专题4：不动产估价专题.ppt

,不动产估价专题,第一节 不动产与不动产价格 第二节 不动产估价概述 第三节 估价方法 第四节 基准地价估价 第五节 特殊类型地价评估 第六节 不动产估价程序 第七节 房价与地价关系讨论,一、不动产的概念,指不能移动位置或者 移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产,二、房地产的实物与权益,1.不动产实物,（1）土地,（2）建筑物,（3）其他地上定着物,2.不动产权益,指由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。 主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻权等。,第一节 不动产与不动产价格,四、不动产的类型,1.按用途分：,（1）居住用途,（2）商业用途,（9）特殊用途,（3）办公用途,（4）服务用途,（5）文化娱乐及休闲用途,（6）医疗用途,（7）工业和仓储用途,（8）农业用途,（10）综合用途,第一节 不动产与不动产价格,2.按经营使用方式分：,3.按是否产生收益分：,（1）出售型不动产；,（2）出租型不动产；,（3）营业型不动产；,（4）自用型不动产。,（1）收益性不动产；,（2）非收益性不动产。,第一节 不动产与不动产价格,五 不动产价格的概念,是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。,六、不动产价格的类型,1.按价格的形成形式分：,（1）成交价格,（2）市场价格,（3）理论价格,（4）公开市场价格,（5）评估价格,（6）政府指导价格和政府定价,第一节 不动产与不动产价格,3.按经济行为分：,（1）买卖价格,（2）租赁价格,（3）抵押价格,（4）保险价格,（5）课税价格,（6）征用价格,2.按实物形态分：,（1）土地价格：生地价格；毛地价格；熟地价格,（2）建筑物价格,（3）房地价格,第一节 不动产与不动产价格,第二节 不动产估价概述,一、概念,是指专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则， 按照估价程序，选用适宜的估价方法， 并在综合分析影响不动产价格因素的基础上， 对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,需把握两点： （1）不动产估价是科学与艺术的有机结合； （2）不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来。,第二节 不动产估价概述,二、内容 ：地产和房产评估,1.地产评估： （1）市地评估； （2）农地评估。,2.房产评估 （1）房屋建筑物评估； （2）构筑物评估。,三、原则,第二节 不动产估价概述,合法原则 预期收益原则 供给与需求原则 最高最佳使用原则 替代原则 外部性原则 估价时点原则 公平原则,（一）合法原则： 合法产权、合法使用、合法处分等。,1. 合法产权：以不动产权属证书和有关证件为依据；,2. 合法使用：以城市规划、土地利用用途管制等为依据；,3. 合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；,4. 其他方面：如评估出来的价格必须符合国家的价格政策。,第二节 不动产估价概述,（二）预期原则,1. 自用型不动产的价值主要取决于未来预期利益、舒适性及拥有和占有的乐趣。,2. 收益性不动产价值取决于其未来能产生的收益。,价值是由未来可获得利益的预期（anticipation）产生的。 不动产的价值决定于市场参与者对未来利益的预期。,第二节 不动产估价概述,（三）供给和需求原则,2. 不动产的价格随需求的增加而上涨。由于在短时间内特定用途不动产的供给难以增加，所以需求对不动产价格的影响更大。,3. 不动产价格由供给和需求两方面因素综合决定。,1. 不动产价格通常随供给的增加而下降。不动产的供给与不动产的生产成本以及现有不动产改变用途的可能性有关。,第二节 不动产估价概述,（四）最高最佳使用原则,2. 最高最佳使用包括3个方面： （1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。,3. 确定最高最佳使用的3个经济学原理： （1）收益递增递减原理：投入产出关系； （2）均衡原理：内部构成要素是否均衡； （3）适合原理：不动产与外部环境是否保持协调。,1. 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。,第二节 不动产估价概述,（五） 替代原则,2. 类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。,3. 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。,1. 替代原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。,第二节 不动产估价概述,（六） 外部性原则,2. 外部性分为正面的外部性和负面的外部性。,3. 外部性可能是估价对象附近的不动产的使用或实体特征，也可能是影响估价对象所在竞争市场的经济条件。 如国际政治形势、国内财政政策、利率的变化、地方法规、税收政策等。,1. 外部性原则是指不动产的外在环境因素对其价值可能产生正面或负面的效应。不动产因其实体不可移动，更易受多种外部性的影响。,第二节 不动产估价概述,（七） 估价时点原则（ 变动原则）,估价时点与估价所依据的估价对象状况和不动产市场状况的关系 如下图所示,估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一不动产的价格随时间的变动而变动。,第二节 不动产估价概述,（八） 公平原则,首先，假设各方当事人都是理性的、精明的；,其次，以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即“换位思考”,公平原则要求估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人都是公平合理的价格。,再次，以专家的身份反复、精细地权衡价格；,最后，应当公正清廉，不可有私心杂念。如果与估价对象、当事人有利害关系的、应当回避。