资产评估报告(范本).doc

关于抚州凤凰城房产关于抚州凤凰城房产 资产评估报告书资产评估报告书 （共四分册）（共四分册） 资产评估报告书资产评估报告书 102071102071 班第六组班第六组 赣字赣字【2013】【2013】第第 1 1 号号 项目名称：江西省抚州市青云峰路项目名称：江西省抚州市青云峰路 1414 号凤城号凤城 一期一期 2 2 栋栋 911911 号房产资产评估号房产资产评估 告告 项项目目组组： 102071102071 班第六组班第六组 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书2 项目时间：二零一三年一月三号项目时间：二零一三年一月三号 项目小组成员 学号学号姓名姓名成绩成绩 1020710211 郭彬华 1020710123 汪豪慧 1020710230 鄢俊超 1020710222 吴承堃 1020710209 颜沁 1020710137 李国兰 1020710105 徐梦帆 1020710315 陈玮莹 1020710333 张婷婷 1020710135 王玉林 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书3 目录目录 第一分册第一分册 资产评估报告书资产评估报告书5 摘要摘要5 资产评估报告书资产评估报告书7 一、绪言7 二、委托方与资产占有方简介7 三、评估目的7 四、评估范围和对象7 五、评估基准日7 六、评估原则8 七、评估依据8 八、评估方法9 九、评估过程10 十、评估结论11 十一、评估结论成立的条件11 十二、特别事项说明11 十三、评估报告基准日期后调整事项12 十四、评估结论的法律效力、适用范围和评估结果有效期12 十五、评估报告提出日期13 第二分册第二分册 资产评估技术说明资产评估技术说明15 一、评估对象15 二、评估目的15 三、房产概况15 四、市场背景分析17 五、评估方法选用和思路17 六、评估测算过程18 6.1 市场售价类比法18 6.2 成本法26 七、评估结论28 八、结论成立的条件28 九、重要说明28 十、资产评估的法律效力、适用范围和有效期29 第三分册第三分册 资产评估计算表资产评估计算表31 第四分册第四分册 资产评估附件材料资产评估附件材料34 一、评估访谈录一、评估访谈录34 二、二、102071 班第六组资产评估报告进度表班第六组资产评估报告进度表.36 三、网上资料查询三、网上资料查询38 四、评估资产照片四、评估资产照片40 五、资产评估委托书五、资产评估委托书42 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书4 六、个人住房借款合同六、个人住房借款合同43 七、房权证七、房权证53 八、成本公示八、成本公示54 8.1 商品住宅成本公示表54 8.2 抚州市物价指数变动54 8.3 抚州市房地产市场开发平均利润率表55 8.4 抚州市房屋内部装修价格表55 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书5 第一分册第一分册 资产评估报告书资产评估报告书 摘要摘要 102071 班第六评估小组接受张坤老师的委托，根据国家有关资产评估的规 定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，按照公认的资产评估方 法，对江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产进行了评估工作。 本小组评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地的勘察，市 场调查，对委托资产在 2012 年 12 月 30 日所表现的价值做出了公允的反映。现 将资产评估股的情况及评估的结果报告如下： 委托方：委托方：张坤 受托方：受托方：102071 班第六评估小组 评估目的评估目的：确定咨询对象房地产市场价格，为委托方以咨询为对象进行的 房地产交易工作提供交易价格参考依据，为公开市场交易提供参考意见。 评估对象与范围：评估对象与范围：根据委托方委托，本次资产评估的对象是被评估房产截 至评估基准日的价值。本次评估范围为江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产市场价值。 评估基准日：评估基准日：2012 年 12 月 30 日 评估结论：评估结论：本次评估主要采用的基本方法为市场售价类比法，辅助方法为 成本法，通过清算和估查计算，江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产在 2012 年 12 月 30 日时，其市场价值为陆拾陆万伍仟叁佰贰拾壹元 伍角伍分。 （RMB665321.55 元） 评估结论的有效使用期限：评估结论的有效使用期限：自评估基准日起一年，即在 2012 年 12 月 30 日 至 2013 年 12 月 30 日内有效。超过一年，需要重新进行资产评估。 （本页以下无正文） 重要提示重要提示 以上内容全摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全情 况，应认真阅读资产评估报告书全文。 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书6 （此页无正文，为签字盖章页） 法定代表人： 项目负责人： 注册资产评估师： 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书7 经济与管理学院 102071 班第六组 二零一三年一月三号 资产评估报告书资产评估报告书 102071 班第六组 赣字【2013】第 1 号 一、绪言一、绪言 102071 班第六组（以下简称本小组）接受张坤老师的委托，根据国家有关 资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产 评估方法，对江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产进行了评 估工作。本小组评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地的 勘察，市场调查，对委托资产在 2012 年 12 月 30 日所表现的价值做出了公允的 反映。现将资产评估股的情况及评估的结果报告如下： 二、二、委托方与资产占有方简介委托方与资产占有方简介 （一）委托方：（一）委托方：张坤 单位：东华理工大学经济与管理学院 （2 2）资产占有方：资产占有方：胡员宗 地址：江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号 三、评估目的三、评估目的 本次评估的目的是为了确定咨询对象房地产市场价格，为委托方以咨询为 对象进行的房地产交易工作提供交易价格参考依据，为公开市场交易提供参考 意见 四、评估范围和对象四、评估范围和对象 本次评估范围是江西抚州明恒置业有限公司开发的凤凰城小区一期 2 栋 911 号房产在评估基准日 2012 年 12 月 30 日的公开市场价值。 五、评估基准日五、评估基准日 本项目评估基准日为 2012 年 12 月 30 日。本次资产评估工作中，资产评估 范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以基准之日房地产账面 价值、外部经济环境及市场情况确定。本报告书中一切取价标准为评估基准日 有效的价格标准。 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书8 六、评估原则六、评估原则 根据国家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学的原则， 还遵循如下的实操性原则： 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、 建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象 已经取得房屋所有权证 ，具备合法性。 2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地 产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适度均衡时，房地产的效 用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为住宅，以估 价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 3、替代性原则 根据经济学原理，在同一个市场内相同的商品价格基本上趋于一致。这一 原则统一适用于房地产市场，本次评估中运用市场比较法进行价格测算时，即 是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为 参照实例，以近期内成交的价格为客观依据，确定估价对象在估价时点的价格 取值依据。 4、估价时点原则 由于房地产市场价格是不断变化的，因此在不同的估价时点，同一项房地 产一般有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况界定， 均以其在估价时点上的状况为准。 七、评估依据七、评估依据 （一）经济行为依据（一）经济行为依据 1、委托方与受托方（经济与管理学院 102071 班第六组）签订的资产评 估业务委托协议 。 （二）法律依据（二）法律依据 1、 资产评估操作规范意见 （试行） （中国资产评估中评协199603 号） ； 2、 企业整体价值评估指导意见试行及资产评估准则 （中国资产评估协会 中评协（2004）134 号） ； 3、 关于印发的通知 （财评字 199991 号） ； 4、 关于转发（试行）的通知 （原国家国有资产管理 局国资办发199623 号） ； 5、 资产评估报告基本内容与格式的暂行规定 （财政部财产评估司财评字 1999第 91 号文） ； 6、 资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则 ； 7、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 （会协200318 号） ； 8、 资产评估准则房地产 ； 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书9 9、 中华人民共和国土地管理法 ； 10、 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 11、 房地产估价规范 ； 12、 城镇土地估价规程 ； 13、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； 14、 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001 年11 月12 日发布的城镇土 地估价规程GB/ T18508-2001； 15、有关部门制定的法律、法规、标准。 （三）产权依据（三）产权依据 1、个人住房借款合同； 2、房权证； 3、其他产权证明文件等。 （四）价格依据（四）价格依据 1、商品住宅成本公示表； 2、抚州市物价指数变动表； 3、抚州市房地产市场开发平均利润率表； 4、抚州市内部装修价格表。 八、评估方法八、评估方法 （1 1）评估方法的选择评估方法的选择 在市场上可以找到与被评估房产类似的交易案例，因此采用市场售价类比 法。根据抚州市青云峰路 14 号凤凰城的房产情况和现行房地产评估制度的规定， 结合本次房地产评估的范围、评估目的和所收集到的资料，本次评估采用市场 售价类比法和重置成本法进行评估，最后经过综合分析确定被评估房地产的评 估价值。 （2 2）市场法简介市场法简介 市场售价类比法又称市场价格比较法，是指利用市场上同类资产或类似资 产的近期交易价格，通过比较与被评估资产的异同程度，以判断被评估资产价 值的各种评估技术方法的总称。这种方法是以相似参照物的市场销售价格分析 为基础，即根据市场参照物的市场价格，通过比较它们在效用、能力、质量、 新旧程度等方面的差异，按一定方法做出调整，从而确定评估对象的价值。相 似比较法可用整体参照物相比较进行评估，也可以分项归类相比较进行评估。 这里的关键是选择参照物，参照物可能一个，也可能若干个。 计算公式为： 被评估房地产的评估价值=可比交易实例价格交易情况修正系数交易日 期修正系数房地产状况修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数 交易情况修正后的正常价格=可比实例交易价格正常交易情况指数 （100）可比实例交易情况指数 评估基准日价格=可比实例交易价格评估基准日价格指数可比实例交易 价格指数 房地产修正后的价格=可比实例交易价格被评估房地产状况指数可比实 例房地产状况指数 容积率修正后价格=可比实例交易价格被评估宗地容积率修正系数可比 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书10 实例容积率修正系数 使用年期修正后的土地价格=可比实例交易价格土地使用年期修正系数 （3 3）重置成本法简介重置成本法简介 1、重置成本法基本思路 重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必需费用之 和为基础，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价对象的重置价值并 考虑成新，以此估算估价对象房地产价值。新建房地产没有折旧，其价值评估 可以直接利用取得土地的价款、房地产的开发成本、开发费用、其他相关费用、 税金和利润来计算。用公式表示为：新建房地产的评估价值=取得土地使用权价 格+开发成本+开发费用+税金+利润 2、成本法的基本前提 第一，被评估资产适用持续使用假设。 第二，应当具备可利用的历史资料，且形成资产价值的耗费是必须的。 第三，被评估资产可以复制或再生。 九、评估过程九、评估过程 本次资产评估工作于 2012 年 12 月 18 日接受委托并开始一些前期准备工作， 2012 年 12 月 24 日完成对评估对象及现场的了解询问工作，2012 年 12 月 27 日 完成对评估报告的初步演算过程，经过认真修改，细致核对，于 2013 年 01 月 02 日完成评估报告的所有工作，2013 年 01 月 03 日出具正式评估报告并提交委 托方。整个评估工作分为以下四个步骤： （一）接受委托阶（一）接受委托阶 本阶段的主要工作是：经受托方与委托方洽谈后，接受委托方的资产评估 项目委托。在充分沟通的前提下，确定评估目的、评估范围和对象、选定评估 基准日等各项目，受托方据以制定资产评估工作计划。 （二）实地了解询问阶段二）实地了解询问阶段 评估小组根据资产评估的有关原则和规定，向资产占有方询问了委估资产 的一些基本资料，然后对资产进行拍照取样，并对收集的资料以及资产产权进 行核实，具体步骤如下： 1、根据评估小组进行资产评估工作的需要，向资产占有方提供资产评估的 一些证件，委托协议等资料； 2、收集资产评估所需文件资料； 3、听取资产占有方有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍； 4、对资产占有方提供的有关企业财务记录数据和凭证进行核对，并对资产 状况进行查看、记录，与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营管理状况。 （三）评定估算及综合处理阶段（三）评定估算及综合处理阶段 评估小组从以下四步对从调查现场收集的资料进行分析和汇总： 1、对委估资产进行分析、计算和评估，拟定各分项评估说明资料； 2、根据评估小组对委估资产的初步评估结果进行评估结果汇总、评估结论 分析工作； 3、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对 资产评估结果进行调整、修改和完善； 4、根据评估工作情况，撰写正式资产评估报告书（共四部分内容） ，并进 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书11 行三级审核； ( (四四) ) 提交报告书阶段提交报告书阶段 2013 年 01 月 03 日向委托方提交正式资产评估报告书。 十、评估结论十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，运 用资产评估法定的程序和公允的方法，我们小组对抚州市青云峰路 14 号凤凰城 2 栋 911 号房产采用以市场售价类比法为主，以重置成本法为辅进行资产评估。 通过评估工作，我们得出以下结论:在评估基准日 2012 年 12 月 30 日，在价值 定义设定条件下的估价结果如下： 采用市场售价类比法确定的房产价值为665321.55元，采用成本法确定的房 产价值为622294.40元，两者相差43027.15元，差异率6.47%，评估结果基本接 近。 相差原因是大家预期房价还会上涨，因此市场法比成本法要高出一点。因市场 售价类比法最接近资产的真实市场价值，经综合分析，本次评估以市场售价类 比法确定的评估值为准。 在评估基准日2012年12月30日持续经营的前提下，评估江西省抚州市凤凰 城一期2栋911号市场价值665321.55元。 十一、评估结论成立的条件十一、评估结论成立的条件 1、本评估结论是根据本报告所述原则、依据、前提、方法、程序得出的， 并在其存在的条件下成立； 2、本评估结论在交易假设、公开市场假设和持续使用假设的条件下成立， 被评估资产处于继续使用状态条件下； 3、本评估结论仅为本评估目的服务； 4、本评估结论系对评估基准日资产持续经营价值地客观反映，其价值仅适 用于评估基准日 2012 年 12 月 30 日； 5、本评估结论是本小组出具的，受本小组评估人员的知识水平和判断能力 的影响，可能存在一定程度的不确定性； 6、本评估结论没有考虑委托评估资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以 及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也来考虑国家宏观 经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。 十二、特别事项说明十二、特别事项说明 1、本次评估结果是依据本项目经济行为和评估目的，采用市场售价类比法 和重置成本法，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方 式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发 生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，被 评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书12 3、本次评估按评估书所揭示的评估目的使用，一份报告书只有一个用途。 4、本次评估只能在报告书的有效期内（自评估基准日后一年内）使用，超 过报告书的有效期时，原资产评估结果无效。 十三、评估十三、评估报告基准日期后调整事项报告基准日期后调整事项 1、在评估基准日后、有效期内，如果资产及作价标准发生变化，应按以下 原则处理： （1）当资产发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整； （2）当资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应 及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值； （3）对评估基准日后资产的价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应 给予充分考虑，进行相应调整。 2、在评估结果有效期间若国家政策发生重大变化，一般会影响评估结果。 3、评估基准日后，如发生战争或重大自然灾害等不可抗力事件对资产占有 方造成重大影响时，将会影响本次评估结果。 