河北邯郸德源大厦定位市场调研报告方案.ppt

德源大厦定位市场调研报告 暨营销推广方案,目 录,调研基本情况 被访者基本资料 基本数据表述与分析 交叉数据表述与分析 项目分析 项目建议 合作方式,调研基本情况,调查目的,1、了解消费群体对办公场地的需求 2、了解消费群体选择办公场地的标准 3、了解消费群体对办公场地的面积、户型需求 4、了解消费群体对房价的接受程度 5、掌握消费群体对物业配套设施的需求 6、挖掘潜在客户量和客户群,调查形式,采用面对面访问形式 对邯郸市各大写字楼内中小单位进行抽样调查,调查时间,2007年月日,调查区域范围,亚太大厦、国贸中心、老东北庄园办公楼、国鑫宾馆、华冶大厦、财富大厦、印染厂办公楼、海军招待所,调查样本,本次调查表有效份数共计230份 注：作废调查表主要出现雷同、前后回答出现矛盾的问题,被访者基本资料,调查对象年龄特征,访问对象多为岁岁的中年人士,l 房地产E网 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,倍讯易-,调查对象职业特征,访问对象为单位中级以上领导,基本数据表述与分析,消费者对现办公环境满意度,在被访者内，只有10的单位对现在所在办公场所满意，67%与23% 的单位对现在办公场所持勉强和不满意的态度，可见大多数单位还是有更换办公场地的意愿,消费者对新办公场所的需求,消费者中有更换场地需求的占到53%，表明写字楼还是有较大的市场需求量,消费者对地段的认可度,此图表明，消费 者对于人民路的 商业地段认可度 较高，因此，提 升消费者对项目 地段的认可度是 目前工作的重点,消费者会购买还是租赁办公场所,在被访者中，有租赁需求的占83%，此比例表明写字楼投资业的市场占有率比较大，因此，此项目的主要客户群体不单是企业主，而主要消费群体应集中在投资者身上,消费者对办公场所类型的需求,此图表明，绝大多 数的消费者对于写 字楼这种项目类型 有较高的认可度， 此项目的市场定位 符合市场需求,消费者对装修标准的要求,此图表明，消费者 已经对办公场所的 选择标准从经济型 转向实用型，为业 主提供设施装修已 然成为写字楼的必 备条件,消费者对办公场所面积的需求,此图表明，由于消费群体的公司规模、设施要求有所不同，对户型的要求也相应有所差别，因此，多样性、可变性的户型在市场上有较高的需求量,消费者所承受价格范围,此图表明，中档 写字楼的市场需 求量较大，因此， 此项目以价格优 势取胜的机率相 应较大,消费者认为合理租金范围,此图表明大多数 消费者对于租金 价格承受范围为 20元/ -30元/ ，成本收回期以不 长于15年为宜计算， 此项目销售价格应 定在3600元/- 3800元/之间,消费者对物业的要求,由图可见，消费者 已经不是简单的办 公场地的需求，为 适应现代化的办公 要求，已经对物业 和配套设施有明显 的要求,交叉数据表述与分析,消费者对地段的认可度,消费者选择地段的标准,此图表明，消费者 多选择临近人民路 为办公场所，主要 原因是此地段是行 政、商务较集中的 区域，交通便捷。 因此，本项目应以 适中价位、进而繁 华，退而静谧为主 要卖点,项 目 分 析,项目周边类同项目少，竞争压力相对较小 项目紧邻联纺路，交通相对便捷 项目周边商场、医院、金融等配套设施齐全 以德源纺织和德源医院为依托，提升项目知 名度 项目主体已初现规模，对促进楼盘的前期销 售起到促进的作用,优 势,劣 势,项目周边商务氛围相对不成熟，需要较长的引导期 周边建筑比较破旧，会影响到项目的档次 邯郸市场对于人民路的写字楼带认可度较高，对于项目的市场占有率会有所影响 周边即建和在建的商住项目，会分流部分客户 项目体量较小，无法真正形成商务圈,竞争对手分析,已经投放市场的项目,即将投放市场项目,项 目 建 议,战略思想,创建高品质商务楼盘,品牌概念,务必保证项目的信誉度 务必树立企业的美誉度 务必快速销售回笼资金 务必做到无滞销房,市场策略,以德源大厦为整体项目的切入点，带动随后项目的良性循环 合市场需求，抓住主流，并迎合未来发展，出奇制胜 降低门槛，遵循聚集原则，集中资源，走实效推广路线,定价建议,定价原则 、以项目的成本和公司盈利为目标 、参照市场价格主流水平，并综合考虑市场 走势 、入市价格应为后期的升值炒作预留空间,定价策略,低开高走策略 、引导期以相对较低价格引导市场，建立市场价值 、采用有效的促销手段，使入市成交价低于引导价格，形成价格心理落差，引发热销。 、采用小幅高频手段，阶段性配合销售进程提价，建立项目升值事实。 、首先以较有吸引力的价格占有市场，随着市场的变化相应提高价格。,销售策略,主动营销体系与联合营销体系相结合 竞争造成的“买方市场”，决定了目前房地产市场必须实行主动营销体系，同时接纳联合营销的合作伙伴，快速占领市场份额,建立营销渠道,大客户渠道 市场营销前期，以大客户渠道为主，导入优质客源 口碑渠道 在市场预热后，逐步培育口碑渠道，收拢大客户渠道，以口碑渠道为主渠道,调控式销售,入市期.为引起广泛关注和营造良好的销售氛围可适当放一些低价位、较好的房源引起旺销场景 成熟期.在原始定价基础上做出相应