御景花园3-5期商业营销方案.ppt

御景花园商业方案,合创地产顾问机构（深圳） 2012年5月3日,商业本体认知 商业整体定位 形象推售策略 项目业态布局 项目招商策略,PART 5,PART 2,PART 1,PART 4,PART 3,商业分布和统计,内街单层小商铺,临泉路沿街双层商铺,桂王路双 层商铺,综 合商 业,内街商铺,从产品总体量看，商业总体量大，大面积商铺和综合性商业绝对比重，小面积商铺严重稀缺，无形制造客户投资门槛，严重制约销售。,商业现状,项目四至,临泉路,龙泉路,桂王路,桥头集路,本案,本案,项目四至：地处新城开发区，周边住宅小区、医院、学校相拥，区域建设发展中，周边人气不高。,桂王小区,托斯卡纳,托斯卡纳,卫校,本案,碧桂园小区,桥头集路,聚龙阳光花园,桂王小区,碧桂园,凤凰城,恒源时代广场,盛嘉欧园,丽水云天,锦园春天,托斯卡纳,斌锋地块,宏顺地块,本案,东宸苑,和平花园,汇景新城,水岸城市花园,未来区域人口,盛世花园,瑞景兰庭,瑞泰尚园,光大新村,御景花园,已建成小区,在建小区,出让地块,金马地块,截至目前，区域在建小区规模达271.5万平米，居住人口达9。5万人。如加区域内自建房集资房的居住人口远超10万人。人口数量庞大，为商业发展提供强有力的消费支撑。,1公里商业核心辐射圈,随区域发展，必将成为肥东典型密集居住区,商业本体认知 商业整体定位 形象推售策略 项目业态布局 项目招商策略,PART 5,PART 2,PART 1,PART 4,PART 3,7,商业定位,餐饮类商业分布较广，一般大型特色餐饮店受欢迎程度高。 项目自身的商业体量及周边新建小区的档次提升，休闲娱乐成为区域空白，区域内消费需求需要品牌休闲娱乐业态的进入。 项目周边配套日趋成熟，学校、公园等环绕四周，新生代力量的成长，众多年轻、特定的消费群体，使得时尚服饰、教育文化等将是区域发展必不可少的一部分。,主力业态：超市、电器、影院 可招商区域业态定位：特色餐饮、休闲娱乐、教育文化、精品百货、网吧、电玩、咖啡茶艺、生活配套商业等,超市： 特色餐饮： 品牌餐饮连锁、火锅连锁等 咖啡简餐： 茶社、茶餐厅 休闲沐足： 足浴、KTV等。 美容健身： 美容连锁SPA、发型会所、健身中心等 亲子用品： 亲子家园 社区配套： 金融、通信、干洗、烟酒小百货、蛋糕房等 办公配套 打字复印店、耗材专卖店,业态组合,大型超市 近5000XXX超市 电器城 近1000xx电器 巨幕影城 xxx高端影城 精品百货 近2000时尚百货 旗舰餐饮 近10000特色餐饮 娱乐休闲 近10000动漫健身娱乐城堡 。,肥东商业升级航母，财富新地标,肥东购物休闲第一街区,集商务、娱乐、休闲、餐饮、购物一体的综合性商业街区。,商业定位分析,推广案名定位,案 名,御景食尚街、御景大千食界、御景御膳坊,从美食角度：,从项目角度：,从宏观角度：,从地址角度：,从道路角度：,御景中央大街、御景中心街、御景新天地,御景花园商业街、,御景临泉路商业街,御景D1街,我们致力打造客户带着目的性特点购物娱乐休闲消费场所，立足大众化家庭消费和商务休闲消费的一体多功能、多主题，引领肥东崭新生活方式的地标性商业航母。,集特色餐饮、购物、商务、 娱乐于一体的 城市时尚活力商业街,吃、喝、玩、乐、逛,一站式消费,推售策略,商业本体认知 商业整体定位 形象推售策略 项目业态布局 项目招商策略,PART 5,PART 2,PART 1,PART 4,PART 3,推广策略,推货编排,形象展示,高调亮相：以“肥东第一商业街区”为主题，结合项目商业业态定位，商业强力招商等，从各个角度深度演绎项目的投资价值,恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反应，制造紧张局面，实现较好销售。,大众媒介与小众媒介相互结合，在控制成本的基础上最大化整合各项优势媒体资源,媒体组合,营销编排,结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活动，轰击市场，持续市场热度，形成良好的市场形象，利于后期的口碑传播,1,2,3,4,5,通过现场包装和实景展示，给客户以价值体验。