南京万科产品批评手册.docVIP

南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日南京万科产品批评手册一：编制目的1.1 为今后项目的设计、现场实施提供指导，做法分“推荐、改进、禁止”三类，分别用绿色、黄色、红色区别。1.2 本手册重点关注产品本身，客服、营销服务类缺陷未来单独研究。二：适用范围2.1 本手册内容来源于产品在设计、施工、以及在交付之后的反馈。2.2 本手册适用南京(镇江)公司开发的所有项目，设计及施工的参考。三：程序及职责3.1 编制： 工程与采购管理部为手册的编制及修订部门，负责定期搜集各部门的反馈意见，并及时更新手册的版本；3.2 反馈： 物业、客服、房修、设计、各项目部为意见反馈部门。 物业： 提供使用过程中的产品优缺点； 客服： 提供客户反馈的产品意见； 房修： 提供房修过程出现频次较高的产品缺陷； 设计、项目部： 提供现场出现的设计及现场管理中推荐、改进、禁止的做法；3.3 执行： 设计及项目部为手册的使用部门，在设计及现场实施过程，参考手册，优先使 用手册推荐做法，避免手册中的禁止做法，并注意改进的事项。四、奖惩措施4.1 对于积极反馈产品在建造及使用过程的优缺点或能积极改进产品的个人或部门，予以通报表扬。4.2 对于手册中禁止事项，在设计和施工过程仍继续采取的，予以通报批评。五：详细内容 评 价改 进问题描述一标部分首层户型的煤气管直接由外墙入户围绕管井，影响橱柜的标准安装。解决措施在橱柜转角处增加斜角包住煤气管。注意事项在建筑扩初阶段注意室内煤气立管与室外煤气管道的走向。- 改造后的阳台移门评 价改 进问题描述一标两房阳台门为平开门，业主使用后发现开启门影响晾晒衣服。解决措施将平开门更改为移门，即不占空间，又不影响晾晒衣服。从目前的客户回访来看，大多业主希望阳台门由平开门改为移门，节省空间。 评 价改 进问题描述一标9栋跃层阳台为玻璃雨蓬，无法安装标准晾衣架。解决措施1. 焊接辅助配件，安装晾衣架，会有断裂的安全隐患。2. 今后精装项目设计类似玻璃雨蓬需考虑安装晾衣架的位置。评 价改 进问题描述10栋四房厨房按照“U”型橱柜设计安装完毕后，台面间的操作空间仅为750mm，不符合住宅设计规范中的“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m”的规定，已经引起业主投诉；若按照“L”型橱柜设计，台面基本无操作空间，也不符合规范。解决措施将厨房门居中。足够的操作空间足够的操作台面狭小的操作空间狭小的操作台面 足够的操作空间足够的操作台面不到600mm460mm680mm评 价改 进问题描述原室内设计图纸中将淋浴房内的管井加宽至与淋浴房同宽，导致淋浴房玻璃门的安装空间减小，在此情况下，部分推拉式的淋浴房玻璃门的宽度达不到正常尺寸。解决措施1. 管井不加宽，用平开门或移门2. 管井加宽，用平开门评 价改 进问题描述红郡坡屋顶关系复杂，四坡顶的排水管设置影响立面效果 。解决措施设计时需要考虑不同标高的屋面排水组织，此处四坡顶应在檐沟与两坡顶的交接处加排水管（如箭头示意）。评 价改 进问题描述设备阳台用于放置锅炉和中央空调外机，阳台的实心栏板会影响空调的散热，导致空调死机。解决措施：备注:设备阳台如果需要放置空调，阳台栏板需要做成空心栏板形式，有利于空调的散热。评 价改 进问题描述厨房烟道排烟口被煤气立管遮挡，影响油烟机烟道的安装。解决措施设计时应考虑烟道开口于煤气立管的关系，避免相互遮挡。评价改进顶层的部分卧室采光面积不满足规范。建议：建筑方案设计阶段就要计算每个房间的窗地比，确保满足规范，同时要考虑施工完成面的尺寸变化。备注:江苏省住宅设计规范要求卧室、起居室（厅）的采光面积与房间地面面积比为1.1/7。其中，离地面高度低于0.8米的窗洞口不计入采光面积。评价改进问题描述红郡1-8#楼的南地下室未考虑自然通风，实际使用湿度较大。解决措施虽然规范对地下室没有自然通风要求，但考虑的实际使用感受，设计阶段就要考虑地下室的窗户可以开启，确保一定量的自然通风。有条件最好设计为半地下室。评价改进 问题描述顶层露台没有顶棚，安装锅炉容易淋雨，导致锅炉损坏。