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田在玮全国两会提案选登中国物业管理(2011-04-06 23:14:49) 转载标签： 杂谈作者：田在玮 来源：中国物业管理杂志2010年第3期编者按：在刚刚结束的全国“两会”上，全国政协委员、中国物业管理协会副会长田在玮向大会提交了关于尽快建立“质价相符”的物业服务价格调整机制的建议、鼓励物业服务企业开展社区养老服务的政策建议和发挥物业管理在既有建筑节能减排工作中作用等三个提案，引起了与会代表的关注。本刊特刊发其中两个提案的全文，供行业同仁分享。关于尽快建立“质价相符”的物业服务价格调整机制的建议物业管理收费标准的高低，直接关系到业主和物业服务企业的利益，为缓解物业服务成本逐年上升的压力，本着既合理补偿企业成本，又兼顾消费者承受能力的原则，建议对物业服务收费实行动态管理，使物业管理市场形成“质价相符”的收费机制。一、物业服务企业运作成本连年持续攀升1.劳动力成本大幅上涨。今年以来，北京、上海、广东、山东等地在2010年全国30个省份上调月最低工资标准，平均涨幅为22.8的基础上，进一步上调了最低工资标准，提高幅度大多在20以上。加上社保缴费基数的增加，使得物业服务企业的劳动力成本明显提升。调查显示，北京市2001年保洁员月工资500-600元左右，2011年已达到1200-2000元左右，涨幅超过200%。加之节假日加班费的同步上涨，导致物业服务企业秩序维护员、设施设备维护员、保洁员等全年全天候工种的工资水平整体攀升。2.水、电、气等公共事业费和物料成本不断上涨。北京市水费价格由2001年3.2元/立方已调至2011年6.21元/立方，增长幅度为94.1%。随着通货膨胀率的攀升，企业物料成本也在逐年提高。据调查统计，物业服务企业人力成本占60%左右，公共事业费和物耗占30%左右。三大成本构成因素持续上涨，给物业服务企业带来巨大的经营成本压力。二、物业服务收费价格随成本上涨的调节机制缺失按照国家发展与改革委员会和建设部在2006年联合下发的物业服务收费管理办法规定，物业服务价格分为政府指导价和市场调节价。目前实施中存在的主要问题是：1.政府指导价定价普遍较低且长期不变。据调查显示，大多数省市对普通住宅小区实行物业管理收费政府指导价格，连续多年得不到调整。哈尔滨市一些老旧住宅小区至今实行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收费标准；珠海市“多层住宅物业服务费收取指导价格为0.35-0.55元/平方米月”的规定10年没有调整；北京在上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格0.55元/平方米的标准至今仍在执行。物业服务收费政府指导价严重偏离市场价的问题普遍存在。2.商品房小区物业服务费价格难以随成本上涨同步调整。商品房小区物业服务费的调整靠物业服务企业和业主协商，面对成百上千户业主，物业服务企业对服务收费标准随成本上涨而适当上调的主张在绝大多数小区难以得到业主的通过。三、物业服务费价格得不到适当调整导致的社会问题物业服务收费标准不能随企业成本增长而适当上调的问题长期得不到解决，导致相当数量的物业服务企业生存状况陷入困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，由此也带来一系列社会问题。一是部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等措施，导致服务水平下降，引发业主和住户的不满，引起矛盾和纠纷，各类物业上访、信访以及到法院诉讼的案件呈现上升趋势；二是部分城市频繁出现物业服务企业因入不敷出而被迫退出在管亏损项目的情况，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，影响到社区稳定和社会和谐。大量员工被裁减，也影响到社会就业。四、有关政策建议1.加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制。对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制，调整周期原则上不长于两年。对经济适用房、廉租房及老旧住宅小区等保障性住房的服务费标准适度上调后，中低收入业主难以承受的，政府应给予一定的补贴，以维持物业服务企业的正常经营，避免弃管现象的扩大。对于实行市场调节价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费准时，可聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，促成收费价格的合理调整或服务标准的适当降低。2.引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念。天津2009年12月下发的天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法和天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准，推出明码标价的可选菜单式服务办法，将普通住宅小区物业管理服务标准和收费标准分为四个等级，业主大会与物业服务企业可以协商选择组合服务标准和收费标准，有利于引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念，规范物业服务企业的收费行为。建议对此加以推广。3.对住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电按照居民生活用水用电价格标准执行。目前大多数地区对居民住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电按照非居民生活用水用电价格标准执行，既违背实事求是的价格政策，又增加了业主负担。天津市物价部门于2009年12月开始实施的将居民住宅区域内直接为居民生活服务的电梯、二次供水、楼道照明用电价格调整为居民用电价格的政策，对因收费标准调整难而处于经营困境的物业服务企业坚守在管项目产生了积极作用。鉴于物业管理收费价格调节机制短期内难以到位，建议在全国推广实施天津的做法，既可有效降低企业经营成本，缓解目前收费不抵支出的矛盾，又能从长远减轻业主物业管理的公共支出。