房建工程质量通病治理暂行指导意见20130617.doc

房建工程质量通病治理暂行指导意见近年来，在房地产行业工程质量投诉中，裂缝及渗漏水问题一直是焦点，为了有效治理此类质量通病，严把工程质量关，经过对类似工程相关问题的调查研究，并结合我市工程实际，对裂缝及渗漏水的不同构件、不同部位进行了较为深入的剖析，提出以下各种裂缝及渗漏水部位的原因分析及处理方案。一、混凝土楼板裂缝、渗漏水原因分析及处理方案1.1事故特征混凝土楼板出现贯穿或未贯穿裂缝，造成楼板渗漏水，影响楼板的使用功能。1.2原因分析现工程均采用商品混凝土，混凝土楼板出现的裂缝绝大部分均是由温度、混凝土的收缩等因素引起的非受力裂缝。1.3处理方法 （1）对于一般混凝土楼板表面微细独立裂缝或网状裂纹，采用表面封闭法对裂缝进行修补。采用改性环氧树脂灌浆液，反复涂刷裂缝板面，利用灌浆液的低粘度和高渗透性封闭裂缝通道。（2）对于裂缝宽度0.2mm的独立裂缝、贯穿裂缝，采用填充密封法对裂缝进行修补。在构件表面凿出槽深和槽宽分别不小于20mm和10mmU型槽沟，然后用改性环氧树脂或弹性材料填充。（3）对于裂缝宽度0.2mm的独立裂缝、贯穿裂缝等宜采用压力注浆法对裂缝进行修补，修补材料改性环氧树脂。（4）裂缝修补完成后，为控制裂缝进一步发展可在楼板板面和板底骑缝粘贴碳纤维布对裂缝进行补强。1.4修补材料选用及材料检测试验裂缝灌注胶（改性环氧树脂）应依据混凝土结构加固施工质量验收规范GB 50550-2010第4.4.1条进行见证取样复检，所有复检结果均须符合现行国家标准混凝土结构加固设计规范GB 50367-2006及混凝土结构加固施工质量验收规范GB 50550-2010的要求。 1.5施工质量验收 依据依据混凝土结构加固施工质量验收规范GB 50550-2010第18.6条采用承水法对裂缝修补质量进行检验，以承水24h不渗漏为合格。二、阳台、露台渗水原因分析及处理方案2.1事故特征 阳台、露台混凝土板面渗水。2.2原因分析（1）阳台、露台结构梁板混凝土振捣不密实。（2）涂料防水层不按规范施工。（3）面积较大的阳台、露台分仓缝没有用防水材料嵌填密实。2.3处理方法（1）采用双组份聚氨酯密封胶嵌填分仓缝。（2）用水溶性聚氨酯注浆液对渗漏部位进行化学注浆，注浆量要充分，直至看到原浆冒出为止。2.4修补材料选用及材料检测试验水溶性聚氨酯注浆液性能指标应符合相关企业标准要求。 2.5施工质量验收 依据依据混凝土结构加固施工质量验收规范GB 50550-2010第18.6条采用承水法对裂缝修补质量进行检验，以承水24h不渗漏为合格。三、铝合金外门窗渗水原因分析及处理方案3.1事故特征 门窗框角部及四周渗水，影响使用功能。3.2原因分析（1）雨水从门窗框与墙体连接缝隙渗入室内。（2）外窗台高于内窗台，雨水沿窗框下渗入室内。（3）花岗岩石材或面砖墙面及外立面石材门窗套存在空鼓现象，且勾缝不密实。（4）窗顶没有做滴水线，雨水沿过梁底经过门窗框与墙体缝隙而渗入室内。（5）灌注的聚氨酯发泡剂不密实。（6）铝合金外门窗拼管缝处渗水。（7）铝合金外门窗框角部没有使用专用胶。3.3处理方法（1）整改窗顶老鹰嘴滴水线。（2）如因外窗台高于窗下框而漏水的，需返工处理，使外窗台面低于窗下框1020mm，缝内灌注聚氨酯发泡剂。窗台的找平及铺贴面砖，均采用聚合物防水砂浆施工。窗框与墙交接处用硅酮耐候胶密封进行密封。（3）若门窗框与墙体缝隙留设过大，在安装门窗框前应先采用水泥砂浆刮糙，使缝隙宽度保持在1520mm。（4）若渗漏水情况较严重，则在外部拆除外门窗框四周200mm左右宽面砖或一块花岗岩石材，清除原粉刷层砂浆及塞缝材料，用聚合物砂浆进行墙面刮糙及湿贴面砖或花岗岩。