裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案.ppt

西部泰华城项目 裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案,2010年2月,2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）,谨呈：山东世纪泰华集团,弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？,目 录 contents,1,2,3,4,愿景与目标,现状剖析,核心问题构建,解决策略,项目综合体发展愿景,对于企业： 打造泰华综合体样板 巩固泰华在潍坊综合体开发领域的地位 形成可以复制的综合体开发及运营模式 对于城市： 缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心 打造潍城对外展示的窗口和名片 提升潍城城市功能和城市形象 对于项目： 成功实现项目开发运营,保证项目的绝对成功而非风险成功！,终极目标,现实目标,1、整体快速销售，以回现为第一目标 2、在住宅迅速出货，确保资金安全的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现项目的最大化开发收益,弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？,目 录 contents,1,2,3,4,明确愿景与目标,现状剖析,核心问题构建,解决策略,项目周边路网发达，交通便利。周边的交通系统能够为项目的商业带来一定的人流。 周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。 项目地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交通噪音的影响。,交通条件良好 生活配套匮乏 城市近郊综合体开发项目,地块现状,项目界定,弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？,目 录 contents,1,2,3,4,明确愿景与目标,现状剖析,核心问题构建,解决策略,客户要求,要保证项目的绝对成功 项目的酒店物业不用考虑 产品的调整以利于项目销售为首要准则 希望项目树立潍坊综合体项目操作的典范,约束条件,住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内部结构的调整,企业背景,泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个项目，且为含住宅、酒店、商业等多种物业的综合体项目。,客户要求、约束条件、企业背景,三层商业裙楼的定位？,针对项目所在区域的现状，商业裙楼的发展方向？,核心问题界定,核心问题分解,本次报告涉及的三个核心问题及分解如下,潍坊市场存在哪些商业机会？,沿东风街的住宅底商和项目中部的南北商业街适合做什么？,东风街住宅底商适合的定位？,项目中部南北商业街适合的定位？,东风街住宅底商及商业街的产品建议？,项目27层塔楼部分适宜做什么产品？,是否适合做公寓产品？,是否适合做写字楼产品?,现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？,弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？,目 录 contents,1,2,3,4,明确愿景与目标,现状剖析,核心问题构建,解决策略,解决核心问题1 项目三层商业裙楼部分除大卖场外如何定位，产品如何规划？,三层商业裙楼的定位,潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研 潍坊市专业市场调研 裙楼物业发展方向判定 裙楼商业市场定位 产品建议,潍坊商业市场现状分析,潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级商业中心，辐射范围涵盖市区大部分地区；新兴的新华路商圈目前来看主要服务范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，部分地区的商业仅仅为社区商业。 城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。,潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。,潍坊在售商业项目分析,选取标准：项目周边无大型商业项目，因此选取鲁发名城的社区商业配套及奎文区在售商业项目进行比较分析。,潍坊在售商业项目分析,潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现； 单铺面积主要为100200； 社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在3070左右的小型商铺。,潍坊在售商业项目分析,在售项目多集中在中百商圈，已推出项目销售率多为70%。,项目周边商业分析,项目周边商业主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线； 一层临街铺面租金多在1.6元/平米/天2.4元/平米/天之间。