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土地登记实务,浙江省国土资源厅地籍处 金 俊,土地登记实务,2,主要内容：,一、土地登记概论 二、土地登记程序 三、土地总登记 四、土地初始登记 五、土地变更登记 六、注销登记 七、其他登记 八、土地登记资料公开查询 九、土地登记代理,土地登记实务,3,一、土地登记概论,（一）土地登记的概念 （二）土地登记的意义 （三）土地登记效力 （四）土地登记原则 （五）土地登记内容 （六）土地登记分类 （七）世界土地登记制度,土地登记实务,4,一、土地登记概论,（一）土地登记的概念 概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。(土地登记办法第二条) 1、登记的权利类型 2、登记的字面含义 3、登记是不动产物权的公示,土地登记实务,5,一、土地登记概论,土地权利的类型： 集体土地所有权 国有土地使用权：国有建设用地使用权 (地下+地上) 国有农用地使用权 集体建设用地使用权 集体土地使用权 宅基地使用权 集体农用地使用权 （不含承包经营权） 土地他项权利 地役权 土地抵押权 其他土地权利,土地登记实务,6,一、土地登记概论,（二）土地登记的意义 第一，土地登记确认了土地权属关系，是维护土地和社会主义公有制，维护土地权利人合法权益的重要法律保障。 第二，土地登记还确认土地权属变动关系，是保护土地商品交易安全，维持土地商品交换正常秩序的重要法律手段。 第三，土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键措施。 第四，土地登记是土地用途管制的重要组成部分，通过土地登记，可以有效地保护耕地。 第五，土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地租、税、费的依据。,土地登记实务,7,一、土地登记概论,（三）土地登记效力（两种立法思想） 土地登记的法律后果： 1、登记生效主义（形式主义的立法） 不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）非经登记不得生效。即必须登记，不登记不生效。 2、登记对抗主义（意思主义的立法） 不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）只因当事人的意思表示一致而发生效力，登记只是对抗第三人的要件（办理登记的可以对抗第三人）。,土地登记实务,8,一、土地登记概论,（三）我国的土地登记效力 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（物权法第9条 ） 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（物权法第28条） 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（物权法第29条） 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（物权法第158条）,土地登记实务,9,一、土地登记概论,（四）土地登记的原则 1、依法登记的原则 2、依申请的原则（书面形式） 3、审查的原则（询问、实地查看） 4、属地登记的原则,土地登记实务,10,一、土地登记概论,（四）土地登记的原则 属地登记 物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。” 土地登记办法第三条规定：“土地登记实行属地登记原则。”,土地登记实务,11,一、土地登记概论,（四）土地登记的原则 属地登记（两个要求） 一是土地登记机构应当坚持统一性。在一个登记区内只能由一个土地登记机构来登记，不能由两个或两个以上土地登记机构登记； 二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机构来分别保管。,土地登记实务,12,一、土地登记概论,（四）土地登记的原则 属地登记（土地登记办法第三条） 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。 在京中央国家机关使用的土地，按照在京中央国家机关用地土地登记办法的规定执行。,土地登记实务,13,宗地 土地以宗地为单位进行登记。 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。,一、土地登记概论,1、土地权属性质与来源 国有土地所有权 集体土地所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 抵押权 地役权,2、土地权利主体 集体土地所有人 国有土地使用权人 集体土地使用权人 抵押权人、地役权人,3、土地权利客体 坐落、界址、面积、用途、使用条件、价格等。,（五）土地登记内容,土地登记实务,14,一、土地登记概论,（六）土地登记分类 总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 初始登记：是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。 注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。,土地登记实务,15,一、土地登记概论,（七）世界土地登记制度,土地登记实务,16,一、土地登记概论小结,（一）土地登记的概念（不动产公示） （二）土地登记的意义 （三）土地登记效力（两种：登记对抗、登记生效） （四）土地登记原则（重点掌握“属地原则”） （五）土地登记内容（主体、客体、权属性质与来源） （六）土地登记分类（概念） （七）世界土地登记制度（契约、权利、托伦斯）,土地登记实务,17,二、土地登记程序,（一）土地登记程序对比 （二）土地登记申请 （三）权属审核 （四）注册登记 （五）核发证书,土地登记实务,18,二、土地登记程序,（一）土地登记程序对比 根据土地登记规则: 土地登记申请 地籍调查 权属审核 注册登记 核发证书,根据土地登记办法: 土地登记申请 权属审核 注册登记 核发证书,地籍调查成果可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。