,时间,8月,7月,5月,10月,9月,推广阶段,展示推广,相关物料,营销节点,12月,1月,11月,6月,推广主题,工地围板、户外、软文、网络、公交车身、拓展活动、现场接待、现场实景展示、,工地围板、媒体渗透、事件营销,与XX一起钱进,区域图、模型、宣传册、户型折页、,户型折页、商业宣传册、水杯、,市场预热期,客户储备期,持续热销期,创业论坛,开盘盛典,招商巡展,商业投资讲座,认筹,片区价值论坛,2月,事件营销,工地围板、户外、网络、报广软文、灯杆旗,户型折页、商业宣传册、手袋、,前期筹备,预热、炒作造势,系列事件策划形成一期营销阶段最高潮 以开盘盛典点燃营销沸点,撬动肥东中心10万人的财富支点,巩固延续热销,营销目的,肥东惊现财富新地标,公开接受客户咨询,开盘期,整体营销策略,商家联宜会,品牌领路 投资信心保证,中心商圈，人气金银旺铺,开盘,热销,整体营销策略,营销主线,2012,2013,财富新地标现身肥东新中心,肥东新中心10万人无处消费，和你有关,财富梦想，全城绽放。,股市萧条下，资本投资如何增值？,为什么XX有如此财富效应。,咨询/形象,认筹期,认筹期,持销期,xxx业主的共同选择，您还等什么？,XXX，财富之门再次开启，唾手可得的机遇即至。,开盘期,持销期,加推,加推,清盘,最后的财富机会，稍纵即逝,钻级金铺,压轴登场。,XX签约,招商工作全面启动,招商人员开始进行大规模招商工作,分阶段营销部署,整体营销策略,市场预热期 6月,广告工作,现场包装,围墙、大牌、售楼部内部展板、吊旗等现场包装,物料准备,分阶段销部署,宣传单页、商业折页、商业手册、招商手册等销售物料设计,阶段性传播主题,财富新地标现身肥东新中心,形象期,撬动肥东中心10万人的财富支点(软文),股市萧条下，资本投资如何增值？,分阶段销部署,户外广告牌亮相,形式：发问式宣传方式； 目的：为之后宣传本项目所倡导的投资标准埋下伏笔； 主要位置：目标客户群易达处； 1抢占主节点（主干道） 2占领主干道（龙泉路） 3霸占主区域,做“房主”还是“房奴”？您自己选择！,通过户外、短信、向市场告知，进行商业先期蓄水。 （如XX签约仪式投资讲座，例：“为什么在此地选址开店”； 并可同期软文炒作造势， 尽可能在蓄水期达到最佳有效商业利好的传达。,形象公开及蓄水期 6.11-8月中旬,分阶段营销部署,招商签约仪式,2012年6月24日,向市场传递项目招商进展的信息,制造社会话题,引起市场关注度,分阶段营销部署,结合XXX签约仪式,营销推广,户外、短信、网站、 现场包装、户外派单等等 线上线下全面启动， 加强客户储备,阶段性传播主题,与xxx一起进钱,储客期,商业投资何处风险最小?回报最大化(软文),品牌领路 投资信心保证 (软文),招聘老板,投资除了讲回报，更要看稳健,品牌联动： 一见钟情！ 当XXX遇见,片区投资价值论坛 由开发商牵头，联动片区其它商业，并邀请政府要领、进驻零售商家、个体工商户、专家及行内专业人士、各大媒体记者等共同研讨片区的未来发展和投资价值。在随后一周内以新闻软文形式进行报道。,认筹期 7月上旬,分阶段营销部署,项目认筹期 2012年7月9月初,根据前期客户储备情况,确定认筹形式及相关认筹优惠等认筹方案流程；根据前期认筹客户情况,确定开盘形式及相关开盘优惠、开盘时间等等具体事项,销售工作,分阶段营销部署,分阶段营销部署,XXX签约投资讲座 主题：“如何选址未来？给你一个理由” Xxx代表与同智地产联手发起一场投资专业讲座，由同智地产发起召集邀请XXX相关认识，召集对商业投资有识之士报名参加。活动分讲座、提问、交流三个步骤进行，在交流时段可适当提供部分冷餐。 活动宣传多以现场、网络、海报等多种非主流媒体为主。在活动后，配合新闻媒体宣传进行软文炒作，展望市场前景，并在软文中阐述项目独有的“投资”定论，提升项目的专业投资含金量，进行市场先期造势。,综合提升开盘热销 2012年9月,开盘热销期,项目盛大开盘活动 开盘目的：用开盘活动聚集人气，迅速消化意向客户，通过开盘契机将项目完整导入市场，进一步挖掘客源，打消观望心态，形成形象最大化和口碑最大化，促进项目开盘销售火爆。 开盘形式：精彩的开盘活动，配合产品推介，以活动聚集人气，以活动引爆销售。 活动要点：活动的形式不拘一格，但必须能活跃现场氛围，不脱离活动中心主题；利用事件节点进行事件营销，在市场引起轰动效应，让本项目的销售成为众所周知，建议可增加表演、展示等互动性活动，制造氛围；对重点客户进行重点攻关，在开盘前进行日常性的关系维护，此事件点进行信息沟通。