重庆市房地产开发成本水平调研报告

重庆市房地产开发成本水平调研报告 2002.12重庆市房地产开发成本水平调研报告2002年12月2日至12月6日，集团成本管理部赴重庆，对当地房地产开发成本水平进行了调研。鉴于集团当前及将来很长一段时间开发的物业基本上以民用住宅为主，我们这次调研的楼盘全部选择为住宅楼，而调研的重点则放在占开发成本最大比重的“建造成本”上。在为期近一周的调研中，我们走访了七家地产开发商、一家施工单位、市建设工程造价管理站及重庆大学建设管理与房地产学院，从工程计价和工程招标方面的政策法律法规、工程造价及工料机的一般水平、地产项目开发政府相关规费、中高档楼盘设计特点、典型中高档楼盘的建造成本等方面对重庆市房地产开发的建造成本情况进行了了解，具体汇报如下：一、工程招标和工程计价方面的法律法规及其对建造成本的影响：（一）工程招标方面1、根据2000年10月16日开始实施的重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行），有以下几方面值得我司关注：1）“国有、集体所有制单位控股的企业投资的建设工程”和“住宅工程”，“，其施工必须进行招标”。 （-见细则第三条，根据此条，金地公司如要到重庆开发项目，则施工必须进行招标）2）“市人民政府建设行政主管部门审批直接发包的建设项目；审批邀请招标的建设项目” （-见细则第四条，根据此条，招标方式中除公开招标外，还有邀请招标和议标，但需经特殊审批。金地公司应尽量争取。）3）“公开招标的工程，招标人可以在经过资格预审的的潜在投标人中随机抽取不少于3个的投标人；也可以自行确定不超过投标人总数三分之一的投标人，其余的投标人随机抽取。” （-见细则第十四条。公开招标时，招标人对投标单位具有一定的选择权）4）“邀请招标的工程，由招标人直接向投标人发出邀请，邀请的投标人不少于3个。” （-见细则第十四条。邀请招标时，招标人对投标单位具有完全的选择权。）5）“招标工程设有标底的，标底必须报经招标投标监督管理机构组织审定。无标底的建设工程施工招标，可采用合理低标价法、条件招标法、无标底招标、有标底评标法等方式进行”。 （-见细则第十八至第二十条。根据此条，标底并非必须设置，设与不设需经过审批。）6）“评标组织人数为不少于5人的奇数。招标人评委数量不超过评委总数的三分之一，其余为专家评委。专家评委随机抽取产生。” （-见细则第二十三条。）7）“根据工程情况，招标人可自行选用百分制计分法、合理低标价法、条件招标法、无标底招标、有标底评标法等评标定标办法。须在招标文件中明确，且经审核批准。” （-见细则第二十五条。我司可以争取对自己有利的评标办法。）2、尽管重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）中对招标行为作出了很多规定，但我们在调研中了解到，实际上很多开发商都在想办法规避（尤其是外资或民营企业），如能争取议标或邀请招标的则尽量争取、招标由自己组织而尽量不委托招标代理机构、自己内部先招标确定单位后再由中标单位找几家陪标单位去交易中心“走过场”等等情况是普遍存在的。3、在调研中，我们了解到重庆市主体工程招标一般能取得在政府规定取费类别基础上再下浮8-10%的结果，并且发展商自己供应主要材料设备的情况也普遍存在，对于某些专业性较强的工程（如窗、栏杆、精装修、消防等）一般也是由甲方直接分包或指定分包单位进行施工。（二）工程计价方面1、重庆市目前工程计价采用的是1999年全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表和2000年重庆市安装工程单位基价表，其计价程式及取费与深圳比较如下（以土建工程为例）：重庆与深圳工程计价程式与取费比较表（以土建工程为例） 表一名 称重庆市深圳市一类二类三类四类一类二类三类四类直接费人工费*以现行定额为基价，定期公布人工费调整系数，按系数进行调整；另外也可由双方协商确定价格后调差（但实际很少单位使用）；*以土建人工为例：定额基价为18元，目前人工调整系数为1.2，即调整后人工基价为21.6元。