解决措施：安装锅炉的位置增加顶棚或挑檐，确保锅炉不会淋雨。或者选用室外型锅炉。评价改进问题描述红郡90户型顶层北露台屋檐交错复杂，后期业主封闭阳台难度很大，处理不好容易渗水。解决措施在建筑设计初期，要综合考虑业主的使用要求，在造型和实用矛盾中优先考虑实用功能。备注：评价改进问题描述问题：精装修厨房橱柜转角处出现死角，浪费空间。解决措施：设计建议：橱柜设计时就要跟厂家提出要求，尽量避免出现死角，提高橱柜的使用效率。备注:评价推荐问题描述原设计地下车库坡道面层采用礓磋处理，但汽车出入时会产生较大的噪音，对业主有影响。解决措施考虑到红郡地库坡度不大，且设有排水沟，故将坡道面层调整为菱形压纹处理，既满足防滑要求，又降低了噪音，建造成本也低于礓磋的处理方式。备注：评 价改 进问题描述3层及倒数第3层外墙面有大腰线，宽度约50公分,存在两户间相互攀爬的安全隐患。解决措施建议后期设计能考虑腰线问题与安防的关系 评价改进问题描述由于立面的竖向线条，195户型主卧室内飘窗被分隔为2（3）部分。有业主反映，主卧室像“鸟笼”。解决措施：建议后期设计能在设计外立面的时候，更多关注室内感受。不能为了立面造型而损失实用功能。评价改进问题描述70户型，4台空调外机（每户客厅、主卧各一台），安装困难，需下吊篮安装；使用上有对吹问题，且无法满足部分品牌空调安装要求（例如，格力空调的安装要求为2米间距）解决措施：建议户型设计阶段即考虑空调外机安装问题，能更细致的考虑空调外机尺寸及安装问题。同时，设计单位应对目前市面上的常用空调外机尺寸及安装方式有一定了解。评价改进问题描述原施工图飘窗上口考虑尽量扩大洞口净高，在有线角的楼层梁做了上翻。故，不同的楼层的窗高不同。后在施工过程中（部分已施工至4-6层），我司要求飘窗净高各层统一，对未施工的飘窗梁改成下挂。造成各层做法不统一，影响了样板房的展示与交付不一致。 解决措施：建议后期设计在图纸扩初阶段时，即开始考虑门窗标准化，及其与结构梁的关系，减少后期调整。评价改进问题描述原设计方案有空调对吹的问题，后经调整后，虽然解决了使用问题，但严重影响外立面美观。解决措施：建议后期设计在建筑凹槽内设置空调外机时，需考虑总体宽度，并满足空调使用要求。原安装方式（空调有对吹问题） 调整后安装方式评价改进问题描述90户型南向空调室外机位，1、原施工图靠阳台一侧为栏杆，后来部分改为砖墙，导致空调安装困难，割断了部分落水管，并引起了部分90漏水。2、另外，在有线角的空调柜机室外机位设了两层混凝土板，导致空调管线无法进线，后来敲掉上层板。3、同一部位，1、2层外挂石材，导致空调无法放入。90户型端头户型的空调室外机位与卫生间相临，空调室外机只能从卫生间外窗出去安装，但窗宽只有500（凹槽开口太小，无法扩大），实际开启扇宽350，室外机无法出去。解决措施：建议空调机位在设计时不仅要考虑空调室外机的尺寸，还需考虑所有管线在此处设置所需的空间。90户型顶层现场实施的： 90户型除顶层外其他层评价改进问题描述90/70消火栓安装位置位于栏杆外，不便于取用，且消火栓外无护栏，紧急状态下有安全隐患。解决措施：建议在户型扩初阶段，需认真考虑设备摆布位置对建筑的影响。并充分考虑使用便利。评 价改 进问题描述4#地下车库R轴位于1920轴的连通口上方有消防水管通过，影响防火卷帘盒的安装。后来在一侧增砌一段隔墙，缩小洞口宽度。解决措施：设计院应增强各专业间的图纸会审。评 价改 进问题描述8#楼中间单元地下室楼梯间，由于集水井排水立管布置在里面，楼梯净宽不足1.1米；由于电缆桥架布置在里面，楼梯净高不足2.0米。后来修改楼梯踏步，移走排水立管。解决措施：设计院应增强各专业间的图纸会审。 评 价改 进问题描述4#地下车库H轴与1/16轴处， “598号”车位。建筑图无此柱，但结构图有柱，导致此处一个停车位无法停车。解决措施：评价改进问题描述195户型洗衣机设计为放置在北阳台。此 门原毛胚门洞宽度为800（满足规范要求），但铝合金门安装后净尺寸为580。而一般家用洗衣机厚度为56CM左右。门的尺寸过小，洗衣机安装较困难。也造成日后业主进出不方便。解决措施：户型设计初期，不仅要考虑毛胚门洞宽度，同时也需考虑装修完成后的净宽度是否满足使用需要。