,商业小结,潍坊市商业中心依然以中百商圈为主，东部逐渐形成次商业中心，西部尚无聚集商业出现，尤其无中大型商业市场配套； 潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现。单铺面积主要100200； 社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在3070左右的小型商铺； 潍城区商业目前主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线； 项目周边目前商业氛围较差，商业较少。稍近的东方西街、安顺街附近，沿街一层商业租金在1.6-2.4元/平米天。,三层商业裙楼的定位,潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研 潍坊市专业市场调研 裙楼物业发展方向判定 裙楼商业市场定位 产品建议,潍坊专业市场分布图,按照潍坊现有市场状况，专业市场分为家居建材市场、家具市场、轻纺市场、汽配市场、茶叶市场、小商品市场等6大类。,豪德专业市场,新纪元建材市场,温州小商品批发市场,广丰家具市场,千和家具市场,茶叶市场,轻纺城,中百益家园,华都家具市场,银座家居市场,红星美凯龙家居市场,百老汇家居市场,汽配城,未开业市场,已经开业市场,专业市场分析家居市场,现有家居市场多为中档，大而全模式，产品线严重重合，致使经营状况普遍一般,地址：健康街与和平路交叉口向东100米 规模：约2万平米；档次：中高档。租金：11.5元/平米/天 经营状况：潍坊首家推出夜间购物的家居市场，但是经营状况一般 主要经营项目：板式家具、红木家具、儿童套房、欧式家具及办公家具等,千和家居,位于健康街与会线路交叉口东北 总建筑面积12万平米，内部分为巨藏厅、拦金区、宝缘区、商务大厦四部分。 以经营中高档家居用品为主，经营状况一般。 目前租金范围在0.6-1.0元/天/平米。铺位空置率较多。,华都家居,百老汇家世界,位于寒亭区，济青高速公路入口处 占地面积600亩，总建筑面积约60万平米。 主要以经营家居用品的一站式购物中心。整体包含交易区、办公区、物流区、餐饮娱乐区四个大的功能分区。经营状况良好。,中百益家园,位于潍坊胜利东街与坊央路交叉路口 共两层，总建筑面积约3.1万平米，采用超市模式经营。 主要经营家居用品、建材、装饰用品。采用“建材超市+装潢中心”的经营模式。 经营状况良好，为目前潍坊市民家装建材选购的首要场所。,专业市场分析家具市场、轻纺市场、茶叶市场,家具市场：规模，约5万平米；租金，1.5-2元/平米/天。 轻纺市场：规模，约30万平米；租金，1.3-1.7元/平米/天 茶叶市场：规模，约2万平米；租金，1.5-2元/平米/天。,地址：青年路与胜利西街交叉口 规模：约5万平米 经营状况：位于市区最繁华地带，整体经营状况较好。 租金：1.5-2元/天/平米 主要经营项目：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等,广丰家具城,星河国际轻纺城,位于健康街和四平路交叉口。 以纺织行业为主，项目整体包含住宅、商业、酒店、办公等物业。总商业面积30万平米。 商业销售价格: 一层7000元/；二层6000元/；三层4000元/。,茶叶市场,地址：青年路 规模：约2万平米 经营状况：山东最大规模的茶叶市场，经营状况良好。 租金：1.5-2元/平米 主要经营项目：茶叶零售、批发、各种精品茶具等,专业市场分析豪德建材市场,种类全，档次低，经营状况良好,访谈对象：（建材市场）陈先生 观点一：认为本项目相对于豪德建材市场具有一定的区位及交通优势，如果做建材市场对于豪德的客户会有一定的竞争优势。 观点二：在建材方面认为本项目适合做建材类的精品店，如果单铺出售会考虑购买，需求面积在100-200平米左右。,地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场 规模：约2万平米 经营状况：整体规模较大，经营产品类型比较齐全，竞争压力较大，经营状况相对不错 档次：中低档 售价：10000元/平米 租金：0.7-2元/平米/月 主要经营项目：家居建材，五金、钢材、土杂等,专业市场分析新纪元建材市场,市场底子比较雄厚，交通便利，档次较低，经营状况一般,访谈对象：（天鸿木门）林经理 （容声集成吊顶） 张经理 观点一：认为本项目交通条件比较不错，能够有充足的停车空间；档次应该有所提升； 观点二：目前经营状况比较不错，店铺面积双层总面积约100平米，经营面积只有50多平米，面积偏小。需求面积在100-200之间； 观点三：现有店铺的使用率太低，仅仅一层能够使用，二层基本用做仓库或者无法使用；,地址：北宫街向阳路交叉路口（西北角）万家福东临 。 规模：约4.5万平米 经营状况：良好 档次：中档为主 租金：0.81元/平米/天 主要经营项目：建筑装饰材料，家居用品，,专业市场分析豪德小商品城,潍坊目前主要有人民路和豪德两个小商品城，人民路小商品城即将西迁到项目附近，项目周边将形成小商品集聚圈。,访谈对象：（服装零售）李女士 观点一：小商品区域性比较强，要有一定的规模才能产生效应，现在的豪德市场刚刚开始，将来随着市区内的小商品城的搬迁，未来经营状况有可能改善。 观点二：小商品城整体档次都比较低，与泰华整体定位可能会不符合，而且没有政府的扶持，很难做出规模，不太看好很项目定位为小商品市场。 观点三：小商品城的业主一般居住在市区内部，有可能将来会有购买小户型公寓的可能，但是一般不需要办公空间。