、东下穿华南干线与黄埔区，同时与华南快速干线设互通式立交。地铁3号线自体育西路进入华夏路后跨珠江进入海珠区，向南与番禺区连接，并与花城大道与华夏路交叉口设置地铁站。u 珠江新城配套设置的优势珠江新城配套设施完善。从目前情况来看，拥有地铁优势、创新会所配置与完善商务配套的首个写字楼项目双城国际大厦，加上华普广场、保利大厦在珠江新城目前最成熟的区域首先启动，这不仅引发了市场的关注与追捧，还为今后珠江新城写字楼开发树立了榜样。u 珠江新城开发时机成熟优势1）、已建成或在建的项目近期，珠江新城写字楼如雨后春笋般涌现，极大的吸引了众人的眼球。如双城国际大厦、星辰大厦、保利大厦、华普广场、广州信合大厦、海关大楼、珠江金穗大厦、发展中心大厦、南方电力大厦、联通新时空广场、广东省光缆通信维护监控及管理中心、珠江新城电信中心等项目都已建成或在建设之中。2）、拟建项目作为珠江新城乃至广州最为重要的文化设施，如广东省博物馆、广州市图书馆、广州市歌剧院等相关配套设施也将在近两年之内兴建。u 市场前景优势广州“总部经济”的集散地从中信广场向南眺望，视线随着体育中心、宏城广场缓缓下沉，从珠江新城北广场开始逐步抬高，在都市绿核广场小有跌落后，文化广场北部形成北岸两幢350米超高双塔的高峰，与珠江南岸的观光塔三足鼎立，形成沿江景观的兴奋点。政府强力介入，地产商群起投资，加上广州甲级写字楼需求的膨胀和土地资源的稀缺，可以说，内因外引都在将珠江新城一步步推向迟来的写字楼开发的高潮。珠江新城主攻“总部经济”。广州目前已经进入了总部经济投资开发的最佳时机，而作为珠江新城发展总部经济是必然的选择。城市发展结构的不可替代性决定了广州市再也没有一个选址可以像珠江新城这样能够保证城市地理中心与CBD如此恰当的结合起来。目前，已经到了珠江新城的最佳投资建设阶段，广州写字楼空置率相对北京、上海要低得多，加上广州经济在珠三角地区的核心影响力，都会催生珠江新城的总部经济。u 市场前景优于沪、京CBD1）、甲级写字楼的总量不大综合几家房地产专业顾问公司的统计，上海甲级写字楼的总量约350万平方米，北京甲级写字楼的总量约300万平方米，而广州的甲级写字楼目前总量只有97万平方米。2）、写字楼市场的空置率不高与北京写字楼市场的空置率均达到双位数的百分比相比，广州写字楼市场的空置率相当一段时间都在10%以下，3年来租金已经上浮了10%，可见写字楼市场还有极大的发展空间。3）、处于加速发展及最佳的投资时机专家认为，上海的CBD开发已进入了成熟期，投资开发成本较高，利润空间开始大幅度的下降；北京的CBD开发还处于萌芽状态，投资风险较高；而广州的CBD开发则处于加速阶段，正处于投资开发的最佳时机。4）、可供开发的土地资源已非常稀缺尽管今年第三季度，由于市场吸纳量减少，租金上涨幅度高，广州甲级写字楼总体空置率由2006年第二季度的9.7%上升至10.1%，但甲级写字楼空置率仍然以天河最低，天河区也依然是跨国公司的首选进驻区域。加上天河区可用来开发甲级写字楼的整块用地已经难以寻觅，珠江新城的土地资源愈发显得珍贵和稀缺。5）、跨国公司需求旺盛据悉，全球500强企业中，已经进驻广州的百多家企业大部分都把天河区的甲级写字楼当作首选目标。租金上升对这些企业写字楼选址的影响甚微。外资对高素质的甲级写字楼日益膨胀的需求为珠江新城打造CBD创造了机遇。第3部分 项目定位及规划建议3.1 项目定位优势3.1.1 项目的背景优势由于该项目具有广东省委统战部、广东省海外联谊协会的背景，大厦建成后又是广东海外联谊协会会所的所在地，该会所是密切联系海内外华人及国际友人，增进经济、文化、技术、信息交流与合作的活动中心，省市各级领导和相关部门也都非常重视。3.1.2 项目地理位置优势项目地理位置优越，属天河中心区市一级新区珠江新城，地段优势明显、区域配套齐全。3.1.3 项目财务优势从财务角度分析，和目前国内绝大多数烂尾楼盘相比、该项目具有以下几个方面的优势：1）、该项目前期进入的资金均为投资款项，没有银行贷款；2）、该项目前期投入1.4亿建设资金，已经完成了地下0.0工程。3.1.4 项目周期优势由于该项目的立项审批、报建审批手续基本完备，前期施工比较规范，为后续建设工作打下了较好的基础。所以，项目开工后一年就可以封顶并进入销售阶段，两年可以完成并投入使用。和同等规模的大厦建设过程相比，避免了大量长期而繁琐的立项、报建、设计、基础施工等前期工作，具有投资周期短，回收快的明显优势。3.1.5 项目规模优势该项目具有规模大，定位准的优势，珠江新城内该区域尚未有标志性建筑，大厦建成以后将成为珠江新城龙头地带的标志性建筑，从而使项目更具有市场竞争力。