城市规划管理与法规精讲班第19讲讲义.doc

城市规划管理与法规精讲班第19讲讲义.txt根网线尽赚了多少人的青春有时候感动的就是身边微不足道的小事。破碎不是最残酷的最残酷的是踩着这些碎片却假装不疼痛固执的寻找将来就算我遇见再怎么完美的人,都有一个缺点,他不是你,_下辈子要做男生，娶一个像我这样的女生。城市规划管理与法规精讲班第19讲课件讲义（环球职业教育在线） 城市规划管理与法规精讲班第19讲讲义 中华人民共和国城市房地产管理法 三、中华人民共和国城市房地产管理法 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法益，促进房地产业的健康发展，1994年7月5日，全国人大常委会通过了中华人民共和国城市房地产管理法，并自1995年1月1日起施行。2007年8月30日，全国人大常委会通过对该法相关条款的修改。 1基本规定 (1)在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为；房地产交易包括地产转让、抵押和房屋租赁(第二条)。 (2)国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。划拨国有土地的除外(第三条)。 (3)国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件(第四条)。 (4)房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯(第五条)。 (5)为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。具体办法由国务院规定(第六条)。 2房地产开发用地规定 (1)土地使用权出让的概念。土地使用权出让，是指根据将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(第七条)。 (2)土地使用权出让的规定。 1）除划拨土地以外，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让(第三条、第八条)。 2）土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划(第九条)。 3）土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订方案(第十一条)。 4）土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、或者双方协议的方式，并签订书面合同。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金(第十二条、第十四条、第十五条)。 5）土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金(第十七条)。 (3)土地使用权划拨的概念。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限限制(第二十二条)。 (4)土地使用权划拨的适用范围。土地使用权划拨适用于国家机关、军事用途、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地(第二十三条)。 3房地产开发中的城市规划管理要求 (1)房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设(第二十四条)。 (2)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满2年未动工开发，可以无偿收回土地使用权(第二十五条)。 4房地产交易中的城市规划管理要求 (1)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或者重新签订土地使用权出让合同(第四十三条)。 (2)商品房预售应当持有建设工程规划许可证(第四十四条)。 中华人民共和国建筑法 四、中华人民共和国建筑法 为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，1997年11月1日，全国人大常委会审议通过了中华人民共和国建筑法，并自1998年3月1日起施行。 1主要内容 包括总则、建筑许可管理、建筑工程发包与承包管理、建筑工程监理管理、建筑安全生产管理、建筑工程质量管理和违反本法的法律责任等内容。 2建筑工程施工许可规定 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证(第七条)。 申请领取施工许可证，应当具备下列条件： (1)已经办理该建筑工程用地批准手续。 (2)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。 (3)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 (4)已经确定建筑施工企业。 (5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料。 (6)有保证工程质量和安全的具体措施。 (7)建设资金已经落实(第八条)。 3从业资格规定 从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件： (1)有符合国家规定的注册资本。 (2)有与其从事的建筑活动相适应的具有法定职业资格的专业技术人员。 (3)有从事相关建筑活动所应有的技术装备(第十二条)。 从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动(第十四条)。 中华人民共和国环境保护法 五、中华人民共和国环境保护法 为保护和改善生活环境与生态环境，防治污染和其他公害，保障人体健康，促进社会主义现代化建设的发展，1989年12月26日，全国人大常委会通过了中华人民共和国环境保护法，自公布之日起施行。 1主要内容 包括总则、环境监督管理、环境的保护和改善、环境污染和其他公害的防治及相关法律责任。 2环境的定义 本法所称环境，是指人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等。 