前期物业服务协议.doc

前期物业服务协议本协议当事人：1、 栋 单元 楼 号 业主： （以下简称甲方）2、 （以下简称乙方）第一章 总则 第一条 根据国务院物业管理条例和国家发改委、建设部物业服务收费管理办法以及相关法律、法规、政策的规定和成都市华兴住宅房地产开发有限公司制定的XXX临时管理规约（以下简称临时规约）和与成都双流华兴住宅物业发展有限公司签订的XXX前期物业服务合同（以下简称服务合同）的约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方对XXX提供前期物业管理服务事宜，订立本协议。第二条 为加强XXX的物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境卫生和正常的公共秩序，保障物业的安全、合理使用，创造舒适、清洁、安全、优雅的生活环境，本协议是根据国家相关法律、法规和物业管理规定所制定，对全体业主、物业使用人和物业服务企业均有约束力。第三条 本协议所称的前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主大会选举产生的业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同生效时止的物业管理。第四条 本协议中，乙方所提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第二章 物业基本情况 第五条 物业基本情况 物业名称：XXX 所购房屋销售（预售）合同编号 所购房屋基本情况：房屋类型： 房屋面积： 座落位置：第三章 双方的权利和义务 第六条 甲方的权利和义务1、按照临时规约、服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，按时足额向乙方交纳包括但不限于物业服务费、水电气费及分摊、各项代收代缴等费用；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改临时规约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权，享有选举权、被选举权和监督权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督物业服务企业履行物业服务合同；7、对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；8、监督物业共有部位、共有设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；9、遵守临时规约、服务合同、装饰装修管理服务协议（以下简称装修协议）等各项制度、约定；10、遵守本建筑区划内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；11、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；12、按照国家有关规定交纳专项维修资金；13、法律、法规规定的其他权利、义务。第七条 乙方的权利和义务 1、按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，履行服务合同； 2、按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，向业主、物业使用人提供物业服务； 3、按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，向业主、物业使用人收取包括但不限于物业服务费、水电气费及分摊、各项代收代缴等费用； 4、接受甲方按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，对物业服务工作提出的建议；5、对物业共有部位、共有设施设备和相关场地进行维护、修缮、服务与管理；6、按照政府相关规定，使用物业专项维修资金； 7、制定本建筑区划内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 8、可委托专业公司承担本建筑区划内的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； 9、劝阻、制止、报告违反国家法律、法规以及本建筑区划的临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定的行为； 10、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； ll、建立健全本物业的物业管理档案资料； 12、向甲方提供有偿专项服务和有偿特约服务； 13、法律、法规规定的其他权利、义务。第四章 物业管理服务内容和质量标准 第八条 房屋共有部位的维修、养护和管理 1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全； 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共有部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修； 3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护； 4、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 第九条 物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理 1、对共有设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）； 2、建立共有设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全； 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常； 4、对共有设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造； 5、载人电梯早6点至晚12点正常运行，出现故障时，及时维修； 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通； 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象； 8、小区主要道路及停车场交通标志齐全； 9、路灯、楼道灯完好率不低于90%； lO、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 第十条 物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 l、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次；2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次；共有部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水；3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。第十一条 公共绿化的养护和管理l、有专业人员实施绿化养护管理；2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；3、定期清除绿地杂草、杂物；4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；5、适时喷洒药物，预防病虫害。第十二条 车辆停放管理l、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；2、执行政府有关部门交通管理的规定。第十三条 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；l、协助公安部门维护本建筑区划内的公共秩序；维护本建筑区划内公共场所、公共设施设备的安全防范；2、协助公安消防部门对本建筑区划内的消防设施设备进行维护、管理，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；3、小区主出入口24小时值勤，对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。第十四条 装饰装修管理服务1、对进出小区的装饰装修、访客等非业主、非使用人实行登记管理；2、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装饰装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、长时间侵占共有部位、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门；3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。