老街坊及土特产大市场项目整合营销方案.ppt

老街坊,整合营销案,暨老街坊土特产大市场,成就怀化文化地产的扛鼎之作,精粹细节,还原生活,怀化新视觉城市广告有限公司,联合呈现,深圳全鑫房地产经纪有限公司,溯根是一种文化态度，是一场文化运动，更是一种对文化的追溯！,题记,第一章 : 提案背景,怀化本土地产市场，总体一直呈现一个稳步上升（价格、供求关系等等）的趋势，04以来，甚至可以说，到了07年，市场一直处于一个供求关系相当平的衡局面。近几年，由于大量地 产业周边行业的资金受地产业高额利润的吸引，纷纷涌入市场，使得市场上逐步形成了一个群雄竞起的时代。,总论（一）,一、市场背景,怀化新视觉城市广告有限公司,联合呈现,深圳全鑫房地产经纪有限公司,这个时代整体呈现出来的主要特征就是：,总论（二）,随着发展商数量的急骤增长，出现在市场上的产品也相应增多；,尽管发展商的资金实力普遍得到提高，但发展商的市场意识及品质能力并没有得到相应的进步。,由此形成的一个现象性的结果就是,市场上一旦出现成功的案例，就会在短时间内被不断的被拷贝，发展商宁可抄袭，不肯创新，产品同质化程度相当严重。,07年以前，市场上大多为概念性产品，发展商宁可花金钱砸概念，不肯讲“实际”,怀化新视觉城市广告有限公司,联合呈现,深圳全鑫房地产经纪有限公司,由上述结论我们可以推断出：,总论（三）,怀化地产市场，从数量的角度来看，正在逐步进入“完全竞争时代”。,但从06年及以前面市楼盘来看，从质量的角度来看，本地的地产市场还远远没有进入“品质竞争时代”。,市场上的惰性结果（不断拷贝，注重概念）虽然使本地消费者很难在产品品质上有所获益，但却给那些注重“产品差异化”、注重产品“优质化”的企业提供了发挥竞争力的空间。,譬如：三龙地产就从其精心打造的得意之作天龙御园中充分品尝到了产品高度“溢价”的甜头,又譬如：永盛电联的紫园从别墅产品的差异化中获益匪浅。,怀化新视觉城市广告有限公司,联合呈现,深圳全鑫房地产经纪有限公司,差异化竞争的趋势。,品质化竞争的趋势。,优胜劣汰的趋势。,趋势,品质化竞争的趋势。,06年中07年初，怀化地产市场的进入者逐渐呈现出一个“质”的变化，首先是资金实力相当的“三龙” 亮相，其次是具有海外资金背景的“富达”、具有先进营销理念的“永盛电联”的出场，都以其新颖化的产品给本土地产市场带来了亮点；尤其是07岁末的压轴新闻“碧桂园”进入怀化，更将为怀化的明年的地产市场的竞争带来新压力，品质化的竞争时代指日可待。,差异化竞争的趋势。,很多深刻的案例说明，尽管大企业将占有相当的市场份额，但这并非意味着中、小企业将无立足之地，当这些具备相当资金实力和品质实现能力的大企业（或者称之为“实力企业”）在全面拉动品质产品成长的同时，相对来说，资金、人才实力较弱的企业亦可以通过产品设计、营销手段的“差异化”来实现与大企业的抗衡，尽管这种抗衡将显得异常艰难，但只要成功，就能一步一步的发展。 差异化的策略将是未来中、小企业突围的为数不多的主要手段之一。,转型期的市场将呈现竞争日益激烈的趋势，拷贝之作将使得消费者产生审美疲软，从而失去市场，概念化的产品也将使消费者望而生畏，产品同质化程度很高的时代将一去不复返。那些不具备创新能力的地产企业的活的概率将越来越小。所以说，未来几年，很多地产市场的重新洗牌的趋势，几乎是不可逆转的了。 相对来说，中、小企业利用转型期间的空挡，多实战操演品质类、差异化的产品，不断提升自身的资金实力和创新能力，将显得尤为重要。,优胜劣汰的竞争趋势。,二、产品背景,项目简况（一）,老街坊项目位于怀化市人民东路口，项目占地面积23000余平方米，建筑面积约52000平方米，定位为商住复合型社区。