三宝家苑业主手册.doc

三宝家苑业主手册4目 录1、 住宅区概况 .12、 物业公司简介 .13、 三宝家苑项目钥匙发放流程图 .24、 三宝家苑项目业主规约 .35、 房屋装饰装修管理规定 .66、 物业保修 .107、 清洁及垃圾处理 .118、 公共秩序车辆交通消防管理 .129、 维修服务家政服务 .1310、 房屋用途限制 .1311、 物品进出管理 .1312、 管理服务收费及标准 .1313、 环境绿化 .1414、 公用设施 .1415、 其它 .1416、 三宝家苑项目物业公司员工配置计划表 . 1517、便民电话 .1618、承诺书 .1719、承诺书 .19住宅区概况 三宝家苑位于淅川县城渠首大道二初中南侧，位置优越，交通便利，周边商场、超市、宾馆、学校林立，轻松享受零距离都市生活。三宝家苑的创建为淅川市民提供了较高品味的商住空间和一种从容优雅的社区生活。物业公司简介成立于1988年的淅川县顺达物业管理有限公司隶属房管局二级单位，有独立法人资格和三级物业管理资质的优秀企业，注册资本50万元，现有干部职工70余人(工程师、会计师等专业技术人员10人，持证上岗率100)，所管物业在城区内有金福苑、御水豪庭、龙城花园等10多个小区，管理面积达到40余万平方米，公司多次被南阳市房管局评为“物业优秀企业”。公司以“业主至上、服务第一”为宗旨，为业主提供一个安全、文明、整洁的高品质的生活空间。三宝家苑项目钥匙发放流程业主需办理如下手续：1.需携带购房合同及购房收据原件2.装修保证金 3000元/户（装修验收合格后足额退回）3.物业服务费 0.9元/月/4.装修垃圾清运费 300元/户(装修期叁个月)5.装修电梯运行费 2元/(装修期叁个月)6.电梯电费 0.2元/月均无水、电费公摊7.水费 3元/吨 （智能表）8.电费 0.65元/千瓦（智能表） 9.签订业主公约10.签订装修协议11.签订物业服务合同12.开具钥匙发放通知单13.最后由物业公司代为发放钥匙三宝家苑项目业主规约为加强顺达物业的物业管理，维护业主的合法权益，维护公共环境和生活秩序，保障物业的正常使用，给业主提供一个稳定、和谐、优美的生活环境，根据国家有关物业管理的法规政策和物业管理条例的规定，制定本规约，全体业主均须自觉遵守。1、业主在使用所拥有的物业时，应遵守本业主规约。2、遵纪守法，执行有利于小区管理的决议、决定。3、物业管理部门负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、绿化等管理，全体业主应遵守物业管理处，制定的各种规章制度。4、全体业主应积极配合物业管理处的各项管理服务工作。5、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知物业管理部门，并要求对方遵守本业主规约和物业管理规定，并承担连带责任。小区内为居住场所，禁止在小区内从事扰乱民生等其它行为。6、加强安全防范意识，做好防火、防盗工作，确保家庭财产及人身安全。7、业主装修房屋时，应事先到物业管理处进行申请，签订房屋装饰装修管理协议书，并且在装修过程中要遵守本手册中的房屋装饰装修管理规定。业主违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象，应当及时改正，造成他人损失的应承担赔偿责任。对拒不改正的，物业管理处可采取相应措施制止其行为，造成严重后果的追究法律责任。8、业主如委托物业管理处对其保修期外自用部位和连接部位的有关设施进行维修、养护，应支付相应费用。9、不得妨碍其他业主对其物业的正常使用，对可能妨碍、危害相邻业主的利益、安全或有碍外观美观及小区容貌的按规定应由业主单独或联合维修的，业主应及时进行维修或委托物业管理处有偿维护。10、在本小区范围内，不得有下列行为：(1)擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；不得擅自改变住宅及附属用房的用途。(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。(3)占用或损坏楼梯、墙面、道路、停车场、车棚等公用设施及场地。(4)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、通讯、有线电视、排污、消防等公用设施。(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。(7)践踏、占用绿地；损坏、涂划园林建筑小区，故意损坏健身器材等。(8)在公共场所，道路两旁乱设摊点，乱占通道。(9)影响小区容貌的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等现象。(10)随意停放车辆。(11)聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为。