十四、十四、评估结论的法律效力、适用范围和评估结果有效期评估结论的法律效力、适用范围和评估结果有效期 （一）法律效力（一）法律效力 1、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，以假设委估资产整体转 让后仍按其现有用途不变，没有考虑现在或将来可能承担的抵押、担保事宜， 以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，未考虑国家宏观 经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述 条件发生变化时，评估结果一般会失效； 2、本评估报告所揭示的评估结论仅供委托方为实现本评估报告所载明的目 的和用途； 3、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的全部 或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容， 法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外； 4、本报告资产评估结果使用有效期为自评估基准日起一年。当评估目的在 评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过一年， 需重新确定评估结论。（自2012年12月30日起，至2013年12月30日之前有效）； 5、与本评估报告所述评估目的为委托方以咨询为对象进行的房地产交易工 作提供交易价格参考依据，为公开市场交易提供参考意见应该符合国家的有关 政策、法规规定，并应报请相关部门批准。评估报告的使用者应恰当使用评估 报告书，由于使用评估报告书不当所造成的后果，由评估报告的使用者负完全 责任； 6、本评估报告的使用权归委托方所有。报告的结论仅供委托方为本报告所 列明的评估目的使用，以及送交审查使用。未经委托方许可，不得向他人提供 或公开。 （二）适用范围（二）适用范围 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书13 评估结论仅供委托方本次评估目的所用，非为法律、行政法规规定，材料 的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 （三）评估结果有效期（三）评估结果有效期 评估结果有效期为自 2012 年 12 月 30 日起至 2013 年 12 月 30 日止，超过 一年需重新进行资产评估。 十五、评估报告提出日期十五、评估报告提出日期 本资产评估报告书提交委托方的时间为：2013 年 01 月 03 日 （本页以下无正文） 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书14 （此页无正文，为签字盖章页） 法定代表人： 项目负责人： 注册资产评估师： 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书15 经济与管理学院 102071 班第六组 二零一三年一月三号 第二分册第二分册 资产评估技术说明资产评估技术说明 一、评估对象一、评估对象 根据委托方委托，本次资产评估的对象是被评估房产截至评估基准日的价 值。本次评估范围为江西省抚州市青云峰路 14 号凤凰城一期 2 栋 911 号房产市 场价值。 二、评估目的二、评估目的 确定咨询对象房地产市场价格，为委托方以咨询为对象进行的房地产交易 工作提供交易价格参考依据，为公开市场交易提供参考意见。 三、房产概况三、房产概况 （一）估价对象的位置和环境（一）估价对象的位置和环境 1、地理位置 北侧面临青抚州市老市区的青云峰路，离抚州市主干道赣东大道只有 400M，东侧紧靠金巢大道，处于新城区与老城区，青云峰路、赣东大道金巢大 道三大主要交通线的交界点。方便生活，位于抚州主城区重点生活区域之中， 距离距最繁华商圈只需要 5 分钟车程，步步高商城与之相对而立，周边更有抚 州市实验小学、东华理工大学、第九小学、三中、七中、第五医院、附属医院、 赣东建材市场、银行、等齐全的人文配套。 2、道路通达度及交通便捷度 处在赣东大道、金巢大道与青云峰路交汇处，1 路、7 路、9 路、11 路、22 路公交都可到达此处。 3、公共设施以及基础设施状况 项目内设特色幼儿园、儿童娱乐园、健身设施、篮球场、羽毛球场、滑冰 场、泛会所、游泳池、社区公园等。楼内水，电，燃气，电讯，有线等设施齐 全，电表，水表统一安放，报警系统，信报箱，电梯，消防排烟，自动报警， 消防水泵，通风系统，给排水管件，阀门，发电机房等。 4、居住环境 就凤凰城的内部环境而言，项目规划合理，区域功能划分明确，既有休闲 娱乐之所，亦不缺超市菜馆之属。公共设施完备，更是为此处宜居环境锦上添 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书16 花。从外部环境讲，城市配套齐全、生活氛围浓厚。周边科学、教育、文化、 卫生设施建设完备，地处商业繁华地段，市一医院、市五医院、市二医院、市 妇幼保健院，离评估对象仅 500m 之内，华润万家、步步高商场、中影国际电影 院、城市英雄动漫城及东华理工大学仅在 300-1000m 之内，衣食住行用各方面 无不受益。 此外，凤凰城项目以市区购房置业者为主要客户群体，还有相当大一部分 进城置业者。