建筑间距和退距管理技术规定.doc

建筑间距和退距管理技术规定一建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：（一）建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影应控制在80米以内；（二）建筑高度大于24米，其最大连续展开面宽的投影应控制在60米以内；（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按最高建筑高度执行。二居住建筑日照标准应满足大寒日日照不低于2小时，有效日照时间带： 8时16时。其中旧城区新建项目内可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时。（一）多层居住建筑间距按间距系数确定。1、平行布置的正南北朝向建筑间距不小于南侧建筑高度的1.5倍。2、其它方向平行布置的建筑间距控制按下表计算。附：不同方向建筑间距拆减换算表方向角0 15 15 30 30 45 45 60（含）60拆减值1.0L 0.90L 0.80L 0.90L 0.95L注：表中方向角为正南向（0）偏东或偏西的方向角；L为正南北方向平行布置的建筑间距标准。3、多层居住建筑山墙间距不宜小于8米。4、垂直布置的建筑间距按平行布置的建筑间距标准的1/2加4米控制，其最小值为9米。（二）高层居住建筑间距按日照分析确定，且满足下列要求：1、平行布置时，最小间距不小于30米。2、山墙间距不宜小于13米。3、垂直布置的建筑间距，除按日照分析结果应满足上述规定要求外，其最小值为20米。4、进行日照分析的计算机软件必须通过建设部或国家技术监督局的科技成果评估。5、遇有复杂、特殊情况，应参照相应技术规定。（三）多、高层居住建筑间距按遮挡建筑不同执行下列规定：1、平行布置时，遮挡建筑为多层的应满足本条（一）的规定，同时满足其它相关规定。2、平行布置时，遮挡建筑为高层的按本条（二）的规定执行，同时满足其它相关规定。3、多、高层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。4、多、高层居住建筑山墙间距不宜小于13米。（四）被遮挡的居住建筑底层为非居住用房时，间距计算应扣除相应高度（仅限二层）。三非居住建筑的间距，除经批准的详细规划另有规定外，应符合下列规定：（一）多层平行布置时，其间距不小于较高建筑高度的1.0倍，并不小于6米；垂直布置时，其间距不小于9米，山墙间距不宜小于6米。（二）高层平行布置时，其建筑间距不小于较高建筑高度的0.4倍，并不小于20米；垂直布置时，其建筑间距不小于18米。山墙间距不宜小于13米。（三）多、高层平行布置时，其间距不小于18米，垂直布置时，其间距不小于13米。山墙间距不宜小于9米。四居住建筑与非居住建筑间距应符合下列规定要求：（一）被遮挡建筑为居住建筑，按居住建筑间距规定控制。（二）被遮挡建筑为非居住建筑，按非居住建筑间距规定控制，同时考虑视觉卫生的因素影响。（三）多层建筑山墙间距不宜小于8米，高层建筑山墙间距不宜小于13米，多层与高层山墙间距不宜小于9米。五建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置计算。六托儿所、幼儿园的生活用房，应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时。医院、疗养院的病房和疗养室、中小学的教学楼和老年建筑的主要居室应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。七建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。