（登记办法第9条）,土地登记实务,19,二、土地登记程序,（二）土地登记申请,申请人： 1、自然人 完全民事行为能力人 限制和无民事行为能力人 2、法人 3、其他组织,申请方式： 1、直接申请 2、代理申请 委托代理 法定代理 指定代理,土地登记实务,20,二、土地登记程序,单方申请与共同申请： 土地登记办法第七条、第八条规定，土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请： （1）土地总登记； （2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记； （3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记； （4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记； （5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记； （6）更正登记或者异议登记； （7）名称、地址或者用途变更登记； （8）土地权利证书的补发或者换发； （9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。,土地登记实务,21,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 申请提交的文件资料： 土地登记申请书 申请人身份证明 土地权属来源证明 地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标 地上附着物权属证明 法律法规规定的完税或者减免税凭证等 其他证明材料,土地登记实务,22,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 申请提交的其他资料： 未成年人监护人证明 委托代理人申请授权委托书 代理人身份证明 代理境外申请人需公证或认证,土地登记实务,23,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 登记申请的审查: 对人的审查（如法人资格、法定代表人身份证明、户主资格、代理人代理手续的审查）； 对物的审查（土地权源证明、地上物权属证明的审查）； 对其他问题的审查 。,土地登记实务,24,二、土地登记程序,（二）土地登记申请 登记申请的受理: 1.申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请； 2.申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正； 3.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容； 4.申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。,土地登记实务,25,二、土地登记程序,（三）权属审核 1、权属审核的依据和标准 法律依据： 指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。 书证依据： 申请人的身份证明、宗地的权属来源证明、地上物权属证明、地籍调查成果等。 审核标准：权属合法、界址清楚、面积准确 2、权属审核内容 土地登记申请人 宗地自然状况 宗地权属状况,土地登记实务,26,二、土地登记程序,（三）权属审核 3、持证上岗 未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字。 4、土地登记审查办结期限(20+10) 按照土地登记办法，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续； 特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。,土地登记实务,27,二、土地登记程序,经办意见: 权属性质 权属来源、取得时间、方式 地籍调查成果（界址用途面积 依据及建议,土地登记实务,28,二、土地登记程序,关于公告：在土地登记机构门户网站、本行政区域范围内公开发行的报纸或县级以上人民政府指定的固定场所上予以公告 公告范围 （一）土地总登记； （二）集体土地所有权初始登记； （三）依职权进行的土地注销登记； （四）更正登记； （五）补证登记； （六）土地登记机构认为有必要公告的其他登记。 公告期限为 15 天。,土地登记实务,29,二、土地登记程序,（四）注册登记 1、不予登记的情形 土地登记办法第18条规定，有下列情形之一的不予登记： 土地权属有争议的 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的 未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的 申请登记的土地权利超过规定期限的 其他依法不予登记的 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。,土地登记实务,30,二、土地登记程序,（四）注册登记 1、不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形） 土地权属争议未解决的； 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的； 未按合同约定付清全部土地价款的； 按土地价款缴纳比例分割申请登记的； 申请登记的土地权利超过规定期限的； 无合法用地批准等土地登记申请要件的； 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的； 协议出让地价低于出让底价的； 违反规划改变土地用途的； 未办理土地使用权登记而设定抵押的； 异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的； 查封登记解除前申请办理抵押登记等。 (土地登记会审),土地登记实务,31,二、土地登记程序,（四）注册登记 2、注册登记依据和内容 依据：土地登记审批表是土地登记机构进行注册登记的重要依据。 注册登记的内容主要包括：填写土地登记卡和共用宗土地登记卡目录、填写土地归户卡、组装土地登记簿。 3、土地登记簿组成 三部分：土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录（地号、宗地面积发生变更，更换土地登记卡。）,土地登记实务,32,二、土地登记程序,（五）核发或更改土地权利证书 1、土地权利证书的种类 4种证书： 国有土地使用证:国有建设用地使用权和国有农用地使用权 集体土地所有证:集体土地所有权 集体土地使用证:集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权 土地他项权利证明书：土地抵押权和地役权 异议登记证明/预告登记证明 。,土地登记实务,33,二、土地登记程序,（五）核发或更改土地权利证书 共有宗：对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。 核发（签收） 特别注意：土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。