XX房地产评估报告.doc

X XX X 房房地地产产评评估估报报告告 项目名称：北京市西城区北玉带胡同项目名称：北京市西城区北玉带胡同 5 5 号（工业）房地产号（工业）房地产 现值评估现值评估 受托估价方：北京受托估价方：北京*房地产评估有限责任公司房地产评估有限责任公司 委托估价方：北京天泽新颖时装公司委托估价方：北京天泽新颖时装公司 估估 价价 人：人：*、*、* 估价日期估价日期 ： 20092009 年年 7 7 月月 3030 日至日至 20092009 年年 8 8 月月 3 3 日日 估价报告编号：估价报告编号：*估字估字20092009第第 093093 号号 目目 录录 致 委 托 方 函-1 估 价 师 声 明-3 估价的假设和限制条件-4 房地产估价结果报告-5 一、委托估价方-5 二、受托估价方-5 三、估价对象概况-5 四、估价目的-5 五、估价时点-6 六、价值定义-7 七、估价依据-7 八、估价原则-7 九、估价方法-8 十、估价结果-9 十一、估价人员-9 十二、估价作业日期-9 十三、估价报告应用的有效期-9 附 件-10 致致 委委 托托 方方 函函 北京天泽新颖时装公司：北京天泽新颖时装公司： 承蒙委托，我公司对贵单位所有位于北京市西城区北玉带胡同 5 号工业用 房在现状条件下的房地产价值进行了评估，为企业重组所产生的房地产变动办 理免税手续提供价格参考依据。 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的 评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑 了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点 2009 年 7 月 30 日的 估价结果如下： 一一、估估价价对对象象 估价对象为坐落于北京市西城区北玉带胡同 5 号，依据房屋所有权证 【西集字第 003437 号】 、企业改制文件，估价对象房屋所有权人为北京天泽新 颖时装公司，所有权性质为集体，证载用途为工交，实际用途为商业，依据 国有土地使用证 【京西国用（2009 出）第 20632 号】 ，估价对象土地使 用权类型为出让，证载用途为工业，本次评估建筑面积为 1635.50 平方米，土 地面积为 2355.06 平方米。 在估价时点，估价对象未设抵押、典当、担保等他项权利。 二、估价时点二、估价时点 2009 年 7 月 30 日 三、估价目的三、估价目的 为企业重组办理免税手续提供价格参考依据。 四、估价结果四、估价结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估 方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房 产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点 2009 年 7 月 30 日的 价值结果为： 房地产总价：人民币 805.60 万元整 大写：人民币捌佰零伍万陆仟圆整 房地产单价：人民币 4926 元/平方米 估价结果汇总表估价结果汇总表 建 筑 面 积 （平方米） 单 价 （元/平方米） 总价（万元） 1635.504926 805.60 北京*房地产评估有限责任公司 二九年八月三日 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见 和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999） 房地产估价 规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员*、*、*已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状 况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。 6、本评估报告由北京*房地产评估有限责任公司负责解释。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用 途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报 告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 参加本次估价的估价师签名： 姓 名 估价师注册号 签 字 *(注册房地产估价师 *) *(注册房地产估价师 *) 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1、由于本次估价是为企业重组办理免税手续提供价格参考依据的，因此 以保持现状为估价前提。 2、本报告评估出的房地产价值，仅为本报告设定的评估目的服务，不得 用于其它交易。为配合税务部门对涉税报告的审查要求，本次估价采用成本法、 收益法评估房地产价值。 3、报告评估出的房地产价值，不涉及独立于建筑物的设施和设备等(该类 设备的有无，不影响建筑物的正常使用)。 4、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适 用于特定时期。本次报告评估出的房地产价值，为估价对象在估价时点的价值。 随着时间的推移和房地产市场的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大 的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新评估。 5、根据委托方介绍及评估人员现场勘查，估价对象现状为工业本次评估 按工业用途进行测算。建筑面积以房屋所有权证 【西集字第 003437 号】为 准进行测算。 6、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告 内容，本评估报告只对委托估价方负责，不对第三方承担任何责任。 7、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一、委托估价方一、委托估价方 委托估价方：北京天泽新颖时装公司 二、受托估价方二、受托估价方 受托估价机构：北京*房地产评估有限责任公司 估价机构地址：北京市* 资格证书编号：京建房估资准字*第*号 法定代表人：* 联 系 人：* 联系电话：* 三、估价对象三、估价对象概况概况 1 1、房房地地产产位位置置 地理位置：北京市西城区北玉带胡同 5 号。四至为：东至青塔胡同；南至 北玉带；西至北玉带 9 号；北至青塔胡同 25 号；西距西二环路约 100 米。 2 2、房房地地产产权权利利状状况况 依据房屋所有权证 【西集字第 003437 号】 、企业改制文件，估价对象 房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司，所有权性质为集体，房屋用途为工交； 依据国有土地使用证 【京西国用（2009 出）第 20632 号】 ，估价对象房屋所 有权人为北京天泽新颖时装公司，土地使用权类型为出让，土地用途为工业， 土地终止使用日期 2059 年 5 月 25 日。 