长沙房地产每周市场报告.doc

中国地产顾问工业化服务机构长沙房地产每周市场报告（2008.7.57.11）1.长沙楼市本周政策与行业解读行 业 政 策中 特 观 点政策一 建设部等部委联合印发今年廉租住房工作计划9日建设部等部委联合印发2008年廉租住房工作计划，计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。至今年以来，为了解决中低等家庭的住房问题，政府加强了对保障性住房建设的力度，不仅要求一定的建筑面积，加大廉租住房筹集力度，而且对住房的建设标准也有了明确的规定，为了落实低保家庭有房可住，建设部等部委印发的廉租住房工作计划，将工作落到实处，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式，今后保障性住房将会成为市场的主要供应部分，对于开发商，市场刚性需求将被分流一部分，销售难度加大。政策二 财政部等七部门完善公积金管理 做好4项工作 住房建设部等七部门发布的关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见提出，加强住房公积金管理专项治理重点做好：1.加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查；2.认真排查和处置住房公积金管理中存在的资金风险等四项工作。住房公积金制度是一种住房保障制度，建立住房公积金制度，不仅可以推进城镇住房建设，提高政府的住房保障能力，而且可以形成职工住房的自我保障机制，增强职工解决自身住房、提高居住水平的能力。但是在部分城市开发商为快速实现资金回笼，不接受住房公积金贷款，市民公积金贷款不到位，政府从各方面加强对住房公积金的监管，一是降低银行信贷部门金融风险，其次也是消化沉积庞大的公积金数量，将国内金融盘活，防范国外热钱过度涌入地产市场。 2.长沙市本周规划规划一：新火车站明年8月全面建成 并可达使用条件位于长沙市东部雨花区黎托乡的新建长沙火车站, 预计明年10月全面建成并可达到投入使用条件，现武广新长沙站与长沙地铁换乘站已进入全面交叉施工阶段。规划二：劳动西路隧道9月开建 1小时将可通车两千多台即将于今年9月正式动工、2011年8月投入使用的劳动西路湘江隧道东接劳动西路，向下横穿湘江、橘子洲，西接潇湘大道的牌楼口路处，全线长约2.6公里，分上下两层，为双向四车道，设计车流量为1小时2000多台车。规划三：北长沙将添山地生态公园秀峰山公园 北长沙明年将添开放式山地生态公园，秀峰山公园位于长沙金霞经济开发区的鹅秀组团,规划形成“一个中心、二条景观带、五个功能区、八个景观节点”。一个中心即金霞景观塔;二条景观带,即人文景观带、山林景观带;五个功能区,即文化活动区、生态山林区、休闲娱乐区、儿童娱乐区、园务管理区;八个主要景观节点,即以公园游道为线,将园内分布的金霞邀月、塔映山青等景观节点有机串联。规划四: 一城、两带、三区 望城2011年建成省会新城区今后3年将突出建设“一城”，开发“两带”，打造“三区”。“一城”即建设大县城， “两带”即打造湘江生态经济带和金城大道现代加工产业带。“三区”即高星经济区、河东经济区、大众垸经济区，望城将充分利用实验区的优惠政策，全力打造省会新城区。规划五：深圳人人乐进驻河西 6亿开启先导区新商圈 7月8日，中国连锁企业30强、深圳人人乐连锁商业集团正式签约落户岳麓区，进驻即将新建成的“天骄福邸”商业航母，这也是大河西先导区启动建设以来，大手笔打造的首个新商圈。中特观点：本周长沙的规划动态信息有五个，主要集中在河东板块，武广新长沙站的建设作为河东的重要工程之一，新的火车站预计将于明年10月建成，给其周边的居民可以提供完善的交通配套，也提升了楼盘的价值，同时位于长沙中心城区的劳动西路隧道将于今年9月正式动工，此举将拉近湘江两岸的距离，促进河东河西的居住迁徙，共享完善的区域配套。 随着河西先导区建设的步伐，深圳人人乐连锁商业集团正式签约落户岳麓区市府板块，河西先导区的物业形态日趋丰富，此举将促进围绕市府形成新的商圈。3.楼市一周动态： 3.1长沙楼市一周动态实录：日期行业动态7月5日博林金谷小区的东南角A组团中的A7A12栋开盘，面积区间;36-288平米，成交套数超过60%。为回馈始终关注博林金谷的VIP金卡客户，在“日进斗金”购房优惠活动之后，开盘现场还举办了“幸运转转转”大优惠活动，每位VIP金卡客户均可参加，并且百分之百有奖，奖励从5888元到9888元不等。南山苏迪亚诺第二届荔枝节于7月5日在苏迪亚诺营销中心盛大开幕。该活动将持续到7月13日。“湘江北尚热舞奶茶节”。