2013年宁波房地产调研报告.doc

2013年宁波房地产调研报告第1页：起语非常高兴见到各位业内专家和众多宁波地产老朋友，一起见证2013年宁波下半年房地产市场的重头戏。在座从事房地产行业的各位应该对近年的宁波楼市有着深刻地体会，从2010 年调控启动，到2011 年调控全面加压，再到2012 年的喊话调控，本轮调控已经走过了3个年头。今天，宁波楼市以全新地姿态，展示在业内外面前。借第18届中国住博会之际，易居中国旗下新浪乐居携手兄弟公司克而瑞集团宁波机构、宁波市城之新展览有限公司强力出版第十八届住博会宁波楼市白皮书，与在座的各位以及所有房地产从业者、购房者共同分享宁波楼市的荣与宠。揭晓谁才是宁波市场的真正销冠？时至第四季度，楼市走势究竟如何？第2页：商品住宅| 供应量分析2013年三季度，随着市场成交的逐渐升温，宁波数十个待售楼盘纷纷应市开盘或加推，三季度商品住宅市场供应量达145.87万方，成为近两年季度供应量之最。（可删选）（商品住宅市场供应自2012年四季度集中放量之后，今年一季度供应项目迅速减少，1月-3月月度供应量均在20万方以下，4月份受“国五条”政策影响，大部分开发商按兵不动，供应量依旧在低位前行，5-6月市场逐渐明朗，开发商推盘速度开始加快，并且大部分入市项目均获得不错销量，开发商对市场预期越来越好，7-9月份市场供应量成倍增长。）特别是8、9月份，开发商为在“金九银十”中抢占市场，待售楼盘纷纷加快推售节奏，9月供应量更是达到近两年供应量峰值。三季度供应高潮过后，四季度供应量或将有所下降。第3页：商品住宅 | 供应结构分析 从2013年三季度各区域供应情况来看，鄞州区供应量依然最大，供应套数为3810套，占总供应量的36%；新增产品供应中，三房供应套数最多，共6346套，占比60%；特别是90-140平米首改再改成为供应主力，供应套数为5190套，占总供应的49%。第4页：商品住宅 | 成交量分析2013年三季度，宁波商品住宅市场成交量为83.51万方，环比增加25.5%，同比减少13.1%。三季度住宅推盘速度明显加快，大部分新盘市场接受度较高，开盘后均获得不错销量，市场成交以新品为主体，成交量大幅回升。随着新品的大量备案和待售楼盘的逐渐入市，四季度成交量或将再度升高。（可删选）（2012年末的高量供应保证了今年年初成交量的上涨， 1月份因此得以延续市场暖冬行情，2月受春节影响较大，市场成交量迅速缩水，3月 “国五条”新政来袭，但由于地方性细则仍未出台，部分二手房市场客户涌入一手房市场，3月成交量破冰升温，4月份楼市处于“新盘荒”，市场成交以库存改善产品为主，5-6月蓄势已久的待售楼盘开始相继入市，市场需求得到有效释放，新品消化速度较快，但由于老盘成交逐显缓慢，市场成交没有太大起色，7月鄞州罗蒙环球城、万科金域国际两大热盘主导市场，北仑项目也在7月集中备案，因此大幅推高住宅去化量，8月推盘数量有所减少，且均在月底入市，因此8月成交量迅速缩水，9月是楼市传统旺季，多个新盘集中入市，但由于成交备案延迟，9月成交以8月开盘项目为主，去化量并未明显上升。）第5页：商品住宅 | 成交结构分析2013年三季度各区域成交比例 2013年三季度，宁波住宅市场成交主力区域依然是鄞州区，鄞州区三季度多盘齐发，罗蒙环球城、万科金域国际、四季翠园等新品入市后多次成为销量冠军，大幅拉升区域去化量，鄞州三季度共成交3148套，占总成交套数的44%；商品住宅市场90-140平米面积段成交套数大幅增加，共去化3129套，占比44%；商品住宅各均价段中仍以10000-15000元/平米成交量最大，三季度共成交3097套，占总成交套数的43%。第6页：商品住宅 | 成交均价分析2013年三季度，宁波商品住宅市场成交均价为13485元/，环比上涨0.3%，同比下降3%。政策稳定期内，商品住宅价格保持高度平稳。下季度若无新政实施，商品住宅价格将依然保持平稳前行。（可删选）（从各月均价走势来看，6月由于均价23418的东方一品成交量最大对市区均价起到一定的拉升作用，7月罗蒙环球城和万科金域国际平价入市，成交价格相对较低，再之北仑区低价项目本月集中备案，7月均价比6月明显下滑，8月恒大山水城和四季翠园两大新盘集中备案，成交价格拉低市区均价持续下行，9月低价项目成交比例缩小，东方一品、万科城、荣安府等项目成交量较大，住宅均价由此回升。）第7至9页：三季度成交排行榜 2013年，宁波楼市整体平稳，没有出现大起大落。相对于楼市的平静，各房企、各项目间之间的“明争暗斗”却颇有看头。据克而瑞集团宁波机构发布的数据显示，雅戈尔、兴普、罗蒙、银亿、维科等本地实力房企均入围宁波房企销售面积、金额、套数三大排行榜TOP10。可以说，宁波各房企去化不一，大部分企业的全年销售目标压力不大，“部分房企销售指标完成度均快于时间进度，加上下半年可售货量较大，各房企的业绩预计会继续攀升。”