为将项目打造成怀化独一无二、首屈一指的老街坊风情社区，特重金邀请一流设计机构深圳伟业国际建筑设计有限公司担纲设计。,老街坊住宅规划建筑面积约43000平方米，分为榕树下、槐花里、葵花院三个组团。采用带有徽派建筑风格的外立面并打造大戏台、牌楼、水车、风雨桥、文化长廊等景观，利用现代建筑手法充分勾勒、铸就成风格独特的老街坊文化社区。户型设计从50平方米到140平方米，充分满足不同人群所需。,项目简况（二）,项目简况（三）,老街坊土特产大市场商业规划建筑面积近10000平方米，其中包括约4300平方米的农贸市场和约5500平方米的商业门面。所有门面及摊位均充分考虑实用性，布局合理，精巧实用。建成后将成为湖南省首家“国家级”标准市场，国内首个4S电子土特产大市场。,产品SWOT（一）,优势：,1交通：市内的多路公交均经过本区域，计程车及自备交通工具达到均无障碍、交通十分便利。 2配套：距中心市场核心商区、人民路沿展商圈、三医院、太平桥均较近，周边餐饮、通讯、娱乐等等生活设施，生活配套齐全； 3价格：以优势价格冲击市场。 4、品牌：“老街坊”的品牌格调主要是针对产品差异化的目标而设定，具有自然、亲和、文化氛围浓厚等特点，无理解障碍及隔阂；,1环境：周边街道建筑、景观陈旧，商业混业经营现象严重，噪音、空气污染严重、周边生活的人群、经营的业态档次都相对较低，形成了诸多不利于项目形象的塑造的因素，项目所处地段在市民心目中的地位相对不高； 2地块结构：临街面小，地块纵深较长，就商业而言，十分不利； 3周边无成型的小区开发项目、周边无任何绿化、娱乐、健身设施，周边建筑及业态对项目的推动都没有起到很好的配合作用； 4 商居混杂的功能布局。,劣势：,产品SWOT（二）,机遇：,产品SWOT（三）,1区域现状：毗邻城区主商圈，现有的人口集中度较高、交通方便、配套完善； 2竞争环境：尽管市场竞争日趋激烈，但通过差异化的产品，形成产品的排他性，完善自身的竞争力。,1竞争态势：发展商队伍的不但增大、楼盘的不断增多给市民提供了更多的选择机会，对产品的差异化要求越来越强，创新压力越来越大； 2可替代性产品的出现：如现在的西部农副产品交易中心等可替代性项目的出现，无疑加大了竞争激烈程度。 3、竞争对手：超大型的竞争对手（如，碧桂园等）的出现，将会为市场带来越来越多的不明确因素，加大竞争压力。,挑战：,产品SWOT（四）,自身要求,回款速度 回款额度 由于必须保证回款速度、回款额度，所以使得产品在溢价方面多少会有所损失。,第二章 : 战略提炼,战略纲领 差异化的战略 实用地产的体量 经济地产的模式 文化地产的手段,差异化原则：尽量形成产品的个性化亮点，尽量避免市 场上出现同类型的可替代产品。 替代的原则：既然产品现有的条件难以配合形成高档次 的身份和地位，就谋求“独辟蹊径”的模 式，以高品位的方式来替代高品质的需求。,一、战略原则,二、战略提炼,基本素质,定义产品之住宅（一）,调性：新实用主义住宅,1复兴建筑的格调:复兴70年代的生活原貌(徽派建筑)。 2文化倾向的格调:景观上民族主义文化的格调 理念上市民文化有效融入,设计要点：1、室内大方大正（注意空间的利用率） 2、公摊适当缩小（考虑在10%以内） 3、绿化、景观配合主题，体现实用性的原则,定义产品之住宅（二）,住宅面积：主力户型90100左右（占产品总量的50%）,住宅面积：次主力户型110120左右（占产品总量的30%）,住宅面积：跟进户型7080左右（占产品总量的20%）,住宅面积的设计思路：降低户型面积，降低总购置款的支付额度，为一次性付款的客户降低门槛，为产品迅速回笼资金形成有利之势,定义产品之商业（一）,调性：民心工程、创富摇篮 成长性商业，越做越好，越做越旺、看得见,主题市场、经济地产 地段黄金、购置价低、零投资风险 政府样板工程、政策推动,设计要点：独立商铺，注意各栋之间的道路关系，降低铺型面积，降低总购置款的支付额度，但需考虑承重梁的设计，保证各个商铺之间能够打通，以保证一些大户的特殊要求。