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“长青国际老年公寓项目”调研报告镇江市分报告2004年6月10日报 告 摘 要 镇江市居民的住房多为已购的公房和商品房，并有一定比例的平房，平均居住面积较小，整体居住条件较差，主要集中在老城区。 镇江市居民对父母的孝敬观念较为传统，但在养老意愿上又在一定程度上脱离了传统。相当数量的人选择在年老时和子女分开居住，并且不愿意依靠子女赡养。空巢家庭比例较大。老年公寓和敬老院等社会养老方式在此有较大市场空间。 镇江市居民有购买或租住老年公寓意向的比例只有五分之一。制约人们购买或租住老年公寓的因素主要有经济能力、目前的住房条件和子女对老人的照顾情况。 镇江市人口老龄化、老龄高龄化程度较高，再加上计划生育政策造成的子女数量减少，居民对老年公寓的需求较大。但由于镇江市居民的经济来源主要是工资或退休工资，经济收入较低，两三年内购买或租住老年公寓的人只占一小部分。 在老年公寓的房型上，中等面积的小户型，即4060平米的1室或2室1厅1卫1阳台的楼房较受欢迎。无电梯的楼房最好在6层以下，有电梯的楼房最好在15层以下。房子的主卧室要朝南，其次是客厅朝南和次卧室朝南。 在老年公寓的内外环境和设施上，应重视中心绿化广场、医疗室、超市、公交车站等的建设，满足老年人对休闲、医疗、购物和出行的需要。在楼道和房间的设计上应有方便老年人的特殊装置。 在老年公寓的售价和租价上，人们的期望价格较低，最好不要高于普通住宅楼的价格。一、调查的实施镇江市现在下辖三市四区。即丹阳市、杨中市、句容市和京口区、润州区、丹徒区、镇江新区。全市共97.34万户居民，其中市区居民有35.84万户。全市户均人口2.74人，其中，市区户均人口2.79人。根据项目调查的实际需要，本次调查点选择了镇江本市城区。但是，由于丹徒区由原先的丹徒县改编而成，而镇江新区又是新开发的城区，两地居民绝大多数是农村人口，因而，此次调查的样本范围又进一步缩小到京口和润州两个城区。 2004年5月12日至5月20日，镇江调研小组两名项目调研督导，先后多次联系镇江市民政局和街道办等各级相关部门单位，熟悉情况，并采取多段随机抽样的方法，从京口和润州区的8个街道中抽取了四个街道中的6个社区（居委会），具体如表1所示。表1 样本分布选择城区街道社区（居委会）样本量四牌楼街道四牌楼社区36京口区江滨新村第一社区36大市口街道青云门社区36宝塔路街道凤鸣新村社区36润州区义士路社区36中华路街道迎江路社区36合计216 依据调查地的实际情况，项目小组从江苏大学选取了16名本科生作为实地调查员，并于5月14日开始，对其进行了统一的标准化培训。调查员从5月15日开始，在两名调查督导实地指导监督下，采取问卷式入户访谈，对样本范围内的65岁以下已婚城市居民开始调查。截止5月20日，调查员共完成调查问卷212份，实际回收有效问卷212份，有效回收率达到100。二、调查对象的基本特征1、性别构成调查对象中，男性占49.5%，女性占50.5%。这一性别构成与镇江城区居民整体的性别比例基本一致。2、年龄分布 依据本次项目调查的需要，调查对象都是65岁以下已婚成年人。具体年龄结构如表2.1所示，39岁以下的人占25.9%，4055岁的人占46.7%，56岁以上的人占27.4%。表2.1 调查对象的年龄结构46.7%27.4%25.9%39岁以下4055岁56岁以上3、文化程度的分布如表2.2所示：调查对象中不识字或识字很少的占3.8%，小学占6.1%，初中占28.8%，高中或中专/职高占32.1%，大专占22.25,本科占6.6%，研究生及以上占0.5%。表2.2文化程度分布28.8%32.1%22.2%6.6%6.1%3.8%0.5%不识字或识字很少小学初中高中或中专/职高大专本科研究生及以上4、职业构成如表2.3所示，调查对象主要集中在企业、商业、饮食业、服务业（28.8%）以及金融、邮政、电讯、科研、教育、文化、医疗、交通、水电等事业单位和新闻出版部门（22.1%）。