八建筑间距除符合上述规定外，还应符合消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护、施工安全等要求。九沿城市道路的建设工程，除经批准的详细规划另有规定外，应按下列规定退让道路红线：（一）沿街围墙，不得小于0.5米（二）在规划红线宽25米（含25米）以下道路两侧进行建设的，多层建筑不得小于5米；高层建筑平行布置时不得小于10米，垂直布置时不得小于8米；（三）在规划红线宽25米以上道路两侧进行建设的，多层建筑不得小于8米；高层建筑平行布置时不得小于12米，垂直布置时不得小于10米；（四）沿道路设置阳台、雨棚等地上附属设施不得突出建筑物主体2.5米，地下建（构）筑物退让道路规划红线不得小于3米。（五）不同建筑高度组成的连续建筑，最小退让距离按最高建筑的标准执行。（六）特殊功能的道路、桥梁、道路交叉路口周围或特殊地段的建筑工程及市政基础设施（燃气、电力等）在满足专业要求的前提下，需要调整退让距离的，由城市规划行政主管部门确定。十建筑沿规划绿线或蓝线建设时，多层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于8米。有关规划另有规定的除外。十一建筑退让地界的距离应符合下列规定要求：（一）多层建筑应退让正面相应建筑间距的1/2。高层建筑南北向布置时，南侧不小于16米，北侧不小于20米，且日照标准遮挡线不得突破北地界13.5米或北侧道路的北红线外5米；高层建筑东西向布置时，居住建筑退东西地界不小于16米，非居住建筑退东西地界不小于10米。（二）多层建筑山墙退地界不得小于4米，高层建筑山墙退地界不得小于6.5米。（三）地界外为现状建筑的，除符合本条（一）、（二）中的规定外，需同时满足建筑间距的有关规定。十二建筑沿城市道路建设时，在符合退让道路红线和相邻建筑间距要求的前提下，距道路中心线的距离应满足第十一条中有关退让地界的距离要求叙永县城规划建设，自2000年城市规划法实施以来，经过了十多年的探索和尝试，特别是近年来在县委、县政府的正确领导下，致力于解决城建遗留问题的同时，成功地实施了一系列高起点、高标准开发建设项目，为叙永城市建设的品质提高、人居环境的改善起到了较好的推动作用，标志着叙永的城市规划和开发理念迈上了一个新的台阶。但同时我们也要清醒的意识到我们在城市建设中的差距，别的县区在城市建设上观念新、思路清、手笔大、起点高，敢于创新、勇于开拓，无论是城市规模的拓展、城市功能的完善，还是城市环境的打造、城市形象的提升，都是按照大城市来规划建设，对照我县，已严重落后。为尽快扭转我县城市建设的被动、落后局面，提升城市形象、完善城市功能，根据我县实际，结合周边县区的先进经验，认真查找我县城市建设存在的问题，在此就规划建设好县城提出以下思考及建议： 一、我县城市建设存在的问题 我县作为历史文化名城，川滇黔三省结合部交通枢纽中心，川南商贸名城，自古以来就商贾云集，是川滇黔重要的物资集散地，县域范围内各种资源十分丰富。而城市的功能、规模、公配、形象等，无疑是充分发挥优势、吸引投资的基础，但自我县上世纪九十年代初实施城市开发建设以来，基于当时的人口、环境、交通和理念等诸多因素，导致整个城市建设缺乏整体思考、布局和规划先行的观念，单体补丁式开发、就项目论项目的现象较为突出，无序、杂乱，城市整体形象不协调，功能分区不清晰，公配设施不完善，留下诸多遗憾和不足，对城市建设的发展造成极大障碍。 (一)规划体系不完善。一是未编制历史文化名城保护规划、绿地系统规划、滨河路防洪提及水系景观规划景区规划和县城色彩规划等各类专项规划，缺乏彰显历史文化、打造山水景观、突出城市色彩的理念和规划依据；二是县城总体规划已实施近十六年，已不能适应新形势下城市建设发展的需要，导致规划调整频繁和执行困难，规划布局的随意性过多；三是应加强对建设项目的规范日常管理，制定或修订城市规划管理地方性法规。