,定义产品之商业（二）,商铺面积：主力铺型30左右（占产品总量的70%）,商铺面积：次主力铺型40左右（占产品总量的16%）,商铺面积：跟进铺型50左右（占产品总量的14%）,铺形：,铺价：,摊点购置款额：主力摊点设置为2.5万元以内的总购置款项(65%),摊点购置款额：次主力摊点设置为2万元以内的总购置款项(20%),摊点购置款额：跟进摊点设置为2.6 3万元左右的总购置款项(15%) 包间购置款额: 根据面积设置为49.9万左右的总购置款项,商铺购置款额：单铺价格设置在1020万元区间,定义产品之商业（三）,农贸市场：湖南省首个大型国家级标准市场,标准摊位：616个 包间:82个 市场内生活物资业态零售分布规划： 农加超（多元式） 主业： 熟食干货粮油海货水产活禽光禽鲜肉牛羊腌腊禽蛋豆制品酱菜冻货蔬菜食品水果 开放领域： 小商品、日杂百货、小吃、烟酒,3250岁城市居民 购买诱因： 以房子的形式发生与这座城市的关联 以房子的形式发生确立成人的地位 以商铺的形式改变自己未来命运,投资群体,居住家庭,购买诱因： 总价低 CBD毗邻 土特产经济 未来潜力,购买诱因： 总价低 邻近主力商圈 文化的诱发 生活（经营）方便,住宅自住、商业自营居多，多为首次置业，未来可用于投资,捕捉人群定义消费者,70年前 原生居民 主力群体诠释,实用主义 独立 自强 朴素 崇尚简约 文化,主要性格素描,周边居民或经营主 来怀不久的人士 际遇不佳的有识之士 中等收入人群或家庭 怀旧的审美倾向 家庭存款在15万元以下的,70年前 原生居民 主力群体诠释,主要身份特征,处于起步或发展初阶段的小工商业主 机关科级干部或一般职员 企业中层或以下员工 刚刚或即将落户怀化有职业需求的兴业或重新创业人士,主要职位预测,如何撬动市场 定义行为式,撬动点,产品利益+镞群个性,在城市主力商圈的毗邻，以小户的独立空间分享整个人民路的成熟与便捷及城市CBD的能量和本地土特产经济动力,市场,（最大物理差异性）,判断：对比竞争关系，周边没有实际竞争对手，一个基于文化、一个基于定位，一个基于价格。,项目卖点解析,住宅部分： 1：交通发达，出行方便 2：周边配套齐全，生活便利 3：区内规划合理、人性化 4：审美环境设置独特、引发生活品位的关联 5：区内配套与一般小区一般无异 6：户型小，空间利用率高、公摊少 7：总购置款少、进入门槛低,商业部分： 1：商圈大环境好，前景看好 2：交通发达，物流便利 3：地区资源丰富 4：政策扶持，税费优惠 5：开发商大力推广，辐射全国 6：大开间，短进深，5米层高，利于商业 7：布局合理，个个都是好位置 8：规范管理、科学经营 9：国内首个4S电子化土特产市场 10：符合现代人追捧绿色乡土食品的消费趋势 11：特色宣明，投资经营稳赚不赔 12、毗邻主力商圈，效益可预见性强 13、投资总额相对较小，风险成本低,核心卖点挖掘,住宅部分： 1：总购置款少、进入门槛低、配置一样不少新实用主义住宅新实用主义住宅典范 2：文化特色明显新文化地产,商业部分： 1、毗邻核心商圈，发展具备极强的可预见性、毗邻中心市场，创业者容易找到参照物品 2、产业特色明显容易形成差异化,两大市场价值,四大核心卖点,四大大升值指数,租房不如买房 