《建筑U时代》PPT课件.ppt

万邦海格明珠,物业发展及营销思路,物业发展建议,项目定位,超高层前提,项目分析,经济效益测算,竞争及可借鉴楼盘调查,报告提纲,区位分析 项目雄踞长沙城北中心地段，。南城行政商务区辐射圈。,项目分析,物业发展建议,项目定位,超高层前提,项目分析,经济效益测算,竞争及可借鉴楼盘调查,项目开发总原则：个性、特色的开发道路,1、保持与其他单体项目的差异性，尽量避免未来产品的趋同性； 2、 根据地块的实际情况，保持项目个性，主要体现产品的户型设计和建筑外立面方面； 3、 充分利用地块靠近双湾国际的优势，将本案打造成有个性的住宅项目。,产品定位,在定位上应尽量规避项目的大劣势所带来的影响。 规模小，缺乏居家氛围。 项目地块不规则，整体设计难以把握。 配套缺乏、周边形象不佳 定位时应考虑充分发挥项目的机会，发挥项目的价值。 临街面宽。 借势双湾国际。,结合项目的劣势和机会，挖掘项目的特色和个性,产品定位,根据项目的两大劣势和两大优势，本项目的档次定位为：,中档 个性社区,产品定位,住宅+临街门面,根据项目的地段，规模和用地条件，项目的产品组合如下：,产品定位,两大劣势决定了住宅的定位方向只能是过渡性居住的小户型产品,小户型产品有以下两种方向： 普通小户型产品 特色小户型产品。,1、住宅产品定位：,地块不规则，且离中心区较远。 项目规模小，社区氛围难以形成。,产品定位,在普通小户型项目和特色小户型项目两种选择下，特色的紧凑户型更适合本项目,产品定位,纯粹的二房社区,项目的住宅产品定位为：,产品定位,户型配比建议：,产品定位,双湾国际的商业明显不足；所以本项目商业可以作为该项目的有效补充； 本商业的主要形态为临街门面；其优势是市场阻力小，更易销售。 规模的商业如果是作为该区域的商业中心，体量明显过小，而且地段也比较偏，形态也不完全符合要求。,定位推导,2、商业产品定位：,产品定位,社区配套+补充商业,双湾国际的人流，打造本项目及双湾国际的互动商业，同时服务项目地周边的常住人口。 引进两一到二家有规模、有品牌的主力店，带动人气。通过组合不同风格、档次的社区服务店，为追求品质生活的高素质群体提供一个品质消费的空间。,定位诠释：,2、商业产品定位,具体定位,产品定位,社区主力店招商先行，为该类商家度身定制，降低项目经营的风险,尽量做到量身定做，能满足未来商家的实际需求，确立本项目在周边区域商业市场的独特市场竞争力。,产品定位,目标客户群体定位,1、住宅目标客户群体定位,17,住宅的目标客户群体锁定为“新婚一族”,刚刚结婚的年轻人。 即将结婚的年轻人。,客户来源地 30以上来自区域以外的长沙市其他区域，50来自项目周边区域，20来自周边县市 年龄分布 以年轻人为主，年龄为2232岁 行为特征 他们拥有较强的消费意识，追求时尚潮流，乐于体验新事物,18,项目的目标客户群体基本为首次置业者,目标客户群体定位,客户层次定位,目标客户群体定位,核心客户 长沙私营业主 他们原为老城商业区商铺业主、原有商铺经营者，具有丰富的商铺经营、管理经验，同时又是最具投资意识的商家 重要客户 长沙小私营业主、外地投资客 他们很有具有较强的投资意识，看好长沙未来发展，以求获得较高的投资回报,2、商业目标客户群体定位,投资者：,目标客户群体定位,形象和调性定位,1、住宅调性定位,活泼、动感,项目靠近芙蓉主干道，时尚动感 住宅底层是熙熙攘攘的商业街 目标客户群体是活泼动感的年轻人 所以住宅的调性定位于,本项目商业的特色主要体现在两个方面： 1、经营业态特色体验式情景商业。 2、建筑特色时尚、动感、体验式的临街商业院落。,北城特色体验商业街,2、商业形象定位,案名建议,恒邦蓝立方,1、以水为主题：,恒邦蓝岸,恒邦阳光水岸,2、以阶层为主题：,恒邦精英时代,恒邦时代天娇,3、以意境为主题：,恒邦梦琴湾,恒邦倾城之恋,恒邦美好时光,恒邦星语心愿,4、以生活为主题：,恒邦恋曲2010,恒邦乐活时代,恒邦卡布其诺,4、其他：,恒邦珊蝴座,恒邦魔方,单体设计建议,超高层前提,规划思路,规划思路,地块特性一：本项目地块极形状不规则 地块特性二：地块内有一栋原有建筑需要保留。对新建筑的排布有一定影响 地块特性三：地势有高差。本项目地块与周边道路的最大高差约有5米