青岛城阳宝龙项目可行性报告.doc

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袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈莅蚁肈肇薁薇膇腿莄袅膆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀螇芃蒇薆袇莅蚂袅袆肅蒅螀袅芇蚀螆袄荿薃蚂袃蒂莆羁袂膁薂袇袁芃莄螃袁莆薀虿羀肅莃薅罿膈薈袄羈莀莁袀羇蒂蚆螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆蚃螂肃腿蒆蚈肂 青岛城阳宝龙项目可行性报告第一部分 项目决策背景经过20多年的发展，青岛市成为我国最具经济活力的城市之一。工业发达，已经形成电子通讯、信息家电、化工橡胶、食品饮料、汽车船舶和服装服饰六大支柱产业，涌现了一大批国际国内知名品牌和企业；青岛港是著名的天然良港，是在中国黄海流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽；青岛具有优美的自然环境，旅游资源丰富，是我国重要的旅游城市；具有得天独厚的地理优势，交通发达，对周边乃至全国都有较强的吸纳力、辐射力和带动力。青岛市城阳区位于青岛北部。是青岛市胶州湾区域经济中心之一，是青岛市北部商贸中心和区域中心；是青岛北部现代工业基地、外贸出口加工基地、高新技术产业基地、。城阳区区位优势突出，外向型经济发展强劲。规划到2010年初步建设成为“青岛北部经济中心”和“青岛北部城市中心”。为了加紧建设这一目标，城阳区规划了“新天地”项目，目前一期工程已经完工；本项目是“新天地”二期工程，目的在于发展区域酒店、商业、休闲娱乐、文化交流等第三产业，提升区域产业结构，促进经济平衡发展，增加经济发展后劲。宝龙集团是一家从事房地产业、酒店及旅游服务业、高科技工业和信息产业的大型集团企业，先后开发了厦门宝龙中心一二期、厦门宝华花园、泉州宝龙金色家园、泉州宝龙豪苑、厦门明发宝龙商业广场、福州宝龙城市广场、苏州太仓宝龙城市广场、郑州宝龙城市广场等项目，总开发面积超过100万m。宝龙集团利用自己在酒店、娱乐休闲、商业的丰富经营管理经验以及与知名企业如沃尔玛、家乐福、欧倍德、时代华纳、麦当劳、肯德基、必胜客等结成战略合作伙伴关系的有利条件，探索并推出的集旅游、购物、酒店、商务、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的大型“宝龙城市广场”经营模式。“宝龙城市广场”能完善所在地的城市功能配套、提升商业档次，改善投资环境，开辟新的税源，提高就业，为地方经济发展提供巨大的动力。第二部分 项目概况一、项目投资情况1、开发商：宝龙集团2、投资总额：2.8亿美元3、建设周期：三年二、项目地块位置项目地处青岛市城阳区城阳街道正南方向。北边为崇阳路，南边为文阳路，西边为长城路，东边为中城路。三、地块状况1、四至范围：地块被城阳城市景观中轴带分割成东西两块。东地块东至长城路，南至文阳路，西至景观中轴，北至崇阳路；西地块东至景观中轴，南至文阳路，西距，北至崇阳路。2、地势状况：地块非常平整，基本呈水平状态。3、地面现状：地块全部为空地，没有任何建筑物。4、地下情况未明，需要当地有关部门提供。5、地质情况开工前需进行详细勘探。第三部分 市场分析一、青岛市商业布局特征1、多种商业业态竞争的格局已初步形成上世纪90年代以前,青岛市零售业态是百货商店和各种专业商店一统天下。1994年,海滨食品店开始了其连锁经营的道路。截止到2000年12月,海滨食品有限公司已经拥有29个连锁店和一个配送中心。亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁经营的代表。96年百盛南山超市的开业及成功标志着超级市场在本市的正式诞生。它以低廉的价格、自主购物出门结算的交易方式吸引了众多的顾客,给岛城零售业带来了巨大的冲击和震撼。98年开业的东泰佳世客则为青岛市第一个hopping all。它的物业中包括了超级市场、百货商店、各种专卖店、书店等各种零售业态,甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆等餐饮娱乐设施。2、以大型百货商店为主体的多个商业中心已然形成青岛市自90年代以来,大型百货商店进入了超常规发展时期。