淮海文化艺术产业园中期汇报方案.ppt

,从地块本身谈起,引,地块指标,占地,总占地150亩，计100000,容积率2.0，无限高要求,规划总建筑面积约200000,项目四至,北临经七路，南靠昆仑大道，西接食品加工厂和徐州市人才交流中心，东依纬一路和故黄河,容积率,规划建筑面积,规划用途,住宅、商业和办公 商办和居住各50%（暨住宅和商办的建筑面积均为10万）。商业和办公没有具体比例要求，但需要建设5000民族大舞台（不能销售）,住宅：控制风险 商业：八仙过海,地块价值分布图,物业形态分布图,徐州市场格局 区域现状分析 区域竞争楼盘分析 区域购房需求分析 附属地块SWOT分析,徐州市场格局,2011年之前徐州市场格局,北区,西区,南区,铜山新区,中心区,东区,高铁新区,新城区,食品城板块,2011年前徐州楼市八分天下 中心区不断扩大，逐渐辐射北区、西区和南区三个区域； 高铁新区、新城区“异军突起”，楼市开发建设火热。,激烈的市场竞争环境下， 食品城地块夹缝中生存， 市场地位岌岌可危,食品城板块逐渐消失,2011年之后徐州市场格局,徐州市场格局,老城区,铜山新区,东区,高铁新区,新城区,城市扩张,政府引导重心偏移,副中心 雏形,区域现状分析,区域交通情况,区域现状分析,5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余条公交线路通往或途径食品城，更有多条城际或县际班车在此中转候车。 昆仑大道途径食品城，快速连接主城区和新城区， 迎宾大道（204国道）连接东、南三环，可畅达城市每个角落。,迎宾大道,本案,两大城市主干道 多条公交路线纵横 区域交通方便快捷,昆仑大道,区域人口分布及现状,区域现状分析,流动人口 约1万人,未来5年内，区域住户、行政办公等固定人员约5万人，区域商务、出行等流动人口约1万人，合计约6-7万人； 受区域规划及城市发展限制，未来人口增长速度缓慢，主要靠区域企业、市场发展带来的流动人口形成人口增量； 目前，区域规划以企业、工厂和市场为主，人口分布较分散，流动性较大，人口成分较复杂。,区域人口分散、成分复杂 流动性较大、增长速度缓慢,区域客户构成情况,区域现状分析,区域流动人口以在食品城及周边做生意的居多； 区域固定人口以周边乡镇及地缘客户为主，客户选择于此多衷于交通便利性及未来的升值潜力。 区域人口以私营企业为主，政府企事业单位人员主要是在2008年左右区域处于发展期是进入，随着区域规划和建设减缓，这部分人员进入的比例逐渐减少。,客户构成以地缘和周边乡镇人口为主，人口整体素质不高,对区域内新增项目（御景湾、东南郡等）、原有常住人口及行政办公等固定人口，进行职业和区域来源分析,区域配套情况,区域现状分析,生活配套匮乏 商业以小区或市场自给自足的形式存在,区域流动人口以在食品城及周边做生意的居多； 区域固定人口以周边乡镇及地缘客户为主，客户选择于此多衷于交通便利性及未来的升值潜力。 区域人口以私营企业为主，政府企事业单位人员主要是在2008年左右区域处于发展期是进入，随着区域规划和建设减缓，这部分人员进入的比例逐渐减少。,区域形象分析,区域现状分析,区域有良好的知名度 但区域形象和口碑不佳,在前期区域形象建设和打造，食品城地块的知名度已经广而流传，但随着政府规划重心偏向新城区和高铁新区，食品城地块在市民中印象逐渐降低，再加上各项配套和政府改造工程未能按计划实现，使其区域的形象感越来越低，区域价值严重下滑。 区域的发展前景和升值潜力，将严重制约其房地产的发展。