评价改进问题描述在施工进行到一半时，室内装修图才完成，且水电管线布置与原土建施工图不一致，导致水电管线重布，但由于结构剪力墙已浇好，只好重新在剪力墙上开槽和凿洞，破坏了剪力墙的钢筋，形成安全隐患。解决措施：1、项目定位阶段，需明确是否为全装修项目。2、室内装修方案需前置。3、室内装修设备图纸，需在土建施工图开始设计前完成。评价改进问题描述原设计铁艺大门，由于施工原因，大门无法正常开启，现场在大门外增加了一道道闸，影响品质。解决措施：施工前考虑好大门的开启样式，保证大门的效果。备注:评价改进问题描述原坡道做法为：坡道+踏步+坡道=300+1200+300的做法（300的坡道宽度为满足设计规范的最小值）。但300的坡道宽度，摩托车、部分电动车无法推行。后期修改为：450+900+450解决措施：建议后期方案深化时，在满足规范的前提下，更多考虑实际使用需要。评价改进问题描述灯具基座露出地面，影响效果。解决措施：将基座覆在草坪以下，效果明显提高。评价改进问题描述车库标高较道路低，只设置了一道排水沟，夏季暴雨时排水有风险。解决措施：设置两道排水沟，车库门外增加一道排水沟。备注:评价改进问题描述景观小品与台阶相连，高差较大处没有设置栏杆。解决措施：高差较大出设置栏杆。备注:评价改进问题描述景观小品为钢结构，实际使用功能不大，且周边没有与植物组合。解决措施：景观小品要具有一定使用功能，观赏性与使用功能结合。备注:评价改进问题描述实体景观墙，遮挡一楼住户的视线。解决措施：景墙尽量设计为通透形式，且不宜设置在遮挡一楼视线的地方。备注:评价改进问题描述所有庭院栏杆外围均设置了绿篱。相当于有两道“墙”。解决措施：将金属栏杆取消，所有庭院栏杆均使用绿篱。即降低造价，又不失美观。备注:评价禁止问题描述魅力围墙压红线施工，红线外市政道路没有预留绿化空间，围墙与道路直接相接，效果较差。解决措施：围墙外要预留一定的绿化空间，现场已经整改。备注:评价推荐问题描述地库人行出入口设置在宅间，即要考虑遮风挡雨的功能性，又要保证不遮挡一楼视线和美观性。解决措施：地库人行出入口即要考虑使用功能，又要考虑美观。备注:评价推荐问题描述将入户电表和电箱设置在入户景墙内，景观效果比较明显。解决措施：别墅类项目可以参考设计。备注:评价推荐问题描述人行道与车行道之间设置绿化带，行人感觉比较安全，景观效果也比较好。解决措施：人行道与车行道之间设置绿化隔离带。备注:评价推荐问题描述挡土墙使用干垒石，上面设置黄馨等。干垒石挡墙即方便施工，景观效果也比较好。解决措施：高差需要处理时，可以参考使用干垒挡墙。备注:评价改进问题描述多层客厅空调外机设置在阳台上，如业主封闭阳台，就产生投诉。解决措施：所有空调外机设置在墙体外面，不要设置在阳台上。备注:评价改进问题描述因外立面需要，端户卫生间增加一小窗户，该窗户高度太高，面积太小，业主无法正常开启。解决措施：该类型窗户可以取消。备注:评价改进问题描述阳台门洞宽度较小，使用塑钢窗后，可开启尺寸更小，体型较胖的业主进出阳台比较麻烦。解决措施：阳台门洞尺寸适当设置大些。备注:评价改进问题描述采光天窗夏季容易爆裂，有安全隐患。解决措施：玻璃上面贴膜，防止夏季爆裂。备注:评价改进问题描述联排卫生间设置上下两个窗户，上面窗户可开启，下面窗户固定。由于上面窗户较高，部分业主无法正常开启。解决措施：开启窗户要方便使用。备注:评价改进问题描述多层客厅空调外机栏杆设置过高，外机安装不方便。解决措施：外机栏杆高度设置60CM即可。备注:评价改进问题描述空调外机设置在窗户下面，空调管影响外立面。解决措施：栏杆性质的空调板可设置在窗侧，可避免室内机与室外机联线的拖挂，影响立面。备注:评价改进问题描述多层地下室水管过多，业主强烈投诉。解决措施：有大量水管地下室建议不要销售。备注:评价改进问题描述小高层客厅主卧室窗通风面积不够解决措施：在设计阶段应复合通风面积是否满足规范。备注:评价改进问题描述平屋面及坡屋面雨水收集未统筹考虑，雨水立管位置设置不当。解决措施：可将雨水立管设置在阴角处。备注:评价改进问题描述立面不同材质不交圈，分色处理不应留置在阳角处解决措施：不同材质应在阴角处分色。