,土地登记实务,34,二、土地登记程序回顾,（一）土地登记程序对比（地籍调查前置） （二）土地登记申请（登记申请人与申请方式、申请提交的文件资料、登记申请的受理与审查） （三）权属审核（权属审核的依据、内容，持证上岗，审查办结期限） （四）注册登记（不予登记的情形、登记依据和内容、登记簿的组成、土地登记卡的填写要求） （五）核发证书(证书种类、权利证书与登记簿、核发程序、证书更换与更改),土地登记实务,35,三、土地总登记,（一）什么是土地总登记？ （二）在什么情况下开展总登记? （三）总登记程序上的特殊性是什么？,土地登记实务,36,三、土地总登记,（一）什么是土地总登记 概念： 在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域土地进行的全面登记。 特点： 1、阶段性、全域性、集中性。 2、程序的特殊性：增加了准备工作，增加了通告和公告。 3、地籍调查：由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织实施。,土地登记实务,37,三、土地总登记,（二）在什么情况下开展总登记? 两种主要情况： 一、从未进行过土地登记的地区。 二、原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。,土地登记实务,38,三、土地总登记,（三）总登记程序上的特殊性 增加了准备工作，增加了通告和公告。 1、准备工作 组织准备 行政准备 技术准备,土地登记实务,39,三、土地总登记,（三）总登记程序上的特殊性 2、通告 （1）在土地登记申请之前 （2）通告的主要内容： 土地登记区的划分 土地登记期限 土地登记收件地点 土地登记申请人应当提交的有关文件材料 其他事项,土地登记实务,40,三、土地总登记,（三）总登记程序上的特殊性 3、公告（权属审核结果的公告） （1）在权属审核后 （2）公告的主要内容： 土地权利人的姓名或者名称、地址； 准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质等； 土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构； 其他事项。 特别注意：对公告结果有异议的，可以申请复查。不是异议登记。,土地登记实务,41,三、土地总登记回顾,（一）什么是土地总登记？（概念、2个主要特点） （二）在什么情况下开展总登记? （两种情形） （三）总登记程序上的特殊性（通告、公告内容）,土地登记实务,42,四、土地初始登记,概念： 土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 土地初始登记特点： 与总登记的关系 初始登记可能在总登记之后，也可能在总登记之前。 经常性 分散性,土地登记实务,43,四、土地初始登记,土地初始登记类型： （1）划拨国有建设用地使用权初始登记； （2）出让国有建设用地使用权初始登记； （3）划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记； （4）国家租赁国有建设用地使用权初始登记 （5）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记； （6）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记； （7）国有农用地使用权初始登记； （8）集体土地所有权初始登记； （9）集体建设用地使用权初始登记； （10）宅基地使用权初始登记； （11）集体农用地使用权初始登记； （12）土地使用权抵押权初始登记； （13）地役权初始登记。,土地登记实务,44,四、土地初始登记,对每种登记类型，我们要关注（P83-279） 1、是什么含义？ 2、有什么法律特征？ 3、登记要点，即登记中要注意什么问题？（申请权属审核注册登记发证）,土地登记实务,45,四、土地初始登记,（一）划拨国有建设用地使用权初始登记 1、含义 总登记之外，对一宗土地上新设立的以划拨方式取得的国有建设用地使用权进行的土地登记。,土地登记实务,46,四、土地初始登记,（一）划拨国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 （1）取得范围限制 根据土地管理法和房地产管理法： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 根据关于促进节约集约用地的通知（2008国务院3号文） 军事用地、社会保障性住房用地、特殊用地外，对机关、基础设施等用地探索有偿使用。,土地登记实务,47,四、土地初始登记,（一）划拨国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 （2）处置受限制 未经批准不得转让、出租（抵押取消）。 经过批准进行转让、出租、抵押的，需满足条件： (1)土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人 (2)领有国有土地使用证 (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明 (4)补交了土地出让金，或以抵押所获收益抵交土地出让金,土地登记实务,48,四、土地初始登记,（一）划拨国有建设用地使用权初始登记 3、登记要点 （权属证明文件） 国有建设用地划拨决定书 县级以上人民政府的批准用地文件 新开工大中型建设项目的竣工验收报告 征地勘测图件 其他证明文件,土地登记实务,49,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 1、含义 总登记之外，对一宗土地上新设立的以出让方式取得的国有建设用地使用权进行的土地登记。,土地登记实务,50,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 （1）主体广泛 （2）出让方式：协议，招标、拍卖、挂牌 招拍挂范围，包括：（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。 （3）受使用期限限制：70年（居住）、50年、 40年（商业、旅游、娱乐）(土地出让年限起算时点),土地登记实务,51,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 （4）不得低于协议出让最低价 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。 有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。,土地登记实务,52,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 （5）付清土地出让金后方可办理土地登记 受让人出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。 