其中，退休和内退人员也占到21.7%（这一比例与调查对象的年龄构成相对应，调查对象中40岁以上的人占到74.1%）。表2.3 调查对象的职业分布百分比（%）政府机关及相关职能部门5.2企业、商业、饮食业、服务业28.8金融/邮政/电讯/科研/教育/文化/医疗/交通/水电等事业单位/新闻出版22.1IT行业1.5自由职业者8.5私营企业主1.4退休/内退21.7离休1.4家庭妇女2.8其它6.1缺省0.5合计100.05、收入情况仅从此次调查对象目前的月收入来看（如表2.4所示），有72的人在1000元以下，其中500元以下的占28.3%，5011000元的占44.3%，有19.9%的人月收入在10012000元之间，有7.5%的人月收入在2000元以上，其中20015000元的人有5.5%，5000元以上的仅占到2%，整体收入水平不高。表2.4调查对象的月收入情况283%443%19.9%5.5%2%500元以下501100010012000200150005000元以上三、调查对象家庭生活的基本状况（一）、经济来源与家庭的年收入表3.1表明，有成家立业子女的调查对象，其依靠自己收入养活自己的人占到80以上，其中，多数人的经济来源主要依靠自己或配偶的工资（退休工资）。而主要依靠自己子女来维持日常生活的人也占到25%以上。表3.2显示，父母健在的调查对象，他们父母80以上也都是主要依靠自己的收入来维持日常生活，其中，多数父母的经济来源于自己的工资（退休工资）。仅有约10的父母主要依靠其子女维持日常生活。表3.1和表3.2交相证明，80以上的镇江城区中老年居民（为人父母且子女已成家立业者，当然可以推论其必然是中老年人），在经济上对自己子女赡养的依赖性较小，自我供养的能力较强。他们在经济上主要采取的是自我养老。但是，强调这一点的同时，必须要注意到：这并不能说明这些城区居民在未来的养老生活中，可以完全自由地选择自己的养老方式。现在，仅从经济角度考虑，也不难发现，这些人尽管在经济上可以自我供养，但是在子女成家立业以后并无多少储蓄，关键是他们的家庭年收入也相对有限，尚难以一次性支付高额的消费，包括选择高额开支的养老方式。表3.3 家庭年收入情况10%26.4%34.9%26.3%2.4% 5000元以下5001100001000120000200015000050000元以上这可以从调查对象的家庭年收入的统计表中得到佐证。如表3.2所示：调查对象中，在5000元以下的家庭占到10%，年收入在500110000元之间的家庭有26.3%，年收入在1000120000元之间的家庭有34.9%，在2000150000元的家庭有26.4%，50000元以上的家庭仅有2.4%。由此可见，调查对象整体的家庭消费能力相对有限，特别是对大件物品的消费，需要较长时期的经济积累。（二）、家庭规模与居住状况1、调查对象的家庭规模表3.4显示，调查对象中，41.5%的人拥有三口之家，拥有两口之家的人也占到21.7%。四口人和五口人的家庭各占16.0%，六口人以上的家庭很少，仅占3.4%。表3.4 家庭规模16%16%3.4%1.4%21.7%41.5%独身2口人3口人4口人5口人6口人以上1表3.5显示，这些调查对象的家庭中，有50.5%是两代同堂的家庭，有20.3%是一代家庭，有28.3%是三代同堂的家庭。三代同堂的家庭比例相对较高。结合表3.4和表3.5可以发现，镇江城区居民虽然三代同堂的家庭比例相对较高，但家庭规模比较正常，六口人以上的大家庭很少。