在房地产开发工作会议上的讲话稿

1 / 21 在房地产开发工作会议上的讲话稿 同志们： 这次全市房地产开发工作会议非常重要。刚才，建祥同志全 面总结了去年房地产开发工作取得的成绩，查找了问题，部署了 今年的重点工作。下面，我就全市房地产开发工作，谈几点意 见。 一、我市房地产开发工作面临的形势与基本任务 随着国民经济发展和人民群众生活水平的不断提高，改善居 住条件已经成为广大群众的迫切要求。通过深化城镇住房制度改 革，住房的社会化、市场化、商品化程度进一步增强，住房已经 成为城镇居民最大的消费商品，住宅产业成为拉动国民经济的重 要 增长点。 当前我们面临着良好的经济发展宏观环境。中央继续坚持扩 大内需的战略方针，实施积极的财政政策和稳健的货币政2 / 21 策，国 民经济每年都以 7以上的速度递增。我市去年 长达到 了 13 7的较高水平，为房地产市场的需求提供了经济保障。 同时，我市承办奥运会帆船比赛，实施缩小南北差距和城市化战 略，以及加入 来的投资热潮，也都为全市房地产开发事 业快速健康发展带来了难得的机遇。近几年，在市委、市政府领 导下，我市坚持”发展和规范并行，管理和服务并重”的方针， 通过强化房地产开发项目 管理、开发企业管理、商品房销售管 理，处置积压房地产，严格市场准入与清出制度等一系列措施， 全市房地产开发市场运行质量稳步提高，市场秩序进一步好转， 为房地产业今后的发展打下了比较好的基矗 *年，我市房 地产开发创出了历史最好水平，全市完成房地产开发投资 3 / 21 亿元，同比增长了 37，为全市经济增长贡献了近 4 个百分点。 机遇与挑战并存的新形势，对全市房地产开发提出了新的任 务要求。今后一段时期，房地产开发面临着三大基本任务，一是 围绕促进经济和社会发展的中心，保持房地产业持续兴旺的发展 态势 ，不失时机地拉动经济增长。二是不断满足群众日益增长的 住房需求，为市民提供质量优异、环境优美、经济适用的住房。 三是规范产业发展，完善市场机制，促进房地产业产业化、现代 化程度的提高。 二、认真开展整顿规范房地产开发经营市场秩序工作，优化 市场竞争环境 房地产开发市场秩序的好坏，不仅是关系全市对外开放和经 济发展的经济问题，更是涉及广大人民群众的切身利益，与群众 4 / 21 日常生活息息相关的政治问题。整顿规范房地产开发经营市场， 是贯彻江总书记”三个代表”重要思想的具体体现，是房地产行 业，自身发 展的客观要求，符合广大消费者的切身利益 ,也是推动 开发企业提高管理经营水平，实现自身发展的重要保证。 近几年，我市坚持”疏、堵结合”的治理方针，在加大开发 投资规模，提供优质住宅产品和服务，改善城镇人居环境，优化 住房消费环境等方面采取了一系列措施。同时，持续开展房地产 市场执法检查，查处了一批违法违规的开发单位，使房地产开发 市场秩序有了明显好转。但实事求是地讲，目前的市场秩序还远 没有达到规范有序的理想状况，房地产开发市场的一些老大难问 题仍然存在，特别是不履行房地产开发经营程序，”炒地皮、卖 楼花”，非法转让，利用村庄集体土地违法或变相开发经5 / 21 营房地 产，搞虚假广告欺骗消费者等问题，严重扰乱了房地产开发市场 秩序，挫伤了部分开发企业的积极性，侵害了群众的切身利益， 损害了行业的形象，制约了房地产业的健康发展。 对此，市委、市政府高度重视，明确提出要把整顿规范房地 产开发市场，作为今年整顿规范市场经济秩序的重点，标本兼治， 正本清源，努力改善房地产开发的市场环境，为经济和社会发展 创造有利条件。按照这一思想，在制定今年房地产开发管理要点 中，我们把这项工作列为各项工作的重中 之重，决心下大力气抓 紧抓好，抓出成效。