,XXX 财富照亮全城,分阶段营销部署,阶段性传播主题,开盘热销期,9月15日 财富梦想起航。,中心主力商圈，人气金银旺铺 全城热销(软文),闲钱买商铺，养老金变本加“利”,中秋月饼“大”分享 利用长假期间开展市场宣传攻势，选择中国的传统节日中秋节作为切入点。在众人有闲的时间段，让更多人光临现场，在看到现有商业包装与直接感受现场氛围后，得到更多人的认可。 活动以 “同享大月饼，分享大快乐”为由头，由开发商邀请合肥市民到场免费享用全市最大的月饼，并召集蛋糕，月饼品牌商家进驻，进行现场售卖，最后达成足够的商业气场，形成市场口碑与影响力。活动宣传以现场、网络、海报等多种非主流媒体主，也可配合部分主流媒体。,活动; 个人的创业理想 针对招商和购买客户发起“个人创业理想”方案征集，以“假如你是创业人”为设想， 御景花园让你创业设想成为可能，在现场、网络、海报等多种非主流媒体低成本渠道上，进行主要撒网宣传征集各种创业方案，活动结束后，评选出最优秀的创业方案进行公开奖励。本次活动周期相对较长，但长时间段形成的市场效应和群众反应，也将成为的重要传播。,商家联谊派对,儿童环保时装秀,招商巡展,餐饮品牌 食神争霸,小型公关活动建议 与签约的主力店、次主 力店和重点品牌商家联 袂举办一系列商家展示 活动 配合差异化招商要求， 在合肥、或其他城市举 办项目招商巡展,本项目首期销售启动时机判断,推货思考,目前市场上常用的商铺销售方式,租赁,快速回笼资金,销售,商业主力店 商业次主力店,资产持有，后期销售,本项目销售与自持的关系处理,租售结合，以售为主 招商先行，销售紧跟 广泛造势，整体推进,需成立运营公司介入运营,单层商铺,双层商铺,开盘必备条件： 已完成客户试探销售，并且已根本销售反馈对各项工作进行调整； 超市等主力店确定签约入驻； 销售资料及道具齐备（海报、折页或楼书等）出街； 户外、报纸等推广攻势出街； 投资说明会、认筹活动等开盘前营销活动到位。 商业客户蓄客量到位。,围墙,通过现场外围的灯光体系照明，增强项目夜间的昭示效果,体光体系：销售中心、围墙、楼体、商业街等；,现场包装,围墙,围墙夜光,楼体巨幔,形象展示,临街商业包装,一楼街铺包装,业态布局,商业本体认知 商业整体定位 形象推售策略 项目业态布局 项目招商策略,PART 5,PART 2,PART 1,PART 4,PART 3,商业价值,项目本体,通过项目商业规划和发展条件，分析认为桥头集路与临泉路商业价值高于桂王路和公园内街。,55#、66#、67#、68#桥头集路四层商业，通过引入综合性超市主力店，可营造出浓厚的商业氛围； 30#、51#、52#、53#、54#楼商业沿临泉路马路，展示面较好，适合打造档次较高商务休闲会所； 26#、27#、28#、29#楼桂王路底商，靠近学校和老住宅区、适合打造特色餐饮街； 39#、40#、41#、42#楼底商，正对公园和幼儿园、适合集中发展社区配套、幼儿业态。,一级商业价值区,二级商业价值区,三级商业价值区,桂王路,临泉路,桥头集路,30#、51#、52#、53#、54#楼底商商业： 文体超市、咖啡简餐、休闲沐足、美容健身、社区配套（金融、药房）,业态组合,39#、40#、41#、42#公园内街商业：社区配套、亲子用品,26#、27#、28#、29#桂王路商业：特色餐饮,55#、66#、67#、68#桥头集路四层商业： 综合超市、酒店宾馆、精品简餐、娱乐休闲（电影院、ktv）,超市： 永辉、苏果、合家福、日之惠、华联、联家等 特色餐饮： 老乡鸡、采蝶轩、盱眙龙虾、王仁和米线、毛家饭店、0048香辣虾、傣妹火锅等 咖啡茶艺： 城市花园、栖巢咖啡等,娱乐： 方糖、阿里巴巴、阿波罗、mbox影城、星美影城等。 休闲、电玩： 风云再起、百乐门等,社区配套： 移动、联通、电信、银行、福奈特、赛维干洗等。 美容美体： 澳州EV美容连锁、富侨会所、浓情发艺等,商家建议,以上业态属于理想化组合，知名业态的进驻与商业价值成正比，前期招商围绕上述业态展开工作。后续根据商家意向和合作条件再做取舍。