*以现行综合价中人工单价为计算依据；*以土建人工为例：人工基价为40元。材料费*以现行定额中的材料价为基价，以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，实际价格与基价的差通过材料价差来调整（仅计取税金）。*以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，并直接替换定额基价中的材料单价。机械费*按现行定额标准，其中机上人工可以按人工费调整系数进行调整*按现行综合价标准费用管理费 （综合费）*以直接费为基数（%）*以人工费为基价（%）20.2118.4215.7312.6150452520其他费用 （保险.保修.排污.编制）*保险费不确定*定额编制以直接工程费加管理费为基价（%）*以直接费+管理费为基数（%）1.1810.790.71利润*以直接费+管理费（综合费）为基数（%）108.55.63.810853税金（以直接费+费用+利润为基数）3.56%（市区）3.316%重庆市定额中每个子目的单价仅仅是上表中的“直接费”；而深圳市定额中每个子目的单价是上表中的“直接费+管理费+利润”，称为“综合价格”，基本上反映了每个子目工作内容的实际价格，因此比重庆市定额更加直观和便利。2、工程类别划分规定（以民用住宅建筑为例）重庆与深圳工程类别划分比较表工程名称重庆市深圳市一类二类三类四类一类二类三类四类民用住宅高度（M）6742202075452121层数（层）241577251577面积（M2）12000800030003000250001500040004000判断标准高度、层数和面积三项中，满足其中二个条件（深圳市一类工程要求满足三个条件）二、工料机及工程造价的一般水平（一）工料机价格水平重庆市建设行业工（人工）、料（材料）、机（机械台班）的单价与深圳相比均有较大的差幅：1、人工单价两地定额基价中人工单价（均未取费）分别为18元/工日（重庆）和40元/工日（深圳），其中重庆市按人工调整系数进行调整后为21.6元/工日，比深圳低46%。2、材料单价（均以信息价为例） 两地在材料方面的价格也有较大差异，以最近两地造价管理部门公布的材料价格信息为基础进行对比，如下表所示：序号名称单位重庆深圳重庆和深圳差幅（%）1钢筋元/t24602550（综合）3.532型钢元/t25812750（综合）6.153水泥425#元/t27034521.744水泥525#元/t32542022.625松木板、枋材元/m31300 1080-20.377红机砖元/块0.220.248.338砂元/m3293312.1210碎石（综合）元/m328.55548.1811石油沥青元/kg2.22.5313.0413平板玻璃5mm元/m2252810.7114预拌砼C30元/m3300325.937.9615预拌砼C40元/m3340392.2513.3216预拌砼C50元/m3395434.829.163、 机械台班价格两地机械台班的单价差距也很大，以下列出主要常用机械的价格对比：单位：元/台班 深圳单价重庆单价差价(深圳-重庆)差幅(%)履带式推土机 75 kw657.12 446.81 210.31 32.00 履带式推土机 90 kw756.30 518.07 238.23 31.50 履带式单斗挖掘机（液压） 0.6 M678.65 456.81 221.84 32.69 履带式单斗挖掘机（液压） 1 M948.05 662.57 285.48 30.11 履带式单斗挖掘机（液压） 2 M1328.65 1008.34 320.31 24.11 履带式柴油打桩机 2.5 T1294.71 1071.10 223.61 17.27 履带式柴油打桩机 3.5 T2024.43 1793.51 230.92 11.41 履带式柴油打桩机 5 T3626.52 3034.62 591.90 16.32 轨道式柴油打桩机 2.5 T 1278.85 1022.53 256.32 20.04 轨道式柴油打桩机 3.5 T1732.12 1555.23 176.89 10.21 静力压桩机（液压） 120 