3 3、房房地地产产现现状状 根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为砖木、混合结构 的平房，五十至九十年代陆续建成，建筑面积为 1635.50 平方米，建筑物结构、 装修、设备及现状使用情况如下： 结构类型：砖木、混合结构。 外装修：外墙为砖墙，大门为卷帘门，铁窗部分有护栏。 内装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。 设备：建筑物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。 现状使用情况：估价对象建成于五十至九十年代，现状用途为商业 （花鸟鱼虫市场） ，装修维护情况一般。具体情况如下表： 建筑物详细列表建筑物详细列表 序号幢号间数结构建成年代层数 建筑面积 （） 备注 113 砖木七十平房 56.4 222 砖木七十平房 31.4 332 砖木六十平房 21.3 442 砖木六十平房 14.8 552 砖木五十平房 32.8 6621 砖木五十平房 316.2 772 混合五十平房 16.0 882 砖木六十平房 16.4 9912 砖木六十平房 474.4 10102 砖木六十平房 38.0 11116 砖木六十平房 129.0 12125 混合七十平房 193.8 131313 混合九一平房 201.8 14142 砖木七十平房 14.8 15154 砖木七十平房 78.4 房屋所 有权证 【西集字 第 003437 号】 合计 1635.5 估价对象土地面积为 2355.06 平方米，土地开发程度宗地外“七通” （即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气） ，宗地内“五 通” （即：通路、通电、通上水、通下水、通信） 。 四、估价目的四、估价目的 为企业重组办理免税手续提供价格参考依据。 五、估价时点五、估价时点 2009 年 7 月 30 日。 六、价值定义六、价值定义 本次评估采用的是公开市场价值标准，估价结果中的房地产价值是 指估价对象于估价时点 2009 年 7 月 30 日的房屋所有权、工业用地使用 权剩余年限为 50 年，宗地开发程度为宗地外“七通” （即通路、通电、 通上水、通下水、通信、通暖、通燃气） ，宗地内“五通” （即：通路、 通电、通上水、通下水、通信）条件下的使用权市场价值。 七、估价依据七、估价依据 、有有关关法法律律、法法规规、政政策策文文件件和和技技术术规规程程 (1)中华人民共和国土地管理法 ； (2)中华人民共和国城市房地产管理法 ； (3)房地产估价规范 ； (4)城镇土地估价规程 。 、委委托托方方提提供供的的资资料料 (1) 房屋所有权证 【西集字第 003437 号】 ； (2) 国有土地使用证 【京西国用（2009 出）第 20632 号】 ； (3) 企业改制文件； (4) 委托方营业执照。 、受受托托估估价价方方掌掌握握的的有有关关资资料料和和估估价价人人员员实实地地勘勘察察、调调查查获获得得 的的资资料料。 八、估价原则八、估价原则 1 1、合合法法原原则则 房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵 守这一原则。 2 2、替替代代原原则则 具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争， 使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房地产估价中，可以通过对房 地产各个条件的比较来评估价格。 3 3、最最高高最最佳佳使使用用原原则则 房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托估 价方办理房地产交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。 4 4、估估价价时时点点原原则则 房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性， 它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的 价格。本报告的估价时点为 2009 年 7 月 30 日。 九、估价方法九、估价方法 房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、 重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料， 在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地 查勘和认真分析，本次估价采用重置成本法（基准地价法、重置成本法） 、 收益还原法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现 时市场价值。 运用收益还原法求取估价对象房地产价值。运用适当的资本化率， 将估价对象房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求 其之和来确定估价对象房地产价值。重置成本法中，基准地价修正法是 按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平 均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行 修正，进而求取估价对象在估价期日的土地价格；重置成本法是以建造 估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必须费用之和为基础，再加上 正常的利息、利润和相关税费，得出估价对象的重置价值并考虑成新， 以此估算估价对象房产价值。 十、估价结果十、估价结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用 科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算， 并考虑了影响房产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点 2009 年 7 月 30 日的价值结果为： 房房地地产产总总价价：人人民民币币 8 80 05 5. .6 60 0 万万元元整整 大大写写：人人民民币币捌捌佰佰零零伍伍万万陆陆仟仟圆圆整整 房房地地产产单单价价：人人民民币币 4 49 92 26 6 元元/ /平平方方米米 估估价价结结果果汇汇总总表表 建 筑 面 积 （平方米） 单 价 （元/平方米） 总价（万元） 1635.504926 805.60 十一、估价人员十一、估价人员 姓 名 估价师注册号 签 字 *(注册房地产估价师 *) *(注册房地产估价师 *) * 十二、估价作业日期十二、估价作业日期 2009 年 7 月 30 日始 2009 年