华江公司山水长天营销思路.ppt

重庆（川营集团）华江房地产开发有限公司,山水长天,营销思路,前 言,兵家有云：擒其利，以获也。 在激烈的市场竞争中 如何快、准、狠的把住市场利点，将是我们共同面对的课题 如何把本项目做的更好，将是我们共同的夙愿 我司乐意贡献我们的智慧 以下是我们的思考:,目 录,第二部分：我们的出路在何方,第一部分：我们将面对什么样的状况,第三部分：磐基观点,第四部分：执行团队,第一部分： 我们将面对什么样的状况,1、宏观经济走势 经济状况关键词： 10.9% 偏快（过热）资本过剩 人民币升值 升息 房地产市场关键词： 泡沫 国六条 26名 走势： 国家加紧对宏观经济的微调；房地产市场更趋紧张与理性；重庆市场相对平稳健康，有慢步上升的成长空间,2、区域市场现状 区域学校聚集，人文气息浓厚 城市建设新盛，面貌新颖 房地产市场较发达，引领整个南岸的城市扩展方向 周边商业空置率较高 商业目前较为落后零散，业态主要为社区性商业,7月南岸区成交情况： 总成交：1221套 成交面积：142037.1 成交均价：2974元/ 中心板块较有增长，其它板块有所下滑，南山 弹子石板块低价楼盘成交拉低了区域成交均价,3、直接竞争项目简析 渝能国际（一期） 位置：南岸学府大道（工商大学旁） 体量：100000平方米 工程进度：主体施工 主体户型：一房44 两房66-82 三房98-103 销售进度：客户积累期 销售价格：预计均价每平米3300元,回龙湾（二.三期） 位置：经开区回龙路66号 体量：500000平方米 工程进度：主体施工 主体户型：两房73-78 三房109-112 销售阶段：客户积累期 销售价格：预计均价每平米3400元,直接竞争项目简析,康恒万友7季城 位置：工商大学旁 体量：70000平方米 工程进度：平地 主体户型：两房65-85 三房90-120 销售阶段：客户积累期 销售价格：预计均价每平米3200元,直接竞争项目简析,4。南滨、路、经开区周边楼盘的影响： 南滨路：以滨江住宅和休闲商业为主，目标客群面向主城区中、高端市场 经开区：目标客群主城区为主，产品结构为中、高端配置,5。项目本身状况 基本参数： 总建筑面积：59574.96 住宅：48731.76 非住宅：10843.2 绿地率：40.07% 停车位：162个 户型配比：一房45 2套/层 两房70 2套/层 三房85 4套/层 总户数：504户,项目本身状况,优势要素： 周边学校聚集，并紧贴交通大学，正对巴蜀实验学校 交通便利，出行方便 南山，长江 高层 景观 视野 空气 绿地率达40%，品质较优越 户型设计方正实用,项目本身状况,劣势要素 小区规模小 内部配套稀少 开发企业无品牌优势 周边环境，现状恶劣 周边现行商业气氛薄弱 户型配比太过综合,项目本身状况,小结 Part ISummary 本区域市场竞争较为激烈，项目自身规划受限，欲在南岸南湖片区获取市场并快速消化将面对一定困难。,第二部分： 我们的出路在何方,粗劣的形象面众 简单的媒介传播 普通的服务迎客 单一的渠道销售 低廉的价格入市 柔弱性自然销售,出路一：,体近市场的品质性形象展示 多元化信息传播途径，做有效传播 多渠道接触市场，促进销售 高品质的销售服务和售后服务，达成品质提升 科学高效的销售组织管理 紧贴竞争市场价格入市 经济化，高效化销售,出路二：,第三部分： 磐基观点,1。卖点构成,卖点梳理： 地段-学校，交通 区位-保值增值，投资保障 规划设计-高层 景观 商业配套 户型-方正实用,卖点营造： 智能配套 绿色环保 品质大堂 康乐会所 诚信体系,2。