T2478.30 1774.28 704.02 28.41 静力压桩机（液压） 160 T3155.36 2312.91 842.45 26.70 静力压桩机（液压） 200 T4149.43 3068.10 1081.33 26.06 静力压桩机（液压） 300 T5310.40 3978.61 1331.79 25.08 静力压桩机（液压） 400 T6333.97 4466.37 1867.60 29.49 汽车式钻孔机 400 mm734.64 437.52 297.12 40.44 潜水钻机 1500 mm751.91 434.96 316.95 42.15 工程钻机 500 mm602.29 370.87 231.42 38.42 工程钻机 800 mm764.62 498.44 266.18 34.81 履带式起重机 10 T581.31 413.82 167.49 28.81 履带式起重机 15 T740.95 557.14 183.81 24.81 履带式起重机 25 T787.26 628.33 158.93 20.19 履带式起重机 40 T1513.80 1334.21 179.59 11.86 履带式起重机 50 T1629.80 1443.10 186.70 11.46 汽车式起重机 5 T511.31 339.25 172.06 33.65 汽车式起重机 8 T700.38 441.47 258.91 36.97 汽车式起重机 16 T1182.32 787.66 394.66 33.38 汽车式起重机 20 T1476.35 1062.58 413.77 28.03 汽车式起重机 50 T4887.38 3247.13 1640.25 33.56 塔式起重机 6 T735.75 447.36 288.39 39.20 塔式起重机 8 T802.68 451.77 350.91 43.72 自升式起重机 100 tm1051.42 658.12 393.30 37.41 自升式起重机 125 tm1105.19 709.08 396.11 35.84 自升式起重机 200 tm1439.89 966.63 473.26 32.87 自升式起重机 300 tm1885.31 1277.30 608.01 32.25 载重汽车 4 T326.19 217.50 108.69 33.32 载重汽车 6 T373.58 281.86 91.72 24.55 载重汽车 8 T474.91 378.70 96.21 20.26 自卸汽车 4 T394.77 265.22 129.55 32.82 自卸汽车 6 T480.10 363.20 116.90 24.35 自卸汽车 8 T562.67 443.78 118.89 21.13 单笼施工电梯 75 m400.26 238.45 161.81 40.43 单笼施工电梯 100 m429.39 260.88 168.51 39.24 单笼施工电梯 130 m467.82 289.46 178.36 38.13 双笼施工电梯 100 m550.83 351.23 199.60 36.24 双笼施工电梯 200 m652.44 425.14 227.30 34.84 砼搅拌输送车 6 m/h1468.08 1184.68 283.40 19.30 砼输送泵车 60 m/h1553.75 1238.06 315.69 20.32 砼输送泵车 85 m/h2450.08 1963.07 487.01 19.88 砼输送泵车 100 m/h4757.05 3389.75 1367.30 28.74 电动卷扬机单筒快速 1 t143.42 60.39 83.03 57.89 电动卷扬机单筒快速 2 t185.94 86.96 98.98 53.23 滚动式砼搅拌机（电动） 500 L187.30 102.46 84.84 45.30 灰浆搅拌机 （电动） 200 L115.88 44.31 71.57 61.76 砼输送泵 60 m/h1794.93 1427.04 367.89 20.50 4、 