3.2 项目定位及规划建议3.2.1 裙楼规划建议结合本项目自身特点，建议将裙楼定位成配套性商场，为主楼和附近写字楼区服务。在裙楼的经营内容和功能分布上，裙楼各层经营内容设想为：(1)第四层：结构转换层及配套会所。 (2)第三层：中、高档酒家。(3)第二层：高档西餐厅 (4)首层：可根据需要灵活安排银行、中西式快餐厅及其他一些商业配套设施。在裙楼功能设计方面，建议合理布局，要求做到既便于今后分割出售，又不影响大厦的统一性，人流交通组织不受影响。3.2.2 写字楼定位及规划建议建议本项目定位成甲级写字楼及五星酒店，主要目标客户为跨国公司办事处和国内比较大型的公司。在内部功能设计方面，建议满足以下要求：(1)平面布置要注重实用性，尽量提高实用率，确保不低于70%；(2)项目的规划设计和设备配置应具有前瞻性:智能化水平要高，铺光纤；设置卫星通讯接收系统；安装闭路电视及保安监控系统； (3)采用大开间，除公共部分装修外，写字楼内部不装修；(4)应预留供水和排水接口，预留排污管道，供租用大面积单元的公司设置茶水间、高级管理人员的洗刷间或卫生间；3.2.3 项目市场销售定位u 利用项目地处于广州CBD的地理位置优势，吸引跨国公司进驻。u 吸引跨国酒店集团或国内外知名零售集团，提升大厦档次，聚集人气。u 利用广东海外联谊会的优势，吸引境外投资人士，主要是港澳人士。u 三资企业的高级雇员。由于本项目地处于珠江新城核心地段，其比邻楼盘的销售均价住宅已达到1-1.8万元/平米，写字楼也达到了1.5万元/平米。因此，本项目的塔楼的销售均价1.65万元/平米较为合适。（此为2007年的报告，2010年珠江新城的写字楼销售成交价格已经达到了2.2万元/平米，华夏银行广州分行于2010年8月搬迁到珠江新城，新办公大楼价格均高于2.2万元/平米，其周边开盘的汇美大厦的销售成交价格在2.2万元/平米2.5万元/平米）项目销售收入预测本项目收入主要来源于写字楼及裙楼出售及高级酒店经营收入。3.3 售楼收入估算售楼销售收入包括：期楼销售收入、现楼销售收入，而写字楼或裙楼租赁收入等、物业服务收入未予计入。写字楼及裙楼单价参考了广州市房地产租售市场当前行情及未来市场变动趋势等因素，其中假设通货膨胀率在未来几年内保持平稳的低水平状态。期楼预售收入及现楼销售收入基于如下经营假设估算：裙楼预售占裙楼总面积50%；写字楼（南塔）预售占写字楼总面积的30%。裙楼现售占裙楼总面积50%；写字楼（南塔）现楼销售占写字楼总面积的65%。项目自预售起第一至第二年销售情况简表：（单位：万元）建 筑 功面积/数量销售单价预售销售销售总额能 分 类万元/（2008年）（2009年）万元裙楼一层1,000 4.20 2,310.00 1,890.00 4,200.00 裙楼二层3,705 3.60 7,335.90 6,002.10 13,338.00 裙楼三层4,325 2.60 6,184.75 5,060.25 11,245.00 裙楼四、五、六层12,975 2.30 16,413.38 13,429.13 29,842.50 南塔楼39,804 1.62 19,344.50 41,913.09 61,257.59 合 计61,809 51,588.53 68,294.56 119,883.09 项目预售及现售的销售税金及附加估算表：（单位：万元）项目20082009销售收入51,588.53 80,251.96 营业税（5%）2,579.43 4,012.60 城市建设维护税（7%）180.56 280.88 教育费附加（3%）77.38 120.38 交易印花税（0.05%）25.79 34.15 交易手续费（3元/M2）6.88 11.06 其它杂费（略）销售税费小计2,870.05 4,459.07 3.4 酒店经营收入估算本项目的酒店经营收入将酒店附带经营的餐饮、商务中心、地下车库及其他附带收入综合考虑为房价收入，并对酒店经营状况作出如下假设：u 假设前两年平均房价780元/房.天；第三、四年平均房价750元/房.天；第五年后平均房价720元/房.天。u 假设首年平均住宿率60%；第二年平均住宿率68%；第三、四年平均住宿率72%；第五、六年平均住宿率76%。下表列示项目酒店经营前五年的收入估算：（单位：万元）项目200920102011201220132014酒店经营收入11957.413551.72137971379713980.9613980.96平均房价0.0780.0780.0750.0750.0720.072酒店住宿率60%68%72%72%76%76%3.5 酒店转让收入估算本项目的酒店经营6年后将做整体转让，就该酒店的整体转让，也包含了本项目地下部分近500个车位。