还应充分了解各种影响因素，不断提高估价技能、丰富估价经验、遵循严谨的估价程序和遵守职业道德。,第二节 不动产估价概述,五、估价方法,1.方法：房地产估价规范规定的方法有 市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。,2.方法的选用,（1）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。,（2）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价。,（3）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法 。,第二节 不动产估价概述,（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法 。,（5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。,第二节 不动产估价概述,笫三节 估价方法介绍,土地估价的方法： 基本法： 收益还原法 市场比较法 剩余法 成本逼近法,应用估价法： 路线价法 标准宗地估价法 基准地价系数修正法,笫三节 估价方法介绍,主要介绍： 收益还原法 市场比较法 成本逼近法 假设开发法 路线价法,笫三节 估价方法介绍,一、市场比较法的基本原理,概念： 将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产进行比较 对这些类似不动产的成交价格做适当的修正， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,笫三节 估价方法介绍,适用对象和条件,适用对象是 具有交易性的不动产 如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。,条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。,操作步骤,1.搜集交易实例 2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正 6.进行不动产状况修正 7.求取比准价格,笫三节 估价方法介绍,收集交易实例的内容,1.交易双方的基本情况和交易目的,2.交易实例不动产的状况， 如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境等,3.成交价格,4.成交日期,5.付款方式,6.交易情况,笫三节 估价方法介绍,收集途径,1、查阅政府有关部门的不动产交易资料。,2、查阅报刊杂志有关不动产交易的信息资料。,3、参加房地产交易会，了解房地产价格行情。,4、向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融公司、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。,笫三节 估价方法介绍,收集途径,5、假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等和谈，取得真实的房地产价格资料。,6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行之间相互提供信息。,7、其他途径，如电话查询、网络查询等。,笫三节 估价方法介绍,选取可比实例要求,可比实例 所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。,用途应与估价对象的用途相同。,建筑结构与估价对象的建筑结构相同。,权利性质与估价对象的权利性质相同。,交易类型应与估价目的相吻合。,成交日期格应与估价时点相接近。,成交价格应是正常价格，或可修正为正常价格。,笫三节 估价方法介绍,建立价格可比基础,1、统一付款方式：,2、统一采用单价：土地（楼面地价）；停车场（车位）,3、统一币种和货币单位,4、统一面积内涵,5、统一面积单位,笫三节 估价方法介绍,二、收益还原法的基本原理,概念： 收益法是求取估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。,笫三节 估价方法介绍,条件：不动产的收益和风险都易于量化。,适用对象 有收益或有潜在收益的不动产，如商业、 旅馆、餐饮、写字楼、农地等。,适用对象和条件,笫三节 估价方法介绍,操作步骤,1.搜集有关不动产收入和费用的资料；,2.估算潜在毛收入；,3.估算有效毛收入 ；,4.估算运营费用；,5.估算净收益；,6.选用适当的资本化率或折现率 ；,7.选用适宜的计算公式求出收益价格。,笫三节 估价方法介绍,收益法最一般的公式,V是不动产价格 ai不动产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同） r 资本化率 n 不动产自估价时点至未来可获收益的年限,笫三节 估价方法介绍,无年限且其他因素不变的公式,应用条件： 净收益每年都是a； r 0； 收益年限n为无限年期。,笫三节 估价方法介绍,有限年且其他因素不变的公式,应用条件： a 不变； r 0 ； n 为有限年 。,笫三节 估价方法介绍,资本化率的含义与实质,资本化率是将不动产的净收益转换为不动产价格的比率，实质是一种投资的收益率,资本化率求取的基本方法,笫三节 估价方法介绍,累加法 又称安全利率加风险调整值法,是以安全利润为基础， 再加上风险调整值作为资本化率的方法。 其基本公式为：,资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏 流动性补偿-投资带来的优惠,笫三节 估价方法介绍,投资收益率排序插入法,调查、收集估价对象所在地区的不动产投资、相关投资的收益率 将收益率由低到高排列， 再将估价对象与其他投资进行比较分析， 考虑投资的流动性、管理的难易程度以及作为资产的安全性等，找出同等风险的投资， 从而判断资本化率的大小。,笫三节 估价方法介绍,三、成本法的基本的原理,概念 求取估价对象在估价时点时的重新购建价格 然后扣除折旧， 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。