建设工程造价水平分析：（以土建一类工程为例）两地工、料、机方面的单价差异以及管理费（综合费）和利润方面的取费差异造成两地工程造价水平有较大的距离，以下以土建一类工程为例，定性分析如下：（1）基本条件以上两地工、料、机单价的差异，我们不妨简单处理为：人工-重庆比深圳低46%，即重庆是深圳的54%；材料-重庆比深圳低15%，即重庆是深圳的85%；机械-重庆比深圳低30%，即重庆是深圳的70%；根据经验，按照直接费中人工、材料和机械各占25%、65%和10%的比例考虑，（2）直接费的差异设：某项目按深圳定额计价的人工、材料、机械分别为0.25、0.65和0.10（合计为1.0），则：同一项目按照重庆市定额计价的人工、材料、机械分别为0.25*54%、0.65*85%和0.1*70%，则直接费合计为0.7575，结论：同一项目直接费重庆比深圳低24.25%（1.0-0.7575=0.2425）（3）管理费（综合费）深圳市管理费主要以人工费为基数计取，根据表一，按深圳定额，管理费为：0.25*50%+（1.0+0.25*50%）*1.18%=0.1383，重庆市管理费以直接费为基数计取，根据表一，按重庆定额，管理费为：0.7575*20.21%=0.1531，结论：同一项目管理费重庆比深圳高10.70%（0.1531-0.1383）/0.1383）（4）利润和税金按深圳定额，利润为（1.0+0.1383）*10%=0.11383，税金为（1.0+0.1383）*（1+10%）*3.316%=0.04152，合计为0.15535按重庆定额，利润为（0.7575+0.1531）*10%=0.09106， 税金为（0.7575+0.1531）*（1+10%）*3.56%=0.03566 合计为0.12672结论：同一项目利润和税金重庆比深圳低18.42%（0.15535-0.12672）/0.15535）（5）合计按深圳定额，造价合计为1.0+0.1383+0.15535=1.29365按重庆定额，造价合计为0.7575+0.1531+0.12672=1.03732结论：同一项目（设计完全相同的情况下）造价，重庆比深圳低19.81%（1.29365-1.03732）/1.29365），即20%左右。注：以上结论是在设计完全相同的情况下作出的，实际上，两地在规划设计上的不同，也会导致建造成本的差异。比如：重庆地质情况普遍优于深圳，使得桩基础使用较少；重庆多层建筑还有很多用砖混结构的，而深圳全部是框架结构；重庆住宅公共部位（电梯间、首层大堂等）的装修档次明显低于深圳；重庆水电仅接至入户位置，而深圳在户内的管线全部予埋到位；重庆相比深圳户型偏大；重庆项目室外环境规划方面相比深圳有差距；重庆小区车位数量的要求明显比深圳低；等等，这些因素实际上都会对小区开发建造成本产生较大影响。这也是我们了解到重庆某些项目成本比深圳低不止20%的原因所在。三、地产项目开发政府相关规定及收费：重庆市房地产开发目前执行的规费项目及标准如下表所示，信息由重庆银星集团东方港湾项目部合约部经理夏盛提供，该信息可能有误差，或者政府相关规定会发生变化，使用时应以政府正式文件为准。序号 收 费 部 门名 称收 费标 准文 件依 据1国土 （9项）土地出让金按土地类别及级别国务院令第55号、重府发（92）206号、重国土发（93）73号2国有土地占地费按地区等级重府发（1989）269号3国家建设用地管理费征用土地费的1-4%重价非发（91）96号、重价非发（91）281号4征用土地费按土地、安置、青苗补偿计重价非发（91）128号5蔬菜基地开发建设基金10000元/亩重府行政规章（89）21号、重价非发（91）281号6土地荒芜费按地区及土地性质川府发（86）139号、重府发（86）239号7地籍事务部各类收费按各类分别收费重价非发（91）096号8土地登记费每亩最高不超过4万元国土籍字（1990）第93号、重价非发（91）96号9公路建设附加费0.8-1.5万元/亩重办发（93）10号、川交办（92）451号10规划 （2项）城市规划管理费投资额的1-2.5重庆市城市规划管理条例、重价非发（91）294号11临时建筑保证金50-200元/重庆市城市规划管理条例12园林 （3项）绿化赔偿费按占用绿地分别计算重庆市城市园林绿化条例、98.5.19重府令第14号13城市园林绿地建设费2000-5000元/重庆市城市园林绿化条例、98.5.19重府令第14号14集中绿化建设费1500-5000元/重庆市城市园林绿化条例、98.5.19重府令第14号15市政 （2项）城市道路临时占用费按占道面积0.1-1元/天重价非发（93）161号、重价非发（91）159号16市政设施损坏修复费按损坏面积赔偿重价非发（91）187号17建委 （6项）城市建设配套费主城区110元/，城区外80元/重府发（1986）191号、川价字非（92）107号18工程定额编制管理费按建安工作量的1.3%川价字非（94）96号、重价非发（95）39号、重建委（95）37号19工程劳动定额测定费按建安工作量的0.5%重价非发（94）212号20招投标管理费中标价的0.8重价非发（91）371号21建筑管理费按合同价的1.5重建委（1986）237号22工程质量监督费按建安造价的2-3.5国计施（86）307号、重建委（87）7号23房管 （5项）房屋安全鉴定费150-180元/栋重价非发（91）273号24房产纠纷仲裁费重价非发（91）273号25房产登记费总登记1，转移登记1.5重价非发（91）273号26房屋交易手续费售价的2.5%川价字非（92）107号27白蚁防治费2元/重建委发（95）272号、重价房地发（96）47号28公用 （1项）供水设施建设费300元/吨重价非发（91）161号29人防 （2项）人防工程拆毁损坏赔偿费按损坏面积1000-1500元/重府发（84）148号、重价非发（1995）152号30人防工程异地建设费15元/重府发（87）37号、重价非发（1995）152号31教育 （2项）中小学改善办学条件附加费按投资额的1%重府发（89）266号32教育费附加按营业税的3%90.6.7国务院令第60号33勘察设计单位工程勘察设计费建安造价的1.3%国家物价局、建设部价费（92）375号34监理单位工程监理费3.5-5万元/年人国计施（86）307号、重建委（87）7号35交通 （1项）交通重点建设附加费按营业税的5%重办发（93）11号、重府发（94）66号36劳动 （1项）电梯安全检验费按电梯总价的1.3-1.8%重价非发（91）214号37天然气 （1项）天然气初装费、集资费1200-2500元/户重气司计发（1990）43号38电业 （5项）电贴费330-1100元/KVA国家计委批复水利部关于供电工程收取贴费暂行规定（计资（1984）536号）39电表立表安装人工费西南电管局试研生字（1987）第076号40供（用）电咨询费西南电管局试研生字（1987）第076号41用电验收费西南电管局试研生字（1987）第076号42安全用电费重庆电业局渝电科（1990）第1号四重庆市房地产开发项目（中高档）的建筑设计特点及其对工程成本的影响：（一）中高档大型住宅小区住宅设计及交楼标准特点：1、基础：大部分项目地质情况较好，多采用天然地基上的条形基础、带型基础或独立柱基；部分项目设有桩基，桩型以人工挖孔桩和钻孔桩为主，一般采用人工挖孔桩，桩深一般为5-10米；2、结构：4层以下一般采用砖混；多层采用框架结构；小高层一般为薄壁框架结构；高层采用剪力墙或短肢剪力墙结构。3、外墙：一般采用外墙面砖；较少采用涂料（因为城市灰尘较大，雨水也多，涂料墙面易受污染而不好清洗）。4、户内装修：毛坯（墙面天棚水泥砂浆找平，地面细石混凝土找平）；5、公共部位装修（电梯间、楼梯间、首层大堂）：地面地砖、墙面和天棚为乳胶漆，首层大堂装修标准相对高一些。