,地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场 规模：约18万平米 经营状况：受市区小商品城影响，经营状况较差 档次：中低档 售价：20000元/平米 主要经营项目：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等,专业市场潍坊汽配城,潍坊目前有四个主要的汽配市场，租金范围在0.6-1.0元/天平米，市场已经趋于饱和。,主要位于健康街南侧，潍州路东侧范围内，其中金宝国际汽配城较远，在坊子区。 主要经营汽车、汽车配件和五金零部件等，以24层的多层商铺为主。形成一定规模发展 各市场主要租金范围在0.6-1.0元/天平米。目前平均出租率较高。,访谈一：西英香港汽配城刘经理、健康汽配城顾经理 观点一：目前经营状况良好，随着人们生活水平的提高，汽车相关配件及汽车服务将会有更好的发展。 观点二：除了老的汽配城，近几年又发展起来的几个新汽配城增强了市场的竞争。政府应当合理规划与配置，毕竟市场的容量是有限的。 观点三：鲁发名城那个位置，交通很好，特别是东风街和宝通街往西打通以后，西边有很大的发展潜力。但做汽配市场不太好，因为汽配市场的发展期较长。不像超市百货一样，建设起来只要有人就很快可以经营起来。,专业市场访谈,访谈对象1：（耀邦家居）王经理 观点一：认为现在的家居市场竞争比较激烈，如果本项目做家居市场应该有比较出名的家居品牌店的带动。 观点二：潍坊普遍的是中档家居为主，经营状况比较不错，高档家居市场经营状况都比较一般。,访谈对象2：华都家居经营商赵总，益家园经销商张经理 观点一：去年至今家居市场经营状况一般，受房地产市场发展有一定影响，一般滞后效应在12年。 观点二：未来几年大的品牌家居商场将逐渐进入潍坊，对本地家居行业将产生强大影响。 观点三：家居市场相比较零售百货类，其位置不宜放置在市中心区域，反而更适合在偏远一些的、能够提供大型经营空间的位置。,访谈对象3：（家具）卢女士 观点一：广丰家具有大概10年的时间了，已经非常成熟了，地理位置以及交通状况都比较不错。 观点二：广丰家具的整体档次比较偏低，针对的客户也是比较大众化的，所以经营状况相对来说还是不错的。 观点三：认为本项目可以发展家具类市场，但竞争将日趋激烈，本项目相对于其他项目来说应该有明显的竞争优势。,访谈对象4：轻纺城家纺用品店谢经理、窗帘经销商赵经理 观点一：目前来看，轻纺城规模有点大，现在仍有很多空着的铺位，但是从另一个角度看可能也是为今后发展预留空间。 观点二：经营状况良好，主要是一些老客户，在这里经营后也因为这个市场是潍坊最大的纺织品集中地，带来的不少各县市的新客户。 观点三：家纺市场经营需要一定的规模，以及行业需要聚集在一起形成一个大的市场生意才好做。不看好潍城区那边再建设此类市场，从招商到经营都容易发展。 观点四：如果做成精品店的形式倒是有一定可能，划分好铺位，形成家居及家纺用品的整体经营的综合市场，扩大整体市场客流量。,访谈对象5：（茶叶）张经理 观点一：茶叶市场已经经历了十几年的历史，已经有一定的影响力，本身也产生了一定的聚集效应。 观点二：目前经营状况相对较好，但是整体环境及档次偏低，不利于长远发展。 观点三：在西部泰华城再建立茶叶市场很难实现，没有一定的市场影响力很难实现茶叶的聚集。因此茶叶市场不具有可实施性。,各专业市场的被访者普遍认为项目做家居类市场的成功性最大，但前提是要作出足够的差异化,专业市场总结,家居建材市场：潍坊整体家居建材市场以中端为主，未来随着红星美凯龙和银座家居的进入，“大而全”的家居市场模式竞争将更加激烈。 家具市场：家具市场各种档次均有，发展时间比较长，整体市场已经较为成熟。 轻纺城：现有的轻纺城市场星河国际轻纺城能够满足潍坊的相关需求，目前还存在铺位空缺的现象，市场后续发展空间有限。 汽配城：对于整体环境要求不高，发展需要时间也比较长。 茶叶市场：茶叶市场的聚集性较强，目前的规模已经可以满足市场需求。 小商品城：搬迁后的人民路小商品城将与豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，综合性小商品市场的发展机会不大。,三层商业裙楼的定位,潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研 潍坊市专业市场调研 潍城区主要商业街市场调研 裙楼物业发展方向判定 裙楼商业市场定位 产品建议,裙楼物业发展方向判定,综合来看，项目做家居市场的契合度最大,裙楼发展档次定位,符合项目定位； 市场存在空白点； 可提高项目形象；,目前市场上家居市场以中端产品为主，未来有定位为中端，必然会与现有市场形成近身肉搏之势。,裙楼部分家居市场档次定位为：高端为主，辅以少量中档品牌,与项目商业整体形象严重不符，对塔楼和酒店物业也容易造成不利影响。,三层商业裙楼的定位,潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研 潍坊市专业市场调研 潍城区主要商业街市场调研 裙楼物业发展方向判定 裙楼商业市场定位 产品建议,项目定位方向：,从家居市场现状来看： 潍坊目前的家居市场多为 “大而全”的市场，而这种模式已经随着红星美凯龙、银座家居的逼近受到极大挑战，市场前景日趋堪忧,从家居市场的客户访谈来看： 做家居市场存在一定空间，但需作出差异化才能生存。,从国内外相关案例来看： 家居市场在发展到一定阶段，必然出现市场的细分，形成几个大类家居种类的专门市场。,定位关键词：,品牌 精品 差异 专注一个或几个细分品类,发展方向研判,综合分析潍坊家居行业内细分市场，厨卫及家饰行业中的发展空间较大。