由北京奥组委、国家广播电影电视总局、国家体育总局共同主办的“同日万场电影迎奥运”活动在阳光100国际新城中心广场举行，这也是长沙市唯一被指定的迎奥运电影播放社区。长房西郡6月9日7月8日，任意购买一套住宅即送悦达起亚轿车，任意付款方式均可享受一房一车优惠。托斯卡纳私人俱乐部在7月5日，邀请美克美家、大金空调、雅舍新风系统、格力空调4大名品商家，在托斯卡纳会所为托斯卡纳尊贵业主现场提供专属产品定制服务，托斯卡纳私人俱乐部会员可尊享4大商家特别优惠。7月6日7月6日晚，“阳光100向创意致敬”光矩阵揭幕仪式暨08年度时尚盛典在无锡阳光100国际新城光矩阵会所完美谢幕。香颂国际正式开盘，香颂国际隆重推出北栋“香颂城市公馆”，面积区间46.55 161.88平方米，起价3980元，推出288套，热销逾5000万元，成交就超过100套。一次性付款优惠150元，按揭50元，前期办卡再优惠50，折后均价4300元/平米。7月8日华天LOHO小镇89平米二房、109平米三房开启，电梯房2420元/平米起，推出一百多套，均价：2790元/平米。云栖谷即日起至7月13日，现场交纳1万元选房(购买1、3、10栋)意向金，除开盘签约可享受1万元优惠外，可于7月13日上午参与幸运抽奖，缤纷礼品-数码相机、MP4、冰箱、空调、时尚风扇等。7月10日“今夜格兰最美”格兰小镇品鉴会在喜来登国际大酒店四楼宴会厅隆重举行。7月11日鑫天山水洲城活动期间购房可优惠3-5万元，老业主带薪客户可享受万元平和堂购物卡，在购房合同签订前，购买车位的客户，可享受1万元的优惠。生活艺术城3期-ART国际公馆火热登记进行中。桔香鑫城盛情推出10套特价房，优惠3-8万，准现房4000元/平米起。鑫亿山水城市风景现房限售，推出10套特价房，感恩长沙。森林公园1号，首付7万6起，买房100%送车。红星创展中心，到红星买铺，1平米送1平米，买1间商铺送1套写字楼，买铺就得10年租，诚意卡现正火热办理中。长沙楼市一周动态统计表：动态关键词楼盘个数备 注VIP招募1本周VIP招募的项目是生活艺术城。营销活动6本周举行营销活动的项目是南山苏迪亚诺、湘江北尚、阳光100、托斯卡纳、格兰小镇。开盘2本周开盘的项目是博林金谷、香颂国际。促销8本周举行促销活动的项目是华天LOHO小镇、长房西郡、鑫天山水洲城、城开桔香鑫城、云栖谷、鑫亿山水城市风景、森里公园1号、红星创展中心。总结：本周长沙楼市进行VIP招募的项目只有1个，举行营销活动的6个，开盘的的项目2个，进行促销活动的8个。举行促销的项目，仍居首位，举行营销活动紧跟其后，开发商与买房人的心理较量战依然继续。随着地产界营销手法的不断创新，行业及品牌的整合也日益上升到新的高度，从托斯卡那项目的营销活度组织不难看出，营销的整合将是地产的必由之路。 3.2 国内一线城市楼市动态简讯城市 动态简讯北京房贷松动举措立竿见影 ，进入6月份，北京二手房贷款交易有所回暖，二手房个贷交易量出现20%左右的涨幅。上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，比去年同期的65004套下降了38%，成交惨淡，房价“雾里看花”。目前北京总价在150万的高档二手房市场八成业主接受降价抛售，二手房抛售普遍 ，房产买方市场时代已到来。上海曾以12.6万元挂牌单价创沪上二手房挂牌价之最的新外滩花苑，近期的成交均价却只有2.5万元左右，同一小区房价最高差5倍，但因为新房源位置不如前一批，或者楼盘本身不同房源价格相差很大所致，所以打折有真跌有“假摔”的现象。 二季度上海高档住宅(单价20，000元/平方米以上)成交面积为445，964平方米，环比较上季度大幅增加99%，成交价上升，环比较上季度上涨了8%。不惜压缩其他消费贷款，上海银行全力保房贷，上半年个人住房贷款增加55.7亿元，同比少增12.6亿元。在上海狙击做低合同价，所谓“做低合同价” 是指在签约与过户的时候，买卖双方分别签署两个成交价格不同的合同，是一种逃税路径，中介行业潜规则走向没落。天津4、5月份，天津房价出现销售停滞价格微涨，7月，商品房打折已经成为普遍现象，开发商通过“开盘促销”、“特价房”等手段推销项目，价格出现明显下降。广东东莞楼价的不断下跌，众开发商都为自己的房子创造更大的附加值，加强产品的品质，构筑园林景观等，预示着与买房人再次展开一轮新的心理“暗战”。广州广州限价房受追捧“一口价”4000元首日售9成。广州：低价商品房通过优惠促销，与限价房展开激烈竞争，楼价应声下探。从去年10月份以来，深圳房价整体下跌超过30%，炒房客破产，曾囤房69套资产上亿。今年前5个月，深圳住宅均价调整幅度接近30，基本回落到去年初的水平，上半年深圳房价领跌全国， 房价可能会继续探底。