各部门、各单位，都要按照市政府和市建委 统一部署，进一步统一思想，提高认识，增强政治责任心和紧迫 感，通力合作，尽职尽责地开展好各自分管的工作。要加强对整 6 / 21 顿规范开发市场工作的领导，坚持”一把手”负责制，做到认识 到位、工作到位，措施到位，力求在解决影响市场秩序的关键环 节上有所突破。各开发企业也都要正确对待整颊规范工作，树立 全市大局观念，在首先搞好自我检查与内部整顿的基础上，积极 配合好政府采取的各项行动。 (一 )突出重点，严肃查处一 批严重违法违规的典型案件 当前，要抓住直接危害广大人民群众切身利益、社会反映强 烈、群众可参与程度高的问题，开展集中整治。本次整顿和规范 开发经营市场的重点是：不履行房地产开发经营正常程序，规避 肄合开发有关收费，非法”炒地皮”、”炒楼花”，无房地产开发 经营资格交相从事房地产开发，无证预销售商品房等违法违规行 为以及配套设施建设随意降低标准、滞后房屋建设等突出问惠。 7 / 21 各有关部门和单位要撮据各自的分工，广泛组织发动，尽快从重 点地区、重点部位入手，确保完成各项工作任务。要集中力量查 处一批 违法开发、严重扰乱市场秩序的案件。要周密部署，逐一 排交，尤其要加强对近郊区开发市尝变相房地产开发行为等问 惠的检查，查清问题，加大惩治力度，该清出市场的坚决清出。 在查处过程中，要坚央排除一切干扰和阻力，不论涉及什么单 位、牵扯什么人，都要一查到底，决不手软。 (二 )坚持综合整治，解决影响房地产开发经营市场秩序的 深层次问题 整镇规范开发市场秩序，其根本目的是要尽快形成公开、公 正、公平竞争的开发市场秩序和环境，为城市建设以及全市经济 的发展提供良好的条件。要在开展严肃的执法检查、严厉查 处开 发市场主体各类违法违规行为的同时，通过调查研究，认8 / 21 真分析 开发市场规范管理工作在主、客观两方面的问题，查找市场管理 上的薄弱环节和不足，从行政管理、市场规则、法制体系、监督 制约机制、市场主体行为等诸多方面找原因，解决开发市场管理 与监督工作当中的深层次矛盾和问题，保证开发市场监督与管理 工作的长期有效开展。 (三 )要加大宣传力度，充分发挥新闻媒体监督作用 整顿规范开发市场，不能仅仅依靠政府部门，应当发动全社 会的力量，形成合力。要通过广播电视、报纸等多种媒体，大张 旗鼓地宣传房 地产管理的法律法规，做到家喻户晓，人人皆知， 增强消费者的维权意识和开发企业的法，制意识。同时，要发动群 众参与监督，让那些违规违法行为无处藏身。各市区相关部门都 要设立举报电话、举报信箱，认真对待群众举报投诉，对9 / 21 于举报 的问题，要认真调查，一经查实，要依法严肃查处。 三、抓住机遇，健全体系，提高房地产业发展的总体水平 今年我市房地产业面临的有利条件很多，主要有两大机遇。 一是迎奥的机遇。申奥成功以后，青岛作为年北京奥运会 唯一的伙伴城市，在海内外的知名度迅速提高，对投资和人才的 吸引力 也骤然上升。为迎接奥运会，我市旧城改造、缩小南北差 距、城市化进程都将进一步加快，为房地产业的进一步发展创造 了难得的机遇。二是入世的机遇。青岛作为沿海开放城市和经济 中，心城市，在中国乃至世界上有着良好的形象，有着得天独厚的 区位优势、开放优势和投资优势。我国加入 ，我市将进 一步成为外商投资的热点地区域之一，国际大公司、大商社和国 内大企业都纷纷到青岛来寻求发展，对于房地产开发的需10 / 21 求总量 将会继续增加，房地产开发市场的前景十分看好。 面临这么多大的历史机遇和房地产的利好因素，我们决 不能 坐失良机，必需坚持与时俱进，创新发展，从体制、机制、法 制、素质入手，强化宏观调控，发挥市场调节作用，加强市场监 管，努力提高房地产业发展的总体水平。 (一 )健全和完善房地产市场六大体系 一是以土地储备和开发招商项目库为主的房地产宏观调控体 系。土地是房地产市场的基本要素。实行土地批租和控制开发建 设规模，调节房地产市场的供求关系和价格，是政府实施宏观调 控的主要手段。要依据城市总体规划和土地利用规划，完善土地 储备制度，结合经济结构调整、产业升级换代和房地产发展走 势，坚持实行熟 地拍卖，在确保政府对土地资源的最大收益的同 11 / 21 时，保持支持房地产业发展的后续土地供应数量。要结合土地储 备，尽快建立房地产开发招商项目库，适应招商引资和市场需 求，综合确定开发项目，以土地拍卖带动项目招标投标，调节市 场供求，平抑市场价格，促进产业健康发展。要建立房地产预警 预报制度，对开发市场进行监测，指导企业实施理性开发，防止 盲目建设。要制定科学的量化指标，加强统计分析和预测，强化 市场调节的作用。 二是以经济适用住房为主的多层次住房供应体系。随着住房 制度改革的深化和住房的商品化、市场化，个人购房已成为住房 消费市场的主体，多层次、宽领域的市场需求，必然要求建立和 完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。为适应这 种新变化，我市确定了建立以经济适用住房为主的多层次12 / 21 住房供 应体系的思路，即建立”双渠道、三层次、三类型”住房供应体 系。”双渠道”是指市场渠道和社会保障渠道；”三层次”是指面 向最低收入、中低收入、高收入家庭；”三类型”是指经济适用 住房、廉租房和商品房。要团地制宜，合理开发面向高收入家庭 的商品房，重点建设面向中低收 入家庭的经济适用住房，适当提 供面向低收入家庭的廉租住房，并确保三类住房之间的适当比 例。要继续扩大面向中低收入家庭的经济适用住房建设，切实加 强规范管理，把政府给予居民的各项优惠政策切实落实到位，普 遍改变普通市民的居住条件。 三是科学的市场监管体系。要以强化住宅配套设施管理为重 点，从土地拍卖、项目确立、规划设计、项目报建、建设监理和 13 / 21 综合验收等环节入手，实行全过程动态跟踪监督；按照”统一规 划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，坚持配套设施与 房屋建设同步实施；要加强配套设施资金 监管，实行开发项目综 合验收制度，建立监管责任追究制度，确保配套设施齐全完 保持建设与管理的有机衔接，坚决杜绝新的”烂尾工程”。同时， 各部门要进一步提高管理人员的自身素质，通过推行政府”五项 工程”建设，减少审批环节和程序，转变工作作风。要广泛实行 政务公开，提高办事效率，提高房地产开发管理和服务水平，创 造公平、公开、公正竞争的房地产市场环境。 四是房地产交易体系。要在加快住房市场建设的基础上，进 一步放开、搞活住房存量市场，促进房地产资源的优化配置和有 效整合，采取政府扶持、完 善配套、促进销售等措施，加14 / 21 快消化 空置商品房。要规范住房交易行为，理顺住房流通渠道，继续完 善房地产信息、交易、服务和管理等功能，进一步降低交易成 本，刺激住房消费和流通。要加强对房地产中介组织的培育和管 理，充分发挥其协助政府、服务大众的纽带作用。 五是房地产信息服务体系。要加快房地产管理信息化进程， 适应国民经济和社会信息化发展的迫切要求。市建委、市国土资 源和房屋管理局建立的青岛市住宅与房地产信息网已经开始运 行，各市、区建设行政主管部门和开发管理部门，都要把推进房 地产信息化作为今 后的大事，加快信息网络化建设，做到政务公 开信息化，行业管理信息化，市场动态信息化，信息公开，资源 共享。