,目前潍坊没有比较成规模的厨卫市场。 随着人们生活水平的提高，餐厨业在家居行业的比例越来越大，高端厨卫是一个急待开发的新市场。 厨卫行业有较大的发展空间。,潍坊家饰商品多分布于其他家居行业市场内，没有单独市场； 家饰行业有发展空间，但暂时无力支撑独立的市场；,现有的轻纺城市场已经基本能够满足潍坊的基本需求，市区唯一的轻纺市场星河国际轻纺城还存在铺位空缺的现象。 家纺市场已经饱和；,目前潍坊家具市场各种档次均有，发展时间比较长，整体市场较为成熟； 家具市场发展空间较小；,商业裙楼部分的最终市场定位： 鲁中高端厨卫品牌旗舰,商业裙楼业态建议,裙楼规划设计现状,商业裙楼部分建筑面积约3.9万,超市卖场部分约占1.0万。,裙楼分层业态规划布局建议一层平面,一层北区东北角部分建议作为国际国内一流品牌洁具的展销区。根据对品牌主力店调研，建议铺位面积在300-500。 一层南区弧形建筑由于整体沿街，展示性好，建议布置厨具洁具大型主力店，增强项目整体昭示性。根据实际招商情况进行内部设计。 一层其他区域根据家用洁具用品展销需要，建议面积划分控制在150-200。其中两侧位置,低价值区位布置品牌主力店，吸引客流；高价值区位进行精细划分，获取更高价值。,裙楼分层业态规划布局建议二层平面,二层南侧紧邻卖场的外围空间，商业价值较高，作为卖场附属空间，建议持有。 南区两侧布置为家用厨具的品牌店，中间为一般展销区的“哑铃型”布置形式，对客流有效吸引。根据对厨具行业调研，建议品牌店铺位划分为150-200，一般铺位面积在80-100左右。,保留卖场外围空间，持有高价值商业物业；南区采取“哑铃型”的商业布局模式，有效组织客流。,裙楼分层业态规划布局建议三层平面,三层为顶层，整体商业价值较低，建议西侧预留为装饰公司的办公区。随着西部城区的开发，成为装饰业进军西部的重要支撑点。 西侧建议引入高档家居饰品品牌店，形成超市模式的精品家居饰品购物场所。 中间中庭两侧延续厨具用品展销区，建议铺位面积在80-100。,引入家居相关产业及业态，丰富业态布局的同时，提升商业物业的使用价值。,业态整体分布图,装饰公司 办公区 （约0.1万）,厨具用品区 （约0.3万）,品牌厨具洁具主力店 （约0.3万）,洁具用品区 （约0.6万）,超市卖场区 （约1万）,家居饰品 生活馆 （约0.3万）,厨具用品区 （约0.3万）,三层商业裙楼的定位,潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研 潍坊市专业市场调研 潍城区主要商业街市场调研 裙楼物业发展方向判定 裙楼商业市场定位 产品建议,家居超市的面积分隔建议,在商用物业的规划过程中，商铺间隔是整体规划的一个重要步骤，商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度，也会影响到物业自身的经营和管理。 商铺如何间隔须从市场的需求出发，从开发到配套都严格遵循市场发展的态势，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动，这样所开发出来的物业才会适销对路。,商铺面积区间划分对比分析,建议以小商铺为主，提升销售速度；局部空间引入大型主力店，增强品牌影响力，促进商场整体招商。,商铺面积区间划分建议,整体建议，价值较高的位置划分为小铺位，对面积需求较大的业态布置在上层价值较低的位置。,（铺位面积建议为各业态的经营使用面积）,解决核心问题2 沿东风街住宅底商及项目中部南北向的商业街如何定位，产品如何规划？,东风街住宅底商如何定位,东风街住宅底商市场定位 项目中部南北向的商业街市场定位 产品建议,项目自身条件,城市西部城区形成初期，周边配套尚不完善。 项目为城市综合体，裙楼部分规划为家居市场。 商业街为住宅底商，与项目住宅区紧密相连；南临的东风街是市区主干道之一，展示性较好。,沿东风街住宅底商最终定位： 家居品牌店,项目前期定位,项目整体定位以中高档物业为主。,项目定位,考虑裙楼部分规划家居市场，建议住宅南侧商业街定位为家居品牌旗舰店，与裙楼三层家居市场相承补。既可借势家居市场的聚集效应，亦可作为家居市场的展示形象店。,东风街沿街底商部分,作为裙楼商业部分的延伸，沿街商铺建议对国际国内的一流厨卫品牌进行招商，与商场部分进行呼应，形成规模聚集效应，促进专业市场发展。,根据对厨卫用品经营商户调研，一般一线品牌主力店使用面积在300-500，目前商铺面积，经过打通处理后能够满足经营需求。,东风街住宅底商如何定位,东风街住宅底商市场定位 项目中部南北向的商业街市场定位 产品建议,到项目周边生活配套商业比较缺乏，无法满足日常生活需求。 目前周边基本无可供消费的餐饮店。 项目周边有不少再建小区，未来几年人口将急速膨胀。 建议在项目商业部分，规划餐饮消费场所。,项目周边环境,项目自身条件,项目位于潍城区，与市中心尚有一段距离。 城市西部城区形成初期，周边配套尚不完善。 城市综合体，内部规划有住宅、超市、酒店等多种物业形式。,南北向独立商业街定位为： “美食类商街”,项目前期定位,项目整体定位“潍坊西部中心城市价值运营体”，以中高档物业为主。,项目定位,呈现南北各地特色饮食,传承中华厚重历史,提供商业区增值功能,升级本土美食品牌,展示中华特色的餐饮文化,定位关键词,成为继大卖场之外的项目的又一人气聚集引擎,基于项目本身综合体的特质及其对于潍城区的特殊意义，我们要站在整个城市的高度，打造在山东乃至全国都具有影响力的美食街。,中华美食一条街,商业街定位,美食街四大功能定位： 社区餐饮配套功能、城市商务功能、美食地标功能、城市文化载体功能,东风街住宅底商如何定位,东风街住宅底商市场定位 项目中部南北向的商业街市场定位 产品建议,1.