表3.5 家庭的代际分布28.3%20.3%0.9%50.5%缺省1代人2代人3代人2、居住方式表3.6 显示，对于自己父母已去世的调查对象，他们居住方式中最常见的是与配偶及未婚子女住（40.6），其次是与配偶居住（23.9），再次是与配偶及已婚子女住（其中与已婚儿子居住的占8.9，而与已婚女儿住的占4.7）。与配偶和未婚子女，以及配偶父母居住的三代同堂家庭占到9.9。注释：1.与配偶居住 2.与配偶及已婚儿子住 3.与配偶及已婚女儿住 4.独自居住 5.与配偶及未婚子女住 6.与配偶分开，与已婚儿子住 7. 与配偶分开，与未婚子女居住 8.与男方父母住 9.与配偶及未婚子女、女方父母住 10.与配偶及未婚子女、男方父母住 11.其他表3.7表明，对于父母不和自己住在一起的调查对象，他们父母的居住方式最常见的是与配偶居住（25），其次是独自居住（16），再次是与配偶及其他已婚儿子住（8）。在养老院（福利院）居住以及轮流寄养等其他居住方式所占比例很小。注释：1.与配偶居住 2.与配偶及已婚儿子住 3.与配偶及已婚女儿住 4.独自居住 5. 与配偶分开，与已婚儿子住 6.轮流寄养 7. 与配偶分开，与未婚子女居住 8. 与配偶分开，与已婚女儿住 9.居住养老院、福利院、敬老院 10.其他 表3.8 调查对象的住房性质频数（户）百分比（%）已购公房10449.1租用公房2210.4商品房5325.0自建房178.0租用私房52.4集体住房52.4其它31.4缺省31.4合计212100.03、住房状况如表3.8所示，在所调查的对象中，有49.1%住的是已购公房，10.4%是租用公房，25%是商品房，8%是自建房，2.4%是租用私房，2.4%是集体住房，1.4%是其它性质的住房。 表3.9 调查对象的住房面积（建筑面积） 频数（户）百分比（%）30平米以下167.53150平米4922.25170平米7339.271100平米4923.1100平米以上248合计212100.0在住房面积方面（见表3.9），有7.5%的家庭在30平方米以下，22.2%在3150平方米之间，39.2%，在5170平方米之间，23.1%的在71100平方米之间，有8%的在100平方米以上。整体而言，城区居民住房的人均面积相对较小。在调查对象的住房类型上，82.1%的家庭是普通多层（16层），12.7%是平房， 4.7%是小高层（715层）。住普通多层的家庭占绝大多数。与之相对应，调查对象住房的房屋结构96%以上都是平层。房型60以上是两室一厅，三室一厅和一室一厅都分别达到15以上。4、住房满意度表3.10表明，在这样的住房状况下，调查对象中对自己的住房表示满意的（43.6%）和表示不满意的（39.3%）的比例相当。这些对住房表示不满意的原因主要集中在住房面积小，房型结构不合理，采光不好，住房老化破旧，小区环境差等方面。四、老年生活观念和意愿除了经济影响因素以外，养老观念和养老意愿，以及老年居住意愿也直接影响着人们养老方式的选择。中国是一个有着深厚家庭传统文化的国度，了解人们的养老观念和养老相关意愿对于分析人们选择何种养老方式，及其对老年公寓的接受程度有着不可忽视的作用。1、养老观念本项调查将养老观念操作化为两个基本指标，一是，子女是否应该赡养老人，二是，子女对老年父母应付的责任。对于子女是否应该赡养老人，95的人持赞同态度。在子女对老年父母应该承担的责任上（见表4.1），90以上的人对“平时生活上照顾父母”、“在生病时照顾他们”、和“体贴父母，让他们开心”，以及“经常问候父母”持赞同态度。对“在经济上资助父母”和“在各方面顺从他们”两项责任，持赞同态度的比例要比赞同前四项责任的比例低，分别占到71.2%和69.4%。但这依然可以说明，当前，这些居民对子女承担父母养老的责任仍然有着深厚的心理认同。2、养老意愿如表4.2所示，调查对象中，（将来）非常愿意和比较愿意靠子女赡养的人共达到23.2%，不愿意和很不愿意依靠子女赡养的人则高达53.1%。