（5）铝合金的拼管缝需打硅酮耐候胶密封。（6）铝合金外门窗框角部必须采用专用胶修补。3.4修补材料选用及材料检测试验 水溶性聚氨酯注浆液、硅酮耐候胶性能指标应符合相关规范标准要求。3.5施工质量验收 采用3kpa水压从建筑物高处连续淋水6小时，观察门窗边，以不渗水为合格。四、卫生间及阳台、露台管根、墙根渗水原因分析及处理方案4.1事故特征 沿卫生间、阳台、露台墙根、管道根部渗漏水。4.2原因分析（1）管道根部防水层施工不规范。（2）安装的管道穿过结构层后，没有将周围缝隙嵌填密实。（3）卫生间或露台墙根部没有采用混凝土翻边；混凝土振捣不密实；墙根部、露台根部未做防水处理。（4）卫生间及露台地面饰面层施工时,防水层被破坏。4.3处理方法（1）将管根二次浇捣的混凝土凿除，用压力水冲洗干净和湿润，先套浆，再采用无收缩灌浆料灌注密实。（2）管根：立面高80mm，平面为新旧混凝土接缝以外150mm，在结构板表面用金汤“JS”一布五涂加强层处理。（3）卫生间和露台墙根：立面250mm，平面150mm，在结构板表面用金汤“JS”一布五涂加强层处理。4.4施工质量验收 采用24h承水法对施工质量进行检验，以24h不渗漏为合格。五、屋面高低跨转角处、烟囱根部渗水原因分析及处理方案5.1事故特征屋面高低跨转角处、烟囱根部的防水层施工不规范及混凝土开裂，雨水从缝隙中进入室内。5.2原因分析（1）高低跨屋面及烟囱连接处的阴角，没有按规定做圆弧，防水层设置不合理。（2）防水层没有按要求上翻，或防水层设置在粉刷层上，当粉刷层开裂后，雨水从裂缝中进入室内。（3）烟囱风帽引风板高度过高（180mm），遇到斜风雨时雨水直接从烟道进入内部。5.3处理方法（1）将高跨外墙面粉刷层切割开2050mm。（2）将“JS”防水涂料的收头埋入缝中，再采用聚合物防水砂浆粉刷，转角处抽成半径为50mm圆弧。 5.4防水材料选用及材料检测试验 依据国标聚合物水泥防水涂料GB/T23445-2009对“JS”防水涂料进行检测。5.5施工质量验收 采用24h蓄水法对施工质量进行检验，以24h不渗漏为合格。六、变形缝部位渗水原因分析及处理方案6.1事故特征变形缝两侧墙面洇湿、渗水，造成墙体污染发黑发霉，影响美观。6.2原因分析（1）变形缝结构不符合规范要求，缝内有夹杂物不贯通，酿成刚性结构，改变了变形缝的性能，使建筑物沉降不均匀，部分墙体被拉裂。（2）变形缝内嵌填的密封材料质水密性差，盖板构造错误，不能满足变形缝正常工作，导致盖板拉开，产生渗漏。6.3处理方法（1）原采用弹性材料嵌缝的变形缝，应清除缝内已失效的嵌缝材料及浮灰、杂物，缝壁干燥后设置背衬材料，分层嵌填密封材料。密封材料与缝壁应粘牢封严。（2）原采用金属折板盖缝的变形缝，应更换已锈蚀损坏的金属折板，折板应顺水流方向搭接，搭接长度不应小于40。金属折板应做好防锈处理后锚固在砖墙上，螺钉眼宜用与金属折板颜色相近的密封材料嵌填、密封。6.5施工质量验收 依据混凝土结构工程施工质量验收规范GB 50204-2011对变形缝的施工质量进行验收。七、墙面裂缝及渗漏水原因分析及处理方案7.1事故特征 外墙砌体结构出现较多裂缝并引起墙体渗漏水。7.2原因分析（1）框架、框剪结构与填充墙交接处受温度影响收缩不匀,产生开裂而渗漏。（2）外墙抹灰处理不当，造成粉刷层空鼓、裂缝、脱落而渗水。（3）水电工开槽后线槽与原墙连接处开裂。7.3处理方法（1）如大面积出现裂缝的话，将开裂处墙面基底凿成“U”型状，“U”型槽间距大于20CM以上，并对凿好的基底进行凿毛处理，再挂钢丝网粉刷1:3水泥砂浆复原。（2）针对宽度较宽且渗漏水的裂缝，将开裂处墙面基底凿成“U”型状，采用压力灌注膨胀水泥灌浆材料的方式填充裂缝，并对凿好的基底进行凿毛处理，再挂钢丝网粉刷1:3水泥砂浆复原。