,笫三节 估价方法介绍,适用的对象和条件,适合于新近开发建造、计划开发或者可以假设重新开发建造的不动产。 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的不动产的估价，如学校、医院、政府办公楼等。 以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的不动产，如钢铁厂、油田、码头、机场等。 在不动产保险及其他损害赔偿中，通常也采用成本法 。,笫三节 估价方法介绍,操作步骤,1.搜集有关不动产开发的成本、税费、利润等资料 2.估算重新购建价格 3.估算折旧 4.求取积算价格,笫三节 估价方法介绍,不动产价格构成 以取得土地建成房屋销售这种典型的不动产开发类型为例，,不动产价格通常由下列6项构成： （1）土地取得费； （2）开发成本； （3）管理费用； （4）投资利息； （5）销售税费； （6）开发利润。,笫三节 估价方法介绍,重新购建价格的概念,是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和 。,注意以下几点：,1.重新购建价格是估价时点的；,2.重新购建价格是客观的 ；,3.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧，土地重新购建价格是在估价时点下的价格 。,笫三节 估价方法介绍,建筑物折旧,估价上的折旧是指 各种原因造成的价值损失， 是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。 扣除折旧也就是要进行减价修正。,笫三节 估价方法介绍,.建筑物折旧内容,物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。包括四个方面：,A自然经过的老朽：风吹，日晒，雨淋引起的腐朽，生锈，老化，风化,B正常使用的磨损：人工使用引起的,C意外的破坏损毁：突发性的天灾人祸引起的， 如地震，台风，失火等,D延迟维修的损坏残存：没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时造成的,笫三节 估价方法介绍,功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因 导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失 。,经济折旧，又称外部性折旧， 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。如供给过量、自然环境恶化等。,笫三节 估价方法介绍,四、 假设开发法的基本原理,假设开发法 是求取估价对象未来开发完成后的价值， 减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,笫三节 估价方法介绍,假设开发法在形式上是评估新建不动产价格的成本法的倒算法,适用对象和条件,适用对象：具有投资开发或再开发潜力的不动产估价， 如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或改变用途的旧房 。,笫三节 估价方法介绍,条件：, 根据合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；, 根据当地不动产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的不动产价值；, 要求有一个良好的社会经济环境。,操作步骤,1.调查待开发不动产的基本情况；,2.选择最佳的开发利用方式 ；,3.估计开发经营期；,4.预测开发完成后的不动产价值；,5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费。,笫三节 估价方法介绍,假设开发法最基本的公式,待开发不动产的价值= 开发完成后的不动产价值- 开发成本-管理费用-投资利息-销售税费- 开发利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费,把握两点：一是把握待开发不动产在投资开发前后的状况； 二是 把握投资开发后的不动产经营方式。,笫三节 估价方法介绍,五、路线价法的基本原理,路线价法是 对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度， 选取若干标准宗地求其平均价格， 将此平均价格称为路线价， 然后再配合深度价格修正率和其他价格修正率表， 计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。,笫三节 估价方法介绍,路线价法计算公式,土地价格（单价）路线价深度价格修正率其他价格修正率 土地价格（总价）土地单价土地面积,笫三节 估价方法介绍,适用对象和条件,适用对象：主要用于城市街道两侧土地的估价、 特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或其他需 要在大范围内对大量土地进行的估价。,条件：道路规整、各宗土地排列整齐、有合理的价格修正率表。,笫三节 估价方法介绍,操作步骤 ：,（1）划分路线价区段；,（2）设定标准深度；,（3）选取标准宗地 ；,（4）调查评估路线价；,（5）制作深度价格修正率和其他价格修正率表；,（6）计算临街各宗土地的价格 。,笫三节 估价方法介绍,基准地价的概念：,基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。 它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,基准地价的特点：,（1）是一种区域性价格；,（2）是一种分用途的价格；,（3）是一种平均价格；,（4）是有限年期的价格；,（5）具有时效性。,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,一、宗地价格评估,宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格,直接运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估。