前期物业服务合同1.doc

前期物业服务合同开发建设单位： 房地产开发集团有限公司物业管理单位： 惠众物业管理有限公司内容目录：第一章 总则第二章 物业基本情况第三章 服务内容与质量第四章 服务费用第五章 物业的经营与管理第六章 物业的承接验收第七章 物业的使用与维护第八章 专项维修资金第九章 违约责任第十章 其他事项前期物业服务合同第一章 总则第一条 甲乙双方开发建设单位（甲方） 营业执照注册号： 企业资质证书号： 组织机构代码： 法定代表人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 物业服务企业（乙方）： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 组织机构代码： 法定代表人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务,订立本合同。第二章 物业基本情况第二条 物业基本情况:物业名称： ；物业类型： ；座落位置： ；建筑面积： 平米（以上面积以建委最终考核备案面积为准）；合同约定收费部位是四层及其以上房屋，面积约为： 平米 （最终实际收费面积以测绘部门测绘成果为准。）物业管理区域四至：东至 ；南至 ；西至 ；北至 ；（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第三章 服务内容与质量第三条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池的清理；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放和防范盗抢管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、协助甲方与业主办理交接手续：10、组织社区文化活动；11、其他第四条 在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：1、 有偿家政服务 ；2、依据业主需求而提供的其他特约服务 ；第五条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第六条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第四章 服务费用第七条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1. 白塔花园收费标准： 底商一层1.8 元. 2层1 元. 住宅 1元/月.平方米；2. 实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。3、物业费调整：如遇政策或物价调整等客观因素，甲方、乙方及业主委员会均可提出调整物业管理费。物业费的调整必须需经业主委员会（业委会未成立前为甲方）同意。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）不可预见费及其他为完成本合同第三章约定的义务所需费用； （12）业主同意的其它费用。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。4、停车收费标准：机动车固定车位：地上机动车、非机动车、临时停车费标准按当地相关规定执行；乙方应与机动车停车场车位使用人签定书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第八条 在交房时，乙方应与业主签订物业服务管理合同，合同的内容不得违反物业管理条例和其他法律法规的规定。业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按 年 交纳，业主或物业使用人应在交房之日起预付一年物业管理费，以后每年对应日前5日交纳下年度的物业费。第五章 物业的经营与管理第九条 本物业管理区域内属于全体业主所有的共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，所得利润用于弥补物业服务费不足的开支。其余部分归全体业主所有。第六章 物业的承接验收第十条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十一条 若甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在质量或其他安全隐患问题，甲方应负责解决问题。第十二条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。在本合同终止，乙方退出本物业管理区域时，必须保障物业共用部位、共用设施设备的正常运行标准，移交给下一任的物业管理服务单位。第十三条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主的相关资料。第十四条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第七章 物业的使用与维护第十五条 业主大会成立前，乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的临时管理规约规章制度。乙方根据临时管理规约提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十六条 乙方可采取规劝、 公示、 制止、诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；乙方不得对业主、物业使用人采取任何粗暴和违法的行为。第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十八条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十九条业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金1000元、就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。其他收费按相关规定执行。第二十条 甲方应于物业竣工后及乙方进驻实施物业管理前按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房和完好的监控设备，物业管理用房面积 平方米。第二十一条 乙方在本合同期限内无偿使用物业管理用房，但不得改变其用途或利用物业管理用房谋取任何的经济利益。第八章 专项维修资金第二十二条 专项维修资金的缴存按有关规定执行。第二十三条 专项维修资金的管理按有关规定执行 。第二十四条 专项维修资金的使用按有关规定执行 。第二十五条 专项维修资金的续筹按有关规定执行 。第九章 违约责任第二十六条 甲方未按本合同第十三条、第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十七条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主支付违约金并赔偿损失。第二十八条 业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主或物业使用人(业主负连带责任)应向乙方支付违约金。第二十九条 乙方违反本合同第七条、第八条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十条 甲方违反本合同第十四条的约定，经有资质的机构鉴定确属保修范围的，甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十一条 甲方违约责任甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金 1 万元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。第三十二条 乙方违约责任乙方违反本合同的约定，提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，并且甲方可要求乙方支付违约金1万元；造成损失的，甲方可要求乙方承担相应的赔偿责任，甲方并有权终止或解除合同。第三十三条 提前解约责任甲、乙双方均不得无正当理由提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。出现一方不履行本合同的主要义务，致使本合同无法履行时，守约方有权向违约方提出解除本合同；解除合同函到达违约方之日起本合同即行解除。