而对此持无所谓的态度，或者说对将来靠子女赡养没有明显意向的人也占到23.7%。至此，比较表4.1和表4.2的结果就不难发现一个矛盾的现象。一方面，人们对子女赡养老人的责任认同程度很高，保留着深厚的子女赡养老人的家庭观念；另一方面，人们对自己（将来）是否愿意依靠子女赡养表现出比较普遍的淡漠和冷静。这种矛盾出现的原因何在呢，不妨先来观察表4.3的统计结果。表4.3的统计结果显示，人们不愿意依靠子女赡养的原因主要在于，一方面自己有能力自理（63.6%），另一方面也不想增加子女的负担（27.3%）。尽管做子女的认为自己应该赡养父母，但是做父母的却不会在自己有能力自理的情况下加重子女的负担。当然，这并不能完全解释这一矛盾现象，因为这一现象背后还有它自身的文化因素。人们在生活当中，通常都要会扮演子女和父母的双重角色。在既有的文化传统中，人们不会在为人父母的时候否定子女角色的责任，也不会在做子女的时候否定父母角色的责任。3、老年居住意愿居住方式与养老方式密不可分。居住意愿也直接影响着养老方式的选择。在调查对象中，有21.7%的人认为年老时和子女一起住最理想，而77.8%的人则认为和子女分开居住比较理想。表4.4表明，这些人愿意和子女住在一起的主要原因是，希望能得到子女照顾，共享天伦之乐。另外，还可以帮助子女照顾小孩，料理家务，避免老年孤独。而更多人愿意和子女分开居住的原因主要在于（如表4.5所示），他们希望能在晚年“活的更自由自在”，而且还可以避免因为两代人生活习惯不同而引起的不融洽。这样做同时也是为了减轻子女负担。此外，也有像住房紧张等客观条件的原因所致。那么这些希望和子女分开居住的人，究竟会将何种老年居住方式作为自己理想的选择呢？表4.6的统计结果表明，在选择与子女分开居住的人中，将和子女做邻居视为理想老年居住方式的占17.9%，选择和子女在同一城市的占46.2%，无所谓子女在哪里的占29%，还有6.8%的人选择了老年公寓或养老院等机构。小结： 统览调查对象的老年生活观念和意愿可以发现：这些城市居民一方面对子女赡养老人的责任认同感很高，另一方面出于自己有能力自理和不想增加子女负担等原因，而对自己现在或者将来依靠子女赡养表现出较低的意向。在老年居住意愿上，这部分人也更多地倾向与子女分开居住。他们认为这样既可以保持晚年生活的自由，又可以避免因为与子女生活不习惯而带来的不融洽，还在一定程度上减轻了子女的负担。因此，他们在自己年老时理想居住类型的选择上，更多地偏爱在同一城市中与子女分开居住。五、对老年公寓的市场接纳状况分析1.对老年公寓的认知镇江市居民对老年公寓并不陌生，在调查对象中，听说过老年公寓的有72.6%，没听说过的有27.4%。但是，这72.6%的群体中，多数调查对象所知道的老年公寓是属于福利型的老年公寓，或者说是养老院，而非我们调查所指的商业住宅区性质的老年公寓。2、购买与租住老年公寓的意愿分析表5.1与表5.2的结果表明：在调查员说明了我们调查所指的老年公寓后，符合被调查条件的人群中（占整体被调查者42），有23.6%的人会考虑或可能会考虑购买老年公寓。在占样本总体68.4%的有父母亲的调查对象中，有23.4%的人会考虑或可能会考虑为其父母购买老年公寓。表5.3与表5.4的结果则表明，占样本总体的4.2%的人愿意为自己租住老年公寓，有6.2%的人愿意给自己的父母租住老年公寓。仅从购买和租住意愿的这两项比值来看，老年公寓的潜在市场容量很大。但是，这并不能据此作出老年公寓在未来人们养老消费中存在很大市场的结论。毕竟，购买和租住意愿能否变成实际行动还要受到诸多因素的限制，特别是经济因素。这从下面的统计分析中就能看出。