考虑到广州市房地产租售市场、酒店市场的当前行情及未来市场变动趋势等因素，现对未来酒店转让收入做如下假设：u 自项目售楼起，未来6年广州房地产价格平均年上涨5%；u 借助知名酒店管理公司的良好经营及持续的营销宣传投入，酒店转让时预计资产将增值，但此报告本着谨慎原则未予计算，同时也省略了房产增值税的估算；u 假设本项目地下车位在售楼期的单价可达到25万元/个，其价格年平均增长率为5%。因此预计本项目酒店及地下部分在经营6年后的转让纯收入可达10.32亿元。第4部分 项目投资估算及经济分析4.1 项目投资估算4.1.1 项目投资总额本项目总投资约人民币12.25亿元，总投资使用情况简述如下：项目投资内容总 价（万元）总投资金额122,453.22 1项目建设前期投资14,000.00 2项目建设后期投资70,093.22 3酒店装修投资20,000.00 4项目建设期利息18,360.00 5酒店流动资金2,000.00 合 计122,453.22 4.1.2 资金来源项目投资由自筹资金1.4亿元，美元贷款1.2亿美元。4.2 项目财务估算4.2.1 总成本费用估算项目总成本费用包括项目开发管理成本、项目楼盘销售营销成本及项目酒店运营总成本费用。酒店总成本费用表如下（2014年后同2013年）：（单位：万元）序号项目200920102011201220131酒店经营支出3,587.22 3,794.48 3,863.16 3,863.16 3,914.67 2市场及销售费用597.87 406.55 413.91 413.91 419.43 3折旧及摊销3,842.33 3,842.33 3,842.33 3,842.33 3,842.33 4修理及维护费192.12 192.12 192.12 192.12 192.12 8总成本8,219.53 8,235.48 8,311.51 8,311.51 8,368.54 其中：可变成本4,185.09 4,201.03 4,277.07 4,277.07 4,334.10 固定成本4,034.44 4,034.44 4,034.44 4,034.44 4,034.44 9经营成本4,185.09 4,201.03 4,277.07 4,277.07 4,334.10 项目开发成本表如下：（单位：万元）项目2008年2009年开发管理费用773.83 1,203.78 售楼营销成本1,547.66 2,407.56 4.2.2 销售收入估算项目销售收入含期楼及现楼销售收入、酒店经营收入及酒店转让收入。项目销售收入总表项目2008200920102011201220132014期楼销售收入51,588.53 销售单价1.624.2销售面积22,943.55 现楼销售收入68,294.56 103,162.80 销售单价1.624.2销售面积36,874.78 酒店经营收入11957.413551.72137971379713980.9613980.96平均房价0.0780.0780.0750.0750.0720.072酒店住宿率60%68%72%72%76%76%合 计51,588.53 80,251.96 13,551.72 13,797.00 13,797.00 13,980.96 13,980.96 4.2.3 经营利润估算项目2008年2009年2010201120122013销售收入51,588.53 80,251.96 13,551.72 13,797.00 13,797.00 13,980.96 销售税金及附加2,870.05 4,459.07 745.34 758.84 758.84 768.95 开发管理费用773.83 1,203.78 售楼营销成本1,547.66 2,407.56 酒店总成本费用8,219.53 8,235.48 8,311.51 8,311.51 8,368.54 利润总额46,397.00 63,962.02 4,570.90 4,726.65 4,726.65 4,843.47 所得税11,599.25 15,990.51 1,142.72 1,181.66 1,181.66 1,210.87 税后利润34,797.75 47,971.52 3,428.17 3,544.99 3,544.99 3,632.60 注：*开发管理费用占销售额1.5%*售楼营销成本占销售额3%*企业所得税按25%4.3 项目投资经济分析4.3.1 财务分析条件u 项目建设期为2年，即2007年至2008年为项目建设期；项目经营期为6年，即2009年至2014年。u 项目基准收益率假设为12%；美元借款年利率采用10%。