宁波新建商品房网上备案操作手册(v1.6)(开发商).doc

宁波市新建商品房宁波市新建商品房 网上备案系统网上备案系统 操操 作作 手手 册册 目录目录 1 引言 1 1.1 编写目的.1 1.2 背景.1 1.3 使用对象.1 1.4 系统运行环境.1 2 业务概述 2 3 系统操作指南 5 3.1 业务流程.5 3.1.1 预（现）售许可申请 .7 3.1.2 权限分配 .9 3.1.3 合同签订 11 3.1.4 合同变更 18 3.1.5 合同撤销 19 3.1.6 合同打印 20 3.2 查询统计21 3.2.1 开发企业查询（区域） 21 3.2.2 项目信息查询（区域） 22 3.2.3 楼盘查询（区域） 23 3.2.4 合同查询（区域） 24 3.2.5 其他 25 3.3 数据比对25 3.3.1 项目比对列表 26 3.3.2 幢比对列表 30 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 1 1 引言引言 1.1 编写目的编写目的 本手册主要是向房管部门介绍系统主要功能、业务办理流程、规则以及各 功能模块的操作方法。 1.2 背景背景 项目名称：新建商品房网上备案系统 该项目的来源：宁波市房产交易与权籍管理中心 软件使用者：宁波市房产交易与权籍管理中心 该项目的委托单位：浙江奥维智能系统集成有限公司 1.3 使用对象使用对象 1.宁波市房产交易与权籍管理中心业务科室相关人员 2.系统测试人员 1.4 系统运行环境系统运行环境 软件环境要求 系统使用流行的 B/S 架构模式，用户使用 IE 8 及以上浏览器的方式进行系 统访问与使用，无需安装客户端软件。 硬件环境要求 （客户端） CPU 主频：1.8 GHz 以上 内存容量：1024 MB 以上 浏览器：IE 8 及以上版本浏览器 输入输出设备：显示器、打印机、键盘、鼠标 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 2 2 业务概述业务概述 本系统有如下模块，如下图所示。本系统以行业管理为入口，有开发商信 息注册，开发商信息变更，注销；将开发商信息与控制台（2012）配置的账户 信息进行绑定，并分配 UK 盘（与账号信息绑定） ；开发商用户使用分配的账号， UK 盘进行系统登录，登录进行网上签约（项目管理，预售许可申请，网上开 盘，并以楼盘表（或户列表）为基础进行买卖合同签订，备案，变更，注销， 申请楼盘停售） ；房管用户对开发商行为进行监管。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 3 新 建 商 品 房 网 上 备 案 子 系 统 行业管理 合同管理 查询统计 预(现)售许可 管理 注册 变更 撤销 申请 审核 UK管理 签订 变更 撤销 挂失 发UK 解挂 注销 账号绑定 项目管理 项目新增 楼盘创建 项目变更 项目撤销 审批 撤销 开通 楼盘关系管理 楼盘停售 权限分配 模板 打印 密码重置 行业管理 对开发企业以及开发企业下的人员信息进行管理，以及对业务人员（配 置相应的帐号进行业务操作的开发企业人员，以下简称“业务人员” ）及其所在 企业进行诚信监管管理。 项目管理 对开发企业开发的项目进行管理，包括项目信息新增，项目与楼盘进行关 联，项目信息变更，撤销，手工创建楼盘，针对预转实测后对楼盘关系管理。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 4 销售许可管理 开发企业业务人员对项目下的楼盘进行预售许可申请，宁波市房产交易与 权籍管理中心操作人员（以下简称“房管用户” ）对其进行审批。并给予网上开 盘指令，开发企业内部进行权限分配，业务人员根据接受的指令进行网上开盘， 对其楼盘进行销售。 合同管理 对网上签订的合同进行管理，主要流程为业务人员进行合同签订。房管人 员可对备案合同进行变更或撤销。 UK 管理 该管理实现安全登录的 UK 进行的管理。包括 UK 初始化，挂失，解挂， 注 销，补办，人员绑定。 查询统计 对信息进行查询与汇总。 系统操作流程图如下： 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 5 机构注册 机构变更 机构撤销 控制台配置 组织机构 账号绑定项目注册 项目撤销 项目变更 预(现)售许可 申请 预(现)售许 可申请审批 预(现)售开 通 合同签订合同撤销 合同变更 销售授权 合同打印 预(现)售许可 撤销 预(现)售许可 审核 预预( (现现) )售售 许许可可管管理理 项项目目管管理理行行业业管管理理 合合同同管管理理 3 系统操作指南系统操作指南 3.1 业务流程业务流程 系统登录系统登录 打开浏览器，在地址栏输入“16”按回车键登陆 VPN，弹出如下界面。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 6 登录成功后，弹出如下界面： 点击“新建商品房网上备案系统”弹出如下界面。注：在输入前，请将该 站点加为信任站点。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 7 然后输入分配的帐号、密码，按回车键或点击“登录“按钮，即可进入系 统，如下图所示。 3.1.1 预（现）预（现）售许可申请售许可申请 进行销售许可申请的前提是项目必须备案，如果该项目没有备案，则搜索 不到相应项目。 选择“业务办理”-“预（现）售许可管理”-“预（现）售许可申请” ， 点击“预售申请” （“现售申请” ） 。其中现房销售和期转现销售可以进行“现售 申请” 。