第十五条 物业档案资料管理l、接管验收手续齐全，具有完整的验收资料、图纸、档案；2、房屋及其共有设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；3、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。第十六条 其他服务l、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；2、设有服务接待中心，公示16小时服务电话。急修l小时内、其它报修按双方约定时间到达现场有完整的报修、维修和回访记录；3、根据业主需求，提供物业服务合同之外的专项服务和特约服务的，公示服务项目与收费价目，公示中未列出的，双方临时约定。第五章 物业管理服务费用第十七条 本建筑区划物业服务收费选用包干制方式：物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积（办理了产权证的，按产权证登记面积计算；未办理产权证的，以购房合同面积计算）预先交纳，具体标准如下：高层：1.40元月平方米；洋房：1.20元月平方米；叠拼：1.20元月平方米；商业：2.00元月，平方米；第十八条 物业服务费用主要用于以下开支：(l)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；(3)本建筑区划清洁卫生费用；(4)本建筑区划绿化养护费用；(5)本建筑区划秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧；(8)法定税费；(9)物业服务企业的利润；(10)其他物业管理必要的支出费用。乙方按照前条标准收取物业服务费用，并按服务合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第十九条 根据成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施四川省物业服务收费管理细则意见的通知（成价费 2004 239号）规定，本协议所约定的物业服务费用，不包括物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用、居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共有设施（如游泳池等）使用费。是否购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险，应遵照业主大会决议。居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由甲方按6元月户另行交纳。车辆停放服务费、共有设施设备使用费由甲方按合同约定或乙方制定的相关规定另行交纳。（政府有相关标准的，按政府文件执行）。第二十条 甲方应于合同按约交付之日起足额交纳物业服务费用。甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任。甲方与物业使用人之间的交费约定，甲方应及时书面告知乙方。第二十一条 物业服务费用按季交纳，甲方或物业使用人应在每季度开始之前，提前十五日履行交纳义务。第六章 物业的经营与管理第二十二条 停车场收费分别采取以下方式：（本条所涉及的收费标准，以物价局核定为准）机动车使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车服务管理费。非机动车停车场，摩托车每月按_ _元辆、三轮车每月按_ _元辆、电动自行车每月 元辆、自行车每月按 元辆、老年车每月按_ _元辆向乙方交纳停车服务管理费。机动车停车场车位所有权由业主购置的，车位产权人应按室外露天车位 元/个月、室内车库车位 元/个月的标准向乙方另行交纳停车服务管理费，并与乙方协商议定服务内容及各自的权利、义务，签订书面停车管理服务协议。乙方应与停车场车位包月使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利、义务。本建筑区划内的停车场，应优先满足本物业内业主或物业使用人的停车需要，确有空余的，乙方可对外实施车辆停放服务。乙方所收取的车辆停放服务费主要内容为：停车场地占用费；停车场配套设施设备购置、运行、维护、保养费；停车场管理服务人员的工资、福利、税金；停车场地的清洁卫生管理、维护；停车场正常运转所需的水电费等费用。第二十三条 本建筑区划内若有属于全体业主所有的停车场及其他物业共有部位、共有设备设施的，统一委托乙方经营，经营收入在扣除相关经营成本后，物业服务企业应获得相应佣金，剩余部分按下列约定分配：1、补充充物业专项维修资金；2、按照业主大会的决定使用。第七章 物业的使用与维护第二十四条 业主大会成立前，乙方应制定本建筑区划内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、物业使用人应给予配合。第二十五条 乙方可采取批评、规劝、警告、责令恢复原状、赔偿损失、处以违约金、在管理区域内进行公示、向有关行政管理部门报告等必要措施，制止甲方、物业使用人违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度的行为。第二十六条 乙方应及时向全体业主通告本建筑区划内有关物业管理的重大事项，及时协助处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方、物业使用人的监督。第二十七条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本建筑区划内道路、场地的，应告知相关业主和乙方；乙方确需临时占用、挖掘本建筑区划内道路、场地的，应告知相关业主。临时占用、挖掘本建筑区划内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十八条 甲方或物业使用人装饰装修房屋的应与乙方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用收取等事项进行约定，乙方应事先告知甲方或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第八章 违约责任第二十九条 甲方违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议的约定，致使乙方的管理服务无法达到约定的服务内容和质量标准的，甲方应立即整改直到达到约定标准，整改后仍无法达到标准的，由甲方赔偿由此给乙方造成的损失。第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，乙方应立即整改直到达到约定标准，整改后仍无法达到标准的，由乙方赔偿由此给甲方造成的损失。第三十条 甲方或物业使用人违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议的约定，未按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十一条 乙方违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议的约定，擅自提高收费标准的，甲方或物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，甲方或物业使用人有权要求乙方返还，并按超额部分每天千分之三的标准支付违约金。第三十二条 甲方违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议关于物业的使用、维护和管理的、关于业主共同利益的、关于相邻关系的、关于装饰装修的，导致乙方或全体、部分、单个业主和使用人的共同利益受损的，其他业主和乙方可依据本临时规约采用向物业所在地仲裁委员会申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼的方式处理：第九章 其它事项第三十三条 以下情况乙方不承担责任：1、因地震、火灾、雷电、台风、洪水、冰雹、战争等不可抗力导致物业管理服务中断或导致甲方、物业使用人产生损失的；2、乙方已履行服务合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵或他人故意、过失等行为，造成甲方、物业使用人产生损失的；3、因维修养护物业共有部位、共有设施设备需要，且事先已告知相关业主和物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止共有设施设备使用、运行等造成甲方、物业使用人产生损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、电视、网络及其他共有设施设备运行障碍等造成甲方、物业使用人产生损失的；5、因紧急