《厂房评估成本法》PPT课件.ppt

,厂房评估,评估目的：企业增资扩股整体价值评估 房产名称：工业厂房 评估基准日： 2012年6月 建成年代： 1998年6月 建筑面积：6480平方米 维修情况：2008年1月和2009年7月分两期对税点进行管网改造，同时进行重新装修，现场勘察外观较新,厂 房 评 估,评什么?,跟我想1,确定评估方法,由于工业厂房多为工业企业自营生产，交易情况较少，因此对委托房屋采用成本法评估,跟我想2,确定评估公式,由于工业厂房多为工业企业自营生产，交易情况较少，因此对委托房屋采用成本法评估,跟我想3,确定厂房的评估值,评估值,单位面积重置价格,成新率,建筑 面积,重置全价资料-基价（可比案例）,跟我做1,重置全价资料-工程造价指标,跟我做2,因素差异的比较修正,跟我做3,交易情况修正：交易实例成交价格交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 交易日期修正： 1.38【155.8111(12%) 层高修正:高度每增加10厘米，造价相应增加1% 结构及屋面修正：结构向下修正5%，屋面向下修正7%,前 期 专 业 费,房地产价格的计算,跟我做4,经综合调整后的 工程造价,重置全价资料-前期转业费,5,管 理 费,房地产价格的计算,跟我做5,经综合调整后的 工程造价,重置全价资料-管理费,3,利 息 费,房地产价格的计算,跟我做6,（经综合调整后的工程造价前期费用管理费用） 利率建设期/2,重置全价资料-资金成本,重 置 单 价,房地产价格的计算,跟我做7,经综合调整后的工程造价前期费用管理费用资金成本,重置全价资料-重置单价,评估原值,房地产价格的计算,跟我做8,重置单价建筑面积,评估原值的计算,跟我做8,确定厂房的成新率-公式,成新率,剩余使用年限,（剩余使用年限已使用年限）100,理论成新率,剩余使用年限,耐用年限100,跟我做8,确定厂房的成新率-成新率打分表,建立项目,动手做1,进入鼎信诺评估系统,建立项目,动手做2,填入项目名称,建立项目,动手做3,选择房屋建筑物,评定估算,动手做4,1、填写申报数据 2、设计添加工作底稿 3、工作底稿与明细表动态链接,案例1,案例1：某幢房屋的建筑面积为300平方米 ，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积建筑安装工程费为1200元/平方米 ，专业费为建筑安装工程费的8，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3，销售费用为重新构建价格的4，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6，开发商成本利率为15，销售税费为重新构建价格的6，请计算该房屋建筑物重新构建价格。,案例答案,1、建筑安装工程费：1200元/平方米,2、专业费,=12008=96元/平方米,3、管理费,=（1200+96）3=38.88元/平方米,4、销售费,=Vb 4元/平方米,5、投资利息,=15.59+0.0006Vb元/平方米,案例答案,6、销售税费,=Vb6=0.06Vb元/平方米,7、开发利润,=（1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb） 15,=203.17+0.0061Vb元/平方米,8、Vb= 1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb+ 0.06Vb+203.17+0.0061Vb,Vb=1743.69元/平方米,案例答案,9、重新构建价格,=1743.69300=52.31万元,案例2,估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需要的有关数据如下：,1、土建工程直接费：781.44元/平方米,2、安装工程直接费：445.28元/平方米，其中人工费46.17元/平方米,一、建筑安装工程费,案例2,3、装饰装修工程直接费：901.50元/平方米，其中人工费45.16元/平方米,4、土建工程综合费为土建工程直接费的14.25,5、安装工程综合费率为安装工程人工费的79.08,6、装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90,7、税金为3.445,案例2,二、专业费：建筑安装工程费的6 ,三、管理费：建筑安装工程费