备注:评价改进问题描述光明三期室外公共绿地和硬质铺装地面中均出现很多管网井盖，各类井盖样式不一，观感不佳；解决措施：今后在设计及施工过程中，各种管井应尽量避免出现在硬质铺装上，要完成此目标需要景观设计单位与管综设计单位配合协调，管综的施工图应结合景观的总平面图进行调整，并以此图分发至电力、煤气、电信、自来水等管线设计施工单位进行深化设计，施工时，如有可能，应让总包单位将道路放线工作完成后，明确管井不能出现的位置，在井盖安装过程中将井盖方向调整为平行于道路走向；结合景观标准化的做法，硬质铺装上的井盖若无法避免，则需用不锈钢装饰井盖，公共绿地种植区域的井盖采用种植井盖；9#楼14#楼评价改进问题描述 光明三期9、14楼北侧人行道因规划及路幅宽度的局限，每个单元前的人行道收边处都增加的路牙， 导致人行道无法实现无障碍化使用； 16楼因用地局限，导致单元大堂残疾人坡道直接接到车行道上，存在较大的安全隐患；解决措施：大堂出入口应避免直接正对车行道，如无法避免，则应设计人行道与之相连，避免行人无路可走，只能走车行道而造成隐患。评价改进问题描述中央空调现场开洞与结构之间有众多的冲突。现很多高端精装修项目中，很多已经开始配备中央空调，但原结构设计中，并未对中央空调给予预留的空洞，所有在后期施工过程中，许多空调冷凝水的排管与结构梁有严重的冲突，而不得不强行开洞后加固或者牺牲层高等做法。同时不规则的走管也严重影响到美观。解决措施：若前期已定义为精装修配备中央空调的项目，需在建筑及结构设计阶段提前考虑空调的走管问题提前预留空调空洞。变更后的图纸： 评价改进问题描述光明三期车行道上设置的减速带共计21个。减速带的数量设计并没有具体的规范要求，景观设置减速带的考虑点在于单元出口的区域需降低车行速度，保证人行的安全性；因图纸设计时未考虑减速带数量及功能的平衡，而减速带施工的时候设计未确认其做法和要求，故光明三期内的21个减速带其顶端高度并不一致，且做法也未完全按照图纸施工完成解决措施： 现场设置了21个减速带，两个减速带之间的相隔距离并不一致，减速带的高度从5cm7cm均有出现，未做到统一。开车时在减速带上通过，汽车会明显震动，引起不适；业主进行了投诉，我们也相应的做了变更及整改；取消了21个高出地面减速带中的13个（齐地作平），保留了8个高出地面的减速带； 保证减速带安全性和施工质量要求的同时，应该考虑开车人的感受，满足规范的前提下，尽量减少高出地面减速带的设置。 评价改进问题描述光明三期社区南入口区域景观堆坡超过设计图纸标高，造成了建筑地库顶板的安全隐患；光明三期10楼西侧公共绿地堆坡营造地形施工过程中，因现场堆坡过高，超过了建筑地库顶板的荷载，导致顶板存在安全隐患； 标高的控制方面应基本按照景观施工图所标注的标高来控制堆坡现场，切忌让施工单位擅自增加堆土荷载，若确实出于优化现场效果需要增加覆土，需尽量提早通知建筑设计单位及景观设计师三方碰头，以商定修改方案，避免出现建筑地库安全隐患。 覆土的过程中，在室外地坪30cm以下，可考虑用沙土回填，目的在于避免渣土车回填过程中遇到雨天将土方压板实，造成日后地表水下渗至排水板困难，雨天之后土壤泥泞的工作日尽量避免回填土作业；室外地坪30cm以内的及微地形可用黄土，防止起风扬尘。解决措施：景观扩初设计阶段应与建筑结构荷载设计相结合，确定标高，具体包括：道路标高、首层大堂标高、地形造坡标高，三者相结合，并平衡工程、造价和设计观感的最优方案。备注:评价改进问题描述三期住宅首层南向院子内均未做排水处理解决措施：首层庭院的完成面标高应严格按照施工图所注标高施工（一般室外标高低于室内标高30cm）且庭院地面应平整并向庭院外放坡（0.5%-1%）。如果用软质围墙（绿篱）分隔，当庭院标高低于庭院外标高，则绿篱应种植于标高较低一侧，且在绿篱外侧作排水卵石明沟，与相邻雨水井沟通；当庭院标高高于庭院外标高，则绿篱种植带的覆土不能高于地面，以避免形成土垄，阻挡雨水向外流出。评价改进问题描述金域缇香项目整体园建施工时，总包单位并未按照设计图纸上的地库顶板上排水滤石层的做法完成施工解决措施：因冬泳行动而调整的排水层做法由原来的PVC排水板调整为20公分的碎石滤层，但现场施工的时候总包单位并未按图施工，滤水层并未按照图纸要求做到20cm的碎石层，后果将导致将来金域缇香的地库顶板排水不畅，会引起大乔木及大规格的植物因积水而大量死亡。 