表5.3 为自己租住老年公寓的意愿 表5.4 为父母租住老年公寓的意愿 百分比（%）百分比（%）缺省67.5缺省50.5 非常愿意1.4非常愿意.5 比较愿意2.8比较愿意5.7 说不清1.9说不清7.1 不太愿意14.6不太愿意25.0 很不愿意11.8很不愿意11.3 合计100.0合计100.0表5.5和表5.6的统计结果显示，不考虑为自己或者不考虑为父母购买老年公寓的原因，排在前三位的分别是：“目前住房条件很好”，“没有经济能力”和“有子女照顾，没必要”；“没有经济能力”，“有子女照顾，没必要”和“目前住房条件很好”。可见，经济因素还是决定人们是否考虑购买老年公寓的最主要因素，其次则是人们的养老观念的影响。养儿防老等家庭养老的思想仍被多数人所赞同。对不考虑为自己，或者不考虑为父母租住老年公寓的原因分析表明，经济因素和养老观念也是决定人们是否考虑购买老年公寓的最主要因素。表5.5 不会考虑购买老年公寓的原因14.32.235.24.45.58.829.70510152025303540有子女照顾没必要怕别人说闲话（子女不孝顺）目前的住房条件很好老年公寓缺乏亲情在老年公寓感到孤单其他没有经济能力百分比表5.6 不会考虑为父母购买老年公寓的原因26.76.92.619.84.33.42.633.60510152025303540有子女照顾没必要父母不愿意去怕别人说闲话（子女不孝顺）目前的住房条件很好老年公寓缺乏亲情在老年公寓感到孤单其他没有经济能力百分比既然不考虑购买或租住老年公寓的人主要是受这两个方面因素影响，那么，愿意购买或租住老年公寓的人又是看中何种因素而做出选择的呢？表5.7和表5.8的统计结果表明，人们之所以愿意花费大量财力，撇下习惯的家庭养老，选择在老年公寓度过晚年，看中的主要是老年公寓有良好的服务，有良好的环境和配套设施，有着不会让人寂寞的伙伴群，一群共度晚年的老人可以不受家庭琐事的羁绊，自由自在地生活和交往。进一步的统计结果还表明，那些愿意租住老年公寓度过晚年的人，也同样是出于这几点动机。表5.7 愿意购买老年公寓的原因20.930.24.7711.69.3142.305101520253035老年公寓有良好的环境和配套设施老年公寓有良好的服务家中住房紧张很多人已购买，反映较好自己经济条件许可子女工作忙，没时间照顾老人老年公寓伙伴多，不会孤单其他百分比表5.8 愿意给父母购买老年公寓的原因17.127.12.911.412.925.72.9051015202530老年公寓有良好的环境和配套设施老年公寓有良好的服务家中住房紧张自己经济条件许可子女工作忙，没时间照顾老人老年公寓伙伴多，不会孤单其他百分比3购买老年公寓意愿的影响因素分析人们有何种购买意愿，通常还会受到个人基本特质的影响。进一步交叉分析表明，调查对象对老年公寓的购买意愿和其自身年龄、性别、文化程度、职业、家庭收入等都没有显著的相关性，但他们为其父母购买老年公寓的意愿却和自身的年龄、文化程度以及职业等特征显著相关。表5.9，表5.10和表5.11的统计结果表明：u 为父母购买老年公寓的意愿和自身年龄的相关性：39岁以下的群体会考虑或可能会考虑为其父母购买老年公寓的比例最高，其次是中间年龄段的人（40-50岁）。u 为父母购买老年公寓的意愿和自身文化程度的相关性：有大专文化以上的群体会考虑或可能会考虑为其父母购买老年公寓的比例最高，其次是有高中文化程度的群体。文化程度高的群体显示出更多为自己父母购买老年公寓的意愿。u 为父母购买老年公寓的意愿和自身职业的相关性：企业、商业、服务业等行业的从业人员考虑为父母购买老年公寓的比例较高。而其他行业并未表现出显著差异，都保持较低水平。