6、门窗：进户门为防火防盗门，其余预留门洞；普通塑钢或铝合金窗（基本没有采用断热型材、一般为单层玻璃）；7、电梯：一般采用合资厂生产的电梯；8、供电：施工至户内配电箱，户内无配管和穿线；9、供水：市网二次加压直接供水、并自设水池，水管施工至室内第一个用水点，其它管道由用户自理；个别楼盘（融桥半岛）设三套给水系统-普通给水、温泉水及直饮水；10、排水：污水、雨水分流，小区内须设污水处理站（替代化粪池的作用，造价略高于化粪池）；厨卫预留排水口；11、天然气：管道安装到用户终端；12、消防系统：消火栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统；13、电话：电话线入户、宽带网接口入户；14、电视：一般为有线电视，线缆入户；15、智能化系统：闭路电视监控系统、防盗可视对讲、住户防盗报警系统、巡更系统、周界红外线防越系统、停车场管理系统、背景音乐系统；16、通风空调：机械送风补充，预留空调孔洞；（二）由于重庆市建筑与设计、交楼标准与深圳不同，成本相应有较大差别： 1、重庆是典型的山城，这一点对成本带来的影响有以下几方面（定性描述）： （1）地质情况相对较好，桩基础费用多数情况明显低于深圳； （2）很多项目依山就势修建，边坡支护工作量较大，成本相应较高； （3）山地建筑为避免“面壁”的现象，对于楼宇摆放和户型朝向有更多要求，设计难度加大； （4）可以利用“切坡”，形成一半隐在山体中，一半敞开式的“半地下室”，降低地下车库成本。2、重庆多层住宅很多采用砖混结构，结构成本比框架结构低。3、重庆户型普遍比深圳大，使得单位面积所含的砌筑墙体及抹灰量相对较少，成本相应低一些。4、重庆住宅公共部位（电梯间、首层大堂、会所等）的装修档次，以及小区环境景观设计上比深圳还有一定差距，成本相应较低。5、安装工程：电气施工仅至户内配电箱；弱电施工仅至楼梯间；给水仅到入户最近的一个水龙头；电话、有线电视、宽带网络工程由专业公司负责投资、发展商不须负责该部分费用；这些均带来成本的节约。6、重庆小区内公共设施配套方面的要求比深圳低，如车位数量、幼儿园、学校等，使得摊到可销售面积上的公建配套成本较低。第22页，共22页五、典型楼盘成本调查及分析：本次调研，我们共走访了七家发展商的七个楼盘，鉴于成本调研的特殊性，部分发展商态度比较保守，向我们提供的数据资料非常有限，也有部分发展商给予了较好的配合。以下把部分项目的成本数据进行归纳整理，如下所示。 （一） 长安华都（信息来源：重庆华润物业发展有限公司 许柏坚 副董事长）1、项目概况开发商名称重庆华润物业发展有限公司（民营企业）可销售面积约25万m2项目地理位置重庆北部新城五黄路大转盘旁住宅层数11+1层、18+1层项目定位欧陆风情.森林小镇结构形式框架、框架-薄壁柱土地取得方式长安汽车厂搬迁会所总用地面积133亩商业面积（裙楼）容积率约2.8架空层面积建筑覆盖率地下室面积21700m2绿化率总户数2170户总建筑面积27.6万m2车位数620个计容积率面积约25.4万m2平均售价2380元/m2 2、成本情况分项工程名称总价摊销面积单价说 明万元 万M2元/M2一、土地成本8750.0025.00350.00含出让金、拆迁成本、返还原土地方的金额二、工程管理费用643.0025.0025.721、报批报建费用455.0025.0018.20含招标、质监安监、白蚁防治、人防易地建设费等，其中人防易地建设费为15.00元/m22、工程监理费138.0025.005.523、施工水电等50.0025.002.00三、勘察设计费用：500.0025.00 20.00以全部可售面积为基数分摊1、勘探费20.0025.00 0.80 2、设计费 450.0025.00 18.00 3、顾问评估费30.0025.001.20含环境评估、自然灾害评估、规划放线等四、建造成本：28824.0825.001152.961、单体（11+1层）8312.50665.00 以11+1层住宅面积为基数分摊（12.5万m2）（1）基础工程 0.00 天然地基（2）土建工程615.00外墙面砖，电梯间普通地砖、墙面天棚乳胶漆，户内毛坯，塑钢窗（单层玻璃）-单价200元/m2（3）一般安装工程50.00 电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位2、单体（18+1层）9187.50735.00以18+1层住宅面积为基数分摊（12.5万m2）（1）基础工程 15.00 