淮北东苑商贸广场项目可行性研究报告.doc

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肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁膆芀薂蚃肂芀蚅衿羈艿蒄蚂羄芈薇羇芃芇虿螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羁芄薃羄袇莄蚆螇膅莃莅羂肁莂薈螅肇莁蚀肀羃莀螂袃节荿蒂蚆膈莈薄袁肄蒈蚆蚄羀蒇莆袀袆蒆蒈蚂膄蒅蚁袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒂蚇羅膇薁螀螇肃薀葿羃罿膆薂螆袅膅螄羁芃膅蒄袄腿膄薆聿肅膃蚈袂羁膂螀蚅芀膁蒀袁 淮北东苑商贸广场项目可行性研究报告南京长岛建筑装饰有限公司二九年八月 第一章 项目建设设计方案及内容一、设计方案 本项目地处相山区长山路西、桓谭路以南，该区域为淮北城市的精华板块。在项目方案设计上考虑淮北市各楼盘开发产品的质量品味，环境因素并综合地块拆迁成本及投资利润期望值，项目定位为质量一流，环境一流，高绿化率，风格别致，外观优美，配套完备的精品写字楼。项目以高层建筑为主，各层次的配套公建完美结合。淮北东苑商贸广场效果图- 9 - 二、项目内容 本项目东苑地块规划用地18.48亩，规划总建筑面积4.96万m2，为20-28层高层，写字楼3.55万m2，商服1.41万m2，配有150个地下车位，新建火车站站前广场成为整个写字楼的一大亮点。淮北东苑商贸广场效果图三、本项目东苑地块各项经济指标东苑地块主要技术经济指标项 目单位数量总规划用地面积hm23.08总建筑面积万m24.96其中写 字 楼万m22.85公共建筑面积万m21.98其中商服万m21.75牧业管理用房m2334幼儿园m21966建筑基底面积万m21.01总建筑密度%32.79综合容积率-4.02绿地率%36.3四、区域划分和开发步骤 金色云天项目分东苑、西苑和北苑三个区域。东苑、西苑和北苑各为一个组团，开发计划为整个项目分期动工。第一期东苑作为一个独立的区域，从投资、建设及经济评价卜单列出来，作为一个组团核标。第二章 东苑建设的进度及资金筹措一、建设进度 东苑已全部拆迁完成，江苏省徐州地质研究院承担完成工地质勘察工程，本项目由浙江佳境规划建筑设计研究院设计，安徽科建监理有限公司为本项目监理。施工单位系合肥建工集团，根据前期工作进展情况，企业建设能力和管理水平，拟用3年时间完成，即从2009年8月到2012年8月止。二、投资估算 东苑总投资15000万元人民币。其中土地成本3520万元(包括土地出让金，契税，拆迁费用，该费用由淮北云天提供)，工程前期费用1144万元(包括勘察设计，区政府配套，临时设施，各项评估费用)，建安成本8140万元(包括土建及各项配套设施费用)管理费用，销售费用，不可预见费共1104万元，财务成本1092万元。三、资金筹措本项目自筹资金12000万元，占投资总额80，注册资金3000万元，占投资总额20。第三章 东苑地块建设成本及收入分析一、建设成本估算 工程施工造价参照2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表、全国统一建筑安装工程预算定额安徽省估价表等有关规范性文件和淮北市基本建设行政事业性收费文件汇编为依据，本项目投资成本如下： 单位：万元序号内 容金 额备 注一土地成本3520l、土地出让金3366共18亩，每亩187万2、契税141按出让金总额43、拆迁安置费二前期费用1144按230元m2计4、规划设计费271.6按55元m2计5、水文地质勘查2按0.4元m2计6、抗震评估费28.8按5.8元m2计7、区政府配套费745.2按150元m2计8、环境评估费2.4按0.48元m2计9、交通评估费2.8按0.56元m2计10、临时设施费50按16元m2计11、防雷评估费10按2元m2计三房屋开发费8140按1880元m2计12、建安成本7229按1455元m2计13、水电设施546按110元m2计14、道路、绿化、排污，消防设施174按35元m2计15、小区配套1391按280元m2计四管理费用298按60元m2计五销售费用645按130元m2计六财务成本1092贷14000万，期限3年，年利率6.5七不可预见费160按32元m2计总 计15000按3260元m2计二、收入估算东苑地块销售收入主要是指可售房收入。东地块可售房屋住宅4.96万m2、商业面积2.11万m2、写字楼150万m2、地下车库300个，根据淮北市房地产价格及本项目本身特点及市场宣传，预测其销售价格如下：用房类别可售面积（万m2）售 价（元/m2）合计（万元）商 业1.411100015510写 字 楼3.55300010650地下车 计26144 三、利润及利润率估算内 容金 额（万元）备注销售收入26144总成本费用15000营业税金及附加2184近销售总额5.55%计土地增值税1180按销售总额3%计税率利润=销售收入-总成本费用-营业税及附加-土地增值税，即26144万-15000万-2184万-1180万=7780万元。税后净利润：7780万-228125%（所得税）=5400万元投资利润率：净利润投资额=5400万1500万=81%四、财务现金流量估算东苑财务现金流量估算表单位：万元内 容金 额一、现金流入543551、销售收入393552、自筹资金120003、银行借款3000二、现金流量203081、土地总成本35202、前期费用11443、房屋建安总成本83404、管理费用2985、销售费用6456、财务费用10927、不可预见费1608、营业税金及附加21849、土地增值税118010、企业所得税1945三、期末累计现金盈余34047第四章 结 论 一、本项目东苑总投资40498万元人民币，为淮北城市中心地带的旧城改造项目，对淮北城市面貌的改善，提高城市品味，改善居民的生活居住条件具有重要的社会意义。 二、作为旧城改造项目，项目享受淮北市旧城改造的诸多优惠政策并获得市、区各级政府的大力支持，为项目的顺利建设创造了有利条件 三、本项目东苑最终的投资利润为5400万元，投资净收益率为36，具有很好的投资回报，经济效益显著。 综合以上分析，从项目建设社会效益和经济效益，项目建设的必要性和可行性来看，结论是可行的。 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