商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度 的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁 忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街 市。 2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充 足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分 布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡 门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。 3、租期：一般要求不得少于三年,品牌餐饮店 （中高档)选址要求,（理想店面面积约200500）,特色小吃店 （中高档)选址要求,（理想店面面积约30150）,1、 有足够的营业面积和空间，使用面积平方米 2、 商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边； 3、 良好的可见性和到达性， 地址方便寻找，交通便利； 4、 比较规整的店面外形； 5、 最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可； 6、 有配套的广告位,有足够空间可放置店面宣传灯箱广告； 7、 水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间， 具备上水（有用水指标300吨500吨）、下水（符合当地环境保护部门排放 标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）及相应的用电指标； 8、 具备符合消防部门规定的防火设施。,美食街经营客户类型及选址要求,美食街商铺分割原则,对原来商铺分割方案的评判：原方案中所有的沿街商铺和内街商铺的面积及分割方式全部一致，商铺大小多元化不强； 价值最大化：在两条商业街交汇处及商场中部入口处，未来人流量最大，应考虑布置面积较大的商铺，提高商铺的商业价值； 业态定位：考虑到整体商业业态定位为中华美食一条街，一般特色餐饮店对于需求面积较大，现有商铺分割无法满足开设品牌大店的需求。应考虑增大部分商铺的面积。,商业价值最大处，应考虑布置面积较大的商铺，方便需求面积较大的品牌餐饮店经营。 建议将原有两个商铺合为一个，面积约220平米。,商业价值一般的区域，如商业街的中段部分可以考虑布置面积较小的餐饮店。 一般需求面积约110平米。,1、 开门尽量开在一侧，保留较大的橱窗。 2、统一招牌设计。 3、2-3个门前台阶最为合适，不宜多也不宜少。 4、完善的导视系统，提高商铺尤其是位置较差商铺的商业价值。 5、专门为底商设计一定数量的停车位，尤其是做餐饮的商铺，对车位的需求更比较多。 6、统一设置上下水、高压电及排烟设施，满足不同商铺的使用需求。,根据商铺利于经营的原则，在商铺规划设计上满足其使用功能。,美食街商铺设计其他要求,解决核心问题3 基于潍坊市场现状及发展趋势研判项目27层塔楼部分适宜做什么产品？,根据塔楼目前的设计结构及开发约束条件，我们重点研究公寓及写字楼物业的可行性问题,27层塔楼物业发展方向研判,公寓物业适用性判定 写字楼物业适用性判定 物业发展方向小结 27层塔楼市场定位 产品建议,潍坊在售公寓项目分布情况,【样本数量】共13个。 （样本选取标准：潍坊市区在售公寓项目以及含有公寓物业的项目）,潍坊目前在售公寓及含有公寓物业的项目主要分布在白浪河沿线。可分成交通便捷的火车、汽车站板块，以及经济繁荣、人流集中的市中心板块。 东部新华路新兴商业区周围有数个已销售完毕的公寓小户型项目，如金宝水晶公寓、五洲时代城等。目前无新项目。 市区西部尚无公寓项目面市，为公寓市场空白处，存在一定的发展空间。,项目所在城区西部尚无公寓项目面市，存在发展空间。,中金国际：70年产权，4栋高层，约8万平米；推出2.07万平米，销售98%。另有住宅和底商,在售公寓概况及供应量分析,潍美国际中心：40年产权，2栋高层；约7.5万平米，未开盘。另有酒店/办公/住宅/商铺,万兴隆广场： 70年产权，1栋高层；约1.25万平米，已售完。另有商铺/住宅物业,富豪领域：70年产权，1栋高层；约2万平米，未开盘。另有百货商厦/办公物业,国安大厦：40年产权，一栋高层；约1万平米，销售率60%。另有商场/办公物业,新天地购物广场：70年产权，高层；2.5万多平米，销售率85%。另有商场/大户型住宅,金融街：40年产权，高层；约7.2万平米，销售率99%。另有大户型住宅,阳光新巢：70年产权，高层；约1.2万平米，销售率50%。另有商业/大户型住宅,金沙城市广场：70年产权，高层；约7万平米，近售罄。另有酒店、商业、住宅等,润扬新城：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率60%。另有住宅/商铺/酒店,中亚商贸城：70年产权，1栋高层，约2.7万平米，销售98%。另有批发市场/写字楼/住宅/酒店物业,联运首座：70年产权，一栋高层；约4万平米，销售率100%。另有客运/物流/写字间等,柠檬郡：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率85%。