,笫四节 宗地价格和基准地价评估,城镇用地基准地价 是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内， 根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分路线价区段， 调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格 。,二、城镇用地基准地价评估,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,城镇用地基准地价评估的方法和步骤 ：,1 确定基准地价评估的区域范围： 根据实际需要及人力、财力、物力等确定；,2 划分地价区段：方法是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、不动产、价格水平及收益情况等做实地调查和观察，将情况相同或相似的相连土地划分为同一个地价区段；,3 抽查评估标准宗地的价格，运用收益法、假设开发法、比较法、成本法等进行评估；,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,4.计算区段地价 ：区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地 价格的正常价格的水平。抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数作为区段地价；,5.确定基准地价,6.提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的内涵、作用，将该基准地价调整为宗地价格的方法和系数。,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,三、农用地基准地价评估,农用地基准地价系 指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件 评估的农用地不同级别、不同地类的平均价格,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,农用地基准地价评估的技术路线,技术路线一：地价平均法,在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。,技术路线二：标准地块法,通过设置标准地块，并评估其价格，以标准地块的平均价格评估基准地价。,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,技术路线三：综合分值模型法,综合分值模型法是在农用地定级成果的基础上， 根据样点定级单元总分值、样点投入产出资料测算的收益价格 建立样点定级单元分值与样点定级单元地价的关系模型， 以此来评估基准地价区片平均价及级别基准地价。,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,四、高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定,按建筑面积分摊,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,按房地价值分摊,按土地价值分摊,按建筑面积分摊：,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,案例1：有一楼房，总建筑面积为1000平方米，如果某人拥有其中80平方米的建筑面积， 则该人占有的土地份额为801000=8% 如果该楼房所占的土地总价值为100万元 则该人享有的地价数额为801000100=8（万元）。,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,按房地价值分摊：,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,案例2：有一大厦，房地总价值为5000万元，某人拥有其中的商场部分，该商场的房地价值为1000万元； 另一人拥有其中的酒店部分，该酒店的房地价值为500万元。 则上述第一人占有的土地份额为10005000=20%。 第二人占有的土地份额为5005000=10%。,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,按土地价值分摊：,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,案例3：有一大厦，房地总价值为5000万元， 其中建筑物总价值为2000万元。 某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元， 该部分的建筑物价值为40万元。 则该人占有的土地份额为,笫四节 宗地地价评估和基准地价评估,笫五节 不动产估价程序,从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止， 一宗不动产估价活动的全过程如下： （1）获取估价业务； （2）受理估价委托及明确估价基本事项； （3）拟订估价作业方案； （4）收集估价所需资料；,遵循严格的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，提高估价的质量。,笫五节 不动产估价程序,（5）实地查勘估价对象； （6）选定估价方法及计算； （7）确定估价结果； （8）撰写估价报告； （9）交付估价报告； （10）估价资料归档。,被动接受 ； 主动争取； 自有自估。,笫五节 不动产估价程序,一、业务获取途径,二、受理估价委托及明确估价基本事项,明确估价目的：,估价目的可以通过了解估价报告的用途来明确，即通过将要完成的估价报告究竟是交给谁使用或由谁认可来明确。明确估价目的有助于更好地明确估价对象。,明确估价对象：,明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。,笫五节 不动产估价程序,签定估价合同：,签定估价合同是委托人和估价结构就估价事宜的相互约定，包括对估价目的、估价对象、估价时点、委托人应提供的资料、估价收费、估价报告交付时期、违约责任及其他有关事项的约定。,签定估价合同的作用 （1）成立受法律保护的委托与受委托关系； （2）明确合同双方的权利和义务；（3）载明估价的基本事项。