表5.9 年龄与为父母购买老年公寓的交互统计分析（） 年 龄39岁以下405556岁以上合计会考虑或可能会考虑30.913.124.116.0不会考虑或肯定不会考虑61.85766.948.6说不清5.54020.73.3其他1.8000.5缺省025372.431.6N559958212（100）X2=78.96 df=8 P0.01表5.10 文化程度与为父母购买老年公寓的交互统计分析（） 文 化 程 度初中以下高中或中专大专以上合计会考虑或可能会考虑8.614.727.016.0不会考虑或肯定不会考虑45.750.050.848.6说不清1.2444.83.3其他001.60.5缺省44.430.915.931.6N816863212（100）X2=21.02 df=8 P0.05表5.11 是否考虑为父母购买与职业类型的交互统计（）职业类型政府机关、事业单位等企业、商业、服务业等自雇者和私营企业主离休、退休下岗、家庭妇女等合计会考虑或可能会考虑4.017.03.07.02.034.0不太会考虑或肯定不考虑45.556.461.928.647.448.6说不清5.55.33.3缺省18.222.723.857.136.831.6=20.316 df=8 p0.05小结：通过上面的分析不难发现：在镇江，老年公寓拥有较大的潜在市场。这一市场份额目前主要受到居民经济条件和养老观念的限制。愿意自己或者为父母购买或租住老年公寓度过晚年的人，看中的主要是老年公寓有良好的服务，有良好的环境和配套设施，有着不会让人寂寞的伙伴群。在那里一群共度晚年的老人可以不受家庭琐事的羁绊，自由自在地生活和交往。这些消费群体，在为自身购买老年公寓的意愿上，没有表现出个体性别、年龄、收入、文化程度、职业等方面的差异。但在为其父母购买老年公寓的意愿上，文化程度越高、年龄段越小的群体、以及企业、商业、服务业等行业的从业人员表现出更高的意向。 因此可以说，未来老年公寓的主要客户群更多的是由文化程度较高，在企业、商业、服务业等行业有着较好的工作的40岁以下年轻人组成。这些人如果为自己购买老年公寓，可能还会有较长的消费等待期，如果为他们的父母购买，则消费行为不会延后很长时间才出现。六、对老年公寓的具体要求为具体把握老年公寓的消费热点，本项调查针对有购买意向的目标消费群，利用专门问卷进一步测试了他们对于老年公寓的具体要求。1、入住对象和时间需求。在购买或租住老年公寓给谁居住的问题上，有一半的调查对象回答是给自己居住（51.4%），其次是给男方父母居住（18.9%），再次是和男方父母（或女方父母）一起居住（16.2%）、给女方父母居住（8.1%）、先给男方父母（或女方父母）住，然后自己住（5.4%）。在入住老年公寓的时间上，希望在一年之内入住的有13.5%，希望在13年内入住的有18.9%，希望35年内入住的有5.4%，希望五年以上入住的有64.9%。表6.2 希望入住老年公寓的时间频数（人）百分比（%）缺省38.11年之内513.513年318.935年25.45年以上2664.9合计37100.02、对老年公寓房型的要求在老年公寓的房型结构上，81.1%的人选择的是平层，选择错层和别墅的各占5.4%，选择跃层和其它类型的各占2.7%。在房型结构上，选择1室和2室的各占40.5%，3室的占10.8%，4室的占5.4%，5室的占2.7%；选择1厅的占94.6%，2厅的占5.4%；选择1卫的占91.9%，2卫的占8.1%；选择1个阳台的占89.2%，2个阳台的占8.1%；选择1个厨房的占51.4%。表6.3 期望的房型结构40.5%40.5%13.6%5.4%1室1厅2室1厅3室1厅其它大套型3居住面积表6.4的统计表明，居民对于老年公寓的面积需求以中小面积为主，80平方米以下的小室套占60%，40平方米以下的小套、中套也有35%的需求，超过80平方米的只有15%的需求，最大需求为100平方米。这也很好理解，老年人一般是二人世界，家中客人不多，无须面积过大。表6.4 希望的老年公寓面积27%60%8%5%40平方米以下4180平方米80100平方米100平方米以上4. 住宅类型考虑到老年人的特征，老年公寓的楼层不宜过高，数据显示在没有电梯的情况下，调查对象愿意接受的老年公寓的最高层数比例为：一层5.4%，二层32.4%，三层27.0%，四层18.95%，五层10.8%，六层2.7%。