未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 （案例）,土地登记实务,53,四、土地初始登记,（二）出让国有建设用地使用权初始登记 2、登记要点（申请人提交的权属来源证明） 出让合同； 出让金全部缴纳完毕的凭证； 有关税费的交纳凭证； 其他证明文件。,土地登记实务,54,四、土地初始登记,（三）划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记 1、概念 对经登记的原划拨国有建设用地使用权，经依法批准转为（协议）出让国有建设用地使用权后而进行的土地登记。,土地登记实务,55,四、土地初始登记,（三）划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 必须报有批准权的人民政府批准 范围限制 3、登记要点（申请人提交的权属来源证明） 人民政府批准文件 原国有土地使用证 出让合同 土地出让金及有关税费缴纳凭证 其他证明文件,土地登记实务,56,四、土地初始登记,（四）国家租赁国有建设用地使用权初始登记 1、概念 国有土地租赁，是指土地使用权人与县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。 主要针对国有企业改革中划拨国有土地使用权的处置。,土地登记实务,57,四、土地初始登记,（四）国家租赁国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 是国有土地有偿使用形式，是出让方式的补充。 承租国有建设用地使用权可以转租、转让或抵押。 承租土地提前收回，可以获得合理补偿。 有期限限制：短期一般不超5年，长期不超出让最高年限 。,土地登记实务,58,四、土地初始登记,3、登记要点 （1）提交的土地权属证明文件： 国有土地租赁合同； 建设用地批准书； 原国有土地使用证； 其它证明文件。 （2）权属审核 申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有建设用地使用权租赁合同中的土地使用人一致。 国有土地租赁合同应由市、县国土资源行政主管部门与承租人签订。 最高使用期限应符合出让国有建设用地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年。 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。,土地登记实务,59,四、土地初始登记,（五）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记 1、概念 国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该国有建设用地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。 2、登记要点 申请人是改组后的新设企业 企业土地资产处置方案由国土资源部或省级国土部门批准,土地登记实务,60,四、土地初始登记,（五）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记 2、登记要点（提交的土地权属证明文件为）： （1）企业改制方案及批准文件； （2）土地资产处置方案及批准文件； （3）国有建设用地使用权作价出资（入股）合同； （4）国土资源行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。 （5）建设用地批准书； （6）原国有土地使用证； （7）其它证明文件。,土地登记实务,61,四、土地初始登记,（六）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记 1、概念 国家根据需要，将一定年期的国有建设用地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地。,土地登记实务,62,四、土地初始登记,（六）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记 2、法律特征 土地资产处置方案必须依法批准（部、省级两级） 范围受限：三类企业（经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司） 在授权期限和范围内有处置权。可以向直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地 应接受授权部门的监督管理。,土地登记实务,63,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 1、集体土地所有权主体与行使代表 属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； 分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。,土地登记实务,64,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 2、集体土地使用权主体 集体建设用地使用权和宅基地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织成员或农村居民。 集体农用地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。,土地登记实务,65,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 3、集体“四荒”土地使用权 集体“四荒”土地使用权必须经县级以上人民政府批准，农村集体经济组织要与治理开发者签订合同或协议，并经县级人民政府批准生效后执行； 集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过五十年； 权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让（租）、抵押或参股联营的权利。但在进行转让、抵押、参股联营时，要经同意和批准。,土地登记实务,66,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、宅基地使用权 农村村民一户只能拥有一处宅基地； 面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准； 城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅。 