另有底商/大户型住宅,市中心板块,火车、汽车站板块,潍坊目前的公寓物业，40年商业用地性质的项目仅占1/4，其余3/4则为70年住宅用地性质。 在售公寓都是作为整体项目中的一部分，搭配住宅、商业、酒店等业态。,目前市场在售项目公寓总量约49万平米，市场剩余存量约21万平米，主要是未开盘的潍美国际中心和中金国际后期存量。,公寓市场消化速度,由目前市场在售公寓的消化速度分析，公寓市场的年消化量30万多平米左右，月均销售套数400-500套。平均每项目20-35套/月。,目前市场公寓市场存量21万平米左右，将在未来1-2年消化。,市场供给略小于需求，有较大的发展机遇。,公寓项目价格分析,潍坊目前在售公寓精装修均价在3850元/平米左右。 联运首座为简装，其他皆为精装。精装主要是指厨卫瓷砖，木地板铺地。装修价格在300-400元/平米左右。,户型供应情况,公寓户型主要是40-60平米左右的一室。二室较少，主要是稍大的南向户。,在售公寓客户情况,购房者9成左右为市区常住人口；较小户型的公寓以投资者为主，约占8-9成，置业年龄30-45岁的生意人居多；自住客户主要是购买向阳或较大的小户型，作为过渡房或改善房，购房者多在25-35岁之间。另有部分中小企业购房办公客户。,潍坊公寓市场供应小结,潍坊公寓主要分布在白浪河沿岸，项目所在西部尚无公寓供应。市场消化速度较快，目前供应略小于需求，公寓市场有开发空间。 在售公寓户型主要是40-60平米左右的一室。二室较少，主要是稍大的南向户或边角户。 潍坊目前在售公寓精装修均价在3850元/平米左右。联运首座为简装外，其他皆为精装。精装主要是指厨卫瓷砖，木地板铺地。装修价格在300-400元/平米左右。 购房者9成左右为市区常住人口；较小户型的公寓以投资者为主，约占8-9成，置业年龄30-45岁的生意人居多；自住客户主要是购买向阳或较大小户型，作为过渡房或改善房，购房者多在25-35岁之间。另有部分中小企业购房办公客户。,公寓客户访谈分析,被访者购买公寓以出租为主，达六成；自住用途占三成，而办公用途只有一成。,公寓用途,被访者者对购买公寓的使用情况，总体满意程度尚可。不满意者主要是对公寓质量问题（比如：墙面地面有裂缝，装修粗糙）、车位问题等不满意。,使用满意度,被访公寓业主在此买房的主要原因是地理位置优越和交通便利等因素，便于生活；其中办公商业客户则较多考虑交通及客户群体分布等因素。,购买原因,被访者对装修的档次和标准要求不是很高，主要是被访者购买公寓出租较多，认为装修标准不用太高，装修总价在2万-3万左右即可。,装修标准,访谈对象：泰华水印公寓的于文华、徐昌敬、焦学良、吴丽琴、于桂、杨丽丽、谭永春等购房业主。,公寓客户对项目地块意向性分析,在公寓和写字楼两种物业选择上，75%的被访者选择公寓，认为附近有豪德商品城，加上潍城区政府的西迁，对该地块发展公寓市场提供了保障。,物业选择,Text,公寓,写字楼,如果项目开发公寓，在房屋质量、户型、价格等性价比较高，或者相关配套设施完善的情况下，八成被访者将来有可能购买。,购买意向,大部分业主认为此地块的公寓价格应该比市区公寓价格低500元左右，如果价格上的优势体现不出来就不会考虑购买。,公寓价格,九成被访业主认为公寓面积应该在40-70之间，对大面积公寓的需求相对较少。,公寓面积,购买公寓客户自住多为经济能力较差的年轻人。项目的低价格将是吸引因素之一。,作为小户型住宅有一定市场,位于城市西部区域，不具备核心城区的区位优势,项目周边相关配套设施尚不完善,项目建成将形成新的商业圈,在价格占明显优势的条件下，公寓物业有较大的市场可行性,公寓租金和价格低于写字楼，对刚起步的中小企业有优势。,对小户型办公有一定的替代,公寓可行性分析,非城市核心区域配套不完善,项目周边近年开发较多楼盘，且本身规划有住宅、商场、酒店等物业，其将来将形成新的商圈。,项目属性,市场空间,需求空间,市场对公寓物业有需求,目前潍坊公寓供给略小于需求，市场存在空缺； 被访公寓客户有八成会考虑够买项目公寓。,27层塔楼物业发展方向研判,公寓物业适用性判定 写字楼物业适用性判定 物业发展方向小结 27层塔楼市场定位 产品建议,总体市场判定,潍坊商务办公市场正处于启动阶段，商务公寓占据主流地位，纯写字楼产品初现端倪,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,核心动因,表现形式,客户特征,产品特征,客户关注,办公需要,住宅改办公,草创型企业,无,无,改善环境,住宅立项， 商务办公,成长型中小企业,商务公寓为主，出现初级写字楼产品,位置,价格,交通,使用成本,追求形象,纯商务形象,迅速发展，并初具规模中小企业,纯写字楼开始出现,位置,配套,硬件,商务氛围,需求多元化，客户价值多元化,纯商务形象,各种类型的企业,写字楼与新一代商务公寓并存,地段,服务,软环境,健康、风景,潍坊,济南,青岛,北京,上海,根据潍坊城市特点及商务办公物业发展阶段，将潍坊写字楼办公区域分为老商务区、中央商务区以及新兴商务区三大板块,泰华城的位置独立于三大商务片区之外。,板块划分,潍坊市传统地域划分； 潍坊最新城市发展规划； 写字楼产品的集中区域； 写字楼产品的区域分布特点,划分依据,板块划分,各板块特点对比,潍坊市的写字楼多集中在中央商务区及开发区新兴商务区片区，项目周边目前没有写字楼分布,受制于潍坊城市区位特点和产业结构的制约，潍坊市的商务地产板块格局尚处于前期发展阶段，写字楼项目在全市内均形成竞争格局。,政府搬迁是新兴商务区的直接成因：潍坊近两年新开发的写字楼项目理想国际及即将上市的世贸大厦均位于政府附近的新兴商务区内。