存钱不如存门面（置业）,A：纯粹小户型的住宅社区，总购置款少 B：特色、专业的商业社区，毗邻大商圈 C：文化的互动、绝对差异化的社区景观及产品理念 D：价格便宜、配置却“一样不会少”,1、CBD近邻，升值看得见 2、中心市场周边，发展可借鉴 3、价格便宜，房市火暴，升值可预见 4、交通便利，与大商业搭界，成熟速度很明显,核心卖点提炼,第三章 : 品牌规划及管理,总体原则 符合产品形成差异化的原则 符合产品形成溢价能力的原则 符合迅速拉开销售进度的原则,总体战略 独领风尚 民族主义文化地产经典版 实用主义地产完美版,品牌调性:亲民 随和 个性 自然 文化的 民族的,品牌策略:分品牌策略即在主品牌的覆盖下设置子品牌的跟进 配合品牌规模的强化 即:区内根据景观或组团的不同设置分案名,品牌规划 CIS导入 自我品牌的形成,主案名(主品牌) :老 街 坊 （简称）,案名建议,分案名(子品牌):榕树下 槐花里 葵花院 老地方 钟鼓楼 大戏台 ,老街坊土特产大市场 （延伸名）,(住宅组团名),(景观名),理念识别,住宅的 老街坊 ogenge citizen,口号：新实用主义住宅典范,代表相邻多年 值得信赖 代表相知真情 弥足珍贵 是亲切、是熟悉 是诚信、是实在 是平和、是淡然 是旧时槐花树下的嬉戏伙伴 是往昔大庭院里的循循长者 ,一个志趣相投/知性相等/纯粹的城市主流阶层的生活共同体,口号表现及跟进主打口号,深植城市 本原生活,新实用主义住宅典范,新实用主义住宅典范,摈弃浮华概念 尽显生活原貌,口号表现及跟进配套口号,老街坊 新主张,拒绝负债 不做房奴 轻松生活 自在理财,找点空闲 常回家去看看 留点闲钱 为未来做打算,口号表现及跟进跟进口号,老街坊 新主张,生活要高雅但不要 奢华 生活要现代但不要 铺张 生活要严肃但不要 生活要紧凑但不要 紧张 自然之作 本原生活,口号表现及跟进跟进口号,老街坊 够交情 价格少了几百块 配套一样不会不少,口号表现及跟进跟进口号,口号：平民阶层的创富摇篮,代表风雨兼程 始终相伴 代表共同奋斗 携手前进 是帮助、是提携 是鼓励、是打气 与老街坊一起成长 共同致富 似乎黄金 贵过钻石 老街坊本身就是一笔 不可多得的财富,商业的 老街坊 ogenge citizen,积极向上/永不妥协的生活态度/充满观点的人生/不可错过的机遇,平民阶层的创富摇篮 商业名家的,口号表现及跟进主打口号,百万富翁 不再是梦想,口号表现及跟进配套口号,毗邻人民南路主力商圈 分享中心市场巨大商机 湖南首家“国家级”标准土特产大市场 国内第一个4S电子交易土特产大市场 商铺最低价 2万元起,2万元,做自己的老板 三四年,做城市的富翁,行动识别,语言:推广及销售流程中大叔大伯大哥大姐等经典怀旧语言的应用,服装:中华立领(类中山装更美观男性工作人员应用),小圆领白衬衫 素雅的职业装,佩碎花丝绸巾(女性员工应用),用具:实木茶几(谈判桌),雕花木椅等(以上应用), 开水瓶青瓷茶杯茶叶沫子等(以上装饰),视觉识别,老街坊LOGO表现,老街坊LOGO表现方案2,老街坊LOGO表现工地环境包装视觉示例,老街坊LOGO表现营销中心包装示例,老街坊LOGO表现其他表现示例,第四章 : 整合营销推广,房地产项目营销推广策划即房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策，项目营销推广策划提供的是一套关于房地产企业营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以房地产企业的发展目标为基础设计的房地产企业的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对区域目标市场及竞争楼盘的调查分析，从而进一步对项目强、弱进行分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略，并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。