国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知（国土资发2008146号） （1）除继承外，申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理 （2）对宅基地面积超标的处理（见下页）（案例）,土地登记实务,67,四、土地初始登记,（七）集体土地所有权、使用权初始登记 4、宅基地使用权 对宅基地面积超标的处理（分阶段：1982年、1987） 1982年村镇建房用地管理条例实施前建房占用的宅基地，在条例实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。 1982年至1987年土地管理法实施时止，建房占用的宅基地超过当地规定的面积标准的，超过部分按有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。 1987年后，建房占用的宅基地超过面积标准的，按照实际批准面积进行登记。在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。,土地登记实务,68,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 1、概念 土地使用权抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移土地使用权的占有，将该土地使用权抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该土地使用权优先受偿的权利。,土地登记实务,69,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征 抵押权设定范围受限。 不得设定抵押权的财产有：土地所有权、耕地、宅基地等。 可以设定抵押权的财产有：有权处分的建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。划拨土地经过批准并满足4个条件，也可以抵押。 （1）土地使用权人为公司、企业、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； （4）依照规定签订出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金,土地登记实务,70,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征 特别注意： 乡镇、村企业建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（物权法183条） 以承包经营权和集体建设用地设定抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权性质和土地用途。 （物权法201条）,土地登记实务,71,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征 抵押权人有优先受偿权。 债务人到期不清偿债务或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人可以对抵押的土地使用权进行折价或者拍卖、变卖，以所得的价款优先实现自己的债权。 优先受偿:优先于普通债权、优先于后顺位的抵押权 优先受偿例外： 如设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。,土地登记实务,72,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 2、法律特征 多次抵押的，抵押权实现时的清偿顺序。 以抵押权登记的先后顺序为标准，第一顺序的优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类推。 如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，则按照各担保债权的比例清偿，所占比例大的，多受清偿。,土地登记实务,73,四、土地初始登记,（八）土地使用权抵押权初始登记 3、登记要点 （1）申请人：抵押人和抵押权人 （2）应提交的权属证明文件: 土地权利证书； 主债权债务合同和抵押合同； 下列其他相关文件： 以划拨国有建设用地使用权抵押的，提交国土资源行政主管部门批准抵押的文件（抵押登记视同审批） 以集体土地使用权抵押，提交集体土地所有权人同意抵押证明； 抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明； 以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。 最高额抵押的，应记载最高债权额、最高额抵押的期间等。,依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得金融许可证的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。 以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。,土地登记实务,74,土地登记实务,75,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 1、地役权的概念 地役权是一种独立的用益物权，是指当事人按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。 需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地（即地役权人的土地）；提供给他人使用的土地，称供役地。,土地登记实务,76,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 2、法律特征 地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人； 设立地役权应当以书面形式订立地役权合同：未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权； 地役权不得单独转让和不得单独抵押。（从属性） 特别注意：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。即地役权的期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。,土地登记实务,77,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 3、登记要点 （1）申请人：供役地权利人和需役地权利人 （2）应提交的土地权属证明文件： 土地权利证书 地役权合同 下列其他相关文件： 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，提交用益物权人同意设立地役权的证明； 在共有土地使用权上设立地役权的，提交其他共有人同意设立地役权的证明。