,项目所在的区域目前无写字楼产品供应。,现有三大商务片区尽管在租金及入住率水平上略有差异，但整体产品同质化现象明显。,板块形成原因及在售项目,万基商务大厦,圣基大厦,丰橘园大厦,联通新大厦,中友大厦,泰华大厦,银海恒基,齐力大厦,金融街,东盛广场,中土大厦,盈隆广场,德蒙商务广场,嘉汇财富大厦,金江大厦,圣荣商业写字楼,圣荣国际商务大厦,老商务区 老商务区以万基商务大厦、丰橘园大厦等投入使用时间较早的公共楼宇为代表，区域是潍坊百货等城市早期商业主体汇集地，在和平路和胜利西街交汇处形成潍坊最早的商务圈。,本项目,本项目,理想国际,世贸大厦,发展趋势,新兴商务区 新兴商务区在市政府规划建设的带动下，住宅开发比重较大，居住环境迅速成熟。由于城市机能加速成熟，因此这一区域商用物业供应开始受到市场关注，但是由于当前基础相对较差，商用物业推广的瓶颈仍需要一段时间予以克服。,发展趋势,4800元/平米,5200元/平米,4200元/平米,中央商务区 中央商务区是区域最为优越，竞争也最为激烈的区域。在这一区域内，还可以分出福寿东街、东风东街、胜利东街三大条形片区，此区域依托白浪河、虞河城市景观及商业中心优良配套带来的人流，是潍坊市最为成熟的商务片区，已经形成CBD的雏形。,目前在售代表性写字楼项目有三个，中央商务区的写字楼均价在5000元/平米左右，新兴商务区在售写字楼价格为4200元/平米,市场供给量分析,在售及已入驻写字楼物业市场存量为9.67万平方米，集中在东部及中部地区,在售及已入住项目,供应项目特征分析,潍坊的写字楼使用客户以事务所、贸易、管理咨询、装修装饰行业为主，缺少大型的代表性企业。外来企业与本地企业比例约为3:7。75%的外来知名或有一定规模的企业主要集中在中央商务区,客户特征,潍坊写字楼使用客户以中小企业为主，主要行业包括贸易、事务所、管理咨询、物流、教育培训等,写字楼的使用客户中，外来企业与潍坊本地企业的比例约为3：7,外来知名或有一定规模的企业主要集中在中央商务区的中高档及高档写字楼中，如泰华大厦、银海恒基等,访谈办公企业及建材市场业主,8成的被访企业明确表示不会购买或承租本项目的写字楼物业，主要原因分别为不利于展示形象、交通不方便及商务配套不完善,潍坊写字楼客户办公面积普遍偏小，员工人数多在30人以下，需求面积集中在70150平米，以标准层1500平米为核算标准，整层购买或租赁的很少 70%的现有写字楼办公客户均有过搬迁的记录，搬迁原因主要有三点：规避竞争、购买物业以降低成本以及为了更好的展示企业形象 近8成的被访问业主表示在未来23年时间没有搬迁的计划，虽然表示对于现有的办公物业均有一些不满之处，但是因为在潍坊的生意规模一般处于一个相对恒定状态，且对办公品质无太多特殊要求，故搬迁意愿不大 售价、租金、商务氛围最受客户关注，其次是发展潜力、周边配套及物业管理 一般选择办公楼时会选择相对成熟的地方，本项目相对比较偏远。 豪德建材的客户对于50、60平米可商可住的公寓有需求。,8成的被访者明确表示不会购买或承租本项目的写字楼物业，主要原因分别为不利于展示形象、交通不方便和配套不完善。 认为项目做商住性质的公寓优于写字楼物业，面积最好控制在4080平米。,对本项目产品看法,访谈对象： 泓大文具办公室主任任主任 巨人电梯潍坊办事处负责人张总 潍坊精诚联合会计师事务所李主任 青岛中远物流张经理 国欣律师事务所苏律师 国泰旅行社耿主任 豪德建材陈老板 东易日盛刘总 国美电器赵总.,访谈写字楼专业人士,认可潍坊写字楼发展前景，但普遍认为潍坊写字楼的发展趋势是由西向东，做写字楼开发区要优于潍城区,对潍坊写字楼市场的看法： 纯办公物业的供应量不多，但金融街的出现已经透支了潍坊的写字楼市场。目前的写字楼销售情况并不理想，销售与竞争压力大，销售周期长，价格增长幅度不大； 潍坊写字楼未来存在一定的机会，随着城市的东扩，这种机会将更多的出现在东部； 写字楼的使用者多为中小企业，比如外贸、办事处、咨询企业占到东盛的50%,自用者约占85%,整层购买的大客户极少； 目前潍坊市场在售纯写字楼较少； 写字楼客户中小企业为主； 投资客较少，自用者约95%； 80%的企业为本地企业，外地的多是租用客户； 公寓物业分流了70%的中小企业用户,业内人士普遍认为项目开发写字楼在后期销售将会遇到较大阻力，包括项目目前的区位、交通、商务配套等 不建议做写字楼，认为公寓与写字楼相比，公寓的需求人群比较泛，更倾向于公寓。,对本项目产品看法,访谈对象： 理想国际销售经理：赵经理 金融街置业顾问：韩小姐 东盛广场销售经理：钟经理 丹桂里策划经理：李经理 玫瑰园销售经理：张经理 世贸大厦项目经理 王经理,办公物业发展启动阶段,城市产业发展无法提供有效需求,现状客户承受租金较低,潍坊市特别是潍城区目前能够承受的写字楼租金较低，对办公地点的形象与配套服务要求还不高。,第三产业特别是服务业是产生写字楼的关键驱动力，但潍坊市第三产业近几年发展缓慢，产业发展无法提供有效办公需求。,潍坊目前的办公物业发展处于启动阶段，办公物业集中在东部和中部，商务公寓对纯写字楼的替代性大,不支持办公物业开发,办公物业市场判定,鉴于潍坊、潍城区的经济结构及写字楼目前市场的发展阶段，不建议项目开发办公物业,投资风险较大无法保证成功,写字楼物业的开发风险较大，投资回报周期较长，且潍城目前市场状况并不支持写字楼物业的销售。