黎明房地产项目可行性分析报告.doc

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肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节莅蕿肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节莅蕿肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节莅蕿肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节莅蕿肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节莅蕿肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节莅蕿肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节莅蕿肁芁蒇螄羇芀蕿薇袃芀艿螃蝿羆莁薅蚅羅蒄螁羃羄膃薄罿羃莆衿袅羃蒈蚂螁羂薀蒅肀羁芀蚀羆羀莂蒃袂聿蒄虿螈肈膄蒁蚄肇芆蚇肂肇葿蒀羈肆薁螅袄肅芁薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅膂膅螂袁膁芇薄螇膁莀螀螃膀薂蚃肁腿节蒆羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅芆芈蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃节螆螂节 目录引言 第 2 页第一部分 项目总体概况第 3 页第二部分 法律及政策性风险分析第 7 页第三部分 市场分析第 8 页第四部分 项目素质分析第 23 页第五部分 总体发展构想第 27 页第六部分 黎明生活坊开发建议第 30 页第七部分 经济可行性分析第 35 页引言黎明生活坊的前身是黎明公司在90年代建设的富强、春晖等几个职工居住小区。随着黎明公司规模的扩大及外省市高校毕业生的增加，再加上当前小区建筑陈旧，配套设施落后，完全满足不了当前黎明职工的需求。黎明生活坊项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期其他小区项目个的开发，我公司已经与沈阳市安居工程办公室达成合作意向。黎明生活坊项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发标志着沈阳市大东区进入到一个全新的时代，也标志着黎明公司进一步的发展。第一部分 项目总体概况一 地理位置黎明生活坊项目位于沈阳一环外，紧邻地铁一号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊1期为原春晖家园，位于地铁一号线黎明文化宫出口处。二 地块现状黎明生活坊项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。 各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）黎明生活坊用地状况表项 目地块总面积红线内用地道路用地1号地18.2415.56 2.682号地18.7716.781.993号地12.6611.051.614号地18.8216.34 2.485号地21.4119.202.216号地15.0012.772.237号地10.768.732.038号地11.779.592.189号地5.234.340.8910号地7.476.850.6216号地4.923.691.2325号地3.6130.61总计148.66127.9020.76目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三 交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳一环，有地铁一号线直达沈阳中街、太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅8公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区的公交，交通便利。四 周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈阳一环。由于此项目主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于项目的后期销售提供很大的便利。从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦，集休息娱乐为一体，带动了整个区域认为环境的改变。五 周边生活配套设施黎明生活坊项目周边的生活配套设施主要包括： 商业：黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街：中街与太原街；位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家、雅士百货等。 教育：沈阳一中、沈阳市第一私立高中、107中学、东盛小学、小哈津幼儿园等。 交通：龙之梦公交枢纽站、地铁一号线。 公园：龙之梦娱乐城；东塔公园；万泉公园 娱乐：龙之梦亚太城，黎明文化宫。 其他：大东派出所，邮局。六 土地价格按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊1期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。第二部分 法律及政策性风险分析一 合作方式及条件（一） 黎明生活坊项目的土地合作方为“沈阳城建集团”，隶属于沈阳市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。（二） 合作方式：合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。二 法律性风险评估黎明生活坊项目为中航工业重点关注工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三 政策性风险评估黎明生活坊属于中央企业安居项目，各方面都的到政府的大楼里支持，不存在政策性风险。第三部分 市场分析一 沈阳市住宅市场分析(一) 市场回顾近几年，沈阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了沈阳房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使沈阳市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。十一五期间，沈阳市实施了大规模的危陋平房改造，从2007年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。2010年住宅市场销售量约630万平方米，第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。2011年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到660万平方米。纵观沈阳市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的5至10年内，沈阳市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。(二) 住宅市场当前特点从沈阳市房管局获悉，2001年沈阳市住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交660万平方米，成交金额166.81亿元，分别比上年同期增长4.76和7.07，其中个人购买商品房比例为。根据沈阳市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，沈阳市住房市场呈现以下几个特点：1 价格小幅上升。去年居民购买6000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点，其中每平方米6000元6500元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点，6700元4000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。2 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购买单套面积在100平方米120平方米商品房同比提高了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。经过几年的发展，目前沈阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。3 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2011年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例达71。此外，2011年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。(三) 住宅市场未来发展走势1 政策支持力度不断加大。从2011年政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场的有效增长。2 市场利好消息2012年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也的进一步发展。 3 房地产价格将稳中有升。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升， 而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。4 改善型需求不断增长。有资料显示，2010年底全市人均居住面积为24.97平方米，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。5 市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了一定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的住宅区。 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。二 区域市场分析(一) 区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从2006年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第一位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。 (二) 区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中选取10个主要项目样本，项目概况如下：项目名称建筑形式销售均价（元/M2）建筑面积（万M2）保利1-7期多层、部分高层700027中房安基多层、小高层700015水晶城多层和别墅起价65007.3保利海上五月花洋房7600总18龙之梦高层1000018佳合新城1-7其高层750028国舍添香板式高层7000保利达高层630018银座多层未定6和睦城高层800013.5 (三) 市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点：1 新项目迭出，项目素质正在不断提高。2 高素质项目吸引了大量和平、沈河区的居民前来购买。3 道路交通发展迅速，出行十分便利。4 新房上市量增幅大于市内其他各区。5 价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。三 区域市场消费者行为分析目前大东区的大型住宅项目集中于东陵西路地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体上趋于平淡。沈阳市经过多年的开发历程，沈河、和平等原先热点区域经过几年来高强度、大规模的开发，发展空间已显局促。黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。作为沈阳市即将重点规划的地区，大东区近两年伴随着地铁的通行及龙之梦公交枢纽站的建立，整个区域展现出足够的发展势头。 (一) 旧居住区调查分析我们通过对大东区一些大型旧居住区的调查，可以看出。1 目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄，支付首付款的能力偏低。但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。2 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。市场调查中消费者购房是为了“解决住房困难或改善居住条件”这部分人群比例分别为了34%和29.5%，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。3 除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明，环境及地段的关注程度分别为36.5%和20.5%，对于其它诸如物业管理、开发商实力、小区设施不甚关心通过总体数据表明，大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。(二) 居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区的新商品房的调查显示：1 新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。2 新迁进居民的居住面积为80-120平方米者居多，超过旧区居民60平方米以下的居住面积。3 新迁进居民对所居住小区的总体感受一般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。4 新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。(三) 丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。1 保利海上五月花的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。2 购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花的环境是吸引他们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素。3 保利海上五月花目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。4 这部分消费者十分看好保利地区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为保利地区有发展潜力。(四) 具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。1 多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。2 每平方米6000元7000元的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别，45万60万元的住宅最受市场欢迎。3 地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。4 由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。5 由于大东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追捧，从这一点看来，大规模项目的开发在该区仍属空白。6 贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。7 建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结