好钢用在刀刃上，但有些核心点是不能节省的，省20万的费用的后果可能是200万才能弥补的；排水层标准做法评价改进调整后的围墙样式示范区围墙样式问题描述项目围墙示范区部分与整体围墙样式反差过大，原示范区的围墙使用了米黄色的石材，用效果较好的铁艺镂空栏杆；而后期大面施工时调整了方案，用涂料及仿石漆代替了石材，镂空铁艺部分的栏杆也相应改小了规格和尺寸；前后效果反差较大；引起了客户的投诉；解决措施：小区的围墙及岗亭是一个小区的门面，景观成本在控制的时候应该重点对于此部分的设计做成本倾斜，必须保证围墙和岗亭的效果及功能；评 价改进问题描述 ”武装到牙齿“这是万科项目的销售工程中的一个关键核心，无论是售楼处的装修、样板房的软装摆设还是室外景观的布置和设计，都是需要整体全局考虑的体系问题；独立任何一个专业而单独去考虑，往往会导致很多的反复调整； 某示范区在09年夏季高温期间施工，对于室外园建施工来说是大忌，很多大规格的乔木无法移栽，在必须保证景观效果的前提下，只能考虑使用容器苗。而又导致了成本的较大增加；解决措施：干净整洁的草坪是项目示范区的一个亮点和出彩的地方，但从个人专业角度来看，还是有几点需要改进的地方：完善草坪施工的检核流程，具体如下：场地细平：场地细平整，拍细，压实；（施工验收标准：土壤颗粒2cm）铺沙：铺沙垫层5cm，滚压同时加23cm厚细沙，扫帚找平；（施工验收标准：铺沙厚度78cm，保证人站立无明显脚印）；铺草：无缝铺设草皮卷；（施工验收标准：无缝密铺）；压紧：水浇透，用滚筒压紧；（施工验收标准：步行不明显凹陷和积水）；修建：生长旺期15天修建一次；（施工验收标准：高度保持在23cm）；补播（矮生百慕大、高羊茅无次过程）：每年11月份追播黑麦草；（施工验收标准：出芽率大于95）； 漂亮、整洁如高尔夫球场的草坪，对于销售示范区的景观效果绝对是个闪亮点！评价改进问题描述金色里程示范区施工过程中，硬质景观施工单位存在了严重的现场施工与景观设计图纸不符的问题。考虑现场施工的时间吃紧、天气多变等诸多原因未要求其返工及调整。问题一：景观水景区域涌泉跌落现场放线与图纸不符，致其中一个跌落有位移偏差，导致水池底部的石材无法按照设计模数铺贴；问题二：广场上混凝土砖的铺贴方式与图纸不符，现场收口存在明显的瑕疵。现场观感较差；解决措施：对于此类现场效果问题，设计和项目部的同事必须统一要求，对于总包及施工单位要做到事前要求提醒，事中现场把控，事后及时调整补救；对于不按图施工的问题必须重视，甚至可以提升至对于此施工单位的评价上考核。评价禁止问题描述建筑预留的柜机空调洞在踢脚线安装完成后于其冲突。土建预留空调洞为结构完成面上300mm，缇香户型为设有地暖的户型，做完地暖后，完成面距离洞口中心仅为150mm，踢脚线高度为127mm，自然会遮挡住洞口。解决措施：凡有地暖的户型，建议提高原土建时期预留的柜机空调洞，为350mm；或仅用100mm以下的踢脚线备注:评价改进问题描述建筑预留的门洞高度、宽度与精装修的门扇高度、宽度有较大的尺寸差缇香、红郡的建筑设计中土建门洞的高度均为2400mm，宽度为900mm；而后期从成本及品质等多方考虑一般门厂生产的规格门扇高度为2180mm，宽度为820mm，这样就使得门高需要做降低15-20公分的处理，增加了无效成本，同时，石膏板与建筑门洞的交接边很容易裂缝，施工质量也无法达标。门宽，建筑图纸中所标的户内门宽为900mm，粉刷完成面平均水平在870mm左右，而门扇的对安装基层的要求为120mm，这样就使得最后完成的门扇宽度在750mm，对于家庭使用来说相对较小。解决措施：对于定性为精装修的项目，建筑设计中就对门洞的高度及宽度做相应的尺寸调整。备注:评价改进问题描述使用地暖项目的防水问题。在几个项目中锅炉地暖的使用，在通往卫生间铺管的同时门槛石下原使用干铺或水泥砂浆直接铺设，其考虑了地暖的热能损耗但未考虑卫生间的防水问题，曾导致水从卫生间灌入外侧地板。解决措施：在门槛处做一段C30的防水槛，卫生间内防水层一直做到此处且翻边整个槛，并且做地暖的卫生间除土建原有的防水层，精装修也需在整个卫生间加做一层防水；浴缸、淋浴房处的防水也需特别处理加做止水槛。