,市场空间,开发目标,写字楼评估标准 区位+地段优势,商贸发达，商务办公氛围浓厚 交通便利，停车方便 环境形象好，便于企业形象展示,供需市场总结及未来趋势,市场分布,市场表现,产品特征,投资市场,写字楼物业主要分布在潍城区（和平路与胜利西街交汇处）奎文区（福寿、东风、胜利三街沿线）、开发区（新华路沿线）； 受政府东迁影响，写字楼物业发展有从西向东转移的趋势,由于潍坊产业结构原因，写字楼需求规模较小，面世项目普遍存在 消化周期长的特点 潍坊本地的中小企业是市场主力客户，需求面积集中在80150平米 三大商业区的物业租金差距有一定梯度，但差距不大,整体档次较低，且改进趋势不明显 绝大多数产品均围绕中小企业需求体系构建,市场以散租散售为主，整层出售案例较少 公寓特别是商务公寓对写字楼投资客流分流明显,未来趋势,受制于市场规模及城市经济结构，写字楼物业开发前景极不乐观 在办公与投资功能方面，公寓经常作为写字楼的替代品出现,小结:公寓对写字楼的替代性较大，项目建设纯写字楼的前景堪忧,27层塔楼物业发展方向研判,公寓物业适用性判定 写字楼物业适用性判定 物业发展方向判定 27层塔楼市场定位 产品建议,判定标准： 本项目开发目标 项目自身条件 两种物业在潍坊的发展现状 各物业的发展评估标准,本项目物业发展方向判定,紧邻城市交通干道，交通方便 隶属于潍城区，与中心城区有一定距离 城市综合体，内部多种物业形式 品牌开发商开发 城市西部城区形成初期，配套尚不完善，居住氛围不浓，无商务办公物业 城市综合体，内部规划有住宅、超市、酒店等多种物业形式,结论： 各物业的适宜开发性：公寓写字楼,项目自身条件,基于潍坊及潍城目前的市场发展状况，本项目做公寓的物业形态将会优于写字楼,本项目物业发展方向判定,公寓物业,基于项目的开发目标、地块特点、潍坊及潍城各种物业产品的现状及未来发展预判，项目最适宜且效益最佳的物业发展方向为：,在公寓市场竞争如此激烈的情况下，如何将项目的公寓产品做出差异化，是我们要重点思考的问题,27层塔楼物业发展方向研判,公寓物业适用性判定 写字楼物业适用性判定 物业发展方向小结 27层塔楼市场定位 产品建议,27层塔楼的市场定位 潍坊首家跨界公寓,所谓跨界公寓，是指一种物业被赋予两种或者两种以上功能的物业，使用功能上的复合为产品带来居住、办公和投资等多种置业需求，从而面对更为宽广的市场，增加成功的可能性，提升产品价值。,跨界公寓产生关键因素,降低开发风险：多功能复合，目标市场扩大，分散开发风险，利于实现开发目标。,满足复合需求：产品本身可以满足客户居住、商务、投资等不同需求。,价值均衡：解决项目用地性质与市场物业价值出现的矛盾，必须依靠产品功能上的复合，来实现地块价值的最大化。,跨界公寓概念释义,住宅,写字楼,从客户使用角度来说，跨界公寓是一类新产品，可以同时满足办公和居住两种需求，产品的两种功能无明显划分。,写字楼,跨界公寓,对商务功能的感受,对居住功能的感受,存在多方面的限制,两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境，会呈现不同使用功能的偏向,最适宜,集中办公形象好,不具备,住宅,跨界公寓,从产品上来说，是指一种产品同时具备办公与居住两种物业功能，是一种功能上跨界的产品。功能复合是跨界公寓最重要的特点。,公建化高档装修,居住办公投资 皆宜,住宅式格局,生活商务配套,公建化外立面,参照住宅的建筑标准,跨界公寓概念释义,跨界公寓下的客户定位,核心客户：约5060%,区域来源：潍城区 职业特点：私营企业业主、商务精英，泛公务员 置业目的：以投资为主 置业特征：多次置业为主，注重投资价值,重要客户：约15-35%,边缘客户：约5-10%,潜在客户：约10-15%,区域来源：潍城区 职业特点：企业普通职工 置业目的：自住 置业特征：企业普通职工首次置业，作为过渡性的居住产品使用,区域来源：奎文区、开发区及潍坊其它县市 职业特点：私营业主为主 置业目的：投资、自住 置业特征：多次置业，作为在潍坊的临时住所或投资用于出租以获取收益,区域来源：潍城区 职业特点：家居市场业主、豪德建材市场业主 置业目的：办公、居住 置业特征：把项目当作是临时的办公地点或是中转站， 且由于项目距离市场较近，也可以商住两用,27层塔楼物业发展方向研判,公寓物业适用性判定 写字楼物业适用性判定 物业发展方向小结 27层塔楼市场定位 产品建议,跨界公寓建议,产品设计特色,产品亮点,户型配比建议,跨界公寓户型配比建议,户型配比建议依据,市场供应,客户需求,销售状况,价值最大化,面积较大的户型应分布在通风和采光都比较好的位置，实现产品价值最大化。,公寓户型主要是40-60平米左右的一室。二室较少，主要是稍大的南向户。,多数客户认为公寓面积应该在40-70之间，对大面积公寓的需求相对较少。,潍坊公寓市场大户型产品销售不佳，LOFT产品的市场接受度也有限。,面积区间以市场户型面积为基础，在户型设计上寻求突破； 目标客户的价值趋向； 创新户型设计，形成差异化产品； 在原有户型分布基础上进行调整，实现产品价值最大化。,跨界公寓户型配比建议,原方案户型配比,40平米户型,50平米户型,70-80平米户型,北,南,跨界公寓户型配比建议,调整后户型配比,40平米户型,50平米户型,70-80平米户型,80-90平米户型,北,南,跨界公寓亮点,跨界公寓亮点（1）,“与5星级酒店比肩的城市公寓”,1、 外立面品质感增强 涂料玻璃、面砖、铝扣板 2、内外部景观 开放屋顶花园、景观小品 3、 精装修 精装修，采用高档国产品牌和合资品牌，提供多种装修风格 4、 设备设施 地板采暖、24小时热水、户式中央空调等,精装修,开放式屋顶花园,跨界公寓亮点,跨界公寓亮点（2）,“潍坊西部的灵动生活”,1、性价比主力面积控制在70平米以内，突出性价比，提高成长性客户的可支付性； 2、便利生活多条公交线路直达