,基本原则 循序渐进 先住宅后商业的原则 推广重商业的原则,营销推广定位,首先发售住宅产品，积累人气度，积累销售力，只有当人气的旺盛度达到一定程度的时候，整体商业的价值规模才能彰显； 同时通过住宅运动的间隙展开强大的媒体及政府公关活动，迅速探明市场动向，为商业策略的贯彻或修正提供客户基础和决策依据，保证商业能够更为顺利的推市。,销售：先住宅后商业的原则,导市时，商业注重请求政府（或部门）配合造市、造势。以政府的形象塑造商业的形象。 第一期的广宣推动必须考虑50%的商业侧重，二期广宣完全将中心、重心移入商业，以超过90%的体量，全情来保证商业的规模型推动。,推广：商住并行，重商轻住的原则,营销、推广策略 以利诱之 寻找几个点，带出一个面,在目前激烈的商业市场竞争中，要想在大浪淘金的市场中赢得先机，先发制人，那么制定全面的立体式营销策略就是实现“三旺”（销售旺、招商旺、经营旺）“三赢”（开发商、投资者和经营者都能盈利）的一招必杀技。,策略总揽,住宅利之所在：低额的购置总价款，可以承受的购买能力。,商业利之所在：不可复制的地理位置，招之即来的财富机会，轻松跨越 的创业门槛。 ,策略1：晓之以景，勾勒美好“钱景” 关键点：描绘钱景，挖掘商业价值。 向客户描绘能提高商业价值的一切关键因素。如： *规划前景。 *区域高消费能力提供。 *长期产权。 *高商业附加值。 *项目的商业规划亮点等。,策略2：建立信心 项目要销售，必须吸引投资者和商家，建立投资者和商家对项目的信心是至关重要的问题。 对项目本身的信心 设法诱导投资者的购买欲，都应该把自己物业的“内涵”作为发展的重点。 对市场前景的信心 市场前景越是看好，投资者的信心就更大，前景的诱惑力足够摧毁大部分投资者的心理防线。,策略3：诱之以利打造“钱景”保障系统 商业地产有一道“关系链”：开发商投资者经营家消费者。四者的关系以看作是商业物业市场上的“利益互动”关系，这一关系链深刻影响着项目的开发、投资及经营行为。 项目的兴旺是靠经营者和消费者支持的，正因如此在商铺销售阶段，开发商一方面举办各种形形色色的营销活动来丰富项目的经营内涵，另一方面不断为商场经营提供具体的支持措施，这些措施看上去为经营商家提供实质性的经营支持，但实际上也可是为商铺业主的投资行为提供回报支持，最终是为商铺销售提供支持。,策略四：借力政府，公关活动 借其势，与其利，暗扬名，胜无形。采用“借海行舟”策略，借助政府名义通过与政府合作进行对项目的宣传，借政府的威信为项目所用，能够有效提升项目的地位与形象，并有助于增强经营者、投资者对项目的信心。 通过公关，与政府合作，让政府成为项目的代言人，结合对各种活动（如城市发展论坛、商业论坛）的新闻报道系列炒作，达到项目宣传目的。从项目形象的树立到商业论坛的举行，与政府的合作中，具体可分为以下三步走： 第一步：通过公关，让项目成为是重点工程。 第二步：以政府名义组建管理委员会，充分结合了项目区位的推广概念。 第三步：与政府结合，举办授牌仪式、论坛等活动。,策略五：石破天惊地引爆市场 蓄势待发，剑在弦，触必发，战必胜。蓄势足，瞬间引爆，是产品火热市场的关键。项目在推广过程中，必须考利用各种对项目有利因素，结合各种传播媒介，采用逐层深入的推广方式，结合相关的招商、销售政策，利用一招必杀技。