评价改进问题描述配电箱与鞋柜冲突解决措施：对于配电箱的定位，建议设置在更衣室内，或错开鞋柜等位置。备注:评价推荐问题描述煤气外露管道包管及通风问题解决措施：煤气管道原则上不允许密闭包管等做法，在满足规范的要求下，在封板上开孔及满足通风等原则同时也起到美观的作用备注:评价改进问题描述厨房灶台的位置与台面上插座靠的太近，且右侧空间较小，也无法放置小型电器的使用空间。解决措施：设计时应考虑灶台周边插座的定位，及提供的电源对应的台面是否满足电器的使用空间，避免吃力不讨好的情况发生。备注:评 价推 荐室内饰面砖阳角成品保护选用成品（塑料）阳角条进行保护；优点；美观、拆除后可再次利用；评 价推 荐室内木地板铺设后成品保护选用纤维板与木地板包装箱结合进行覆盖；优点：全封闭覆盖，保护效果好，拆除后可再次利用；评 价推 荐卫生间洁具（马桶）安装后成品保护选用原洁具包装纸箱进行保护；优点：利用包装箱，费用低评 价改 进室内门套边框成品保护选用铺设木地板下层用防潮垫（边角料）进行保护优点：美观、防潮、成本低评 价推 荐施工现场大门主入口大门外项目介绍评 价推 荐场内运输道路上安全通道按万科标准设置安全通道评 价推 荐材料选用样板墙按设计要求将主要装修材料在样板墙上进行铺贴优点：为材料采购、选样提供观感效果评 价推 荐材料堆放按制定地点分类堆放并标识优点：现场整洁，规范评 价推 荐楼板面双层钢筋定位件选用成品定位件（硬质塑料）优点：稳定牢固，钢筋变形小评 价改 进内外墙粉煤灰加气块砌筑每天砌筑高度控制在1.5米内，操作人名单上墙优点：控制砌筑砂浆收缩变形；砌筑质量责任到人评 价改 进填充墙与框架梁交界处处理方法留置高度8-10cm,砌体完成后，14天后采用细石砼浇注密实优点：控制后期裂缝的产生评 价推 荐楼层及时清理楼层模板拆除后派专人清理优点：整洁、文明评 价禁 止工人在施工操作面加工钢筋钢筋加工应在钢筋加工区内进行缺陷：现场不文明，存在安全隐患评 价禁 止卫生间天棚照明灯位置紧靠排污管照明灯长时间开启后，排污管被烤焦造成渗漏缺陷：渗漏、安全隐患评 价禁 止拆除18层屋面结构层设计图纸变更后，未能及时下发到项目部问题后果：影响工期、增加建造成本，对企业信誉造成不良影响。评 价改 进卧室内设置排污管 设计缺陷缺陷：影响美观、有噪音地板收口不到边增加一块底板评 价禁 止储藏间地柜内木地板收口不到边整改措施；增加一块底版铺设木地板在边角处应一步到位。缺陷：不美观，存在交付风险，增加成本扁铁栏杆样板 镇江魅力一期刚交付现场方钢空心管栏杆已经锈迹斑斑 评 价改 进1、 围墙太过低矮，容易攀爬，安全系数低；2、 小区围墙使用的空心方钢管，容易生锈，维修成本大，使用寿命短。按照集团的规范应该达到3米且最好为实心墙体，栏杆加高或上面加装防爬刺，栏杆材料尽量使用防腐蚀材料。评 价禁 止车辆出入口防滑地棱噪音严重。评 价改 进设备房门、锁应改进钢质门、通开锁，地下车库单元木门应改为钢制门（缇香目前为木质门，已出现不同程度的腐烂）；评 价改 进排污井盖板应改进为铁质盖板，便于开启检修；评 价改 进楼宇外墙的腰线不易过宽或预留凹槽，防止通行（目前缇香楼宇腰线过宽，可通入房屋内）；评 价改 进大门口未建造顶棚不能遮风挡雨，现场管理诸多不便，客户感受差；评 价改 进车库出入口应设置雨棚，防止暴雨倒灌积雪。可借鉴金色家园评 价改 进路面机动车道与楼宇入口及人行道交叉混合，存在安全隐患；建议设计时考虑人车分流 评 价改 进车库单元门厅通道品质感差，建议贴砖或刷地漆；评 价改 进地下车库的地面品质感差，容易起沙，建议使用高标号水泥或者地面做耐磨处理； 评 价改 进A、很多的机位安装空调时都需要高空作业配合才能安装，设计时是否能充分考虑到业主的实际需要，因为日后还存在空调维修的问题，极为不便。B、 还有些机位存在无法通风或无法摆放的问题，如腰线位置，都是需要事先考虑到的。C、室外空调排风口处百叶网格不宜过密，过密不便于散热，影响制冷，建议将网格间隙加大（百叶改少）评 价改 进三期外阳台外墙涂料起皮，影响外墙美观。评 价禁 止电梯厅玻化砖普遍开裂、脱落评 价改 进房屋交接缝的防水问题：多数的交接缝交付后都存在渗漏的问题，造成后期维修困难，引发地下室浸水评 价禁 止楼层消防栓不应设在楼宇或栏杆外侧，不便于使用管理；不符合消防规范。