局部挖孔桩5-8m深（2）土建工程660.00外墙面砖，电梯间普通地砖、墙面天棚乳胶漆，户内毛坯，塑钢窗（单层玻璃）-单价200元/m2（3）一般安装工程60.00 电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位3、专业分包工程3028.9025.00121.16以全部可售面积为基数分摊（1）电梯1212.0025.0048.48西子OTIS，11层26万元/台，18层35万元/台（2）消防780.0025.0031.20（3）智能化400.0025.0016.00含电话、网络、安防等（4）有线电视94.4025.003.78每户435元。（5）燃气管道542.5025.0021.70 每户2500元，含室内外管道、开户费用等4、基础设施 1480.0025.0059.20 以全部可售面积为基数分摊（1）供电1000.0025.0040.00含小区室外电缆、配电房内设备及安装、电表（2）供水280.0025.0011.20含小区室外给水管道、二次加压设备、水表（3）污水处理池200.0025.008.005.环境及公共设施配套工程6250.0025.00 250.00 *环境含围墙、硬地、绿化、小品、景观、网球场、游泳池、庭院等、*公共设施配套含地下室、幼儿园、会所等 *以全部可售面积为基数分摊6、不可预见费用565.1825.0022.61按建造成本的2%考虑五、公司管理费用810.0025.0032.40以全部可售面积为基数分摊六、财务费用1500.0025.0060.00 以全部可售面积为基数分摊七、营销推广费用1785.0025.0071.40*销售总额的3%，估计为1785万元*以全部可售面积为基数分摊八、合计（成本+费用，未计税金） 42812.0825.001712.49 （二） 旭日凤凰城（信息来源：重庆旭日房地产开发有限公司 高为民 总经理 及 售楼中心展示的“开发成本公示价”）1、项目概况开发商名称重庆旭日房地产开发有限（民营企业）可销售面积约7万m2项目地理位置重庆渝北区新牌坊住宅层数10层（部分6层）项目定位高档结构形式全跃层、框架-薄壁柱土地取得方式98年政府批地会所总用地面积60亩商业面积（裙楼）容积率约1.78架空层面积建筑覆盖率26%地下室面积无绿化率50%总户数332户总建筑面积71132m2车位数300个计容积率面积71132m2平均售价2850元/m2 2、成本情况分项工程名称总价摊销面积单价说 明万元 万M2元/M2一、土地成本4615.007.00659.29包含城市配套费二、工程管理费用285.007.0040.711、报批报建费用235.007.0033.57含立项报告、规划管理、报建管理、临时配套、气象防雷、白蚁防治、人防易地建设费等，其中人防易地建设费为15.00元/m22、工程监理费0.007.000.003、施工水电等50.007.007.14三、勘察设计费用：290.007.00 41.43以全部可售面积为基数分摊1、勘探费5.007.000.71 2、设计费 250.007.00 35.71 3、顾问评估费35.007.005.00含环境评估、可行性报告等四、建造成本：9300.907.001328.701、单体6523.007.00931.86 以全部可售面积为基数分摊（1）基础及土石方工程 100.007.0014.29 天然地基为主，局部挖孔桩。（2）土建工程5691.007.00813.00外墙面砖，塑钢窗（单层玻璃），阳台钢化玻璃拦板、空调室外机设铝合金百叶。户内毛坯。 （3）一般安装工程732.007.00104.57 电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位2、专业分包工程1168.927.00167.00以全部可售面积为基数分摊（1）电梯675.007.0096.43广州日立，25万元/台（2）消防120.007.0017.14（3）智能化280.007.0040.00含电话、网络、安防、车库管理、背景音乐等（4）有线电视13.927.002.00每户435元。