福州今年上半年，福州、厦门两个城市的二手房市场中介数量均减少30%以上，随着二手房市场进入7、8两月的传统淡季，二手房中介行业洗牌进度正在加速。福州市经济适用房价格已比同年第一批时大幅上涨，最高涨幅达到45，半年涨幅逾四成。武汉武汉首个双限房接受认购，限价4300元/平方米，不到周边商品房项目价格的一半。成都成都新盘降价促销强劲， 一二手房价格“倒挂”，一些区域新房比二手房每平方米低一、两千元。从北京和上海的行情可以看出，随着二手房贷款政策的松动，市场出现小回温，而高端市场因投机、投资型需求较少，受政策影响很小。限价房的出现，给商品房的销售带来了阻力，相当于火上焦油，开发商们通过低价优惠促销，与限价房展开激烈竞争，如广州就是如此，面对各方面的压力，开发商降低房价已经不是唯一出路，为改变此局面，部分城市的开发商又出新招，将重心转到了产品的质量上，通过增加房屋的附加值，来吸引客户，不再一味的降价或者是促销，在东莞，众开发商们都开始转移方向，预示着开发商与买房人的新一轮心理战即将打响。 4.长沙楼市商品房交易情况4.1、本周商品房批准预售情况本周全市商品房批准预售7个项目，分别为标志长沙商务中心、东外滩家园、共和世家、绿城桂花城、书院观邸、天翔新新家园、新诚小区，共30栋，合计批准预售30.31万平方米，共2874套，其中住宅24.62万平方米，共2402套。分户型面积来看，户型面积在90（含）以下商品住宅批准预售9.52万平方米，共1319套，户型面积在144（不含）以上商品住宅批准预售6.48万平方米，共362套。4.2、本周商品住宅期房成交情况本周全市商品住宅期房共成交22.93万平方米，较上周增加8.46万平方米，成交量为2072套，较上周增加766套，成交均价为3664元/平方米。分户型面积来看，户型面积在90（含）以下商品住宅成交3.73万平方米，共547套，户型面积在144（不含）以上商品住宅成交5.77万平方米，共326套。从成交量来看，本周雨花区成交量最大，共成交816套，较上周增加304套；芙蓉区成交量最小，共成交184套，较上周增加71套。从成交均价来看，芙蓉区成交均价最高，均价为5053元/平方米；雨花区成交均价最低，均价为3248元/平方米。4.3、本周二手房住宅成交情况本周全市二手房住宅共成交1.45万平方米，较上周增加0.39万平方米，成交量为191套，较上周增加64套，成交均价为1950元/平方米。从成交量来看，本周开福区成交量最大，共成交47套，较上周增加26套；天心区、岳麓区均成交34套，成交量最小，均较上周减少15套。从成交均价来看，雨花区成交均价最高，均价为2083元/平方米；岳麓区成交均价最低，均价为1739元/平方米。本周长沙一手房成交因受两大项目开盘签约拉动，成交上升，同比上周上涨37%。本周二手房市场交易出现上升趋势，比上周增加了64套，同比上涨34%，一二手房联动比例为1： 0.0922，较上周上升了0.5个百分点。5.长沙市本周土地交易情况5.1本周土地市场成交情况地块号地块详情竞得人成交价格2008网工挂03号位置：雨花区环保科技园；宗地面积：118333.77(177.41亩)；规划用途：工业；使用年限：50年；容积率：2.8；建筑密度：35；起始价：6708万元；保证金：1350万元。长沙东湖高新投资有限公司6718万元（37.87万元/亩）2008网挂008号位置：芙蓉区张公岭；宗地面积：3386.58(5.08亩)；规划用途：住宅；使用年限：70年；容积率：2.7；建筑密度：30；起始价：322万元。湖南嘉盛房地产开发有限责任公司467万元（91.93万元/亩）2008网挂007号位置：芙蓉区远大路；宗地面积：2337.29(3.50亩)；规划用途：商业、住宅；使用年限：商业40年、住宅70年；容积率：6.5；建筑密度：35；起始价：906万元。长沙东来置业有限公司1300万元（371.43万元/亩）2008网挂006号继续挂牌位置：岳麓区枫林三路；宗地面积：6841.32(10.26亩)；规划用途：商业、住宅；使用年限：商业40年、住宅70年；容积率：5.0；建筑密度：35；起始价：1296万元。湖南双金置业有限公司1478万元（144.05万元/亩）本周土地无挂牌情况。本周土地市场共有4块土地成交，芙蓉区2块，雨花区与岳麓区各1块，芙蓉区，岳麓区各占1块。其中芙蓉区远大路的土地面积最小，仅仅只有3.5亩，楼面价也是最低的，为85.57元/平米，楼面价最高的为芙蓉区的张公岭，达到510.73元/平米。6本周个案研究岳泰理想城基本信息：楼盘位置：雨花 韶山南路与湘府中路交汇处开发商：湖南天行健