,笫五节 不动产估价程序,明确估价时点：,明确估价时点是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。估价时点不是委托人或估价人员随意确定的，而应根据估价目的来确定。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。,三、拟订估价作业方案,拟采用的估价技术路线和估价方法；,估价作业方案主要包括下列内容：,笫五节 不动产估价程序,拟调查收集的资料及其来源渠道；,预计所需的时间、人力、经费；,拟订作业步骤和作业进度。,1、拟采用的估价技术路线和估价方法：,估价技术路线： 是指指导整个不动产估价过程的技术思路， 是估价人员对估价对象不动产价格形成过程和形成方式的认识。,笫五节 不动产估价程序,估价技术路线体现的正是估价对象不动产的价格形成过程，反映的正是对象不动产的价格内涵。,例一：房地产估价规范第6.12.2条规定：“房地产损害赔偿估价，应把握房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。,笫五节 不动产估价程序,案例分析：这里所说的“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。 也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，我们需要确定的是房地产损坏的程度，这个损坏程度又如何衡量呢？是用对其进行修复所需的费用来衡量的。 所以，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产损坏的程度”，或者是“修复所需的费用”。,例二：房地产估价规范第6.11.3条：“企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要是为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。,案例分析：这也体现了一种技术路线：通过确定联营企业的利润分配比例来确定联营企业涉及的房地产的价值。,笫五节 不动产估价程序,每一种不动产估价方法都体现了一种技术路线,市场比较法反映的是这样一种技术路线： 不动产的正常市场价格是该不动产在公开市场上最可能的成交价格，或者被大多数买家和卖家认可的价格。 正是按照这样的技术路线，市场比较法采用选取类似不动产的实际成交价格来估算的技术路线。,笫五节 不动产估价程序,收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识： 可以将购买不动产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象的不动产价格。 因此，收益法反映的估价技术路线是：不动产现时的价格是由不动产未来可获得的收益决定的。,笫五节 不动产估价程序,成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象价格的情况下，我们可以通过对估价对象不动产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。 也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：不动产的价格是由其各组成部分的价格（含利润）累加而成的。,假设开发法体现价格形成过程即估价技术思路是：未完成的不动产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利、税。,笫五节 不动产估价程序,2、拟调查收集的资料及其来源渠道,3、预计所需的时间、人力、经费,4、拟订作业步骤和作业进度,主要对不动产估价的各项工作做出日程安排，包括工作内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排。,笫五节 不动产估价程序,四、收集估价所需资料,收集内容：,（1）对不动产价格与普遍影响的资料；,（2）对估价对象所在地区的不动产价格有影响的资料；,（3）类似不动产的交易、成本、收益实例资料；,（4）反映估价对象状况的资料。,笫五节 不动产估价程序,收集渠道：,（1）委托人提供；,（2）实地查勘获得；,（3）到政府有关部门查阅；,（4）询问有关当事人、咨询公司；,（5）查阅各种媒体有关不动产信息资料。,笫五节 不动产估价程序,五、实地查勘估价对象,实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况到实地查明，亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况， 并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行核实， 同时收集补充估价所需的其他资料，了解当地不动产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照。,笫五节 不动产估价程序,六、选定估价方法及计算,选定估价方法,估价方法的采用，取决于估价对象的不动产类型、估价方法的适用条件及所收集资料的数量和质量。根据前面初步拟定的估价方法，再根据收集到的资料的情况，正式确定所采用的估价方法。,计算,估价公式的选择、各项参数的设定及具体的运算（可借助计算器和计算机）。,笫五节 不动产估价程序,七、确定估价结果,寻找和排除差异,按从低级错误到高级错误的顺序进行检查：,（1）计算过程是否有误；,（2）基础数据是否准确；,（3）参数选取是否合理；,（4）公式选用是否恰当；,（5）所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；,（6）是否符合估价原则。,笫五节 不动产估价程序,最终结果的确定：,在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对结果进行适当的调整。,笫五节 不动产估价程序,八、撰写估价报告,对估价报告的要求,（1）全面性；,（2）公正性和客观性；,（3）准确性；,（4）概括性；,（5）估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较