




已阅读5页,还剩44页未读, 继续免费阅读
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
奥运新新家园 市场定位 北京京伯房地产开发有限公司 营销部 2000年6月3日,一、北京住宅市场近期动态,据1季度的伟业指数显示,北京市中低档住宅价格稳中有降,高档住宅价格略有上涨; 位于商务区周围投资型物业高品质登场,供应量增加,如世贸公寓、富景苑、华普中心、瑞城中心、阳光100、第一商城等;,小高层板式住宅成为住宅的市场热点。迫于市场竞争的压力,新推出的产品多为9-14层的小高层板式住宅,高层塔楼的住宅产品供应量下降; 自去年开始,别墅市场重新启动,各项目销售势头良好。新推出别墅产品的密度降低,户型、环境、品质、配套明显好于老项目;,各种房地产专业网站如雨后春笋般出现,许多综合性网站也加强了房地产板块的内容,已有房地产网站纷纷改版或推出新的形式(如网上拍卖等)。可见IT行业正逐渐同传统行业接轨。,营销花样不断翻新,包装成本增加。制作项目的网页、光盘等已很普遍,美林花园还做了长达100多页的置业手册; 开辟以旧换新业务,试图拉动市场。继华远之后,广华轩和莲香园在展会期间也推出以旧换新的业务;,二、多层及小高层住宅市场分析 1、区位分布,这类产品符合北方地区居民的习惯。依据北方人的生活习惯,乐于居住在正南正北、通风透气、阳光充沛的多层及小高层住宅中; 由于北京市区内土地价格居高不下,在市区内多层住宅属稀缺产品,大多是中央和北京市各大机关、企业自建或委托建设的职工住宅或由于规划限高而建;,近期迫于市场压力,板式及点式小高层住宅供应量明显增加,如东润枫景、嘉铭园、大西洋新城等; 市区内多层住宅销售价格比同地段高层塔楼价格高出500-2000不等,销售形式一致看好; 总结:多层和小高层等比较符合人性化,属体现以人为本的住宅产品,成为市场新宠。不少发展商也紧追市场热点,放弃面积的追求,力争做好的品质优秀的产品。尽管这类产品目前比较稀缺,但可以推断这类产品在未来几年将变成更加大众化更加成熟的产品,并且竞争也会逐渐激烈,目前这类产品的不可替代优势也将慢慢消失。因此做住宅产品一定要有前瞻性。,3、个案分析 嘉铭园,聘请国际名师进行产品设计,多为小高层版式围合住宅; 社区有大量名贵成树; 产品具有价格优势,现推出住宅均价5380元/M2; 社区成规模; 户型方正、使用率高;,绿色家园,一期均价4900元/M2; 户型进深小呈两段式布局,做到户户朝阳; 小区绿化率高,紧邻万亩绿化带; 价格适中; 售楼处包装新颖;,万科城市花园,百合园均价6100元/M2; 产品设计新颖、人性化; 成熟社区,配套齐全; 物业管理好;,怡美花园,规划为5.5层多层住宅及9层板式住宅,总建筑面积15万平米,目前均价4300元/M2; 建筑立面新颖,户型方正、实用;,枫丹丽舍,总建筑面积23万平米,产品为法式风格的5层公寓及3层的连排别墅; 公寓均价3800元/M2,连排别墅单价为5600-6500元/M2; 户型设计较差;,天秀花园,总建筑面积28万平米,一期均价4300元/M2,二期均价6300元/M2; 二期立面较新颖,且规划了大面积湖面; 水质好,采用了地板采暖等新技术;,美丽园,总建筑面积20万平米,均价5900元/M2; 纯多层住宅社区,六层带电梯,规划较合理; 项目包装较到位; 价格适中,物业管理费较低;,4、以上竞争个案与本案的比较分析 (1)与之相比如果本案规划为多层社区可能面临以下问题:,同一地区此类产品价格偏低的问题; 多层小高层供应量逐渐增加,市场竞争更加激烈的问题; 小高层产品在实质上与多层的差别并不大,但由于其进深小通风好,户型似乎更有优势; 小高层栋距比多层大,组团环境和楼间庭院的设计空间更大一些;,(2)鉴于以上问题,建议:,奥运新新家园作为亚运村地区的更新换代产品,从产品定位上,仍旧立足于建设低层、低密度、高绿化率的住宅,并且应突出低层概念,使产品从本质上与一般多层和小高层产品划清界限,所以产品规划尽量少做6层这种多层住宅的极限产品,以3、4层、4层半产品为主,有少部分5层、6层产品,塑造一个北京市区唯一的的低层社区。,三、别墅市场分析 1、市场综述,市场重新启动,销售势头表现良好; 配套日趋完善,环境优势明显; 供应量相对较大,竞争依旧存在; 东贵西尊北多南少;,三、别墅市场分析 1、市场综述,市场重新启动,销售势头表现良好; 配套日趋完善,环境优势明显; 供应量相对较大,竞争依旧存在。据不完全统计北京市产品品质好、总价在150万-700万的别墅产品供应量达1500套左右;,环境好、产品品质好的别墅由于区位的差异价格在1000美金-2500美金/M2不等; 别墅产品的客户群相对集中,多为国内投资者、企业老板、律师、教授、艺人、自由职业者等,除如静之湖等区位较远的别墅外,其他别墅都为第一居所; 近期开发的别墅产品的规划设计、户型设计、立面设计、景观设计明显提高,建材品质高档,配套设施齐全; 别墅分布东贵西尊北多南少; 近期开发的别墅,多引入水景概念,且多为纯观赏性水面;,2、区位分布,3、个案分析 紫玉山庄,绿化面积大,且已基本兑现,有大面积的湖面和绿地,紧邻万亩绿化带; 豪华双会所,橄榄球场,5000平米的玫瑰园; 共规划别墅400套,一期现房100套,二期100套别墅正在开发; 二期独立别墅均价2900美金/M2,公寓1700美金/M2 立面产品设计一般,栋距小,私家绿地小;,富成花园,环境优美绿化面积大,且已基本兑现,有大面积的湖面和绿地(成年乔木)。