铜陵市场分析报告(11月精版).doc

铜陵市场分析报告一、宏观经济与城市发展概况一、宏观分析地区GDP总值1、2011年地产GDP总值579.4亿元，同期增长12.6%2、按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。 宏观分析地区GDP总值2011年地区GDP总结论：铜陵市已接近中等富裕国家水平 宏观分析城市固定资产投资铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资增幅尤其明显主要特点：一、投资总量、增幅在全省的位次双双提升二、投资项目增加，建设后劲较足三、投资效果居全省前位。四、工业、基础设施和房地产业成为全市投资扩张的重要支撑 宏观分析消费品零售总额消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出1.8个百分点主要特点：一、限上企业销售走势强劲，尤其是大型企业推动消费品市场快速发展二、随着新型商业业态的兴起，有力推动全市批发和零售业的快速发展。三、城镇消费无论在份额、贡献率上都占据绝对主导地位。 宏观分析人均收入支出情况城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上升。主要特点：一、铜陵的人均消费支出与可支配收入之比维持在7075%，说明铜陵的消费潜力尚有不少挖掘空间。二、物价的高位运行，刚性需求带动基本生活类商品较快增长。三、过高的私家车拥有率，造成汽车等权重消费有所回落，2012年汽车销售能否持续增长将直接影响2012年消费市场宏观分析小结1、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。2、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。3、铜陵市人均GDP接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。4、铜陵市物价水平偏高，物价高位运行影响消费信心。5、固定。投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中只位于第十二位 。 宏观房地产市场研究土地市场巨大供应量与有限去化量的矛盾2010年拍卖土地42块地，总出让面积339万平方米2011年2012年3月份共拍卖土地85块地，总出让面积515万平方米，据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在6080万方。宏观房地产市场研究住宅市场研究1、从目前成交走势来看，年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼市2012年第一个销售高峰期。2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个城市的成交均价。3、从市场了解到，近期跑量的楼盘，都是优惠促销或者直接降价的，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商惶恐，造成目前市场较少推盘量的主要原因， 宏观房地产市场研究商业市场研究1、从目前统计来看，从2011年第35周开始到现在，总共成交商铺618套，成交均价范围650015650元。2、目前商铺存量： 铜官山区609套 狮子山区509套 郊区183套，共1301套宏观房地产市场研究小结1、无论是住宅还是商业，铜陵受制人口规模的限制，去化量都比较有限。市场供过于求的局面已经形成。2、铜陵的65%以上的城市化率在一定程度上限制了铜陵房地产市场的快速发展。3、铜陵在近两年内的大量批