（12)严禁在小区内饲养家禽、家畜及宠物。（13)应该禁止的其它行为。11、人为造成公共设施、设备或其它业主设施、设备损坏，有造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。12、按规定及时交纳物业管理处应收取的各项服务费用。13、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐、停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳相关费用。14、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。15、业主对所应该监护的老人、小孩尽到责任，防止意外事故发生。16、业主对物业管理处的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理处提出，并且监督其改正。17、加强精神文明建设，宏扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的生活环境。房屋装饰装修管理规定为加强对本小区房屋装饰装修的管理和监督，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区正常的生活、工作秩序和环境的整洁、美观，依据建设部住宅室内装饰装修管理办法制定本规定。(一)、房屋装饰装修的程序1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）到物业管理处签订房屋装饰装修管理服务协议。2、业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物业管理处办理申报备档手续:(1)装修方案；(2)装修施工单位的营业执照、资质证书复印件（加盖公司公章）；(3)装修施工人员每人身份证复印件和1寸照片1张；3、物业管理处在查验装修申报材料齐全、受理装修申报后，在三个工作日内予以审批。装修方案的审查批准原则如下：(1)不破坏建筑物的主体结构；(2)不破坏建筑物的建筑立面，不拆除连接阳台门窗的墙体，不扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；(3)不改动上下水主管道、雨水管道、污水管道、消防管线、沼气管线、排烟系统、供电、通讯、智能化线路；(4)厨房、卫生间必须做防水(5)符合防火要求。(6)符合本规定要求，符合国家有关规定。(二)、装饰装修的时间要求装饰装修施工时间为上午：8:00至12:00，下午：14:00至18:30（夏季15:00至19:00）。如在非工作时间内施工，物业管理处有权责令其停工或没收工具，并视情节轻重承担50元100元违约金。(三)、装修中的禁止行为：1、未经甲方批准，擅自变动建筑主体和承重结构；2、将房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3、严禁破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层；4、严禁在承重墙上穿洞，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体、门窗；5、严禁增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；6、严禁任意刨凿楼地面、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不用穿管直接埋设电线或改线；7、破坏房屋原有节能设施，降低节能效果；8、严禁使用不符合消防要求的装修材料；9、严禁自私改动或损坏上下水主管道、消防设施、电视通讯系统、智能化监控系统管线、对讲设备、户内开关箱出现以外的供电线路、屋面防水隔热层；10、禁止擅自改动沼气管道设施，确需改动的，应向沼气公司申请，由沼气公司组织实施；11、禁止在铺客厅和卧室地板砖时，在客厅和卧室地面上放置或洒浇任何液体。12、厨房和卫生间吊顶及主下水管道检查孔位置必须预留活动检修口。13、厨房和卫生间吊顶前必须对顶部下水管上的检查孔进行清理和用胶带缠好后，再用螺帽拧紧。如因违反上述禁止规定，给别人造成损失，出现邻里索赔时，责任自负。物业管理处有权视其情节扣除50元1000元装修押金。(四)、现场施工人员管理1、施工人员出入本小区必须佩带小区出入证，无证人员不得入内。2、施工人员如因工作需要在装修房屋内暂住，由业主向物业管理处提出书面申请，并应持有派出所签发的暂住证。3、施工人员只能在限定区域内作业，不得任意串户。4、施工人员应遵守小区相关的管理制度及本装饰装修管理规定，并接受小区物业管理人员的监督管理，如有破坏或盗窃等违法行为，要承担相应法律责任。