,土地登记实务,78,四、土地初始登记,（九）地役权初始登记 3、登记要点 供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，如何处理？ 应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书上，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。 供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的部门完成登记后通知负责需役地登记的登记部门，由其记载于需役地的土地登记簿。,土地登记实务,79,四、土地初始登记,对每种登记类型，我们要明确： 1、是什么含义？ 2、有什么法律特征？ 3、登记要点，即登记中要注意什么问题？（申请权属审核注册登记发证）,土地登记实务,80,四、土地初始登记,土地初始登记类型： （1）划拨国有建设用地使用权初始登记； （2）出让国有建设用地使用权初始登记； （3）划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记； （4）国家租赁国有建设用地使用权初始登记 （5）国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记； （6）国家授权经营国有建设用地使用权初始登记； （7）国有农用地使用权初始登记； （8）集体土地所有权初始登记； （9）集体建设用地使用权初始登记； （10）宅基地使用权初始登记； （11）集体农用地使用权初始登记； （12）土地使用权抵押权初始登记； （13）地役权初始登记。,土地登记实务,81,五、土地变更登记,（一）变更登记的概念与特点 （二）土地使用权变更登记 （三）抵押权、地役权变更登记 （四）姓名或名称、地址变更登记 （五）土地用途变更登记,土地登记实务,82,五、土地变更登记,（一）变更登记的概念与特点 1、概念： 已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。 （法定代表人变更、股权转移不需变更登记） 2、主要特点 以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记。,土地登记实务,83,五、土地变更登记,（二）土地使用权变更登记 1、概念：土地使用权人发生改变。（重点3种情形） (1)出让转让的，需符合条件及特征 必须按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。 转让房地产时，应符合： 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证； 按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设的完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书 通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限为剩余年限。,土地登记实务,84,五、土地变更登记,（二）土地使用权变更登记 (2)土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。,土地登记实务,85,五、土地变更登记,（二）土地使用权变更登记 (3)因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 依照法院判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登记。 但是：转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当先将土地权利申请到其名下后，再申请变更登记。,土地登记实务,86,五、土地变更登记,（三）抵押权变更登记 1、法律特征 未经抵押权人同意，不得转让抵押财产 ，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 抵押权不得与债权分离而单独转让。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。 2、登记要点 不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接注册登记； 在宗地原土地登记簿上进行，记录或更改权利证书； 收回并注销原土地他项权利证明书，填制新的土地他项权利证明书； 分别核发给土地使用权人和抵押权人。,土地登记实务,87,五、土地变更登记,（三）地役权变更登记 1、法律特征 地役权自地役权合同生效时设立。 地役权不得单独转让。 地役权不得单独抵押。 2、登记要点 不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接注册登记； 在宗地原土地登记簿上进行； 收回并注销原土地他项权利证明书，填制新的土地他项权利证明书分别核发给土地使用权人和抵押权人（或地役权人）。,土地登记实务,88,五、土地变更登记,（四）姓名或名称变更登记 一、概念 姓名或名称变更登记也称更名登记，是指在土地权属不发生转移的条件下，因土地权利人姓名或名称的改变而进行的变更登记。 二、登记要点 需要提交姓名或名称变更的证明：如户籍部门证明文件。 需要重建土地归户卡 需要换发土地权利证书,土地登记实务,89,五、土地变更登记,（四）地址变更登记 一、概念 因土地权利人地址改变而进行的变更土地登记。 二、登记要点 需要提交地址变更的证明：如工商管理部门证明文件。 需要更改土地登记簿 需要更改土地归户卡 不需对土地权利证书进行更改和更换,土地登记实务,90,五、土地变更登记,（五）土地用途变更登记 我国实行严格的土地用途管制制度，因此，土地用途变更必须经过批准。 1、提交的权属文件资料 土地权利证书 地上建筑物、附着物权属证明 土地用途变更的批准文件 2、登记发证 变更登记簿 更改归户卡上的“用途”栏目的内容。 土地证书不需更换，只需更改。,土地登记实务,91,六、注销登记,1、概念: 因土地权利的消灭而进行的登记。 2、注销登记的6种情形: 依法收回的国有土地 依法征收的农民集体土地 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭 因自然灾害等原因造成土地权利消灭 非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准 已经登记的土地使用权抵押权、地役权终止,土地登记实务,92,六、注销登记,3、登记要点 可直接办理注销登记的情形： 依法收回的国有土地； 依法征收的农民集体土地； 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。