项目总体定位 整体定位思想 学府旁的康乐寓所 营造中高档品质，中高服务，中档价位楼盘,一房-投资型单身公寓 紧邻工商大学，巴蜀实验学校，工商技术学校等学府 本地块的，随着南岸城市的发展趋势，将有巨大的升值空间 一房投资小，有利于吸纳投资者，并能实现不错的投资回报率,产品定位,两房、三房-高层景观公寓 呼吸南山，观长江，视线开阔，景观质素高 学校，子女上学方便 交通便利，生活较为便捷 户型功能齐全,商 业 - 一层 集休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的小 区性配套商业和针对学校的服务性商业 二层 经济性酒店 区域内商业本身业态落后零散和空置率较高 项目本身的商业面积较小，加之人气还聚齐 从消费力和产品特质考量，商业的经营内容主要以生活超市、大众 品牌餐饮、网吧等生活性业态 针对学校，在外住宿性酒店有一定需求 经济性酒店 经济、实惠、服务上乘、市场需求大,价格定位,预计价格 一房：套内面积32003500元/M2 两房、三房：套内面积3100-3300元/M2 商业一层：15000元/M2 商业二层：6000-8000元/M2,价格策略 品质发布-高调公布售价-开盘 适当低开-渐次走高,价格策略,产品建议 外立面力求现代科技，建筑环保节能 楼顶设计时尚、现代、特性 大堂宽敞大气，建议设置双大堂 全方位智能化设施，包括安全、物管、生活等 建议设置康乐会所,目标客户群定位 房产消费需求要素,经济 安全 健康 购物 交通 就学 文化感召 保值增值,目标客户群描述 收入结构 家庭结构 年龄结构 分布区域 职业特征 需求要素,目标客户群描述,一房目标客户群描述 收入结构：家庭月收入在3000元以上； 家庭结构：单身、两口以上之家； 年龄结构：2550岁之间； 地域分布：南岸区、渝中区、巴南、外地（市外）； 职业特征：普通上班簇、自由职业者、金融投资者等 需求要素：经济 安全 购物 交通 保值增值,目标客户群描述,两房、三房目标客户描述 收入结构：家庭月收入在2000元4000之间； 家庭结构：两口之家、三口之家为主； 年龄结构：2855岁之间； 地域分布：南岸区、巴南、本市南方区县（綦江、万盛、南川等） 职业特征：普通上班簇，小个体经营户，国家普通公职人员等 需求要素：经济 安全 交通 就学 购物 保值增值 文化感召,目标客户群描述,商业目标客户描述 收入结构：家庭月收入在3000元5000之间； 家庭结构：两口之家、三口之家为主； 年龄结构：3555岁之间； 地域分布：南岸区、巴南、市外 职业特征：个体经营户、私企业主、中.高级公职人员等 需求要素：经济 安全 交通 保值增值,目标客户群描述,楼盘案名.LOGO为精神、内涵、气质的形象化具体表现，传达给受众第一直观认识并展开联想。基于定位于 “学府康居景观高层” 以及案名.LOGO创意最高原则： 力求以最简之图、形，传达最丰富之内涵对本案案名.LOGO作表现思考,案名及LOGO表现,形象定位 案名提议,(1) 华江上品 (2) 塾都 (3) 华江.鼎塾 (4) ,2。营销推广策略,推广思路 营销=传播 传播充分展示 深度触探 销售=沟通 沟通的前提是尊重,营销靓点: 项目销售应攻势凌厉，各期组织本着短、平、快的原则迅速去化 住宅的两房以上部分的营销方向锁定南方区县，一房营销方向锁定 在周遍学校和南岸区内以及市内，商业部分的营销方向面向全市 与旁边巴蜀实验学校配合，“安亲班”计划，免赞助费入学等 销售控制： 根据住宅前期客户的需求情况，把住宅从20楼断面，分为两个期间销售， 三期为商业；各期之间合理连接，互相呼应,售房部设置靓点 到达方便、外装亮丽、面积250-300平米左右。建议设在学府大道一旁 配以背景音乐，盛设小吃、糖果，设置小孩活动天地等 ,推广靓点: 南方各区县做巡展 推出“掘金计划” 媒体： 区县夹报 现场浓重包装，截流竞争者客户