5、施工人员在进场后，不得在小区内分发和张贴宣传单。(五)、材料运送管理1、装修材料进入小区时，必须持相应的手续。2、进入小区的装饰材料一经卸下，应立即搬入业主的户内，不准占用公共区域，沙、水泥一律袋装运送上楼。3、在材料运送的过程中应注意对所经之处（包括道路、阶梯、进厅、走道、楼梯间等）的地面、墙面、顶面、转角处及突出的把手及配套设施设备等妥加保护，严禁在广场地坪、楼道、花岗岩地面上拖拉材料，若有损坏必须赔偿。4、施工结束后，剩余材料搬离小区过程中同样要注意以上事项。5、运送材料使用电梯时，施工方应到管理处办理电梯使用手续，必须对电梯做保护处理，不做保护不得运送材料；若使用电梯不当造成损坏的，由责任人负责维修，情节严重的按相关规定处理。(六)、装饰装修要求1、地面、天花板、墙面装修(1)住宅厨房、卫生间地面已做过防水处理，装修时禁止挖掘地面、墙角，以免破坏防水层。因装修造成防水层破坏的，应重新做整体防水（防水层沿墙面四周上翻200毫米），并做24小时蓄水实验，蓄水实验时应通知物业管理处现场监督、验收并记录。(2)房屋地面及天花板内已暗埋各种管线，铺设木地板或吊顶时要按图施工，打孔时切莫破坏暗埋的管线，并注意打孔深度不得超过建筑装饰施工规范的规定。(3)凡留有管道的顶面，在吊顶时需留出适当大的检查口，以方便上部管道的及时检修。2、配套设施、设备装修(1)有线电视、电话接线位置及接口已固定，其维修、养护由专业公司负责，不得拆线、改线、加线；(2)为确保正常用电，电器线路的改动必须由专业人员进行，并将改动图纸标清后交业主转物业管理处备案；(3)改动电气（强电、弱电）线路时，严禁混装，必须分开穿管敷设；(4)为便于日后维修，原电气元件位置若弃用，必须用盖板封好，严禁用水泥砂浆糊堵；(5)施工结束后，装修施工单位要给业主出具改动后的水、电平面图或改动情况的详细文字说明转交物业管理处备档，以便日后查验维修。3、排气、换气扇、抽油烟机安装处已预留安装孔的，只限利用该孔安装，不得另行开孔；4、空调机安装：空调室外机的安装位置需严格按原设计的指定位置安装，冷凝水的排放按预留位置排放。如有冲突，则按物业管理处统一指定位置安装。空调室外机支架、膨胀螺丝均要采用不锈钢材料。5、房屋外观要求：(1)窗玻璃颜色：禁止更换其它颜色的玻璃或在上面喷漆。(2)防盗网：开启的窗扇、落地窗扇必须安装物业管理处统一制定的防盗网。(3)不得在外墙面上任意加载任何附属物及影响外墙面的观瞻。(七)、防火责任1、施工现场必须自备足够灭火设备，如手提二氧化碳灭火器或干粉灭火器，要求每50平方米建筑面积配备1个4kg灭火器。2、装修施工单位必须负责施工现场的消防工作。各装修施工单位必须指定一名防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。3、装修现场如果发生火灾事故，由装修企业和业主承担一切经济及法律责任。(八)、废弃物的清运与管理1、装修垃圾袋装后按物业管理处指定的时间堆放在指定位置上，严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所，违者视情节轻重扣除装修保证金。2、如出现损坏公共设施、污染道路和墙面、装修人员随意抛洒以及乱倾倒等现象，如经通告后，装修施工单位未做出恢复或清理，物业管理处将安排有关人员进行处理，由此产生的费用将从装修保证金中扣除。3、严禁高空抛物，违者承担违约金5001000元，并由肇事者承担由此造成的全部责任。(九)、违章处理：物业管理处每天将不定时派专人，根据物业管理条例及住宅室内装饰装修管理规定规定，对装修户进行巡查，监督装修情况，对业主或装饰施工单位的违章施工行为进行及时劝阻制止，违规者除上报行政主管部门外。物业管理处有权作如下处理：责令停工、责令恢复原状、赔偿经济损失等。(十)、装修施工单位离场手续的办理程序1、装修竣工后，由业主、装修施工单位、物业管理处三方进行共同验收。并将相关变更管线图和文字说明交物业管理处备案。2、验收过程中，如发现有违规装饰现象，装修施工单位需按物业管理处要求进行整改。整改完毕后，由装修施工单位负责人带相关施工证件及办证收据到物业管理处办理退证手续。若装修施工单位不积极整改的，物业管理处将安排有关人员进行整改，费用从装修保证金中扣除。3、装修保证金不足支付赔偿费用和违约金时，由业主补足金额。物业保修1、物业保修期起点：自房屋竣工交付使用之日起。2、保修项目：（1）地基基础、主体结构保修期限为建筑设计合理使用年限。（2）屋面防水工程保修期限为3年，保修期满由物业公司从维修基金中列支维修款。（3）有防水要求的卫生间、房间（地下室、厨房）及外墙面的保修期限为3年，装修后出现渗水由装修公司进行保修，保修期限为3年。（4）管道、墙面、顶棚、地面、门窗、供热、供冷系统、灯具、开关保修期限为6个月。（5）其他部位、部件的保修期限执行国家规定。3、保修期限以售房合同规定的保修期限为准，保修期结束后，恕不另行通知。