评 价推 荐天台应设置消防压力表，可直接检查消防水压；评 价改 进小区消防报警装置报警时只能显示楼栋号，而不能显示楼层号，报警时查找时间较长。消防报警应显示准确的楼层号。评 价禁 止禁止在消防管道上架设电线及光缆；评 价推 荐监控中心强电控制柜安装避雷器，遇到雷击时起到放电及对设备保护；评 价改 进小区周界红外报警需安装联动装置，切实起到防御作用；评 价禁 止禁止门厅两侧留有串通缺口，行人可绕过门禁直接越入单元大厅，存在一定防范漏洞； 评 价改 进小区大门的问题：一是人行出入的小门设计不合理：门太重，闭门器经常损坏，并导致关闭时产生很大的噪音从而引发附近业主强烈投诉；二是机动车出入口的道闸总是留有缺口（横杆太短/两个道闸机之间），导致行人经常从中穿行，产生重大的安全隐患（道闸砸人、车辆伤人）评 价改 进总控中心的问题：一个小区尽可能设计时设置一个总控中心，否则会给后期的物业公司增添很大的人员管理人本评 价改 进架空层单元大厅无框玻璃门地锁，采用旋转关门，防风性能差，因小区靠湖边，架空层风比较大，经常因风大造成单元门关不牢。建议设计时考虑防风问题。评 价改 进楼宇内公共部位照明、门禁、业主居家防盗均共用一个回路。如有某处出现故障，则该回路上的其他系统均会瘫痪。建议分开设置回路。评 价禁 止小区内所有的公共场所配电户屋面雨水管下方并无排水沟卫生间管道阳台管道住宅内管道无检修口地下室管道设检修口评 价改进住宅卫生间污水管道、阳台地漏的P弯无检修口，没有检修口将造成维修困难，国家标准GB502422002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范5.2(排水管道及配件安装)的5.2.6条第3点规定“在转角小于135度的污水横管上，应设置检查口或清扫口”地下室的管道都设了检修口，同一项目、同样是管道，做法却不一致，不设检修口事实上不能满足维修需求。为便于今后维修，符合国家验收规范，建议增设检修口。地漏下水管上未装存水弯、造成返臭。建议增加存水弯评 价改 进户内管道井下水管漏水、维修困难，住户意见大。下水总管尽量设计在公共部位，便于维修疏通。 评 价推 荐一期厨房排水管坡度小，水平管太长经常堵塞。减少水平管道的长度，二、三期的厨房水平管已缩短改进，效果很好。评 价禁 止消防和生活管网的总管分布在架空层的泥土下面，且塑料复合钢网管强度底，在水压力较大的情况下易于发生渗漏且不易查找，维修时对绿化和草坪损坏严重，难以保证现场品质，业主感受很差。建议：水管尽量采用明管布置在公共部位，便于检查维修，生活水管材料采用钢衬塑管，消防水管材料采用钢管。评 价改 进排水总管排水坡度不够，容易造成堵塞。建议增加坡度，尽量减少水平方向管道的长度。 评 价改 进小区水箱没有装液位报警装置。后增加液位报警装置，建议新项目应设计液位报警装置。评 价改 进小区景观喷泉位置在路上，工作时无法行人，且回水系统漏水，景观泵房和水管埋在地里无法维修，目前无法使用。设计、建造时应充分考虑使用效果和维修保养。评 价改 进车库进出口及消防通道的排污泵功率需增大评 价改 进人防水管建议加装保护装置；评 价改 进设置在地下室的水泵房应配置除湿机，防止长期潮湿设备零件生锈，可延长设备寿命；评 价改 进室外雨水井盖板问题：人行路面上雨水井箅子无滤网，杂物易流入雨水井内导致排水管道堵塞。建议安装带滤网的雨水井箅子。评 价改 进给、排水井等位于机动车道和人形道路上，车辆行驶时易产生噪音和损坏井盖盖板，且人形道路上设置井盖不美观。小区内窨井定位需准确。评 价改 进地下室经常在雨季被淹，建议如果将出入口设计成一个缓坡，再将截流沟置于缓坡的外延的话，那么雨季时，地面的积水将很难大量涌入地下室，地下室的排水压力将减轻很多。评 价改 进小区内雨水井等窨井施工不规范。窨井过浅，排水管存在倒坡现象，积水无法排除。窨井施工粗糙，无配套井圈。小区公共部分用水没有和用户用水管线分开，没有分开装表计量。评 价改 进小区楼道公共照明不能集中控制，开关灯费时，不节能。建议每栋分回路装总开关控制，每层尽量使用触摸延时开关。评 价改 进楼宇单元电梯电源箱、楼道照明以及户内电表箱均置于单元楼梯肚内。