,土地登记实务,93,六、注销登记,3、登记要点 因自然灾害等原因造成土地权利灭失的，申请人应当提交土地权利灭失的证明材料 当事人未申请注销登记的处理： 国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，注销公告，公告期满直接办理注销登记。 特别注意：土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。,土地登记实务,94,七、其他登记,（一）更正登记 （二）异议登记 （三）预告登记 （四）查封、预查封登记 （五）补发或换发土地权利证书,土地登记实务,95,七、其他登记,（一）更正登记 1、概念 指当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请或国土资源行政主管部门依职权更正原登记内容的土地登记。,土地登记实务,96,七、其他登记,（一）更正登记 2、更正登记的3种情形 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。 利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。,土地登记实务,97,七、其他登记,（一）更正登记 3、更正登记的2种方式 土地权利人和利害关系人发现土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向国土资源行政主管部门申请更正登记。经国土资源行政主管部门审核，申请属实的，应当予以更正。 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，如审查疏忽造成错登、漏登的，国土资源行政主管部门可依职权，根据事实，在报经人民政府批准后进行更正登记。 注意：更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告。,土地登记实务,98,七、其他登记,（一）更正登记 4、土地登记错登和漏登的原因 原始登记文件错误； 登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，采取欺骗手段行为； 土地登记人员审查疏忽或书写错误。,土地登记实务,99,七、其他登记,（一）更正登记 5、登记要点 土地权利人申请提交文件资料： 土地登记申请书 证明登记事项错误的有关材料 土地权利证书 涉及第三人的承诺书或其他证明文件 利害关系人申请提交文件资料： 土地登记申请书 证明登记事项错误的有关材料 土地权利人同意更正的书面证明文件,土地登记实务,100,七、其他登记,（二）异议登记 1、概念 异议登记是指国土资源行政主管部门将事实上的权利人或利害关系人对土地登记簿记载的事项提出的异议记入登记簿的行为。 注：为事实上的真正权利人提供临时性保护。,土地登记实务,101,七、其他登记,（二）异议登记 2、法律特征与登记要点 异议登记属于可单方申请的登记类型； 异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记； 将异议记载入土地登记簿，颁发异议登记证明，并书面通知登记名义权利人 ； 异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿； 异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。,土地登记实务,102,七、其他登记,（二）异议登记 3、注销异议登记的3种情况 异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的 人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的 人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的 （案例）,土地登记实务,103,七、其他登记,（三）预告登记 1、概念 物权法第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记，是指为保全将来发生不动产物权变动的请求权而进行的不动产登记。,土地登记实务,104,七、其他登记,（三）预告登记 2、法律特征 前提：签订了土地权利转让协议。 注册登记后颁发预告登记证明。 预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。,土地登记实务,105,七、其他登记,（三）预告登记 3、登记要点 （1）申请人：签订土地权利转让协议的转让方和受让方 （2）申请人应当提交的文件资料 土地登记申请书； 土地权利转让协议。 （3）注册登记与核发预告登记证明 建立宗地新土地登记簿 依据土地登记簿填写土地归户卡 根据土地登记簿填发预告登记证明,土地登记实务,106,七、其他登记,（三）预告登记 4、预告登记消灭的4种原因 预告登记的土地权利依法终止； 预告登记权利人明确作出放弃预告登记的意思； 预告登记保全的请求权消灭； 如因债权消灭，或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记导致预告登记失效的； 预告登记保全的请求权得到实际履行。,土地登记实务,107,七、其他登记,（四）查封、预查封登记 1、概念： 对人民法院查封或者预查封的土地使用权进行的登记。 查封已登记；预查封未登记 最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号） 对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。,土地登记实务,108,七、其他登记,（四）查封、预查封登记 什么情况下预查封登记自动转为查封登记？ 土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。 查封已登记；预查封未登记,土地登记实务,109,七、其他登记,（四）查封、预查封登记 两个以上法院对同一宗土地进行查封，怎么办？ 查封与轮候查封（先来后到原则）： 国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。,土地登记实务,110,七、其他登记,（四）查封、预查封登记 2、法律特征 在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 查封、预查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。,土地登记实务,111,七、其他登记,（四）查封、预查封登记 3、登记要点 申请人： 查封、预查封登记属于嘱托登记，由人民法院嘱托