4、水、电、气、电话等配套设施（1）本住宅的供水、供电、供气均由县自来水公司、县供电局、县沼气公司负责，单位安全用水、用电、用气、物业公司仍乐意在第一时间帮助您联系，解决力所能及的问题。（2）电话、有线电视、宽带由专业公司公司承接安装，维护与管理。清洁及垃圾处理1、顺达物业管理处设有专职卫生保洁员，负责本小区所有公共场所的清洁卫生和垃圾清运，本住宅小区实行垃圾袋装化，请您将垃圾袋装后于早7:00-9:00或下午13:0015:00放在垃圾箱内，以便保洁人员及时清运。2、为保护环境不受污染、提高废物再利用的价值，请将垃圾分类装放。切莫把垃圾、菜叶、布条、胶带和废纸等杂物投入下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，业主应及时通知物业公司进行处理并承担相应费用。3、顺达物业管理处负责小区楼内外的日常保洁及庭院和绿化带内的保洁工作，保持环境卫生整洁无杂物。4、为保持住宅区的环境卫生，请将果皮、纸屑等杂物随手放入果皮箱内，请勿从高空向下扔垃圾和随地吐痰。5、小区任何公共地方均不准乱贴、乱挂广告标语，乱发传单，否则限期清理并恢复原状，情节严重者，责任人必须进行经济赔偿。爱在随手间，请爱护我们的家园。公共秩序车辆交通消防管理1、公共秩序管理顺达物业管理处配有专职公共秩序管理队伍，负责小区24小时值班巡逻，协助辖区公安机关维护小区公共秩序。本小区提供的公共秩序管理服务的特性是协助辖区公安机关维护公共秩序，特别提醒各业主：小区停放的车辆内不要存放现金，有价证券、手机，首饰等贵重物品。当你外出时，请检查所有窗户、阳台门是否已关好，并将门反锁，平时家中不要存放现金、有价证券、首饰等贵重物品。发现可疑人员请立即通知公共秩序管理员，如有紧急情况可随时向公共秩序管理员求助或直接拨打110报警电话。2、车辆交通为保持住宅区内的道路畅通，车辆应遵循交通信号和标志，按规定路线、车速行驶，停放时务必将门窗锁牢固，有车库的必须停放在车库内，未购买车库的，请将车辆停在管理处制定的位置。摩托车、自行车、电动车务必存放物业管理处指定的停车位置，在小区内乱停乱放造成车辆被盗损坏的，责任自负。3、消防管理为了避免火灾发生，敬请业主留意如下几点：切勿容许电线负荷过重或多种电器连接在同一插座上；请勿存放危险或易燃品于室内出门时应检查天然气阀门和液化气阀门是否关闭。火柴、打火机及其它危险性物品应放置于儿童不宜接触的地方。严禁在道路及楼梯内存放物品阻塞道路一旦发生火灾，要保持镇静，及时拨打119报警，并且通知管理处进行现场维护及疏导交通。烟雾浓密时应尽量把脸贴近地面，并以湿毛巾遮掩面部，尽快离开现场。维修服务 家政服务1、保修期内凡属保修责任范围的维修，由顺达物业管理处通知承建方进行保修。2、保修期外的各类维修，业主也可电话或口头的形式向管理处报修，维修人员将及时为您提供服务（保修期外的维修为有偿维修）。3、对业主反映的质量问题管理处将及时派人到现场勘查修复，如因业主使用不当擅自改动结构及上、下水管而造成的质量问题不在保修和维修范围内。房屋用途限制1、小区内房屋为住宅之用，如若改作他用，应到管理处登记备案。2、小区内车库可停放车辆，或存放自己私人物品，若改作他用，请到管理处办理相关手续，以免影响其他业主的生活。物品进出管理1、为确保业主的物品不受损坏，丢失，小区的公共设施不受损坏，请在进出物品时由业主告知管理处，由管理处登记备案。2、禁止易燃、易爆等危险物品进入小区。管理服务收费及标准物业服务费用每年交纳一次，一次性交纳一年度物业管理服务费，请业主在规定的时间内到指定的地点交纳费用，标准及规定如下：1、收费标准：住宅物业服务费暂按建筑面积0.9元/月/平方米收取；电梯用电按每户住宅面积进行费用分摊，按建筑面积0.2元/月/平方米收取。2、业主出租物业时，物业管理服务费用由承租人交纳。3、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及水电费。环境绿化小区园林绿化带，具有遮阳、降温、减噪、防尘、增湿、防火等功能，爱护花木，人人有责，物业管理处设有专业绿化人员，对小区所有园林绿化进行日常养护，敬请广大业主爱护小区的一草一木，严禁践踏，采摘花草，严禁在公共园林、绿化带内栽挖花草。公用设施公用设施包括楼梯、道路、公共用电设备、庭院绿化、公共照明、供水、供电、消防监控设施，交通设施等，旨在方便居民生活，改善居住环境，请各位业主爱护珍惜，不可更改、破坏或干扰公用设施的正常使用。不可在道路、走廊、楼梯及其他公用地方晾晒衣服、挂放储存杂物、家私等，请业主配合物业公司共同做好公共设施的使用、保养、维修等。其 它本住宅区严禁饲养家禽和动物（有专人看管的宠物除外），禁止宠物在楼梯间、绿化地拉屎，撒尿及其他扰民事项，如有其他业主对宠物之行为作出合理投诉，则请将宠物迁离本小区。物业公司三宝家苑小区员工配置计划表 经理（1人）水电工1人电梯管理员1人卫生绿化组4人工程部2人收费