置业者主要为公务员、企业员工、企业中高层领导及私营业主， 以自住为主。因此，便捷的交通在为上班族或是随孩就读的劳苦父母提供方便 之上更显示出举足轻重的作用。 （二）估价对象权利情况（二）估价对象权利情况 户主于 2010 年 1 月 11 日住房抵押贷款购得期房，2012 年 2 月 29 日取得 房权证，并于 2012 年 10 月住进新房。 （三）项目概况（三）项目概况 1、开发项目区位条件 抚州市地处江西省东部。东邻福建，南接赣州市达广东，西近京九铁路， 北临鄱阳湖，抚州是距省会南昌最近的设区市，是鄱阳湖生态经济区 9 个设区 市之一和海西经济区 20 个城市之一。福银高速、昌厦高等级公路穿境而过，境 内还有 320、316、206 国道以及浙赣、鹰厦铁路，随着向莆铁路、杭长铁路、 济广高速、鹰瑞高速开工建设，通江达海的立体交通网络正在形成。项目区位 条件优越。 2009 年抚州实现生产总值 502.9 亿元。2009 年全市城镇居民人均可支配收 入达到 13119 元；城镇居民人均消费性支出为 6697 元。 项目所在地是抚州市委、市政府所在地的临川区，是全市政治、经济、文 化、科技的中心。全市城镇人口 155.8 万人；市中心城区人口 48 万人。从实地 调研情况看，当地实际居住人口应低于统计人口数量，主要原因是在外地打工 人数多。当地居民月平均工资收入在 10001500 元之间。 2、规划方案 “凤凰城”项目经济技术指标：总用地面积 14.7997 万（222 亩） ，总建 筑面积 58.4 万，容积率 3.449，建筑密度 30.16%，绿化率约 30%；该项目分 为 A 区、B 区、C 区三个区段开发（见下表“凤凰城”项目建设内容和规模 ） ， A、B 区为高档高层住宅小区，这两个区段是由当地人投资且 A 区已部分开发； C 区则为小区配套大型商业中心（含四星级酒店、公寓） ，C 区地块用地面积为 3.6742 万，建筑面积约为 15.71 万（公寓建筑面积 3.73 万，商业建筑 面积 8.38 万，地下建筑面积 3.6 万） 。 “凤凰城”项目建设内容和规模： 单位：万 住宅建筑面积区 段 规划用地面 积 居住公寓 商业建筑面 积 地下建筑面 积 配套面积 架空建筑面 积 合计（建筑 面积） A 区 5.811816.35781.77462.17250.07800.072420.4553 B 区 5.313717.49141.40542.74340.37470.224222.2391 C 区 3.67423.73018.38313.597815.711 合 14.799733.84923.730111.56318.51370.45270.296658.4054 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书17 计 3、建设设施条件： （1）土地使用权证于 2007 年 2 月 1 日办理完成（A 区、B 区、C 区三个区 段合在一起） ； （2）建设工程用地规划许可证于 2009 年 9 月 9 日办理完成（A 区、B 区、 C 区三个区段合在一起） ； （3）总体详细规划设计也在 2009 年 12 月办理完成； （4）建设工程规划许可证需完成施工图设计并报规划审批通过后才可颁发。 （四）估价对象现状（四）估价对象现状 根据委托方介绍及评估人员实地勘察,估价对象为框剪结构的商业、住宅, 2012 年建成,该房产的建筑面积为 121.06,套内面积 101.63,共摊面积 19.43。其建筑物结构、装修、设备及现状使用状况等如下： 结构类型：框剪结构。 外装修：外墙为高级面砖与高级涂料组合而成。 内装修：内墙、地面为水泥砂浆找平。 设施设备：楼内水、煤气、电、电讯、有线等设施齐全，电表、水表统一 安排安放位置。 可利用性：估价对象内部平面布局为两室两厅一卫，南北通透，周围无遮 挡，室内采光通风较好，居室观光效果一般。室内总体可利用性较高。 物业管理：小区有专业的物业管理，进行安全和清洁维护。各出入口都设 有保安，住宅底层入口配楼宇有安全设备，整个小区物业管理较好，安全性高。 现状：估价房地产于 2012 年建成，户主 2012 年 2 月取得房权证，10 月入 住。 四、市场背景分析四、市场背景分析 1、抚州整体经济水平及社会发展现状在江西 11 个城市中仍然处于中下水 平，经济起步基数低，近年增长速度较快。 2、抚州房地产活动时间晚，但启动后发展迅速，目前正处于从启动到成长 期过渡的阶段。整体开发水平依然很低。在未来城市及经济发展支持下，房地 产市场将得到快速增长。 3、受全国市场的影响，抚州商品住宅价格也在上涨，预计在未来几年价格 涨幅将逐步减缓，但也还有一定的上升空间。 4、目前抚州商品住宅以多层产品为主，小高层产品逐渐被市民所接受，目 前已经逐步成为新兴的热点产品，未来小高层与高层产品将被广泛接受，并成 为市场的主流。 5、目前市场上高端产品还存在着较大的空白，高端消费者的购买需求还没 有得到好的满足。市场需要真正高品质的产品来把房价格局来进行分化，高品 质产品有兑换高价值的机会。 6、随着政府近年对土地出让的突然出让，未来几年内抚州房地产供应量将 大幅增加，极大的加剧了市场竞争力。未来将是品质竞争的时代。 