u 项目建成初期期楼及现楼销售收入为主要收入来源，项目建成后酒店经营收入为主要收入来源，因此项目经营期内利润变化较大，财务分析是采用项目经营期内的年平均利润额及年平均纳税额作为计算依据。4.3.2 项目盈利能力分析u （全部投资）财务净现值=￥17,707.93万元u （全部投资）财务内部收益率=16.614%u （自有资金）财务净现值=￥26,498.99万元u （自有资金）财务内部收益率=25.741%4.3.3 项目清偿能力分析u 借款偿还期=6.12年（包括项目建设期2年）u 动态投资回收期=7.61年（包括项目建设期2年）项目借款偿还平衡表（单位：万元）序号项目20072008年2009年2010201120122013合计1借款本息及偿还人民币对美元汇率预计7.70 7.60 7.50 7.40 7.30 7.30 7.30 1.1年初借款累计（US$）12,000.00 8,621.35 2,574.97 1,849.97 1,023.00 113.34 1.2本年借款（US$）12,000.00 12,000.00 1.3本年借款利息（US$）1,200.00 1,200.00 862.13 257.50 185.00 102.30 11.33 3,262.13 1.4本年借款本息（￥）101,640.00 100,320.00 71,126.13 20,960.27 14,855.25 8,214.72 910.15 1.5本年还本付息（￥）9,240.00 34,797.75 51,813.84 7,270.50 7,387.32 7,387.32 910.15 86,611.59 2还款资金来源（￥）2.1可用于还款的折旧3,842.33 3,842.33 3,842.33 3,842.33 3,842.33 2.2可用于还款的摊销2.3可用于还款的利润34,797.75 47,971.52 3,428.17 3,544.99 3,544.99 3,632.60 2.4其他收入9,240.00 2.5还款资金合计34,797.75 51,813.84 7,270.50 7,387.32 7,387.32 7,474.93 86,611.59 注：*借款年利率10%0.122 1.461 *借款偿还期=6.12 年，即大约6年1个月（含建设期2年）。项目现金流量表（自有投资）（单位：万元）序号项目后期建设期经营期合计200720082009201020112012201320141现金流入0.00 51,588.53 80,251.96 13,551.72 13,797.00 13,797.00 13,980.96 119,143.76 1.1项目售楼收入51,588.53 68,294.56 103,162.80 223,045.89 1.2酒店运营收入11,957.40 13,551.72 13,797.00 13,797.00 13,980.96 13,980.96 81,065.04 1.3回收流动资金2,000.00 1.4回收固定资产残值2现金流出23,240.00 51,588.53 82,059.84 13,359.60 13,604.88 14,432.29 7,224.07 6,313.92 211,823.13 2.1固定资产投资14,000.00 14,000.00 2.2流动资金投资2,000.00 2,000.00 2.3开发经营成本2,321.48 3,611.34 5,932.82 2.4酒店经营成本4,185.09 4,201.03 4,277.07 4,277.07 4,334.10 4,334.10 25,608.46 2.5销售税金及附加2,870.05 4,459.07 745.34 758.84 758.84 768.95 768.95 11,130.03 2.6企业所得税11,599.25 15,990.51 1,142.72 1,181.66 1,181.66 1,210.87 1,210.87 33,517.54 2.7借款本息偿还9,240.00 34,797.75 51,813.84 7,270.50 7,387.32 8,214.72 910.15 119,634.28 3净现金流量-23,240.00 0.00 -1,807.88 192.12 192.12 -635.29 6,756.89 112,829.84 94,287.79 5净现金流量现值-20,750.00 0.00 -1,286.82 122.09 109.01 -321.86 3,056.48 45,570.08 26,498.99 6累计净现金流量现值-20,750.00 -20,750.00 -22,0