四是城乡规划编制的质量和水平还有待提高，在规划单位的选择上，各部门各自过度强调职责程序，导致国内外优秀的规划单位不能参加我县城市建设规划的编制，使规划的前瞻性、科学性和可操作性不强，档次品味不高，文化内涵不强。特别是对我县的城市建设，缺乏全局思考，没有分组团编制规划，更没有进行组团的城市设计，各开发建设项目都是由开发业主进行建设方案的规划设计，缺乏统一整体的思考，导致组团内布局不合理、功能不清晰、风格不协调、公配不完善等诸多问题，城市成为一个单体建筑加小区建筑简单拼凑而成的城市，无文化、无风格、无景观、无特色，直接影响城市形象。 (二)城市规模受制约。由于我县县城位于县域中部地处深丘区和低山区的过渡带，且是河谷加盆地，东门河、南门河交汇而成的永宁河穿城而过，县城周边高山耸立，县城内部深丘纵横，特殊的地理环境，不仅造成城市建设成本高，更限制了我县城市发展的规模，而绕城建设的川黔高速路和纳叙铁路，虽改善了我县的交通条件，突出了我县的区位优势，但更制约了县城规模的拓展。 (三)旧城改造问题多。一是过去“单体补丁式开发”，造成旧城风格不协调，凌乱无序，布局不合理，多为“火柴盒”式建筑，消防通道、电线管网不配套，安全隐患多；二是平房、旧房多，建筑密度大，空地较少甚至没有，加大了旧城改造的成本和难度。三是房屋征收难度大、成本高。由于征收工作涉及面广、政策性强，事关群众的切身利益和社会稳定，部分群众的期望值过高，远远超过了安置标准，认定的是千年等一回，以访施压、以访谋利，加之维稳责任、压力，强制搬迁难度大，导致征收关成了旧城改造的拦路虎，造成旧城建筑风格杂乱、功能不清、公配不全等问题无法得到解决，脏乱差现象严重；四是遗留问题多。由于过去开发建设门坎过低，开发企业鱼龙混杂，造成拆迁、烂尾等诸多问题，至今尚未完全解决。 (四)公配绿化不配套。县城的公益配套设施较差，城区绿化档次不高，城市景观缺乏，广场绿地较少，公厕、垃圾库、停车场、农贸市场、休闲娱乐场所等方面严重不足和滞后，已远远不适应县城发展的需要。特别是过去旧城改造形成的诸多不足和遗憾，使县城的各种公共配套设施，不仅不能满足城市发展的需要，更对城市形象的提升造成严重的阻碍。 (五)“三违”行为较突出。县城周边违法占地、违章建设、违法乱占河道形势严峻，不仅使城市乱象更加严重，造成各种安全隐患，更是挤占了我县县城有限的城市建设用地，加大城市发展的执法成本、行政成本、经济成本和社会成本、稳定成本，严重制约城市规模的拓展。随着城镇化进程的加快，人口的逐渐增多，势必导致城市人口的密度不断加大，城市管理的矛盾日益突出，给未来的城市建设和发展带来巨大障碍。 (六)城市风貌无特色。由于规划的不完善和城市建设的总体思路不清晰，造成城市建设在总体布局、外观风貌上没有充分展现我县的地域特色、人文历史，风格无档次、文化无品味，与历史文化名城极不相符。 (七)商业功能不明显。缺乏城市商业集中区，以街为市、占道经营、冒口经营的现象严重，不仅不能发挥我县交通中心、商贸名城的优势作用，更加大城市脏乱差的现象和城市管理难度，严重破坏了城市形象。 二、我县城市建设原则的思考 我县县城是一个有着悠久文化历史又山水相依的城市，因此，应围绕建设山水生态园林城市为目标，抓住县城“显山露水”的优势来发展城市建设。 （一） 城市特色的塑造重在保护自然，显山露水 我县由山（丹山、人脚板山）、水（东门河、南门河、永宁河）构架成为城市风貌的轮廓背景，规划应尊重这种自然形态特征，维护这种水的“渗透”和山的楔入，注重亲山亲水，突出山水融城、城拥山水和林城一体的开敞型组团式的山水城市特色，采取有机疏散、分片集中、就地平衡、多中心、组团式的空间布局。组团之间的应以生态绿地相衔接，并增强滨水空间的开敞性，丰富临河建筑的天际轮廓线，以充分体现组团城市的特色，做到山水城林的整合，实现“山水融城，竹幽林秀”。 （二）抓好绿地系统的规划与建设 绿地系统是塑造城市特色和风貌重要的因素，应大力加强绿化建设。丹山是我县城市的绿屏，人脚板山是我县城市的“绿心”，应充分保护、还其自然。