例如：限时低价优惠;将优势铺位限时推出市场；或者举办一场现场招商、销售展销会议等等的营销策略，一举突破客户心理防线，集中引爆市场。,推广应用 优势推广模式 寻找几个点，带出一个面,推广推动的原则,1不要过于铺张,保持一定的克制度,尽量利用费用看似较低的媒介,造成广宣成本没有附加到产品上的宣传效果. 2推广形式尽可能的创新。 3 公关层面的推动尽可能的保持一张公益的脸。 4 以点带面的形式，找准几个点，带出整个面。,文化公关：一大卖点,独特的形象代言：邀请本省，但在全国有着相当声誉的文学或艺术家代言本产品（控制次数，压缩费用）,湘西民俗、民居展：怀化市博物馆，利用其在迎丰路上的有利的位置，做一次另类的广告推动。,怀化市第一届京剧艺术周：老街坊、大舞台，利用一个在本土从来没有出现过的一种艺术形式表演，来以区内景观推动的手法，推动整盘的销售，邀请湖南省京剧团领衔，诸多票友主力表演，建议此次公关放在商业推出前进行。,一个户外：在市内最主要的位置(三眼桥处)做唯一的一个铺张型投放这是怀化市内为数不多的拦截率接近100%的户外媒介，主体目标在于传达品牌的主要诉求，拉动消费者进场实地观摩楼盘的概念操演。，,户外：一大重点,多次运动：画面及主题常规的更换期为16天，最长不超过一个月更换一次画面信息，大运动量的、密集型、持续性的扩张传播。,一期户外主题：,老街坊 新文化建筑矩阵,复兴明、清时期民族建筑风格 打造怀化首个新实用主义住宅典范 成就湖南首家“国家级”标准土特产大市场,新文化 新风格 新风尚,开发商： 地址： 咨询热线： ,老街坊 新实用主义住宅典范 深植城市 本原生活 元起 原创价格 震撼起航 地址： 电话：,天机泄露 只需2万元，百万富翁不是梦 湖南首家“国家级”标准土特产大市场 国内首家4S电子交易土特产大市场 市场招商、认购即将火爆进行 开发商： 地址： 咨询热线： ,二期户外主题：震撼性的出击，画面一黑一白，左边整块黑，右边整块白 左边主题 右边主题,住宅楼书：文化性典雅性，大开本，多印张，要求能够成为长久保留下去的读物 内容多为感触式的名作家短文，画家画作 题材，围绕案名，争取做到一个组团一个故事，一个景点一篇散文（诗歌），俱都需要名家之作（如余秋雨、王跃文等） 大部分要附作家的原始签名，部分作品为为本项目原创 楼书，犹如小说，要把老街坊的文化讲深、讲透 看似为住宅楼书，实际也在为商业打气,楼书：一大亮点,商业大单张：与住宅楼书截然相反，突出一个“俗”字 即只针对商业的潜在财富机会做诠释 大单张广告 具体分解如下页,（大折页封面）,平民阶层的创业摇篮 商业名家的财富引擎 只需2万元，百万富翁不是梦,（大折页跨版）,生意N级跳，财源滚滚来,老街坊土特产大市场简介 老街坊土特产大市场商业规划建筑面积近10000平方米，其中包括约4300平方米的农贸市场和约5500平方米的商业门面。所有门面及摊位均充分考虑实用性，布局合理，精巧实用。建成后将成为湖南省首家“国家级”标准市场，国内首个4S电子土特产大市场。 土特产大市场具体商铺、摊位规划如下： 一、商业门面：150个左右，门面跨度3.6-4.2m，层高5米，单个面积30-50。定位为土特产展示、信息平台及零售批发。 二、内门面：45个左右，层高5米，单个面积3-15。功能定位为干货、家禽、豆制品、腊制品等土特产。 三、摊位：600个左右，层高5米，单个面积3左右。功能定位为肉类、果蔬、鱼类等土特产。