7.4施工质量验收 依据建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB 50210-2001对施工质量进行验收。采用3kpa水压从建筑物高处连续淋水6小时，观察墙面，以不渗水为合格。八、外墙渗水原因分析及处理方案8.1湿贴花岗岩墙面8.1.1事故特征外墙主体结构为砌体的室内墙面渗水,影响使用功能。8.1.2原因分析（1）混凝土构件与砌体交接处砂浆不密实。（2）外墙面刮糙前没有将外墙砌体中的空头缝、施工孔洞等嵌填密实。（3）花岗岩灌浆不饱满及顶端收头防水密封不严密。（4）花岗岩粘结剂及勾缝剂为普通水泥砂浆，无防水功效。（5）没有经过防水处理的花岗岩材料本身是透水体，雨水能从其表面渗入墙体内。8.1.3处理方法（1）当外墙渗漏水量较大，且集中漏水时，应将外墙面的石材及水泥砂浆凿除干净，冲洗湿润，再将砌体缝隙、孔洞用水泥砂浆（1：2）嵌填密实。用聚合物防水砂浆刮糙，厚度控制在7mm左右，在新旧抹灰层接合处要抹压密实。用聚合物防水砂浆湿贴花岗岩，采用专用防水勾缝砂浆进行勾缝。（2）花岗岩石材用“石材专用防护剂”进行六面封闭处理。（3）将花岗岩压顶水泥砂浆凿除，用聚合物砂浆压顶，做成45度角泛水，再用 “JS”防水涂料涂刷三遍。8.2吸水性面砖、砂岩面砖和手工粘土砖墙面渗水原因分析及处理方案8.2.1事故特征 外墙主体结构为砌体的室内墙面某些部位渗水,影响使用功能。8.2.2原因分析除了与湿贴花岗岩有相同的问题外，面砖、砂岩面砖和手工粘土砖表面有大量毛细孔洞，且自身是透水体。8.2.3处理方法采用与花岗岩墙面渗水处理相同方案外，在吸水性面砖表面喷涂无色不成膜的憎水性防水材料，用农用喷雾器喷或刷二三遍。8.3施工质量验收 依据建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB 50210-2001对施工质量进行验收。采用3kpa水压从建筑物高处连续淋水6小时，观察墙面，以不渗水为合格。九、斜屋面天沟渗水原因分析及处理方案9.1事故特征 斜屋面天沟渗水，屋面顶板出现渗漏水现象，影响业主使用。9.2原因分析（1）天沟混凝土振捣不密实或楼板出现裂缝。（2）涂料防水层不按规范施工。（3）天沟走水不通畅、下水管有堵管现象出现。9.3处理方法（1）采用结构胶修补混凝土疏松部位和混凝土裂缝。（2）砂浆找平需找坡，使雨水流水通畅。（3）采用聚合物防水涂料一布五涂加强层处理。（4）雨水管进口采取措施防止堵管。 9.4施工质量验收 采用承水法对施工质量进行检验，以承水24h不渗漏为合格。十、阳台栏杆底座装修层胀裂原因分析及处理方案10.1事故特征 阳台栏杆底座装修层因施工原因和养护不善出现较多裂纹。10.2原因分析（1）砂浆粉刷未按标准施工。（2）栏杆根部生锈严重造成装修层胀裂。10.3处理方法（1）栏杆进行除锈后重新涂刷防锈涂料。（2）凿除原砂浆装修层，采用抗裂砂浆重新粉刷复原。 10.4施工质量验收 采用人工观察，以施工后7天内不重新裂缝为合格。十一、粉刷砂浆出现大面积空鼓原因分析及处理方案11.1事故特征 因砂浆粉刷施工未按规范进行施工，造成砂浆大面积空鼓。11.2原因分析（1）基层处理不干净。（2）砂浆一次粉刷太厚或养护不当。（3）砂浆的和易性差、保水性差等。11.3处理方法 割除砂浆空鼓部位，采用抗裂砂浆重新粉刷。 11.4施工质量验收依据建筑装饰装修施工质量验收规范 GB 502010-2001，按普通抹灰进行验收。十二、梁板钢筋漏筋及锈蚀原因分析及处理方案12.1事故特征 因混凝土保护层不足或雨水造成钢筋锈蚀、混凝土胀裂。12.2原因分析（1）混凝