,食品城板块,区域竞争楼盘分析,新城区,区域竞争楼盘分析,高铁新区,区域竞争楼盘分析,东区,区域竞争楼盘分析,铜山新区,区域竞争楼盘分析,样本采集区域：食品城及地块周边新城区、高铁新区、东区、铜山新区 样本采集数量：共采集样本400份，扣除79份无效样本，进行分析的有限样本量321份 样本调研方式：问卷“一对一”拜访 样本分析方式：将321份样本按“固定收入”和“自由职业者” 分成两大类了，分类进行对比分析,区域购房需求分析,固定收入公务员、企事业单位员工、教师或金融等职业者 自由职业者个体、私营企业、打工或无业等人群,样本年龄,区域购房需求分析,且,固定收入者年龄段 自由职业者年龄段,样本居住区域,区域购房需求分析,且,固定收入者居住区域,自由职业者居住区域,置业计划时间,区域购房需求分析,且,固定收入者置业计划时间 自由职业者置业计划时间,置业目的,区域购房需求分析,且,固定收入者置业目的 自由职业者置业目的,置业区域选择,区域购房需求分析,且,固定收入者置业首选区域 固定收入者置业其次选择区域 固定收入者置业再次选择区域,自由置业者置业首选区域 自由置业者置业其次选择区域 自由置业者置业再次选择区域,置业物业形态选择,区域购房需求分析,且,固定收入者置业物业形态 自由职业者置业物业形态,置业房型、面积选择,区域购房需求分析,且,固定收入者置业房型、面积选择 自由职业者置业房型、面积选择,置业承受价格,区域购房需求分析,固定收入者置业承受价格 自由职业者置业承受价格,且,置业产品倾向,区域购房需求分析,且,固定收入者置业产品倾向,自由职业者置业产品倾向,置业考虑的因素,区域购房需求分析,且,固定收入者置业考虑的因素,自由职业者置业考虑的因素,置业关注小区的配套情况,区域购房需求分析,且,固定收入者置业关注小区的配套 自由职业者置业关注小区的配套,置业建筑风格倾向,区域购房需求分析,且,固定收入者置业建筑风格倾向 自由职业者置业建筑风格倾向,食品城板块区域疆界淡化、差异消减、内部竞争已经弱化； 随着新城区的市政投入使用、生活配套设施的不断迁入，城市副中心雏形正在形成，“演进、融合”，是大势所趋，已呈浩荡之势。 由此可见，食品城板块将逐渐不复存在，且被新老城区瓜分、融合。,SWOT分析,2,Strength优势 项目交通便利，车行条件优越 周边中高端住宅项目较多 临近新市府所在地（驱车5分钟左右） 靠近新城区大龙湖风景区，自然资源丰富,Weakness弱势 片区形象较差，市民认可度较低 周边商业氛围较差且档次较低，需要长期培育,板块靠近新城区，未来升值潜力无限 随着功能完善和其他大商业项目的逐步落地，随着新城区大量居民的涌入和居住，将成为较为独立的城市副中心 Opportunity机会,项目面临潜在竞争，受到周边项目的冲击 培育周期较长，可预见问题较多，难度较大 Threat威胁,3,4,1,附属地块SWOT分析,附属地块定位 住宅开发定位原则 住宅产品建议 商办开发定位原则 商业产品建议 办公产品建议,附属地块定位,住宅开发定位原则,后调控时代下住宅开发定位原则,后调控时代下，轻易不要切入高端市场,顺应市场发展规律，从粗放型转向集约型,附加价值卖点实用化,总价控制,产品特征突出,景观升级,住宅产品建议,风格定位,住宅产品建议,客群定位,首次置业的中、中下客群,住宅产品建议,竞争楼盘户型,住宅产品建议,户型定位,小三房为主，高性价比,住宅产品建议,户型定位,在从产品本身出发 做徐州最经典的小三房,主力户型,商办开发定位原则,户型定位承接配套商业和产业链衍生的可持续变量（预留） 处理方式：以销售为主，自持部分 1万持有（公共配套）：商务配套、文化大舞台、物业等公建 1万暂时持有，后期销售：超市、餐饮等 余下2万全部销售,商业定位,商业产品建议,通过办公性质定位，最终实现销售 产品建议