物业管理宣传手册.doc

1、什么是物业管理和前期物业管理? 答：根据物业管理条例规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施管理。住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业管理招投标分为公开招标和邀请招标二种形式。新建现售商品房项目应当在现售前30日内完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。2、物业企业应提供的住宅的公共性服务分哪些项目?答： (一)管理综合服务。(二)公共区域清洁卫生服务。(三)公共区域秩序维护服务。(四)公共区域绿化养护服务。(五)共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务。 3、物业管理过程中，物业共用部位、共用设施设备指的是哪些? 答：根据湘建房2003)106号文件规定，共用部位是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构(包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面等部位。 共用设备是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具等设备。 共用设施是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械(包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等)、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。4、房屋及房屋的自用部位和自用设备是如何规定的?应由谁负责维修? 答：根据湘建房2003106号文件规定，房屋包括房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备以及共用设施。自用部位是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院及其室内墙面等部位；自用设备是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。房屋的自用部位和自用设备在保质期内，由建设单位负责维修，保质期外，由业主自己负责维修。5、空置房要不要交物业服务费? 答：根据湖南省物业服务收费管理办法规定，物业竣工验收合格后，建设单位与物业买受人已办理房屋交付手续，但买受人未使用的物业，物业服务费由买受人按90交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。 纳人物业管理范围已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。6、业主购买(使用)的车库、杂屋，要不要交纳物业服 答：根据湖南省物业服务收费管理办法规定，由业主购买(使用)的车库、层高达到22米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50收取。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100，用于商业(包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等)的按同类住宅标准加收200。7、建设单位应当向业主委员会或物业公司移交哪些物业管理资料? 答： (一)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。 (二)设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料。 (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件， (四)物业管理所必需的其他资料。8、房屋质量保修期是如何规定的? 答：根据建设工程质量管理条例规定：(一)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。9、什么是物业管理用房?面积如何确定? 答：物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。层高不是2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计人物业管理用房面积；物业管理用房必须相对集中，具备自然通风采光条件，建筑标高宜在正负零以上。 新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积(包含地上和地下，其中地下车库按照50比例计算)千分之三至千分之五的比例配置物业管理用房，费用计人建筑成本。70、业主入住装修是否要接受小区物业公司的监管? 答：应接受。根据长沙市城市房屋装饰装修管理条例规定，业主需要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或者改正的，物业服务企业应当及时报请相关行政部门依法处理。因此，物业管理公司对于业主的装修进行监管是物业管理公司的一项法定义务。11、业主家中被盗，物业管理公司负不负责? 答：根据合同约定确定。 物业管理条例第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作”。可以看出， 物业管理条例作为我国第一部物管行政法规，对物业公司安全防护责任的界定也只是“协助”，而并非“负责”。要认定物业公司有没有责任，完全要视双方约定而定，如果业主与物业公司签订的物业管理合同中，有“业主失窃由物业公司负责”等类似条款，那么如果发生案件，物业公司就负责任。实际上，目前大多数物业公司没有在合同中对此进行约定。只约定了维护公共秩序，如安全监控、巡视、门岗执勤等。因此，没有约定业主、使用人的人身和财产的保管责任。业主的家庭财产由自己负责，物业公司只起协助作用。即只要物业公司尽到了约定的内容，如监控、巡视、执勤等义务，没有失职行为，那么小区发生失窃事件，物业公司也无需承担民事责任。12、业主与物业服务企业发生纠纷可以找哪个部门投诉、调解? 答：业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以向辖区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会投诉，并由他们进行调解处理。若调处不成可以提请法律诉讼。13、业主拒交物业服务费，有什么规定? 答：业主应当根据物业服务合同的约定及时足额缴纳物业服务费。业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。14、物业管理区域禁止哪些行为? 答： (一)违法改变物业的使用用途； (二)违法搭建建筑物或者构筑物； (三)擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施设备及附属设施； (四)损坏房屋结构或者从事其他影响物业使用安全的行为； (五)损坏公共绿化、园林设施； (六)任意弃置垃圾； (七)违反规定饲养动物； (八)在物业共有部位共有设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴； (九)制造噪声干扰他人正常生活； (十)违反规定停放车辆； (十一)其他违反法律、法规和管理规约的行为。 15、什么是住宅专项维修资金? 答：根据住宅专项维修资金管理办法规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。 76、申请成立业主大会、业主委员会应达到哪些条件? 答：根据业主大会和业主委员会指导规则和长沙市业主大会成立和召开工作指导程序规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50时，可以申请成立业主大会，选举产生业主委员会委员。 划分为一个物业管理区域分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。17、成立业主大会、选举业主委员会应如何操作? 答： (一)提出申请。由建设单位或业主(经专有部分占建筑总面积20以上且占总人数20以上业主联名)向物业行业主管部门和所在地的街道办事处(乡、镇)提出申请。 (二)产生筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡、镇)代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应不少于50。筹备组组长由街道办事处(乡、镇)代表担任。 (三)召开筹备组会议。筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处(乡、镇)和区、县房产局负责业务指导。 (四)产生业主委员会候选人。业主委员会委员人数为5人至11人，业主委员会委员候选人人数为9人至15人。业主委员会委员候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。 (五)召开首届业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。 (六)业主委员会备案。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主委员会备案申请表、业主大会和业主委员会选举的资料、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会决定的其他重大事项，向所在地的区、县房产局和街道办事处(乡、镇)办理备案手续。18、业主委员会选举过程中，业