房地产估价报告的内容与要求.doc

房地产估价报告的内容与要求：一.设计题目：XX房地产抵押|租赁|交易等价值评估报告二.设计内容：1、明确估价基本事项主要明确估价对象的估价目的，估价对象的基本状况及估价时点等内容。通过估价对象状况描述资料及现场初步察看等途径获取。2、拟定估价作业方案根据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等选择拟采用的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定调查表，同时拟定估价的步骤与进度安排。作业方案内容：1 致委托方函2估价师声明 3估价的假设和限制条件4 估价结果报告4.1委托方4.2估价方4.3估价对象4.4估价目的4.5估价时点4.6价值定义4.7估价依据4.8估价原则4.9估价方法4.10估价结果4.11估价人员4.12估价作业日期4.13估价报告应用的有效期5估价技术报告5.1个别因素分析5.2区域因素分析5.3市场背景分析5.4最高最佳使用分析5.5估价方法选用设计中至少运用2种估价方法。5.6估价测算过程5.7估价结果确定6 附件3、收集资料，实地勘察估价对象收集反映估价对象状况的资料；对房地产价格有普遍影响的资料以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；收集相关地产的交易、成本、收益等实例资料；实地查勘估价对象。4、选定估价方法并进行计算，确定估价结果对所收集资料进行整理与分析，并根据方法需要，将资料进行量化处理；常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行，不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要方法；设计中至少运用2种方法进行价格测算，依据估价方法进行各项内容的计算，最终综合几种方法的测算结果确定估价结果。其中：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 （1）类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。（2）原理：（3）公式：估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 （4）适用对象：适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 （5）适使用条件可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有34个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 (6）步骤：一般分为下列7个步骤：1)搜集交易实例；2)选取可比实例；3)建立价格可比基础；4)进行交易情况修正；5)进行交易日期修正；6)进行房地产状况修正；7)求取比准价格。 另：成本法、假设开发法和收益法原理、公式、适用条件、步骤等参考相关书籍。5、撰写估价报告估价报告根据个人需要，写成规范格式。具体见中华人民共和国国家标准房地产估价规范及参考书中房地产估价报告内容与格式及相关内容。注意：格式要求：规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。文献检索与应用要求房地产估价参阅资料可从如下途径获得：1.浏览房地产估价的相关网站，获得有价值素材与信息资源服务。比较权威的网站有中国房地产估价师学会、北京房地产估价师和土地估价师协会、山东省房地产估价师与房地产经纪人学会网，中国土地估价师协会，中国住宅与房地产信息网。2.充分利用学校的图书馆和电子图书馆。主要参考书目有：房地产估价，赵财福，赵小虹编著上海：同济大学出版社，200411房地产评估，俞明轩主编北京：中国人民大学出版社2004普通高等教育“十五”国家级规划教材房地产估价，王人己、姚玲珍编著上海：上海财经大学出版社，200212房地产估价案例与分析，中国房地产估价师职业资格考试用书北京：中国建筑出版社，最新版本三、基本要求：1、调研要求：针对不同的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定相应的调查表。A.收集反映估价对象状况的资料，包括产权、房产证明、房地产图、房地产区位描述等资料；收集对房地产价格有普遍影响的资料，以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；B.估价方法至少采用2种不同的方法。利用市场比较法和收益法进行估价时，收集与待估房地产相关的房地产比较案例的交易实例资料；利用成本法与假设开发法进行估价时，收集估价时点类似房地产的成本资料，以及房地产销售资料。C.实地查勘估价对象主要是证明资料的可靠性及估价资料的补调，主要查看内容有估价对象的位置、周围环境和景观的优劣，估价对象的外观、建筑结构、装修和设备等状况，估价对象的临路状况以及估价所需的其它资料。2、进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；3、计算依据：其采用的技术参数按所选项目所在城市的相关规定进行；4、设计成果要求：设计成果以房地产估价报告的形式体现。要求资料充实、数据准确、论证充分，结论准确。四、报告要求：1、11周确定估价对象及报告类型。2、16周完成报告。规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项