4.减轻物业服务企业税负，给予税收政策支持。建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。同时合理调整税基，比照旅游业和广告代理业以扣除代理环节费用后的余额为营业收入计征营业税税基的做法，对物业服务企业的收入扣除支付给其他专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出后的余额征税，以体现合理税基，避免重复征税。以上几点呈请国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局予以考虑，联合下发有关指导性意见，以切实改善物业服务企业经营环境，使物业管理行业为改善社会管理和构建和谐社会作出更多的贡献。◇鼓励物业服务企业开展社区养老服务的政策建议一、社会人口结构变化使社区养老服务供需矛盾日益突出2011年2月11日民政部发布的社会养老服务体系建设“十二五”规划(征求意见稿)指出，截至2009年底，我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占总人口的12.5%，是世界上唯一老年人口超过1亿的国家。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿，约占总人口的18%，届时每6个中国人中将有1个老年人。随着我国人口老龄化进程的加快，庞大的老年群体对养老服务的需求日趋强烈，养老服务已成为社会问题。国家民政部等十部委2008年1月下发的全面推进居家养老服务工作的意见提出:要发挥和利用社会资源,建立健全与经济社会发展相适应的居家养老服务体系,解决有限的养老资源与急剧增长的养老需求之间的矛盾,最大限度地满足广大老年人的养老需求。近几年各级民政部门及各地老龄工作机构将发挥和利用社会资源,建立健全居家养老服务体系的主要关注点放在鼓励建立养老院和倡导街道与居委会的居家养老服务上，取得了一些成绩，但还远远不能解决养老服务的供需矛盾。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但鉴于我国城市独生子女政策而形成的两个年轻人养四个老人和一个孩子的家庭结构，使得家庭养老模式已难以为继。虽然近几年各类养老机构应运而生，但一方面政府财政投入不足，公益性养老机构严重或缺，而民营养老机构普遍存在收费和运作不规范等问题。加上受几千年中国传统观念影响，老人一般宁可在家中独居，不愿到专门的养老机构生活，居家养老仍然是多数老人的选择。但由于成熟的社区养老体系尚未形成，目前有的是街道办事处或居委会开展一些力所能及的服务，有的靠家政公司提供服务，有的是志愿服务团体或社区互助组织介入。存在的共同问题是：服务人员缺乏，服务质量不稳定，服务标准和收费缺乏规范，服务时限不能够全天候，很难及时解决老人所需。二、物业服务企业在社区养老服务方面的探索与成绩近些年，有不少物业服务企业开始关注社区养老服务，并做了积极的研究探索和实践，也取得了一些成绩。河北卓达物业在行业中率先推行“全龄化社区养老”模式，即：利用物业服务占社区服务主导地位的优势，通过开发商在养老设施、设备及场地等硬件的先期投入和后期完备，由物业服务公司组建专职社区养老服务队伍和全员性助老服务，调动并整合社区内外所有可用于为老年人服务的力量和资源，利用社区养老服务网络平台，提供672条人性化特色养老服务，使老年人不出社区，不脱离熟悉的生活环境，即能享受专业化的养老服务。同时还让老人发挥余热参加各类活动，以融入社会大家庭，实现“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所依、老有所安、老有所惠”。物业管理与居家养老服务的结合，赢得了广大业主和社会各界的高度评价，带来了卓达集团房地产开发项目的旺销和卓达物业品牌的提升，得到了政府部门的肯定，取得了较好的社会效益。长城物业集团通过对美国和日本社区居家养老服务的考察，及对长城物业服务社区的人口年龄结构，未来长者化趋势和长者服务需求、消费能力的分析和研究，提出了长城物业长者服务“两个阶段三步走”的发展规划，力求为业主提供终身制、专业化、优质的养老服务。三、物业服务企业开展社区养老服务的优势物业管理与社区养老结合，是社会、社区、企业、业主多方共赢的利国利民德政工程。对社会而言，能改善老年人晚年生活质量、缓解家庭压力、促进社会和谐；对社区而言，可融洽社区人际关系、拉近物业服务企业与住户感情；对企业而言，是践行社会责任、彰显物业管理社会价值、实现企业社会效益与经济效益双赢的有益尝试。物业服务企业在开展社区养老服务方面，具有自身的独特优势：一是物业服务企业管理着全国绝大多数小区，掌握着业主的家庭信息，有利于开展养老服务；二是物业服务企业拥有会所、场地及设施管理的主导权，可充分整合这些资源为老年人提供多种服务；三是物业服务企业24小时不离小区，能及时解决老人生活照料和紧急求助问题；四是物业服务企业长期服务于业主，能够得到业主信任，可以提供多种上门服务；五是物业服务企业以经营的方式提供服务，能适应多数业主“花钱买服务”的各类养老需求，有利于形成社会资源对养老服务投入产出良性循环的可持续发展机制。中国物业管理协会近年来在行业倡导物业管理与社区养老服务的结合，对物业服务企业参与养老事业发挥了积极作用。四、鼓励物业服务企业开展社区养老服务的政策建议目前，物业服务企业可以作为社区养老服务的有生力量还没有得到相关部门足够的重视，养老服务工作的开展也缺乏政策等方面的支持，大多数物业服务企业的积极性尚未得到调动。为充分发挥物业服务企业在社区养老服务中的作用，鼓励物业服务企业开展社区养老服务、特提出如下建议：（一）建议民政部牵头并会同有关部委抓紧研究在新建住宅小区中同步规划、同步建设老龄服务中心（应不低于配套幼儿园建设规模）等养老服务设施的强制性规定。并会同有关部委下发在老旧住宅小区改造中增加财政投入，增设养老服务设施的指导性意见，为开展社区养老服务创造条件。（二）建议民政部对物业管理介入社区养老事业的优势和可行性进行调研，会同住房和城乡建设部提出鼓励物业管理积极参与社区养老服务的意见与相关扶持政策。在家庭护理、医疗保健等专门培训、以及办公经费等方面结合各地情况予以适当职业培训等补贴，对积极参与养老服务的物业服务企业给予营业税减免政策，以引导、激励物业服务企业参与社区居家养老服务。（三）建议国家和地方政府设立养老服务专项补贴，通过政府