可借姜庄湖高尔夫球场的势; 配套设施齐全,会所较高档; 产品为独栋别墅及低层公寓,独立别墅均价2200美金/M2,公寓1800美金/M2,全部售罄; 立面产品设计一般,栋距小,私家绿地小;,姜庄湖别墅,高尔夫球场的配套住宅,产品高档; 共100套独立别墅,项目曾经报价2200美圆/平米;,龙苑别墅,成熟社区、配套齐全; 户型好用,立面简洁美观; 物业管理好; 入住率高,90%住户为外国人; 共230套别墅,目前发售的都是单套面积700平米左右的大户型(20-30套);,欧陆园,由德国人投资、设计、施工监理,产品独特、亲自然、人性化; 总计99套别墅,目前租售率达70%; 社区成熟,住户多数是外籍人员; 有俱乐部;,名都园,共500多套别墅,其中独立别墅售价2200美金/M2,联并别墅1900美金/M2,连排别墅1780美金/M2,销售率答80%以上,有部分4-5层公寓对外出租; 成熟社区、配套齐全; 产品户型好、品质好; 引入美国会、KIDSGALLERY等特色资源;,共343套别墅,已售出180套,现房价格1400美金/M2,期房报价2000美金M2,临湖别墅报价2500美金/M2; 建筑密度小,每栋别墅占地1-3亩地; 会所等配套已到位;,碧水庄园,开发商投入数千万进行了项目整改,请加拿大设计师进行立面设计及园林设计; 产品精致、人性化; 户型有些落伍;,玫瑰园,共100多套别墅,每套总价在150-200万元,剩余产品都为1000平米的大户型; 依山傍水,随坡就势; 院内大量成树; 距市区较远,只能作为第居所;,静之湖,4、以上竞争个案与本案的比较分析,四、项目市场定位 1、进入2000年北京市住宅市场以及本地块周边环境都有一些变化:,首先是多层与小高层产品供应量的增加,本案周边就有比较多的小高层产品,目前其平均价格在49005300之间,并且这类项目的环境也比较好; 其次,有些住在高档社区(塔楼)的客户认为,如果再次购房,首选是郊区的别墅或城边的TOWN-HOUSE,客户认为从现在的塔楼换到6层住宅,并没有实质性的变化;,第三,别墅项目重新启动; 第四,最新的规划表明,本案西边、西南边以及东北面分别是18洞的标准高尔夫球场、9洞的灯光球场和朝阳区的体育运动中心。环境即将得到本质的改变,更加适合塑造高档高品质的居住环境;,因此建议:本项目的市场定位仍然是亚运村地区更新换代产品,并且此次迁徙是一步到位,一劳永逸的变迁。但与以前以6层公寓为主的定位有所不同的是,档次在提高一些,即:降低6层公寓的比例,加大低层产品和TOWN-HOUSE的比例。在中心湖水周围以及绿化带附近、高尔夫球场附近的产品以TOWN-HOUSE为主,其余地区以四层、四层半公寓为主,边角地区适当规划一些5-6层的公寓产品。,2、产品定位,建筑规模:总建筑面积22万-25万平方米; 产品配比:以建筑面积22万计算 建议TOWN-HOUSEDE比例为30%,6.6万平方米,平均280-350平方米/套,约220套; 4层、4层半公寓占55-60%,单套面积平均在200-280平方米左右; 5、6层公寓约占10-15%,单套面积平均在150-200平方米左右,目前居住在罗马花园、阳光广场及 北京其他区域高档公寓中的住户,年龄在35-50岁,属3次、4次置业者,其是将我们的产品作为一步到位,一劳永逸的最终居所 ; 目前居住在亚运村地区及其他地区普通住宅中的住户,年龄在30岁-50岁,属二次、三次置
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 高校教师资格证之《高等教育法规》真题汇编附答案详解ab卷
- 襄阳市烟草公司2025秋招系统运维岗位高频笔试题库含答案
- 2025自考专业(建筑工程)题库试题附完整答案详解【考点梳理】
- 中国邮政2025贵港市秋招寄递客户经理岗位面试模拟题及答案
- 2024年安全员考试综合提升测试卷【考点精练】附答案详解
- 劳动合同订立自由与限制探讨
- 英语成人高考试题及答案
- 2025康复医学概论考试题库(含参考答案)
- 中国邮政2025湘潭市秋招信息技术类岗位高频笔试题库含答案
- 莆田市烟草公司2025秋招笔试烟草特色知识题专练及答案
- 【课件】角的平分线+课时1+角平分线的性质+课件+2025-2026学年人教版八年级数学上册
- 【课件】轴对称及其性质+课件2025-2026学年人教版八年级数学上册
- 2024年司法考试历年真题及答案
- 2025年贵州省中考英语真题含答案
- 护理人员同理心
- 工程机械租赁技术支持保障措施
- 肿瘤科常见药物及注意事项
- 2025-2030水务工程行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告
- 2025年呼伦贝尔农垦集团有限公司招聘笔试参考题库含答案解析
- 象棋入门教学课件
- 风雨操场调研报告
评论
0/150
提交评论