7、项目地块所处区域是未来城市的重要发展方向，且项目具有良好的市政 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书18 资源、人文资源与休闲广场资源优势。具备开发成为高品质居住区的基本条件。 五、评估方法五、评估方法选用和思路选用和思路 根据评估对象的特点和估价目的及估价人员对临近地区住宅市场状况的调 查和估价对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则以及估价目 的，选取市场售价类比法和成本法进行评估。 在相邻和类似供需圈与估价对象规模、档次相似的物业有公元 1959、山水 人家、西湖绿洲，与其具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此 可参照上述物业近期交易情况，选用市场售价类比法进行相关修正后得到估价 对象的价格。 其次估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬损 因素的价值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值。由于得到 了被评估资产可利用的历史资料，可以对其重置被评估资产。因此，选用重置 成本法计算估价对象的价格。 六、评估测算过程六、评估测算过程 6.1 市场售价类比法市场售价类比法 （一）选择比较实例（一）选择比较实例 根据抚州市房地产目前市场状况，按照用途一致、交易正常、价格接近、 区域特和个别条件相近等比较案例选择原则，本次估价从估价人员所掌握的交 易资料中选取了三个实例，它们的基本情况见表 1。 表 1 比较案例基本情况表 项目名称山水人家 20 栋 304 号 公元 1959 14 栋 602 号 西湖绿洲栖 1 园 14 栋 05 号 所在位置抚州市环城北路 8 号 临川区抚州市赣 东大道 182 号 临川区抚北路以 南外环路以东 物业属性高档住宅小区高档住宅小区高档住宅小区 成交单价（元/平 方米） 5200.005160.135119.00 交易时间2012 年 11 月2012 年 12 月2012 年 12 月 （2 2）建立比较因素条件说明表）建立比较因素条件说明表 参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用 的因素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次评估选择了交 易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，详见表 2 和表 3。 表 2 比较因素条件描述表 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书19 比较因素估价对象比较案例一比较案例二比较案例三 物业名称凤凰城一期 2 栋 911 号 山水人家 20 栋 304 号 公元 1959 14 栋 602 号 西湖绿洲栖贤 园 1 栋 1405 号 成交单价（元/平 方米） 待估 5200.005160.135119.00 物业位置抚州市青云 峰路 14 号 抚州市环城 北路 8 号 临川区抚州 市赣东大道 182 号 临川区抚北路 以南外环路以 东 交易时间2012 年 12 月 2012 年 12 月2012 年 12 月2012 年 12 月 交易情况正常市场交 易 正常市场交 易 正常市场交 易 正常市场交易 区域 土地 利用 方向 商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅 繁华 程度 周边有便利 店和配套的 社区小商店， 但此区目前 有待开发， 故商业繁华 程度较一般 周边有便利 店和配套的 社区小商店， 此区目前基 本开发完成， 故商业繁华 程度较好 周边有便利 店和配套的 社区小商店， 此区目前有 基本开发完 成，故商业 繁华程度较 好 周边有便利店 和配套的社区 小商店，此区 目前基本开发 完成，故商业 繁华程度较好 交通 便捷 度 乘 1 路在公 元 1959 即 可。 乘 31 路在鸿 河 山水人家 即可。 乘 31 路在公 元 1959 即可。 乘 31 路在西 湖绿洲即可。 区 域 因 素 公共 设施 完善 度 此区为开发 区，银行、 超市等配套 设施正在规 划待建中 此区为开发 区，银行、 超市等配套 设施正在规 划待建中 此区为开发 区，银行、 超市等配套 设施正在规 划待建中 此区为开发区， 银行、超市等 配套设施正在 规划待建中 基础 设施 完善 度 “七通一平” “七通一平” “七通一平” “七通一平” 环境 质量 有一定的交 通噪音和环 境污染，环 境质量一般 较少的交通 噪音和环境 污染，环境 质量较好 较少的交通 噪音和环境 污染，环境 质量较好 有一定的交通 噪音和环境污 染，环境质量 一般 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书20 城市 规划 限制 无无无无 建筑结 构 框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构 物业管 理情况 物业公司统 一管理，物 业管理费为 0.9 元/平方 米.