91年华联商厦竣工开业,拉开了大商场建设的帷幕。在短短八年的时间里,国货新营业楼、利群商厦、崂山百货大楼、东方贸易大厦、人民商场、发达商厦、北方国贸大厦、华隆商厦、第一百盛、三百惠、当代商城等多家现代化大型百货商店相继开门纳客。这些大型百货店绝大多数集中在中山路、香港中路、李仓这三个商业中心,与众多的专业店一起构成了青岛市最繁华的商业中心。其中中山路及其周边地区属市级商业中心,香港中路和李仓则是区域级商业中心。3、商业街、步行街建设已初具规模目前青岛市已形成的商业街有：中山路综合商业街，这是目前青岛市知名度最高、规模最大、商业业态最为完整的商业街；向阳路综合商业街，是近年来崛起的一条新兴商业街；此外还形成了云霄路美食一条街，汇集了各种名特小吃及特色菜点，进一步丰富了青岛市商业街的内容。步行街的形成与发展是衡量一个城市商业繁荣与否的一个标志。作为中国沿海著名的开放城市，随着经济社会的快速发展，青岛市的商业设施与综合服务水平也迅速上升，步行街的初步形成即为一个明证。目前已形成一定规模的有市北利群商圈附近的台东三路商业步行街，其间商铺林立，尤以各类品牌专卖店和特色饮食店为多，聚集了购物、观光、娱乐、休闲等多种功能，人气很旺。另一正在形成的步行街位于福州路，目前正在建设中。二、城阳区商品住宅市场分析1、城阳板块拉动青岛市区北移目前岛城楼市，西海岸、浮山新区和城阳为主的北部区域，是最受关注的三个板块。而在这三个板块中，城阳板块以良好的生态环境、深厚的历史渊源、优美的自然景观而成为居住的理想区域。青岛市内靠海的陆地面积有限，城市要发展，只能向北扩张。目前，对于北部的居住极限，多数青岛人能接受的是城阳。 2、城阳板块构筑地产金三角城阳辖城阳、流亭 、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道，由于地理位置等因素，房地产的发展自然而然的分为了两部分：东部的城阳、流亭 、夏庄、惜福镇房地产市场如火如荼，西部的棘洪滩、上马、河套、红岛的房地产市场波澜不惊。东部的城阳、流亭 、夏庄、惜福镇房地产市场又可以分为三大区域：以天泰奥园、山水嘉园、水清木华等为主的南部区域；以加州枫景、喜盈门财富广场、瑞麟公馆、阳光丽苑等为主的城阳核心区域；以盛世景园、100福国际山庄、千禧国际村为主的东部惜福镇区域这三个区域可以说是城阳板块的三个小板块城阳板块金三角。而其中加州枫景所在的中心城区板块由于生活配套完备等因素，一直处于各个板块的领头羊角色。总之，城阳地产开发项目相对集中于这三个区域：以便利型居住为主的城阳主城区板块；靠近崂山西麓，自然环境优美、宜于休闲度假的惜福镇板块；与李村接壤的夏庄南部板块。3、房价叫板李沧，考验当地消费力目前城阳一部分住宅的价格已经突破五千，而离市区更近的李沧区的还有不少四千价位的楼盘，究其原因之一在于城阳的经济发展已经迅速独立起来，一定程度上不再依附于青岛市内，有一些楼盘基本上被本地客户包括在城阳常驻的外籍人员消化。但是由于新项目的不断涌现，小户型在住宅稀缺，高房价导致了高的总房款，无形中加大了中低阶层的购房压力，导致项目销售周期的拉长。4、城阳地产拉动青岛地产进入大盘时代随着市区可利用土地的稀缺，城阳板块地大物博的优势将青岛北部地产带入了大盘时代：天泰奥园、盛世景园、100福国际山庄、千禧国际村、上水嘉园等几十万、上百万平米的大盘相继面世。5、城阳中央生活区(CLD)形成，同质化竞争激烈在城阳市政府以东、青威路以西的区域，老住宅、新建住宅鳞次栉比，加州枫景、水晶之都、馨盛苑、春阳花苑、弘通星座、瑞麟公馆、青特住宅项目等项目扎堆出现，一个成型的中央生活区(CLD)呼之欲出。6、韩国人、鲜族人置业蔚然成风青岛市就有12万朝鲜族人和8万韩国人。青岛12个行政区域中有城阳、李沧、流亭三地形成了韩国城。位于青岛最北端的城阳区作为韩国企业进出青岛的大门聚居的韩国人和朝鲜族人数也最多。在城阳区内朝鲜族及韩国人开的店铺就有800余家，其中90以上是饭店、KTV和食品商店等服务性业所。根据区政府提供资料，目前入籍城阳的韩国、鲜族人已超过3万。城阳区的部分楼盘韩国业主甚至超过80%。他们对位置、户型、社区配套等有自己独特的需求。第四部分 规划设计方案一、初步规划设计思路青岛新天地位于城阳区核心区中心，共分四部分：青岛新天地景观长廊、中央休闲商务区、国际商务文化区、生活天地居住区。往北依次建设有文化广场、人民广场、区政府、莱阳学院；往南有世纪公园、空港核心区。