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 8 下面以预售申请为例。点击“预售申请”后，弹出如下所示。可以选择幢 信息，点击”下一步” ，或点击“显示全部” ，进行快速选择后，点“确定” 。建 议：选择“显示全部”按钮，选择要申请许可证的楼盘，再点击“确认”按钮 进行申请。 特别注意：特别注意：全部房间都申请许可证的楼盘将不再显示。 点击“全选” ，进行批量申请，点击“统计预览” ，可以查看选择的房间信 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 9 息，确认无误后，点击“确认”按钮即可。 进入下一页面，点击“确认”按钮，完成预售许可申请，接下来房管部门 就会对此次申请进行审批。 3.1.2 权限分配权限分配 开发企业内部项目权限分配。选择“业务办理”-“预（现）售许可管理” 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 10 -”权限分配” ，可以通过输入搜索条件“姓名，证件号码”获取数据。如下图 所示。 搜索到相应的人员信息后，点击“编辑”即可（注：前面的组织机构注册 中，人员信息的“内部管理权限”字段，如果是“全权” ，可进行编辑，否则禁 止编辑） 。进入后，进行权限分配，分配完毕，点击“保存”即可。其中开发商 管理员具有“管理权限” ，否则将无法对项目申请预售许可证，销售人员具有 “销售权限” 。如下图所示。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 11 3.1.3 合同签订合同签订 选择“合同管理”-“合同签订”,输入搜索条件，搜索项目信息。如下图 所示。 操作方式：操作方式：选择“合同签订” 选择“条件项”勾选“项目名称”输 入“项目名称”点击“确定” 在项目名称不明确的情况下，条件项选择“模糊” ，项目名称输入“%”可 以查看所有的项目。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 12 选择相应的项目，点击“进入” ，将进入幢列表信息。 特别注意：特别注意：老数据如果没有比对通过，将不能进入楼盘签订合同，该页面 相应的“楼盘表”字样为蓝色表示老数据已经比对并验证通过，黑色表示老数 据未比对数据或验证未通过。 点击“楼盘表” ，进入楼盘表表单。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 13 选中要销售的房间单元格，点击“进入”按钮，自动显示房间用途，人工 选择合同类型，买受人类型，若房屋用途为“住宅” ，合同类型为“商品房” ， 买受人类型为“个人”则自动进行限购查询。 特别注意：特别注意：合同类型中“2009 商品”既 2008 修改版商品房合同；“2008 商品房”既 2000 修改版商品房合同。 输入限购查询获取的证明编号，申请人姓名，证件类型和证件号码，若未 通过限购审核，会提示不符合再购房条件。而且一个证明号只能使用一次。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 14 特别注意：特别注意：此处限购核查中的“申请人姓名”为产权证上的主产权人，可 能与限购证明上的申请人不同，应以实际购房人为准。比如：以丈夫的名义开 限购证明，但以妻子的名义买房，此处应录入妻子的名字。 若通过限购审核，确认后进入商品房买卖合同信息录入。 合同签订后，先点击“保存” ，再点击“打印具结书” 。打印具结书并“打 印并签订合同”后的合同方才真正备案并生效。没有备案的合同可以暂存半天， 其中上午签订并保存但未备案的合同将在中午 12:00 自动失效，下午签订并保 存但未备案的合同将在 24:00 自动失效。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 15 买受人信息录入：买受人信息录入：点击“操作”按钮，弹出信息买受人信息录入窗口。 （1）限购 点击“提取”按钮，将会提取限购证明中所有的人员信息；点击人员信息 列表中特定人员前的“选择”按钮，可以对该买受人的信息进行补录；点击 “删除”按钮，可以删除相应的人员信息，特别注意的是删除的人员将不能再 录入，如果非要重新录入，合同备案前可以先撤消该合同，再重新签订，已备 案的合同只能去房管部门进行补录。 点击“新增”按钮，将会要求输入新的限购证明，符合条件的才可以新增 购房人，注意限购核查通过后，点击“提取”按钮对新的限购证明人员信息进 行提取。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 16 若点击“新增”按钮，则会再次进行限购查询。 （2）非限购 先点击“新增” ，录入合同买受人信息，保存后点击“确认” ，买受人信息 将自动填入合同中，同时“选择”买受人可以对其进行编辑。 特别注意：特别注意：此处需要录入的“共有人”既房屋买受人，包括主产权人和共 有人，仅在“购买人类型”中进行区分。其中房产证上的人名顺序与此处买受 人的录入顺序一致。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 17 输入合同条款信息后，输入购房人密码，点击“保存” ，然后点击“打印具 结书” 。 进入打印具结书页面，点击“打印” ，打印具结书。此时“打印”按钮后会 多出 2 个按钮：“预览” 、 “打印并签订合同” 。 点击“预览”按钮，可以预览将要打出的合同内容；点击“打印并签订合 同”按钮，可以打印合同，同时该合同正式备案并生效。