同时厂要积极引导开发企业自觉参与网络开发与应用，为 15 / 21 投资商和消费，者提供现代化的信息服务。 六是房地产市场法制保障体系。要按照 则的要求， 结合行政审批制度改革，进一步调整、完善法规政策，建立起一 整姿与 加强执法队伍建设，建 立一支意识强、作风严、能力高的执法队伍；要健全法制监督， 形成行政监督、司法监督和社会监督有机结合的监督体制，为房 地产业发展 提供健全的法制保障。 (二 )积极引入市场竞争机制 首先，要建立公开公正公平竞争的市场机制。市场经济是竞 争经济，市场机制本质上是竞争机制。目前，开发企业取得项目 大多依靠协议方式，缺少公开竞争的机制。要改变开发企业找项 目、跑项目、要项目的做法，采取土地拍卖或项目招标投标的方 式确定开发企业，推动房地产开发市场实现从无，序到有序的转 16 / 21 变，创造一个公平、公正、公开竞争的市场环境旷要吸乳国内外 优势企业和优质资金进入房地产领域，推动房地产业规范、科 学、有序的发展。 同时，要引进国际先进理念 和技术，建立开：发项目监理机 制，提高住宅的规划、设计、配套、环境质量。要在加强开发项 目建设合同管理的基础上，探索实行开发项目违约索赔制度。适 应我国加入 经济国际化的新形势，借鉴国际通行做法， 拓展工程建设监理范围，将工程建设监理扩展到开发项目的规 划、设计、项目招投标和竣工验收等各个环节，使之贯穿于项目 运营的总体阶段，实现对开发项目的全过程、全方位监理。 (三 )改变房地产开发方式，坚持统一规划 ,练合开发 改变开发方式，就是要变传统的先建房，后配套为做环境配 套，后建房。要采取 对土地深加工、周边环境改造等方式，17 / 21 提高 土地利用价值。坚持综合开发，打破散乱、小规模、插花式开发 局面。要文力进行旧城改造，加快城市村庄改造和老城区保护性 开发。要把房地产开发与危破陋改造、村庄改造、基础设施和环 境配套挂起钩来，采取”捆绑”方式进行开发，如对旧城或危破 陋住房进行改造，可采取储备土地的使用权拍卖抵扣改造成本方 式，或由政府用土地收益对旧城改造进行补贴减价招标方式。对 历史，风貌保护区范围的改造，可采取置换开发方式，提高老城区 的历史文化价值。对级差地租较高的老市区，可通过合 理规划， 平衡改造资金缺口。这些挂钩机制要将统一的土地储备、招标拍 卖粤调；动各区的积极性结合起来。今年要先在市内各区进行试 点，力求取得经验和实效，促进城市人居环境的整体改善。 18 / 21 (四 )大力实施品牌战略，发展企业规模经营 目前，全市有大大小小的开发企业 600 多家，企业规模普遍 偏小，经营粗放，按照市场份额测算，平均每个房地产企业开发 量不到 2 万平方米，许多企业开发成本高，配套质量差，社会信 誉低，更谈不上规模效益，在很大程度上影响了房地产业的整体 发展。现代房地产市场竞争，已从早期的价格竞 争、质量竞争发 展到规模竞争和品牌竞争，这是企业综合实力的全面体现，是促 进房地产健康发展的强大动力。重品牌、重环境、重质量、重服 务，已经成为开发企业生存、发展的关键。我市房地产市场要尽 快：改变”孝散、差”的现象，在发挥市场机制作用的同时，必 须配合运用行政制约、行业管理手段，加强宏观管理，引导市场 格局的转化。要制定品牌战略规划和扶优扶强政策，坚持19 / 21 以市场 为导向、以企业为主体、以技术进步为支撑，促使有知名品牌、 有较强实力和较大市场份额的大公司和企业集团壮大实力，或强 强联合，形成集 约效应，带动房地产开发整体水平的提高。要提 高房地产企业的设立门槛、预销售门槛，在全市推