月 物业公司统 一管理，物 业管理费为 0.9 元/平方 米.月 物业公司统 一管理，物 业管理费为 1.0 元/平方 米.月 物业公司统一 管理，物业管 理费为 0.8 元 /平方米.月 设施设 备情况 水，电，燃 气，电讯， 宽带，有线 电视等设施 齐全 水，电，燃 气，电讯， 宽带，有线 电视等设施 齐全 水，电，燃 气，电讯， 宽带，有线 电视等设施 齐全 水，电，燃气， 电讯，宽带， 有线电视等设 施齐全 公共部 分装修 高档材料精 装 高档材料精 装 高档材料精 装 高档材料精装 居室内 部装修 精装修毛坯房毛坯房毛坯房 设施 设备 齐全齐全齐全齐全 楼层总 数 18291618 居室所 在楼层 93614 个 别 因 素 居室的 朝向 南北南北南北南北 居室利 用性 三室一厅二 卫，利用性 较好 两室两厅一 卫，利用性 较好 三室两厅二 卫，利用性 较好 两室两厅一卫， 利用性较好 居室采 光通风 南北通透， 周围无遮挡， 室内采光通 风较好 南北通透， 周围无遮挡， 室内采光通 风较好 南北通透， 周围无遮挡， 室内采光通 风较好 南北通透，周 围无遮挡，室 内采光通风较 好 居室观 光 观光效果一 般 观光效果较 差 观光效果一 般 观光效果较好 小区内 部环境 楼间精致花 园 楼间精致花 园 楼间精致花 园 楼间精致花园 房屋建 成年代 2012 年2010 年2011 年2011 年 表 3 比较因素条件说明表 比较因素估价对象比较案例一比较案例二比较案例三 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书21 物业名称凤凰城一期 2 栋 911 号 山水人家 20 栋 304 号 公元 1959 14 栋 602 号 西湖绿洲栖贤 园 1 栋 1405 号 成交单价（元 /平方米） 待估 5200.005160.135119.00 物业位置抚州市青云峰 路 14 号 抚州市环城北 路 8 号 临川区抚州市 赣东大道 182 号 临川区抚北路 以南外环路以 东 交易时间2012 年 12 月2012 年 12 月2012 年 12 月2012 年 12 月 交易情况正常市场交易正常市场交易正常市场交易正常市场交易 区域 土地 利用 方向 商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅 商服 繁华 度 一般一般一般一般 交易 便捷 度 一般一般一般一般 公共 设施 完善 较便利较便利较便利较便利 基础 设施 完善 程度 “七通一平”“七通一平”“七通一平”“七通一平” 区 域 因 素 环境 质量 一般较好较好较好 建筑 结构 框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构 物业 管理 情况 高档物业管理高档物业管理高档物业管理高档物业管理 设施 设备 情况 设施齐全设施齐全设施齐全设施齐全 公共 部分 装修 精装修精装修精装修精装修 个 别 因 素 居室 内部 装修 精装修毛坯房毛坯房毛坯房 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书22 居室 所在 楼层 中间较低较低较高 居室 的朝 向 南北南北南北南北 居室 利用 性 三室一厅二卫， 利用性较好 两室两厅一卫， 利用性较好 三室两厅二卫， 利用性较好 两室两厅一卫， 利用性较好 居室 采光 通风 好好好好 居室 观光 一般差一般好 小区 内部 环境 楼间精致花园楼间精致花园楼间精致花园楼间精致花园 容积 率 3.4492.252.42.6 绿地 率 （%） 30353043 使用 年限 70 年70 年70 年70 年 房屋 建成 年代 2012 年2010 年2011 年2011 年 （三）建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表（三）建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表 根据对估价对象和比较案例情况的分析，把各比较案例的自身状况按照参 比因素分别与评估对象的相应状况进行比较，依照确定比较因素条件指数的原 则，建立“比较因素条件指数表”和“因素比较修正系数表” （表 4、表 5） 表 4 比较因素条件指数表 比较因素比较案例一比较案例二比较案例三 物业名称山水人家 20 栋 304 号 公元 1959 14 栋 602 号 西湖绿洲栖贤园 1 栋 1405 号 成交单价（元 /平方米） 5200.005160.135190.00 交易时间 100100100 交易情况 100100100 区 域 因 区域 土地 利用 100100100 东华理工大学资产评估课程东华理工大学资产评估课程 抚州凤凰城房产评估报告抚州凤凰城房产评估报告 102071 班第六评估小组班第六评估小组 资产评估报告书资产评估报告书23 方向 商服 繁华 度 100100100 交通 便捷 度 100100100 公共 设施 完善 度 1001