本项目位于青岛新天地二期，是规划中城市中央景观中轴中重要的标志性地域，是城阳核心区开发的战略引擎；是融合五星级酒店、娱乐休闲、高档居住、商业贸易、文化交流等多种功能的城市综合体；是改善旧有环境、提升新区品质的城市核心区。打造成熟的城市核心区、带动周边产业的发展是本项目的主要目标，由此我们提出“打造青岛RBD”的主题。最终形成超市、百货、数码、文体玩具、建材厨卫、大型餐饮、影视、高档居住以及五星级酒店等集购物、旅游、休闲、娱乐和居住的大型城市综合项目。RBD是英文“Recreational Business District”的缩写，直译为“休”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区，将休闲娱乐、精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合的休闲产业，从而创造现代都市新亮点。RBD的功能按其提供的服务类型可以分为：休闲娱乐功能、商务功能以及商业旅游功能。随着RBD的功能逐渐泛化，在城市规划中开始扮演重要的角色；在带动城市发展，促进城市特定功能区功能复合化，以及城市复兴等方面，都是有效的途径。二、规划设计方案1、东地块规划设计指标指标单位数值规划总用地平方米206247总建筑面积平方米554072.4其中地上建筑面积平方米425813.9其中商业平方米371837.6酒店公寓平方米23166.4星级酒店平方米30809.9地下建筑面积平方米128258.5其中商业平方米32801.7车库平方米95456.8地上停车位个680地下停车位个2450容积率2.065建筑密度%47.99绿化率%302、西地块规划设计指标指标单位数值备注规划总用地平方米113560.86总建筑面积平方米190227.43其中地上建筑面积平方米170282.8其中住宅平方米160056.8商业平方米9426会所平方米800屋顶机房平方米2100架空绿化面积平方米307.6不计容积率地下室建筑面积平方米19637.0不计容积率应建人防建筑面积平方米16537.5容积率1.499建筑占地面积平方米21291.4建筑密度%18.7%绿化率%40.0%住宅户数户1314总停车位个788其中地上停车位个276地下停车位个512第五部分 投资收益分析一、投资预算1、土地成本以每亩50万元（含配套费用、补偿费、土地变性费、政府收益等）计算，土地总成本为48250万 = 24100万元；2、建筑安装成本（含建安、营销、管理、财务、基础设施费用）五星级酒店：10000元/平方30万平方 = 30000万元；酒店式公寓： 3000元/平方 2.32万平方= 6960万元（含装修）；城市广场 (扣除酒店及酒店式公寓）：3000元/平方40.46万平方121380万元；车库：2000元/平方9.54万平方19080万元 ；西地块住宅：2500元/平方 19.02万平方 = 47550万元； 3、以上两项成本合计：224970万元二、收入预测1、销售收入住宅：160056.8平方米 均价5000元 = 80028万；酒店式公寓：23166.4平方米 均价5500元 = 15058万；商业：200000平方米均价8000元= 18533万； 9426平方米每平6000元 = 5656万；地下室：19637平方米均价1000元=1964万；地下车库：512个均价80000=5120万以上销售收入合计：121291万元2、租金收入（按照15年收益计算）204639.3平方米 30元/平方米/月1215=108000万元3、以上两项收入合计：229291万元三、收益分析利润总额=229291万元-224970万元=4321万元第六部分 结论宝龙城市广场项目的开发将极大地发展城阳区的商业，提升城阳区的地域价值，形成新的城市中心商业区，给城阳区经济带来新的增长点。同时，宝龙城市广场将会以“旅游、观光、购物、餐饮、娱乐、休闲”为一体的、独特的经营模式和功能魅力成为城阳区乃至青岛市的一个亮点。宝龙项目的发展也会给城阳区带来客观的税收、就业机会和良好的投资环境，带来的社会效益和经济效益都是可观的。宝龙项目的开发需要当地各级政府部门的大力支持，给予特别的优惠政策，提供及时的项目审批和充分的开发条件。城阳区政府在项目筹划前期积极配合和大力支持，提供了良好的空间。我们有理由相信，宝龙项目的开发会在大家的共同努力下，顺利实现预期目标。 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