电箱安装高度不符规范，存在安全隐患；其次此处空间过小，人员正常检修保养时易受限制。评 价禁 止地下室集中配电箱上方有水管通过，存在极大安全隐患。建议水管和配电箱错开设置。另根据规范要求：电气管道与水管接近或交叉敷设时，电气管道应敷设在上面，相互净距不应小于0.1米。评 价改 进小区草坪灯材料是铸铝的，容易产生氧化，损坏较严重，有安全隐患，现场效果差。材料应采用玻璃钢等防腐材料。评 价推 荐车库的照明，建议根据实际需求分为几级：出入口/候梯厅主干道次干道车位区域，这样可以有效降低节约能耗，同时注意施工时尽可能不要将灯管安装在各类管线上方，以免影响照明效果。评 价改进蹋步灯选型不当，无防水性能，施工安装时周边未做防水处理，经常跳闸。评 价禁 止地下室有大量水进入储藏室，水是从弱电箱子里的线管流进储藏室的,主要外面的进线井没有做排水系统；同时线缆敷设完毕后，线管需封堵。评 价改 进电源控制柜内应设置标识、电线规格、图纸，规范的同时又便于检修；评 价改 进地下室设备房内管线穿越地库顶板，该部位存在渗漏现象。建议施工阶段需注重此处的施工工艺和套管内外的防渗处理。评 价禁 止设备间内用户电表箱进户线为多股铜绞线，未搪锡即与设备接线端子连接，不符合安装规范。线芯与线芯之间、线芯与连接端子之间连接不紧密，运行久后易氧化，接触电阻加大，产生过热现象。建议将多芯线端部拧紧之后搪锡，再与设备、器具的端子相连接。评 价改 进问题：由于屋顶的坡屋面，导致顶层住户的卧室中间出现梁，影响住户的使用设计建议：施工图设计时需特别注意顶层的梁的设置，避免影响到住户的使用评 价改 进问题：地下车库配电房沿边布置，配电房高度高于地库顶板，影响到住户进单元门的路径，并且在沿小区环路也形成了较大的高差，需要做挡土墙。设计建议：在规划设计中，配电房的位置应设置在尽量不影响小区地面路径的位置。评 价改 进问题：外墙页岩砖砌筑，中间段的空调板未设置返槛，导致外墙渗水设计建议：空调板设计时应在板上设置混凝土返槛，防止空调板积水后，导致外墙渗水评 价改 进问题：结构梁和设计的门洞一般会有一定的距离，设计建议：在门洞部位梁加大至门洞上方，防止填充部分太小，施工困难，也有墙体开裂的风险评 价禁止主卧室设有下水管，重大设计缺陷说明禁止两户入户门同时开启时相互碰撞，易发生安全事件造成群诉说明改进空调机位设置不合理，不易安装，增加安装成本，造成客户购买合适空调选择面狭窄，引发投诉说 明改 进地下室返潮问题，地下室相对湿度很大，造成地面大理石积水，墙面霉变，引起业主群诉评 价改 进情况说明：通往地下储藏室口管道距离地面太低，行人极易碰头。建议：设计部门在后期产品设计过程中及时予以调整，说 明改 进情况说明：联排地下车库和二楼卫生间实物与合同附图不符，与附图相比，均多出一堵墙。建议：设计在给付营销部门合同附图图纸时应仔细审核，在给附后如有变更，应及时知会营销和客服部门评价改 进建议后期产品设计时，台阶应正对单元门口，残疾人坡道改为两坡阶段评价改进说 明淋浴房与浴缸联通，淋浴用水进入检修孔导致浴缸底部长期积水增加渗漏隐患；解决方案如下：1、浴缸底部完善防水处理并找坡增加暗地漏，将积水引流。2、变更检修孔位置，移至淋浴区之外。评价改进说 明卫生间地暖保护层上部无防水措施，导致地暖保温层含水增加渗漏隐患，处理；解决方案如下：1、配备地暖的卫生间必须两道防水，一道在结构层与地暖层之间，另一道在地砖铺贴层与地暖层之间。评价改进说 明拖布池软管直接接入阳台唯一的地漏，雨天排水不畅，雨水倒灌入户。建议设计阶段，给排水专业设计需考虑后期装修增加拖把池的散水。 评价改进说 明同层排水户型横管与立管节点处，由于施工控制不严，封堵措施不到位，导致卫生间用水通过节点渗至楼下，且极难排查；解决方案如下：1、同层排水要求施工阶段加强节点封堵的隐蔽验收。2、设计阶段，将同层排水立管移至室外，规避渗漏隐患。评价改进说 明顶楼为露台设计，入户门暴露在室外，容易被雨水淋到，因门表面为木质材质，所以雨后经常出现入户门变性、发霉等现象，建议后期设计是顶层尽可能考虑增加雨棚。 评价改进说 明红郡项目配备的是无机房式电梯，设备全部安装在负一层基坑底部，加上红郡楼道是敞开式，一旦发生暴雨，电梯基坑很容易积水，导致电梯停用，建议方