农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则.doc

农村房屋拆迁补偿应借鉴国有土地上房屋征收与补偿条例的四个原则发布时间：2011-03-18 09:57:21【我要纠错】【字号大默认 小】【打印】【关闭】法制网湖南频道3月18日讯关于农村房屋拆迁补偿，我国土地管理法第四十七条规定“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”以此为依据省、自治区、直辖市政府根据工作需要制定了农村征地房屋拆迁补偿的相关规定，如湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法第二十三条“征用土地的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的具体标准，由设区的市、自治州人民政府依据本办法提出，报省人民政府批准。”用以规范征收农村集体土地中的地上附着物拆迁补偿工作。再由各设区的市、自治州人民政府也据此制定了征用土地的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的具体标准。各区县市为了搞好农村房屋拆迁补偿工作，又在此基础上制定了实施办法。因而在执行过程中，各级政府制定的补偿项目和标准的不规范和不平衡，补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷。我国没有一部规范农村房屋拆迁补偿行为的法律，要修定关于农村房屋拆迁补偿安置法律又有困难。而土地是农民赖以生存的重要生产资料和生活资料，其中地上的房屋更是涉及农民基本生活生产需要的重要财产。拆迁补偿款既具有生存利益性质，又具有财产权性质。现仅有的国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规国有土地上房屋征收与补偿条例（后简称条例）。城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，此条例并不具有直接适用，但有些原则还是可以参照的。我们要借鉴条例的原则精神，对涉及农村征地房屋拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，把拆迁集体土地上的房屋的工作打造成为政府和被拆迁农民的共赢工程。鉴于此，在处理地上农民房屋拆迁补偿时，应该借鉴以下原则：一、程序正当的原则农村征地房屋拆迁地区一般位于城乡结合部，拆迁后普遍存在房源紧张的实际问题，而农村房屋拆迁补偿对被拆迁农民的工作、生活、营业等都会带来较大影响。因此，房屋安置问题常常是拆迁人与被拆迁农民争议的焦点。拆迁人和被拆迁农民就房屋安置达不成协议的原因，有的是对重新安置房屋的面积、楼层、朝向等不满;有的是对重新安置的地点不满，特别是涉及营业房屋、安置地点尤为重要。被拆迁人原地段经营好、利润高，不易接受异地安置，拆迁又不能按商业性质用房回迁或补偿，难以达成协议。有的是因为房屋安置协议不够明确，拆迁人和被拆迁农民所订立的房屋安置协议条款不齐全，内容不明确，不载明安置房屋的面积、结构、朝向、楼层、通风、采光，更没有具体的是还房时间、地点，最终安置房屋时，因双方要求相背离而发生纠纷。还有的是周转用房无法解决。对被拆迁农民周转用房的安置一般是付给一定数量的倒腾费，“投亲靠友”租房暂时居住。但在执行过程中，会遇到诸多问题，例如有的农民原有的牲畜无法及时处理，营业用房无法解决等。有的地方一次动迁几十户、上百户，有的被拆迁农民要到外组、外村租用房屋，给生产生活带来不便。拆迁人也无力提供房源，周转房也较难以解决。还有的是拆迁人违约。在动迁过程中，拆迁人及其工作人员是为了被拆迁人顺利拆迁，往往许诺许多优惠条件，但事后又不兑现，甚至以权压人，从而引起纠纷。拆迁人不按拆迁协议规定的时间、地点、面积、方位和使用性质安排回迁引起纠纷。应参照条例第三条规定的房屋征收与补偿应当遵循决策程序正当的原则。按照的法律程序进行，严格适用拆迁程序。应注意做到以下几点：1、财产评估程序，参照条例第十九条规定2、补偿标准及结果公示程序，参照条例第十条、第二十九条。3、听证程序，参照条例第十一条。4、被征收人选择货币补偿和房屋产权调换的程序，参照条例第二十一条。5、社会稳定风险评估制度，参照条例第十二条。6、补偿协商制度，参照条例第二十五条。二、充分保障农民合法权益的原则我国没有确立集体土地上房屋的房屋登记即产权制度，即农民对其房屋并没有登记所有权。而集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题，拆迁农民租赁房屋时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，很多地方只将房屋进行一般补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了农民和第三人的合法权益。在农村征地房屋拆迁中，拆迁人和被拆迁农民是利益对立的矛盾双方，拆迁人拆除被拆迁农民的房屋，补偿被拆迁农民。