要切实抓好绿地系统的规划，同时，高标准、高品质地编制绿化景观规划，绿化风格应多于变化，并尽量增加绿量，使绿带多样化、景观特色化。在规划的指导下，逐步加快绿化景观的建设进度，创建园林城市，快速提升城市形象。 （三）城市建筑应充分体现地方特色 建筑形象要讲究地方特色，并注入历史文化的内涵，现代化建筑的功能与地方建筑风格的结合才是成功的。要避免中不中、西不西，使城市成为新的建筑垃圾堆。城市风貌应体现人性化、个性化。对建筑要区分一般的建筑和较重要的建筑，突出重点，避免杂乱无章，对个别重要建筑可追求其标志性。我县由于山高、沟深、地少、人多，在未来不得不多建高层建筑，但其建筑应体现地方特色和人文历史，富于变化，既强调整体风格协调，又要考虑多元化美感，切忌建成一片钢筋混凝土“森林”，形成趋同的、没有特色的城市面貌。 （四）加强历史文化遗产的保护 每个城市的历史遗存是创造城市特色很重要的因素，“一座没有历史文化的城市是一个缺乏文化的肤浅的城市”。我县是四川省历史文化名城，历史悠久，春秋祠是国家级文物保护单位，是我县的“国宝”，一定要保护好，挖掘好，发挥好。盐马文化、苗彝文化以及历史名人，在城市建设中应充分吸取其文化内涵，提升城市建设的文化品味。对古建筑或旧建筑，要区分重点加以保护。 （五）疏解旧城人口，大力发展新城 旧城建筑密度过大，人口过多，建筑过于拥塞，应把旧城建筑与人口密度的疏解作为创造城市特色的重要工作来抓，才能促进新城的发展，改造旧城的环境质量。新城建设的重点应放在县城东面，即高速路连接线两侧和高速路与旧城之间，县城西面火车站和水洞子片区应严格控制，“西控东进”。高速路连接线外侧交通区位及地理位置均较优越，具有很强的商业口岸价值，可考虑建设大商贸体系。同时，加强新城医疗、教育、市场以及商业等各种设施的建设，以增强新区的吸引力，推动旧城人口密度的疏解。 （六）抓好节点管理，注重景观效果 城市节点是体现城市环境与形象最重要的景观地段，要加强城市设计，精雕细琢，注重建筑及其设施的风格风貌的控制。如河边、桥头、山顶都是重要节点，规划上必须严格控制。对具有历史内涵的重要景物节点，要尽可能地展现出来，同时应注意周围的建筑风格要与之协调。 我县是组团式的城市布局，每个组团规模不大，因此要注意开敞空间的尺度问题，不宜建过大的广场，要结合自然地形通过规划有机地形成不同特色的开放空间群落，以体现城市的特色。 （七）抓好规划，突出重点，逐步实施 研究城市风貌与特色，是系统研究，应编制完成一个系统的规划体系，以指导具体行为。对城市建设，既要考虑城市规模，也要追求环境质量和功能，做到量大且佳。对城市建设，要在规划的指导下，进行总体研究，分清远、中、近期，明确重点，逐步实施。 三、加快提升城市形象建议 （一）、加大对基础性规划编制工作的投入，完善规划管理机制，促进县城规划建设工作健有序发展。 城市建设是一项科学的系统工程，需要政府投入资金完成的基础性规划编制工作较多，虽然近年来，财政已出资对叙永县城旧城片区控制性详细规划，等一系统规划进行了编制，但由于种种原因，涉及城市建设的基础性工作还有许多欠帐急需解决： 一是没有开展县城建成区的修测、补测，规划区实测工作，这不利于规划成果资料的利用（由于这两项工作没有开展，导致各种城建规划编制工作都只能利用国家测绘局比例为万分之一的航测图，由此造成所编制的规划成果图的精度受限，无法直接用于规划建设项目）。 二是叙永县城市总体规划（1996版）经过近15年的实施，已达实施年限。就目前情况看，随着我县城镇化进程的加快，城镇化水平不断提高，1996版总规已不适应我县县城建设发展的需要，亟待进行修编调整，合理调整县城用地布局、科学拓展县城建设规模。 三是县城规划内控制性详细规划编制的范围窄、面积小，不适应城市规划建设管理的需要。我县城市规划区分别为“旧城”、“龙凤”、“红岩坝”三个组团，总面积为22.5平方公里，到目前为止，“旧城”、“龙凤”、两组团编制的控制性详细规划仍无法做到全面覆盖，“红岩坝”组团还未编制控制性详细规划，按照国家有关文件规定未编制控制性详细规划的区域不能进行规划建设。 