（5）燃气管道80.007.0011.43 每户2500元，含室内外管道、开户费用等3、基础设施 566.087.0080.87 *以全部可售面积为基数分摊*含室外给排水、供电、道路等4、环境及公建配套工程600.007.00 85.71 *环境含围墙、硬地、绿化、小品、景观、网球场、游泳池、庭院等，*公共配套主要是小型会所、幼儿园、管理用房等*以全部可售面积为基数分摊5、不可预见费用442.907.0063.27按建造成本的5%考虑五、公司管理费用555.007.0079.29以全部可售面积为基数分摊六、财务费用470.007.0067.14 以全部可售面积为基数分摊七、营销推广费用740.007.00105.71*销售总额的4%*以全部可售面积为基数分摊八、物管前期费用50.007.007.14含2年顾问费和1.5年物管前期介入成本九、合计（成本+费用，未计税金） 16305.907.002329.41 （三）东方港湾（信息来源：重庆银星集团.东方港湾项目部 合约部经理 夏盛）1、项目概况开发商名称重庆银星集团（民营企业）可销售面积约45万m2项目地理位置重庆江北区石门大桥北桥头住宅层数18-30层，平均23层项目定位英伦风情高尚社区结构形式框架-薄壁柱、剪力墙土地取得方式原址企业破产收购会所总用地面积300亩商业面积（裙楼）容积率约2.5学校7700m2建筑覆盖率19.46%地下室面积约31500m2绿化率50%总户数约3900户总建筑面积约50万m2车位数约900个计容积率面积约47万m2平均售价1995元/m2（一期开盘均价） 2、成本情况分项工程名称总价摊销面积单价说 明万元 万M2元/M2一、土地成本9000.0045.00200.00二、工程管理费用25.00未获得有关数据，估计值三、勘察设计费用： 30.00未获得有关数据，估计值四、建造成本：1317.771、单体810.00 （1）基础及土石方工程 50.00 挖孔桩，6-15m深。（2）土建工程700.00*外墙面砖，塑钢窗（单层玻璃），阳台铁花栏杆，*电梯间地砖、墙面乳胶漆、天棚石膏板吊顶，楼梯间天棚乳胶漆*高级入户防火防盗门、户内毛坯。 （3）一般安装工程60.00 电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位2、专业分包工程155.44以全部可售面积为基数分摊（1）电梯60.00上海富士达，18层26万元/台（2）消防30.00（3）智能化40.00闭路电视监控系统、防盗可视对讲、住户防盗报警系统、巡更系统、周界红外线防越系统、停车场管理系统、背景音乐系统；（4）有线电视3.77每户435元。（5）燃气管道21.67 每户2500元，含室内外管道、开户费用等3、基础设施 65.00 *以全部可售面积为基数分摊*含室外给排水、供电、道路等4、环境及公建配套工程287.33 *环境含围墙、硬地、绿化、小品、景观、网球场、游泳池、庭院等，*公共配套主要是地下室（3万余m2）、学校、会所、幼儿园、管理用房等*以全部可售面积为基数分摊五、公司管理费用未获得有关数据六、财务费用同上七、营销推广费用同上八、物管前期费用同上九、合计（成本+费用，未计税金） 地价+建造成本约为1572元/m2。（四） 竞地溯源居（信息来源：重庆竞地实业有限公司 总工程师 皮开雄）1、项目概况开发商名称重庆竞地实业有限公司（民营企业）可销售面积约11万m2项目地理位置重庆市南岸区南城大道南湖路住宅层数4+1、5+1层项目定位高档结构形式框架结构土地取得方式政府批地会所总用地面积约10万m商业面积（裙楼）容积率约1.15架空层面积建筑覆盖率地下室面积无绿化率总户数约830户总建筑面积11.5万m2车位数约250个，无地下车库计容积率面积11.5万m2平均售价2700-2800元/m2 2、成本情况分项工程名称总价摊销面积单价说 明万元 万M2元/M2一、土地成本7150.0011.00650.00包含城市配套费（110元/m2），土地出让金40万元/亩，高压线迁移费310万元。二、工程管理费用25.00未获得相关数据，估计值三、勘察设计费用30.00未获得相关数据，估计值四、建造成本1101.231、