3环境保护的基本规定 国家制定的环境保护规划必须纳入国民经济和社会发展计划，国家采取有利于环境保护的经济、技术政策和措施，使环境保护工作同经济建设和社会发展相协调；一切单位和个人都有保护环境的义务，并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告(第四条、第六条)。 4主要环境监测标准和制度 (1)环境质量标准。国务院环境保护行政主管部门制定国家环境质量标准，省、自治区、直辖市人民政府对国家环境质量标准中未作规定的项目，可以制定地方环境质量标准(第九条)。 (2)污染物排放标准。国务院环境保护行政主管部门根据国家环境质量标准制定国家污染物排放标准，省、自治区、直辖市可以对国家污染物排放标准中未作规定的项目制定地方标准，也可以对国家标准中已作规定的项目制定严于国家标准的地方标准(第十条)。 (3)环境监测规范。国务院环境保护行政主管部门建立监测制度，制定监测规范，会同有关部门组织监测网络，加强对环境监测的管理(第十一条)。 (4)环境保护规划。县级以上人民政府环境保护行政主管部门，应当会同有关部门对管辖范围内的环境状况进行调查和评价，拟定环境保护规划，经计划部门综合平衡后，报同级人民政府批准实施(第十二条)。 (5)建设项目环境影响报告书。建设项目污染环境的，必须出具环境影响报告书。建设项目的环境影响报告书必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。环境影响报告书经批准后，计划部门方可批准建设项目立项(第十三条)。 5与城市规划相关的规定 (1)制定城市规划，应当确定保护和改善环境的目标和任务(第十八条、第二十二条)。 (2)国务院有关部门和省、自治区、直辖市人民政府划定的风景名胜区、自然保护区和其他需要特别保护的区域内，不得建设污染环境的工业生产设施；建设其他设施，其污染物排放不得超过规定的排放标准。已经建成的设施，其污染排放标准超过规定的，限期治理(第十八条)。 中华人民共和国环境影响评价法 六、中华人民共和国环境影响评价法 为了实施可持续发展战略，预防因规划和建设项目实施后对环境造成不良影响，促进经济、社会和环境的发展，2002年10月28日，全国人大常委会通过了中华人民共和国环境影响评价法，并于2003年9月1日起施行。 1环境影响评价的概念 本法所称环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度(第二条)。 2适用范围 编制本法规定的范围内的规划，在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当依照本法进行环境影响评价(第三条)。 3规划环境影响评价 (1)编制规划环境影响评价的范围。 国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，对其组织编制的土地利用的有关规划，区域、流域、海域的建设、开发利用规划，应当在规划编制过程中 组织进行环境影响评价，编写该规划有关环境影响的篇章或者说明(第七条)。 国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，对其组织编制的工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发的有关专项规划，应当在该专项规划草案上报审批前，组织进行环境影响评价，并向审批该专项规划的机关提出环境影响报告书。专项规划中的指导性规划，按照第七条的规定进行环境影响评价(第八条)。 进行环境影响评价的规划的具体范围，由国务院环境保护行政主管部门会同国务院有关部门规定，报国务院批准(第九条)。 (2)规划环境影响评价的内容和审批。 规划有关环境影响的篇章或者说明，应当对规划实施后可能造成的环境影响作出分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，作为规划草案的组成部分一并报送规划审批机关。未编写有关环境影。向的篇章或者说明的规划草案，审批机关不予审批(第七条)。 专项规划的环境影响报告书应当包括：实施该规划对环境可能造成影响的分析、预测和评估；预防或者减轻不良环境影响的对策和措施；环境影响评价的结论(第十条)。 专项规划的编制机关在报批规划草案时，应当将环境影响报告书一并附送审批机关审查；未附送环境影响报告书的，审批机关不予审批(第十二条)。 (3)规划实施的环境影响跟踪评价。 对环境有重大影响的规划实施后，编制机关应当及时组织环境影响的跟踪评价，并将评价结果报告审批机关；发现有明显不良环境影响的，应当及时提出改进措施(第十 五条)。 4建设项目的环境影响评价 (1)建设项目分类。国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表(第十六条)。 (2)资质管理。环境影响评价文件中的环境影响报告书或者环境影响报告表，应当 由具有相应环境影响评价资质的机构编制(第二十条)。 (3)审批管理。建设项目的环境影响评价文件，由建设单位按照国务院的规定报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目有行业主管部门的，其环境影响报告书或者环境影响报告表应当经行业主管部门预审后，报有审批权的环境保护行政主管部门审批(第二十二条)。 建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设(第二十五条)。 中华人民共和国物权法 七、中华人民共和国物权法 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，2007年3月16日，全国人大通过了中华人民共和国物权法，自2007年10月1日起施行。 1适用范围 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权(第二条)。 2主要内容 包括物权的设立、变更、转让、消灭和保护，国家所有权、集体所有权、私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系和共有等所有权的规定，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权的规定，抵押权、质权、留置权等担保物权以及占有的规定等。 3与城乡规划相关的规定 (1)业主的建筑物区分所有权。 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有(第七十三条)。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有