第10页：土地 | 供应分析2013年第三季度，宁波土地市场新增供应量为291万方，同比增加95%，是二季度的两倍有余。 三季度，宁波共新增67幅经营性土地，出让面积为291万方（仅统计江东、海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地），随着土地供应计划的逐步完成，四季度土地供求或将有所回落。（可删选）（继二季度土地市场升温之后，三季度推地速度再度加快，特别是7月、8月土地供应更是以爆发式增长。随着楼市成交量的上涨，开发商资金流加快，手头资金充裕转而投向土地市场，土地成交也因此持续高涨。）第11页：土地 | 供应结构分析2013年三季度，供应土地以住宅性质为主，其中住宅用地为159.85万方，占总供应面积55%；从供应区域来看三季度，北仑区领先其他六区，成为土地供应主力，供应面积为119.7万方，占比41.2%；三季度，供应土地以中小规模为主，其中，1-5万方土地供应31宗，占比46%。第12页：土地 | 成交分析 2013年三季度，宁波土地市场成交量为238.5万方，同比增加250.3%，环比上涨107.9%。 三季度，宁波市共成交51幅经营性土地，成交面积为238.5万方，可建面积为442.4万方（仅统计江东、海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地），平均成交楼面价为2775元/平方米。随着宁波楼市的逐渐升温，开发商回款速度加快，资金充裕后开始转向土地储备，那地热情持续高涨，三季度土地市场成交愈演愈热，端起本年度第一波“土地盛宴”。随着政府供地计划逐步推进，大部分土地已经名花有主，下季度土地成交热潮或将有所下降。第13页：土地 | 成交结构分析 2013年三季度，成交土地以纯住宅用地为主，成交面积为166.62万方，占总成交土地的70%；区域方面，北仑区因政府大量推地成为各区成交之首，面积94.11万，占比40%；土地规模方面1-5万方中小规模土地成交幅数过半，共成交26幅， 其次为10万方以上土地成交10幅，占比19%。第14-15页：土地 | 成交排行榜 三季度成交的土地，最让业内关注的应该是7月被通颖投资有限公司斥近10亿拿下的天水家园以北地段-2a地块以及8月被上海世茂股份有限公司以近19亿拿下的江北洋市河以西孙家1#地块JB13。 （可删选）（天水家园以北地段-2a地块周边有天水家园、钰鼎园、长岛花园、铂翠湾等新建楼盘，早期万达广场的入驻更是让周边区域房地产开发速度大幅加快，市场成熟度越来越高。伴随着万达广场这艘商业航母在江北成功着陆，各大人居大盘逐一打造，区域规划日渐成熟，江北一改旧貌，成为宁波区域发展潜力地段。近段时间，江北区连续推出了几块备受关注的宝地，吸引了不少房地产巨头关注。 江北洋市河以西孙家1#地块JB13地块周边优质地块林立，其中不乏“大佬”级开发商已拿地块，临近万达广场，生活，商业，医疗设施配套齐全，改区域已规划城未来高端住宅区域，具有良好发展前景。地块同时处于江北万达商圈和海曙新星欧尚商圈可辐射的范围之内。地块周边有九龙仓雅戈尔铂翠湾、雅戈尔长岛花园和维科上院，该片区未来是江北高端住宅的聚集地。）第16页：办公市场走势2013年三季度办公新增供应量为7.78万方，共新增5个项目，较上季度增加10倍有余，但同比下跌58%，2013年以来办公市场成交持续低迷，三季度共成交5.89万方，虽较上季度增长42%，但同比下跌49%。（可删选）（宁波研发园集中备案，共备案29套，占市场41.4%，是市场成交主力项目。和创大厦成交3套，均为大面积办公，成交均价为25395元/，成为本季度成交均价之最。其余项目均未有成交备案，后期入市后成交量有望小幅增长。三季度办公市场成交均价为9055元/平米，较上季度增长2%。）第17页：商业市场走势2013年以来，商业市场供应呈上升走势，三季度新增12.1万方，较上季度增长近2倍，同比下跌55%。本季度商业用房均为住宅底商和办公底商，无纯商业项目供应。三季度商业成交量为4.49万方，环比下跌5%，同比下降55%，成交均价为15794元/，环比上升3%，同比上涨4%。商业市场无纯商业项目入市，新增供应项目多为住宅底商和办公底商，成交依然以住宅底商和在售老商业项目为主，去化速度持续缓慢。银泰城或将于近期入市，后期商业成交量或有所上升。第18页：媒体分析2013年三季度，宁波房地产传统广告投放频次为643次，与去年同期相比增加79%，环比上涨35%，投放金额为8929万元，同比增加75%，环比上升30%。随着开盘项目的入市，房地产媒体投放随之增加。除了传统媒体，网络媒体在房地产市场中也受到越来越多的重视，且基于网络媒体的快速传播性以及灵活操作性，广告投放比例更是日趋上升。回顾各开发商历月的营销，7月，8月，9月三个月媒体投放量呈上升走势。7月媒体投放项目以待售项目和新推楼盘为主，营销活