第三十四条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；但乙方明知瑕疵存在，不及时排除、不及时维修、属于甲方保修期限范围内不向甲方提醒的除外；3、为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的。4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；乙方存在过失的情形除外。5、非乙方原因造成设施、设备损坏而导致业主及他人的人身、财产损失，但由于乙方疏于管理的原因造成的应当承担责任；6、业主之间发生纠纷，乙方已根据职责积极进行了劝阻和制止，仍出现导致人身、精神、财产损失。第十章 其他事项第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至本物业管理区域内的业主委员会成立选聘新物业公司签定合同生效之日止。 第三十六条 双方约定自首户业主入住前30日，乙方根据甲方的委托，协助甲方办理承接验收物业手续。第三十七条 本合同期满前三个月,业主大会尚未成立的,甲乙双方应就是否延长本合同期限进行协商,如果双方未能达成协议的,则甲方有权在本合同期满前选聘新的物业管理企业.第三十八条 本合同终止时的3日内，乙方应将第十二条的约定将能正常运行的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、物业管理相关资料等，属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的、移交给甲方或甲方指定方代管。 第三十九条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当在合同中告知物业买受人已聘请乙方作为本物业管理区域的前期物业管理单位包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第四十条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十一条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十二条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。第四十三条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向北京市房山区人民法院提起诉讼。第四十四条 本合同一式 五 份，甲、乙双方各执 二份，壹份交有关部门备案。甲方（签章） 乙方（签章）法定代表人 法定代表人年 月 日具体设备以实际移交为准：附件一：规划平面图附件二：物业构成明细类 型：幢 数：套（单元）数建筑面积：（平方米）多层住宅：商业用房自行车库会 所： 平方米文化活动场所物业管理用房合 计 备 注 附件三：物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室；附件四：物业共用设施设备明细1、电梯：垂直梯；2、绿化率： %；楼间、集中绿地；砖石铺装；3、区域内市政：市政供暖采暖及生活热水系统：道路楼间甬路；室外上下水管道；沟渠；蓄水池；化粪池；污水井；雨水井；变配电系统包括变压器 台，高压配电柜 个，低压配电柜 个；高压双路供电电源, ；公共照明设施路灯 个；草坪灯 个； 个；物业区域的外围护拦及围墙；高压水泵高压水箱 个；污水泵；中水及设备系统；4、燃气调节站 ；5、消防设施包括 ；6、监控设施包括 ；7、避雷设施包括 ；8、空调设备：中央空调系统使用范围 ；9、电视共用天线；10、电脑网络线；11、电讯电话；12、地下机动车库 平方米；14、非机动车库 平方米；15、垃圾中转站；16、信报箱；17、共用设施设备用房 平方米；18、物业服务用房 平方米；附件五：物业服务标准前期物业管理服务质量标准1、物业基础管理1) 制定有完善的物业管理制度、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众管理制度。2) 建立健全物业管理各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。3) 物业员工统一着装，工作规范、作风严谨。4) 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行国家有关规定。5) 房屋及公用设施设备档案资料齐全、管理完善。6) 24小时值班，接受业主保修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，建立回访制度和回访记录。2、房屋管理及维修养护1) 维护小区内的小区平面示意图、引导方向的路标、楼号、单元号、门牌号等标志。2) 自乙方正式进驻本项目之日起，严格按照业主临时公约或临时管理规约的相应规定，制止违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为，制止无效的，可向相关政府机构、部门反映。3) 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。4) 空调外安装位置、抽油烟机排气孔等统一有序，冷凝水集中收集。5) 房屋档案资料管理完善，按户立档。3、物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理1) 设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善可供随时查阅。2) 公用配套设施完好，无随意改变用途。3) 危险部位标志明显，有防范措施。4) 公用设施设备运行、使用及维护按规定要求有每日运行记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。5) 室外公用管线统一入地或入公共管道，无碍观瞻。6) 排水排污管道畅通，无堵塞外溢现象。7) 小区内道路畅通，定期维护确保路面平坦无损坏，线道标识清晰；路面井盖不影响车辆和行人通行。8) 小区生活用水设备（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，运行正常、设施完好、无渗漏、无污染，水质符合卫生标准；有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证、水质检验合格；制定停水及事故处理方案。9) 制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共设备完好。10) 电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿箱、井道保持清洁卫生；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。电梯由专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。11) 户内智能化设备日常维护，有专人负责有偿维修、保养并按原设计用途使用。12) 公共照明设施，设备运行正常、齐全。13) 小区内有“禁止外来停车”、“禁止践踏绿地”、“车辆限速、限量”、“禁止鸣笛”危险部位标识等完好，无积灰，位置明显，有防范措施。14） 粪池：定期检查其进口有无污物、有无堵塞现象，每年定期清理。4、公共绿化及养护管理1) 公共绿地、庭院绿化布局合理，花草树木配置得当。2) 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。3) 绿化有专人养护和管理；花草树木长势良好，修剪整齐美观；无病虫害、无枯死、无折损、无斑秃现象；要对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。5、物业共用部位和相关场地的环境卫生管理1) 维护小区内垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等环卫设备完好。2) 小区内实行垃圾袋装化，日产日清。3) 清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。4) 房屋共用部位共用设施设备无蚁害。5) 楼梯间、通道、走廊的地面和楼梯扶手、天台、公共玻璃窗等保持清洁；设备间清洁卫生，通风照明良好，不得随意堆放杂物和占用。6) 道路、庭院、绿地、公共场地无杂物，保持清洁。7) 雪后及时清扫小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。8) 小区内马