而无论是拆迁人或者被拆迁人，作为理性的市场主体，均寻求自身利益最大化。补偿的是否合理和被接受程度与补偿是否及时常常成为纠纷的焦点。依法科学合理的确定拆迁补偿标准。合理标准应该是地价既要体现土地所有权的价格，同时，还应体现与土地所有权相关的权利如土地上的房屋等附着物所有权等方面的损失补偿，使被征用方既无法获取暴利，也不致遭受损失。因此要细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国土地管理法第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋拆迁补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额，强化对被拆迁农民利益的保护。应当注意以下几点：第一、要参照条例第十七条的规定给予的农民被拆迁房屋的补偿包括：（1）、被征收房屋价值的补偿；（2）、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（4）、市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二、拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。这些都属于被拆迁人因拆迁而支付的成本，理应得到补偿。第三、通常房屋拆迁补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁农民因拆迁而遭受的损失。当然这其中也存在实际上补偿补偿数额过低和补偿合理但与被拆迁人心理价位存在差距两种情况. 应能保障被拆迁农民选购合理居住水平的房屋。第四、被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活(如就医、购物等)得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一个身心备受煎熬的磨合期。第五、符合住房保障条件的，政府应当优先给予被拆迁农民住房保障。参照条例第十八条。三、等价有偿的原则 拆迁应该是拆迁利益双方的平等关系，占有一方应该对被占有一方给予补偿，而且拆迁补偿价格和补偿标准的制定都应该保证实现拆迁利益双方在法律上以及在经济补偿上都是平等的主体，无论是货币补偿还是产权调换都应按等价有偿的方式进行。拆迁补偿标准制定必须站在公平、公正、客观的立场上，标准的测算目标在于求得一个客观合理的价格，以便于征地拆迁工作的开展，努力构建和谐的社会关系。如果制定出的补偿标准不客观、不合理，则必然影响拆迁或被拆迁农民的利益等价。农村房屋拆迁补偿价格标准的测算和制定必须充分考虑有关当事人的角色和心态，充分尊重被拆迁农民房屋的价值，同时兼顾拆迁人实施拆迁的社会经济需要性，既节省拆迁人的拆迁补偿成本，又确保被拆迁农民的合法权益，最终达到和谐拆迁的目的。农民作为被拆迁人是社会中的弱势群体，其切身利益应该被切实关注，补偿标准的测算和制定要保障被拆迁农民生活水平不降低。参照条例第十九条，应注意以下几点：第一、补偿标准一般是由地方政府以法规性文件的形式确定，这一标准在相当长的时间内具有一定的稳定性，按照国土部的规定二年一调整。在考虑物价的上涨和房地产热的不断升温，要考虑实际给付房屋拆迁补偿费滞后性，房屋拆迁补偿费难以保正实际生活水平下降的问题。制定科学的补偿标准。在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农民自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农民所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。补偿标准和金额的确定应遵循平等合理、弥补实际损害的基本原则，不能以行政手段限制和剥夺农民的财产主体地位及合理补偿权。在等价有偿与和谐公平的原则基础上，农民房屋拆迁补偿标准的测算工作应切实遵循经济规律，落实科学发展观。随着经济社会发展，各地物价水平都会有不同程度的浮动，在补偿标准的测算工作中，要密切联系经济发展现实。在科学发展观的指导下，充分运用各种经济计算方法把补偿标准测算工作做细做精。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。四、先补偿后拆迁和及时补偿的原则补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁农民。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后或公布补偿数额之后，是履行合同和行政补偿决定的问题。现实中，虽然要求“先安置,后拆迁”,但是由于客观原因，很多拆迁单位在资金不充裕的情况下，为建设项目的尽快上马，在未能妥善安置的情况下，就开始拆迁。因资金原因在安置房屋的建设上往往时间拖延的很长，致使被拆迁农民较长时间得不到安置。农村房屋拆迁补偿不仅涉及农民的较大经济利益，而且关系到被拆迁农民家庭、生活、工作等切身利益，在拆迁范围内常常包括几十户或几百户被拆迁人，一