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 18 合同签订后，楼盘表中将进行颜色区分，标注为绿色。后期若想修改合同， 需买卖双方当事人到交易中心进行变更合同。 3.1.4 合同变更合同变更 保存后而未备案的合同如需变更，开发商可以自行变更合同内容。 选择“合同管理”-“合同变更”,输入搜索条件，搜索项目信息。如下图 所示。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 19 具体操作方式参见“合同签订” 。 3.1.5 合同撤销合同撤销 保存后而未备案的合同如需撤销，开发商可以自行删除合同内容。半天内 没有手工删除的，将自动失效。 选择“合同管理”-“合同撤销”,输入搜索条件，搜索项目信息。如下图 所示。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 20 3.1.6 合同打印合同打印 备案后可以在此打印合同。 输入合同编号后，找到待打印的合同记录，点击“选择” 。如下图所示。 在弹出的合同界面，点击”打印“按钮即可。 特别声明：合同打印需在特别声明：合同打印需在 IEIE 8 8 下操作。下操作。 具体页面设置如下：具体页面设置如下： IE 类型类型页脚设置页脚设置页眉设置页眉设置边距设置边距设置 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 21 IE8（空）（空） 左：8 右：20 上：15 下：20 3.2 查询统计查询统计 3.2.1 开发企业查询（区域）开发企业查询（区域） 选择“查询统计”-“开发企业查询（区域） ” 。输入查询条件后，弹出如 下界面。点击“查看” ，可以查看详细信息。 详细信息（包含开发企业信息，开发企业下的人员信息，开发企业下的项 目信息）如下。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 22 3.2.2 项目信息查询（区域）项目信息查询（区域） 选择“查询统计”-“项目信息查询（区域） ” 。输入查询条件后，弹出如 下界面。点击“查看” ，可以查看详细信息。 详细信息如下。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 23 3.2.3 楼盘查询（区域）楼盘查询（区域） 选择“查询统计”-“楼盘查询（区域） ” 。输入查询条件后，弹出如下界 面。点击“查看” ，可以查看详细信息。 详细信息如下。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 24 选择楼盘表中的一个单元格后，点击鼠标右键，可以查看该房间的签约信 息。如下图所示。 3.2.4 合同查询（区域）合同查询（区域） 选择“查询统计”-“合同查询（区域） ” 。输入查询条件后，弹出如下界 面。点击“查看” ，可以查看详细信息。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 25 详细信息如下。 3.2.5 其他其他 开发企业查询（管理） 、项目信息查询（管理） 、楼盘查询（管理） 、合同查 询（管理） ，这些查询是分配给开发企业的，查询权限仅限于开发企业内（只能 查询到本企业的信息，包含有企业信息，人员信息，项目信息，楼盘信息，合 同信息） 。操作方式跟上面的操作一样。就不再详细介绍了。 3.3 数据比对数据比对 该部分功能主要比对迁移后新老系统中以下数据信息是否一致：机构信息、 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 26 人员信息（包括权限分配） 、项目信息、楼盘信息、房间信息、预（现）售许可 信息、房屋限制信息、合同模板信息、合同信息等。 具体操作如下：房地产开发商先对机构、人员信息进行核对；然后选取要 核对的项目并对该项目涉及的相关信息逐一进行核对，在核对过程中需认真记 录异常内容，项目信息核对无误后进行确认。核对无误后的项目才可以在新系 统中开展业务。 3.3.1 项目比对列表项目比对列表 选择“查询统计”-“项目比对列表” 。输入查询条件后，弹出如下界面。 该功能主要对项目级别的信息进行比对，比对无误后再项目信息中进行确认， 主要包括以下比对信息：项目信息、合同模板比对、楼盘信息（项目） 、楼盘信 息（幢） 、预现售许可信息、机构信息、人员信息，其中机构信息、人员信息只 需要比对一次即可。 操作方式：操作方式：选择“项目比对列表” 选择“条件项”勾选“项目名称” 输入“项目名称”点击“确定” 在项目名称不明确的情况下，条件项选择“模糊” ，项目名称输入“%”可 以查看所有的项目。 验证通过后的项目将不会再出现。 项目信息：主要比对项目的基本信息，整个项目的相关信息比对无误后， 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 27 统一在该页面进行比对结果验证。 合同模板比对：主要比对项目的合同模板信息概况。 楼盘信息（项目）：主要比对项目的楼盘概况，该部分信息是对整个项目 所有楼盘信息进行了分类统计。 宁波市房产交易与权籍管理中心 新建商品房网上备案系统-操作手册 28 楼盘信息（幢）：主要比对特定幢的楼盘概况，该部分信息是对特定幢的 楼盘信息进行了分类统计。 预现售许可信息：主要比对项目预（现）售许可相关信息，特别需要注意 的是，由于老系统中这部分信息记录不是很完整，在数据迁移时可能会存在部 分数据丢失或重复的情况，比如：均价等，