,业态分布,68#23层 （约4000）大型超市进驻 商家需要较高品牌度和影响力,引入国内一二线或省内一线品牌超市，形成辐射力,50,超市建筑要求: 1、净高不低于5M，柱距8.5M左右； 2、地面荷载1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面； 3、用电荷载：2*800KVA,双回路用电； 4、照明：照度不小于600lux;,超市选址开店要求,淮南金地国际城 总体量：62万平米 位置：位于淮南市朝阳东路 周边情况:位于老城区和政府规划的经济开发区交接区域，周边在建项目和入驻小区较多，相比老城区，目前人气不多。 住宅类型：洋房、多层、别墅、小高层、高层； 商业类型：主干道双层商业、支干道单层商铺，商业街。 住宅价格：多层5400、高层4600 商铺价格：支干道30商铺13000-17000 主干道50商铺1层23000 商铺销售模式：1-2楼随意拼合，测算销售价为1层23000元、二楼9000元 超市入驻情况：苏果，1-2楼，上下10000，入驻前三年免费租金。第四年15元/月/,引进大型超市的项目调研：,项目进入后期，周边环境也与本案类似，目前超市物业刚建成入驻，虽然超市目前经营状况不佳，但超市方面和周边居民对此表示很有信心,68#1层（3000）精品百货， 依托超市人气保障，招商引入当地精品百货， 已专柜档口形式入驻。,53,小区道路,酒店会所 预留,外铺,5-9宾馆 预留,外铺,超市 入口1,外铺,外铺,外铺,内铺,内铺,内铺,内铺,内铺,内铺,外铺,内铺,内铺,内铺,内铺,内铺,内铺,内铺,外铺,外铺,外铺,外铺,超 市 出 口,卸货口,精品、 美食,烟酒,化妆品,手机,饰品,小吃,注：此图为分割意向图，商铺套数不以下图套数为准,业态分布,业态分布,68#4层（2000）适合小影院、酒店入驻 5-9层（2500）引入快捷宾馆。,4F,5F-9F,中小型酒楼或小型高端影院，1层预留150门厅,快捷宾馆，1楼预留100门厅,业态分布,67#商业面积约2800 1层:干洗店、银行、花店等 2层:咖啡厅、茶艺、美容SPA 3-4层:辅导班、健身房,汽车,3-4层，辅导班、健身房、,67#,培训班,健身房,干洗店,银行,美容SPA,咖啡厅,2层,1层,3-4层,55-65#商业,55-66#约5776 1层:手机、电器卖场、蛋糕房、发型会所 2层:火锅城、KTV、 3-4层:动漫城、网吧,业态分布,招商策略,业态布局,商业本体认知 商业整体定位 形象推售策略 项目业态布局 项目招商策略,PART 5,PART 2,PART 1,PART 4,PART 3,租赁为主,销售为主,商铺进行销售划分后，剩余面积大，总价高，销售阻力大的主力铺面是主要招租或以租代买的模式。通过招租引入商家，培育整个商业街区，等有合适时机即可出手。,租售思考,桂王路,临泉路,桥头集路,对3-5期商铺重新划分，重新间隔，控制面积和总价利于销售。,招商顺序,先大铺，后小铺 先期引入超市和银行、电影院、连锁品牌餐饮、咖啡简餐为主要目标；其次引入、休闲沐足、美容美体、亲子用品最终吸引通信、干洗等社区配套商业。,桂王路,临泉路,桥头集路,招商节点,2012年 6月 7月 8月 9 月 10月 11月 12月 1月 2月 3月,招商预热期,主力店铺为主,强化招商期,持续招商期,确认定位 市场调研 租赁政策 设计物料 ,品牌疏理 现场邀约 上门拜访 意向确认 ,普遍招商 重点谈判 商家跟进 铺面划分 ,重点跟进 签订合同 收取租金 装修审核 ,根据商铺销售节点，6月11日开始做销售宣传，月1日开始商铺销售，因此我们做出以上招商节点，在6月1日前招商方案，招商物料落实结束，招商广告配合销售广告同时出街。月1日之前，落实1-2家意向主力店铺。年底努力完成商业招商的60%，后期至开街期间落实剩下的商铺的招商，签订合同，尽快催促商家店面装修试营业。,租金制定原则开发商零风险、零支出、符合市场租金水平 确保投资回报，开发商不承担任何风险。 项目自身的商业体量及建筑形态需要一定时期的市场培育。 考虑市场培育期后的商业繁荣度。,散铺招商前提： 在主力店签定租赁合同书的前提下开展散铺招商工作。 签定销售合同的同时，签定返租合同文本； 需要一定期限的免租期。,租金价格制定原则,销售： 项目散铺以6%、7%、8%向投资客承诺支付商铺租金，前三年租金已从购房首付款中扣