；在有电梯时，有60%的居民选择不超过6层，只有32%的居民愿意住在715层的房子中，8的人愿意住在16层以上的房子中，但最高不超过22层。表6.5 有电梯时可接受的最高层数60%32%8%6层以下615层16层以上4.房间布局在老年公寓各类房间的朝向上，被调查者认为第一重要是客厅朝南的比例占到18.9%，是主卧室朝南的则高达81.1%；认为客厅朝南第二重要的比例也达到59.5%，主卧室朝南则占18.9%，次卧室朝南占21.6%；认为第三重要的比例为：客厅朝南21.6%，次卧室朝南73.0%，5.老年公寓的装修要求对于所购买老年公寓的房子的装修，有45%的人要求精装，30%的要求简易装修，20%的要求毛坯房（水电到门口，墙体间隔），有5.0%的要求厨卫装修。6.对老年公寓的价格期望37个调查对象中，倾向于租住老年公寓的占45.9%，倾向于购买的占54.1%（其中选择一次性购买的有27.0%，银行按揭购买的有5.4%，分期付款购买的有13.5%，用现有旧房折价置换的有8.1%）。在老年公寓的价格上，32.2%的人认为应该比普通住宅低一些，10.8%的认为应与普通住宅差不多，而认为应比普通住宅高一些和比普通住宅低很多的各占5.4%。表6.8 调查对象对老年公寓价格的看法频数（人）百分比（%）缺省1745.9比普通住宅高一些25.4与普通住宅差不多410.8比普通住宅低一些1232.4比普通住宅低很多25.4合计37100.0调查对象对购买老年公寓能够接受的装修房的价格为：15002000元/平米（13.5%），25003000元/平米（13.5%），20002500元/平米（10.8%），1000元以下/平米（8.1%），10001500元/平米（2.7%），30003500元/平米（2.7%）。能够接受的毛坯房的价格为：15002000元/平米（16.2%），10001500元/平米（10.8%），1000元以下/平米（10.8%），25003000元/平米（2.7%），35004000元/平米（2.7%）。表6.9 调查对象能接受的装修房的价格频数（人）百分比（%）缺省1848.61000元以下/平米38.110001500元/平米12.715002000元/平米513.520002500元/平米410.825003000元/平米513.530003500元/平米12.7合计37100.0表6.10 调查对象所能接受的毛坯房的价格频数（人）百分比（%）缺省2156.81000元以下/平米410.810001500元/平米410.815002000元/平米616.225003000元/平米12.735004000元/平米12.7合计37100.0调查对象对于租住老年公寓每月愿意支付的费用比较低。如表6.11所示：在5001000元之间的占37.8%，500元以下占27.0%，20002500元之间的达5.4%，10002000元之间也仅占5.4%。 就小区的物业管理费用而言，调查对象能够接受的价格为：50元以下/月（48.7%），51100元/月（16.2%），100元以上/月（8.1%）。7.车位需求表6.12的统计结果显示，购买老年公寓的群体，对车位的需求并不迫切。这些人中，会购房时购买车位的占21.6%，购房时租用的占2.7%，购房时暂不考虑，过几年再买或租的占16.2%，不会买的占54.1%。表12 调查对象对老年公寓车位的需求43210百分比605040302010054163225（注：0为缺省 1为购房时购买 2为购房时租用 3为购房时暂不考虑，过几年再买或租 4为不会买）8. 影响购买因素分析 表6.13的统计结果表明，镇江居民在购买老年公寓时最看重的三大因素是社区环境、交通便利、医疗条件。医疗条件和交通便利，均达到16.2%，而传统的价格、地理位置等因素的影响则退居次要地位。