四是没有进行历史文化名城保护规划、历史街区保护规划编制。叙永县城作为四川省首批命名的历史文化名城，按照规定必须编制历史文化名城保护规划及历史街区保护规划，用于指导和规范旧城改造行为，传承历史文化，但因种种原因，该规划一直未编制，这将严重影响历史文化名城称号的保留。 五是没有编制城市防洪规划，缺乏对城市沿河建设的管理及相关控制。 六是没有编制城市公共交通规划。 由于没有系统的规划方案就快速进行旧城改造和新区建设，导致规划管理缺乏科学性，具有盲目性，由此可见：应当对县城建设所需的基础性规划编制工作引起足够的重视，安排财政资金支出用于这些基础性工作的开展，从而增强县城规划建设的科学性、针对性、适用性和合法性。 从另外一方面来说，随着县城建设步伐加快，建设队伍的壮大，完善机制，制定相关的规划管理技术规定显得日趋重要。应结合实际，制定（修订）叙永县城市规划管理技术规定、叙永县城市规划管理规定等地方性法规，加强对建设项目的规范日常管理，确保规划建设不走样、不变形，真正体现规划的权威性和严肃性。 同时，县城的开发建设应坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设和基础设施先行”的原则。符合城市的经济发展和城市建设时序要求，统筹兼顾社会效益、经济效益和环境效益，按照城市规划集中成片建设，限制零星开发、补丁式开发。并且城市开发强度应严格按照详细规划的指标要求及相关规范执行，不得随意改变技术经济指标。 县城旧城改建，应当遵循“综合整治，合理利用，调整布局，统一规划，成片开发”的原则，对布局不合理的各类工业企业要进行迁建，对不符合级差地租原则的单位企业也要逐步迁出。在总体规划中已确定迁建的单位，坚持不得在原地扩建。 （二）科学规划，严格控制，为叙永未来发展留足空间。 目前，县城建成区面积约7平方公里，常住人口加流动人口约13万人。县城人口的密度太大，不利于宜居城市的打造。随着川黔高速公路建成通车，县城建设用地发展时序和阶段性发展方向发生变化，迎来新的发展机遇。拓展城市建设用地，开发丹山风景名胜区将是我们下一步的工作，未来县城空间发展需做好以下工作：（一）加强主城区生态空间结构的保护，塑造城市特色空间；（二）继续深化旧城区改造，完成功能提升；（三）加大力度进行火车站片区和城南新区的开发建设，完善主城区综合服务职能结构；（四）加快龙凤工业园区的建设，为城市发展提供动力；（五）大力招商引资，切实推进丹山风景区片区（7平方公里）和县城豆芽根片区（4平方公里）保护和开发：一是着手编制两片区发展战略的科研报告，为区域发展提供科学参考意见；二是编制两片区发展总体概念规划，严格控制用地计划，为未来发展奠定牢固基础。 三、尊重历史，协调发展，进一步培育特色园区。 紧紧抓住纳叙铁路的建成通车和川黔高速路叙永段即将建成的契机，充分发挥我县衔滇纳黔的区位和交通枢纽优势，加快商贸物流园区的规划建设。一是抓紧对400余亩的火车站物流园区进行修建性详细规划的编制，积极招商引进企业入驻；二是促进城市商业网点打造，以三大城市商圈为核心，即：杨武坊商圈、水洞子商圈、半岛商圈，进一步完善城市商业体系；三是拟在县城周边规划商贸园区，真正凸显“川南门户，商贸名城”的作用。 五、应加大县城交通基础设施建设，尽快完善公共交通功能。 按照叙永县城总规和控规，近年来虽然新建了环城大道及连接环城大道与旧城主街道的陶环路、南环路、永宁路、中环路和连通东西两城的扬武坊大桥等城市道路、桥梁等重要交通基础设施，使县城交通网络初步形成，城市交通条件得到改善，但由于历史的原因，县城内交通基础设施建设欠账还很多，如不及时解决，将严重影响城市功能并制约新区的发展。二是旧城区与新区之间交通连接的瓶颈制约问题，由于地形地貌及高差等客观条件的制约，加之在实施河东“宝珠花苑“及西城“滨