,老街坊土特产大市场10大优势 投资老街坊土特产大市场10大理由,虽是土特产，却跳现代舞 老街坊土特产大市场开创土特产交易现代化经营模式 土特产品往往形成了区域影响却难以形成全国影响，土特产往往成为馈赠佳品却难以成为日常消费品，土特产经销商往往习惯了延续传统的经营模式却难以适应土特产营销的特殊性。然而，由于中国丰富多变的地理人文背景，土特产经济一直占据着地方经济的桥头堡地位，是休闲食品领域不容忽视的经济群体。 也因此，项目在立项之初便派出团队远赴上海、北京、广东、浙江等国内发达地区土特产大市场、农贸市场进行实地调研考察，发现交易活动异常活跃，一派繁荣景象。但同时，考察团队也发现一个问题，市场普遍存在门面、摊位规划设计落后、利用率低，信息化交易程度不高，土特产品类不齐全等问题。考察团队亲历见证了土特产大市场活跃、繁荣的发展势头和前景，回来后公司意见出奇的统一：土特产大市场潜力巨大、前涂无限，作为政府重点项目，本项目将从以下几方面重点着手，开创土特产交易现代化经营模式：一、高标准，大手笔：老街坊土特产大市场建成后将成为国内首个4S电子交易土特产市场、湖南省首家“国家级”标准土特产大市场，信息化、现代化程度达到国内领先水平。 二、品种全，辐射广：市场充分利用怀化交通发达、物流便利的特点，将汇集、经营全国各地土特产，市场交易立足西部，辐射全国。 三、新规划，更合理：市场内所有门面、摊位层高均达5米，单个面积3 -50 ,（大折页封底）,电视：（略） 电台：（略） 短信：（略）,土特产动起来,营销应用 目标营销的模式 清晰化的模式和目标对象 土特产、动起来的动感主题,重点招商的模式：由于整个楼盘的产品及利润重点是摆在商业部分的特特产市场上的，所以为了保证商业的绝对成功，必须提前招商，与政府部门合作，定点“每县的个名优土特产”（间插一个评选活动），楼盘开放前期成立专门的招商部门，协同合作政府部门人员，下县一对一定向共管，不论租、售，在商业开放前必须保证有个以上的各地名优土特产异乡（合约）进场。,政府合作的模式： 、寻求政府下文（或授牌）支持，尽可能成为“怀化市标准型市场建设示范工程”或“怀化市青年创业基地”“再就业示范点”等；、建议请合作单位位科级干部协助工作（临时抽调个月，发工资，主要针对前期下县招商）。,全面铺开的模式：土特产动起来，不仅仅只动怀化，招商部门将围绕临近城市的原则进行定向公关或者广告投放。 初步设定的其他市场目标有：邵阳、娄底、湘西州、张家界（湖南）、铜仁、凯里（贵州）、三江、融安（广西）,电子商务的模式：与市农办或商贸局合作，联合开办“湖南西部地区土特产产品交易网” （HTTP:/WWW.XXXXXXXX.COM.CN）与大型电子商务网站建立连接，寻求支持，建立一个模式的网上土特产销售市场配合地面产品推进。,第五章 :销售及销售管理,销售政策设计 特殊人群特殊优惠,一次性付款优惠3%；活动期间按揭与分期可优惠2% 团购住宅套起，总优惠，商业间起，总优惠（农贸市场不在此列）,关联销售政策（一）,常促,客户奖励已购业业主介绍，每介绍一户送个月物业管理费 节日促销：另行根据需要指定方案,关联销售政策（二）,特殊促销,省级以上特殊贡献者，劳动模范、先进个人 住宅优惠，商业优惠 城市特困难家庭：住宅优惠，商铺优惠,关联销售政策（三）,特殊促销,特殊家庭,价格及层次设计 适时而宜 培养、养成,价格前提根据本案的特殊要求和特点而形成 1、快速快速回款的要求； 2、产品市场的预热期相对较短的问题。 所以前期，商业在未经过系统推广的前提下，形成销售旺局的可能性还不是很大， 前期回款的重点只能押在住宅产品上，而住宅产品也将因为其目前的配套（小区内）尚未落实到位，而无法得到充分的溢价。 价格规则低开高走，逐步形成,住宅产品： 开盘惊喜价格（完全的导市和推广价）：1280元/