9. 小区配套设施这些有购买老年公寓意向的人，对老年公寓所在小区的配套设施要求不高，仍处于比较传统的地步，主要集中于散步、健身运动、医疗保健、读书看报、日常娱乐，没有什么特别新潮时髦的要求，比较容易满足。这些配套设施的成本都不大，都是老年人使用频率最高的几种设施。 在对老年公寓周边设施的要求上，调查对象选择最多的几项依次为为：公交车站（64.9%）、超市/商场（62.2%）、休闲活动场所（54.1%）和医院（54.1%）。在对小区内部环境及设施的要求方面，对于小区的安全保障设施，选择最多的三项为：住户报警装置（67.6%）、小区岗亭（45.9%）和可视对讲系统（40.5%）。在老年公寓的设计上应考虑老年人的哪些需求问题方面，选择最多的五项为：地面防滑（81.8%），在老年人经过处安装扶手（54.1%），室内地面平坦、没有高差（51.4%），浴室、厕所、走廊两侧设有扶手（43.2%），适当增加门的宽度，便于轮椅通行（37.8%）。七、对扬州的老年公寓的接纳状况1扬州购房养老意愿从表7.1和表7.2可以看出，调查对象中，有兴趣为自己购买或租住扬州的老年公寓的占10.8%，没兴趣的占48.6%。有兴趣为父母购买或租住扬州的老年公寓的为5.4%，没兴趣的占32.4%。对于周围的朋友是否会有人购买或租住扬州的老年公寓，调查对象中认为肯定有的占2.7%，人可能有的占35.1%，不知道的占29.7%，认为不太可能有的占24.3%，认为肯定没有的占8.1%。2扬州老年公寓价格期望 表7.3的统计结果表明，在有意购买老年公寓养老的居民理想中，有80%的人认为扬州老年公寓的毛坯房价格应该在2000元/平方米以下，有12.4%的人认为应该在20002500元之内，只有6.8%的人能接受25003000元/平方米的价格。如果是装修房，则价格的承受区间平均相应上升了约500元/平方米。 如果是租住，有64.9%人认为租住价格不应该超过500元/月，有24.3的人可以接受5011000元 /月的租价，只有不到9%的人愿意出超出1000元/月的价格来租住扬州老年公寓。表7.4 扬州老年公寓理想租价64.9%24.3%5.4%5.4%500元以下5011000元10011500元1500元以上3信息获取途径这些有意向购买老年公寓的被访者，了解房地产信息的主要途径有：报纸（34.6%）、电视（23.5%）、亲朋好友介绍和推荐（11.1%）。调查对象认为房地产系列广告中应该具备的主要信息是：价格（67.6%）、地理位置与周边环境（62.2%）、户型（32.4%）。 八、基本结论和建议（一）结论1、从整体上看，镇江市居民的住房面积较小，居住环境较差，配套设施不够齐全。有94.3%的居民的住房面积在70平米以下，其中50平米以下的占三成。近一半人住的是已购公房，四分之一住的是商品房。绝大多数住房是16层的楼房，但还有一成以上的人住的是平房，特别是在中华路街道等地段的老城区，基本上全是平房，居住条件非常简陋。2、居民的养老观念较为传统，但在养老意愿方面又在一定程度上脱离了传统。绝大多数人都认为应对老年父母在平时的生活上及生病时多加照顾，对父母给予经济资助，并注意父母情感上的需要，给父母以精神慰藉。但有一半多的人不愿意（将来）靠子女赡养，并且老年人在遇到困难时首先靠自己解决，其次才是子女。只有两成多的人愿意在老年时和子女同住，绝大多数选择和子女分开居住，但大多要求和子女在同一城市或做邻居。在较年轻的人中，有四成多的人愿到合适的周边城市养老，其父辈中愿意去的人只占一成多。人们目前选择的养老方式的主流还是居家养老。但选择老年公寓或敬老院养老也具备了一定的规模。3、人们愿意为自己或者为父母购买或租住老年公寓度过晚年的人，看中的主要是老年公寓有良好的服务，有良好的环境和配套设施，有着不会让人寂寞的伙伴群。在那里一群共度晚年的老人可以不受家庭琐事的羁